宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第8415號
原 告 薛家蓁
訴訟代理人 潘東翰律師
被 告 康秋月
訴訟代理人 周紫涵律師
複 代理人 許家瑋
陳毅
江信志律師
上列當事人間100 年度北簡字第8415號請求回復原狀等事件，於
中華民國101 年6 月6 日言詞辯論終結，同年月20日下午4 時在
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職員
如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 李易融
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加 無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民 事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款、第2 項分別定有 明文。本件原告起訴時原請求被告應將坐落臺北市○○區○ ○段一小段8 地號及同段同小段26地號上，即門牌號碼臺北 市○○街131 、133 號頂樓（下稱系爭頂樓平臺）之房屋及 附屬建物拆除，並將系爭頂樓平臺回復原狀後，返還於原告 及其他共有人全體。嗣於審理中，變更為請求被告應將系爭 頂樓平臺如附圖所示編號A ，面積為41.22 平方公尺之房屋 、編號B ，面積為3.3 平方公尺之鞋櫃使用部分及編號C 女 兒牆上鐵窗，暨其他附屬建物拆除，並將系爭頂樓平臺回復 原狀後，返還於原告及其他共有人全體；被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至系爭頂樓平臺回復原狀之日止，按年給付原 告及其他共有人新臺幣（下同）426,012 元，核其請求之基 礎事實同一，且於起訴時未能確定所占用面積，嗣於測量後
始確定請求返還之範圍，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 ，而被告於原告追加及擴張後，對此亦無異議，並進而為本 案之言詞辯論，依上開規定應視為同意追加，是本件原告所 為追加及擴張，應予准許，合先敘明。
二、次按原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他 造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格（最 高法院86年度臺上字第16號裁判要旨可資憑參）。另按各共 有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求， 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法 第821 條定有明文。查原告主張系爭頂樓平臺為兩造及其他 共有人所共有，請求被告拆除系爭增建物、回復原狀、返還 系爭頂樓平臺及給付不當得利予共有人全體，揆諸前揭說明 ，其當事人適格自無欠缺，是被告辯稱原告當選主任委員及 管理委員會對被告提告之會議決議，因出席人數未達規約所 規定之區分所有權人過半數，會議之決議因違法而無效，原 告執此違法無效之會議決議對被告提起訴訟，是為當事人不 適格，應依民法第249 條第2 項規定裁定駁回原告之訴云云 ，應屬誤會。
三、原告主張：系爭大樓頂樓為原告及其他共有人全體所有，惟 其上有被告所有，未經原告及其他共有人全體同意而擅自興 建之違章建築，現正占有使用中。被告無權占有使用系爭頂 樓平臺，經原告及其他共有人全體召開區分所有權會議要求 被告拆除，返還系爭頂樓平臺予原告及其他共有人全體未果 。為此依民法第767 條、第821 條規定請求被告拆除系爭增 建物，返還系爭頂樓平臺於原告及其他共有人全體。復因被 告無權占用原告及其他共有人所有之土地，受有相當於租金 之不當得利，爰併依土地法第105 條、第97條第1 項、民法 第179 條之規定，請求被告返還以申報地價年息百分之十計 算自起訴狀繕本送達翌日起至系爭頂樓平臺回復原狀之日止 返還相當於租金之不當得利。又依大法官會議釋字第349 號 解釋之見解，被告與其他住戶所簽訂之頂樓分管協議書僅對 有簽約之住戶有效而已，就未簽約之原告言自不受該頂樓分 管協議書之拘束，縱原告之前手有簽定該頂樓分管協議書（ 此純屬假設語氣）而將房屋轉予原告，則此分管協議書對原 告而言並無拘束力。為此提起本件訴訟。並聲明；被告應將 系爭頂樓平臺如附圖所示編號Ａ、面積41.22 平方公尺之房 屋、編號B 、面積3.3 平方公尺之鞋櫃使用部分及編號C 女 兒牆上鐵窗，暨其他附屬建物拆除，並將系爭頂層平臺回復 原狀後，返還於原告及其他共有人全體；被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至將系爭頂層平臺回復原狀之日止，按年給付
