公寓大廈管理條例
臺中高等行政法院(行政),簡字,100年度,174號
TCBA,100,簡,174,20120628,1

臺中高等行政法院判決
100年度簡字第174號
原 告　日南紡織股份有限公司
代　表　人　林進湖
訴訟代理人 王耀賢律師
被 告　苗栗縣政府
代　表　人　劉政鴻
訴訟代理人 劉秉弦
楊秋燕
上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民
國100年9月27日台內訴字第1000178403號訴願決定，提起行政訴
訟，本院判決如下︰
主 文
原處分（即被告100年3月16日府商使字第1000047469號函、100年4月14日府商使字第1000066878號函、100年5月16日府商使字第1000095035號函）關於罰鍰部分及該部分之訴願決定均撤銷。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 事實及理由
一、事實概要：緣苗栗縣苗栗市大將軍社區尚未成立公寓大廈管 理委員會，該社區之起造人即原告於民國（下同）99年10月 14日召開區分所有權人第一次會議，因參與人數不足致會議 流會，被告乃以99年11月24日府商使字第0990220051號函請 原告於99年12月15日前依法再次召開區分所有權人會議，因 原告未於期限內依法召開會議，被告乃依公寓大廈管理條例 第47條第1款規定，以100年1月3日府商使字第1000000676號 函裁處原告新臺幣（下同）3,000元罰鍰，並限於文到30日 內再次召開區分所有權人會議。因原告仍未依限召開區分所 有權人會議，被告以100年2月16日府商使字第1000027132號 函裁處原告罰鍰6,000元，並請原告於文到30日內再次召開 區分所有權人會議，原告仍未依限召開區分所有權人會議， 經被告以100年3月16日府商使字第1000047469號函裁處原告 罰鍰9,000元，並請原告於100年4月16日前再次召開區分所 有權人會議，原告因未依限召開區分所有權人會議，被告以 100年4月14日府