原告及其他共有人426,012 元；願供擔保請准宣告假執行。四、被告則以：系爭大樓係於公寓大廈管理條例於民國84年6 月 28日公布前之78年3 月8 日完成第1 次登記；訴外人建商練 旭林於76年5 月11日與地主簽訂合建契約書，嗣後即建築系 爭大樓，並於77年間出售房屋時，與承買住戶簽訂分管協議 書，約定屋頂平臺歸由屋頂住戶管理使用，其他層住戶不得 使用；嗣被告於85年5 月買受門牌號碼漢中街133 號10樓之 建物以及10樓之1 之瞭望臺，並依照分管協議書管理使用屋 頂平臺及前開建物；被告自從大廈管理委員會成立後，自85 年起均按月繳納屋頂平臺部分之管理費，且每月管理費繳清 之管理費分配表均有公告於大樓公佈欄，由此可知全體區分 所有權人均知悉被告有使用管理系爭頂樓平臺及系爭增建物 之事實存在，足證全體區分所有權人均默示承認分管協議書 之效力；原告係於加蓋系爭增建物之後之94年間購買系爭大 樓6 樓，自當對系爭增建物之存在及使用情形知之甚詳，並 無異議或為反對表示，且原告雖非訂立該分管協議書之人， 惟據最高法院99年度臺上字第2278號判決之見解，受讓房屋 應有部分之第三人，對於分管契約通常即有可得而知之情形 ，因此若原告欲主張其不知分管契約之存在，即應由其舉證 證明，若原告無法舉證，即應推定原告知悉分管協議書之存 在，原告不應否認分管協議書之效力；且被告從未妨礙系爭 大樓其他住戶對於頂樓平臺之通行，亦未影響全棟建物之安 全，揆諸最高法院96年度臺上字第1660號裁判要旨，應認系 爭增建物係有合法權源占用系爭頂樓平臺，並非無權占有。 又分管協議書為系爭大樓全體共有人所知悉，有債權物權化 之效力, 全體共有人應受分管協議之拘束。再者，當共有人 已依分管契約占有特定部分時，則推定受讓人知悉分管協議 書之存在而受其拘束，故原告如無法舉證證明其不知分管協 議書存在之事實，即推定原告知悉分管協議書存在而應受其 拘束，不得再行主張回復原狀等語置辯。並聲明：原告之訴 及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，請准供擔保免為 假執行。
五、兩造不爭執事項：
㈠坐落臺北市○○區○○段1 小段8 地號及同段同小段26地號 土地上，門牌號碼為臺北市○○街131 號、133 號頂樓為原 告及其他共有人所共有。
㈡系爭大樓於78年1 月12日建築完成，78年3 月8 日辦理第一 次登記。
㈢被告於85年5 月買受門牌號碼臺北市○○街133 號10樓建物 及10樓之1 之瞭望臺，繼續占有使用迄今。
㈣原告於94年11月25日購買門牌號碼臺北市○○街133 號6樓 房屋，並於94年12月28日辦理所有權移轉登記完畢。 ㈤系爭大樓住戶成立西門金角大廈管理委員會，而於管理委員 會成立後，被告曾按月繳納屋頂平臺之系爭建物瞭望臺之管 理費與管理委員會。
㈥原證1 、被證2-17 之形式上真正不爭執。 ㈦被告占有使用如附圖所示A、B部分。
六、原告主張被告無權占用系爭頂樓平臺如附圖所示編號A 、B 、C 部分，故依民法第767 條、第821 條規請求被告將占用 部分拆除、回復原狀，並返還與原告及其他共有人全體，另 依民法第179 條規定請求被告給付相當租金之不當得利等語 ，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執敘述 如下：
㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799 條前段 定有明文。所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階 梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。我 實務及學界通說一致認樓房之樓頂平臺，乃所以維護建築之 安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應 由全體住戶共同使用，不能為獨立的區分所有權客體，屬建 築物之共同部分，依民法第799 條規定，應推定為該樓房各 區分建築物之所有人所共有。又各共有人，按其應有部分， 對於共有物全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由 共有人共同管理之，民法第818 條及第820 條第1 項亦分別 定有明文。次按「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或 分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管 契約，對於受讓人仍繼續存在」，最高法院著有48年度臺上 字第1065號判例，此就維持法律秩序之安定性而言，固有其 必要，惟應有部分之受讓人若不知有分管契約，亦無可得而 知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善 意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有 違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，有司法院大法 官著有釋字第349 號解釋可資參照。依上開解釋意旨，茍分 管契約係受讓人所明知，或可得而知之情形，受讓人即應受 分管契約之拘束，不得為相反之主張。在區分所有建築物之 場合，若區分所有權人間就某共有部分，有約定專由特定區 分所有權人使用即所謂約定專用之事實，縱無書面契約之約 定，該約定專用之區分所有權人，如保留共有部分之專用權 ，附隨於專有部分出賣時，為其他區分所有權人及其繼受人 明知或可得而知有此情形，各區分所有權人及其繼受人即應
受該分管契約之拘束。又倘共有人已按分管契約占有共有物 之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有 特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得 而知之情形，而應受分管契約之拘束。（最高法院91年度台 上字第2477號判決要旨參照）。是公寓大廈等集合住宅之買 賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之 空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已 合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特 定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別 情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知 之情形，而應受分管契約之拘束
㈡查被告辯稱訴外人即建商練旭林於76年5 月11日與地主簽訂 合建契約書，嗣後即建築系爭大樓，並於77年間出售房屋時 ，與承買住戶簽訂分管協議書，約定屋頂平臺歸屋頂住戶管 理使用，其他層住戶不得使用等情，業據提出原告不爭執真 正之合建契約書、分管協議書各1 件為證（見本院100 年度 司北調字第283 號卷宗第34-44 頁），另參諸系爭大樓101 年3 月24日召開臨時區分所有人會議記錄載明：「F...（頂 樓部分原建商練先生與所有住戶原本就簽署：分管協議接手 屋主康小姐與管委會有協議大家都知道的事並按時交繳管理 費（每個月管理費明細表都張貼在公告欄上, 薛主委要告請 自費）。」等語，有西門金角大樓臨時區分所有權人會議紀 錄及簽到表附卷可參（見本院卷第116-119 頁），且原告對 於住戶與建商有成立分管協議一情亦不爭執（見本院卷第11 2 頁），堪信被告辯稱建商練旭林與承買住戶簽訂分管協議 書，約定屋頂平臺歸屋頂住戶管理使用，且為系爭大樓共有 人所知悉等情，應屬真實。足認系爭大樓各層住戶就其等共 有之系爭頂樓平臺有專供頂樓住戶即前開10樓房屋所有權人 占有使用之分管契約存在。
㈢原告雖主張依大法官會議釋字第349 號解釋之見解，被告與 其他住戶所簽訂之分管協議書僅對有簽約之住戶有效而已， 自不拘束未簽立該分管協議書之原告云云。然查系爭大樓於 78年1 月12日建築完成，78年3 月8 日辦理第一次登記，為 兩造所不爭執，而公寓大廈管理條例公布施行前，買受房屋 不動產者，向有頂樓屋頂平臺歸頂樓住戶使用，一樓空地歸 一樓住戶使用之約定，故買受頂樓及一樓者，其買賣價金一 向高於其他樓層，此為眾所週知之事實。且被告自93年10月 份起均按月繳納系爭大樓11樓部分之管理費，業據提出管理 費收據為證（見本院卷第63-75 頁），而證人即系爭大樓住 戶劉芳棋到庭具結證稱：「（被告訴訟代理人問：11樓平臺
，是否都是被告自85年購買後一直使用至今？）是。」、「 （被告訴訟代理人問：你有否看過大樓管理費之分配表？貼 在那裡？）在我之前一任主委才有貼，之前都沒有貼，是每 個月貼在1 樓大廳公告欄。」、「（被告訴訟代理人問：這 是否繳交管理費後之收據（提示被證15）？是，收據確實是 管委會開出來的，印章應該是管委會的印章。... 」等語明 確（見本院卷第135 頁背面至第136 頁），另觀諸被告提出 之管理費分配表上確實有「11F 」、「瞭望室」之欄位，記 載實收金額，並於備註欄蓋有「付清」字樣。而被告至85年 間即已占有使用系爭增建物，各區分所有權人自建築完成後 ，均未見其他共有人起訴請求拆除或返還系爭頂樓平臺。又 兩造均不爭執，原告於94年11月25日購買門牌號碼臺北市○ ○街133 號6 樓房屋，並於94年12月28日辦理所有權移轉登 記完畢等情，而系爭頂樓平臺上有增建建物係公開之事實， 無從隱匿，且系爭增建物係由何人使用亦無知悉之困難。況 不動產共有關係及其分管使用情形，在臺灣地區極為普遍， 倘受讓人絕對不受共有人間分管契約之拘束，則民間實施分 管多年之不動產，將隨時引起共有人分管部分之受讓人與其 他共有人間之糾紛，致難以維持現狀，將增加訟累並影響社 會安寧。另參諸不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣 ，買受人於購買前恆親至現場查看，以瞭解該不動產位置、 現況、使用情形及權利關係，鮮有無從得知分管契約之情事 。則原告於購買前開6 樓房屋時，就系爭頂樓平臺上有增建 物，而由前開10樓住戶即被告使用之事實，實難諉為不知。 原告於94年間買受前開6 樓房屋後從未就被告使用系爭頂樓 平臺表示異議，足認原告就系爭頂樓平臺約定由前開10樓房 屋住戶即被告分管之協議應屬明知，縱非明知亦屬可得而知 ，依上開說明，原告即應受該分管契約之拘束。原告主張並 未簽立分管約定，不受分管契約之拘束云云，尚無可採。 ㈣又觀諸被告提出之照片可知系爭增建物僅位於系爭頂樓平臺 之一隅，且通往頂樓之樓梯間未設門禁，可直接上樓等情， 有勘驗筆錄附卷可按（見本院卷第85頁），故尚難認被告占 有使用頂樓平臺部分對住戶之公共安全有何妨害。從而，原 告主張被告無權占有系爭頂樓平臺如附圖所示A 、B 、C 部 分云云，委無可取，被告抗辯系爭大樓之區分所有權人間， 就系爭頂樓平臺部分有分管協議，被告基於住戶間之分管協 議即有正當權源使用系爭頂樓平臺之系爭增建物，且原告應 受該分管協議之拘束等語為可採。
七、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條之規定，訴請被 告將系爭頂樓如附圖所示編號Ａ、面積41.22 平方公尺之房
屋、編號B 、面積3.3 平方公尺之鞋櫃使用部分及編號C 女 兒牆上鐵窗，暨其他附屬建物拆除，並將系爭頂層平臺回復 原狀後，返還於原告及其他共有人全體，並依民法第179 條 規定請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭頂層平臺 回復原狀之日止，按年給付原告及其他共有人426,012 元， 為無理由，應予駁回。則其假執行之聲請即失所附麗，併駁 回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與 本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 李易融
法 官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126 巷1 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 6 月 20 日
書記官 李易融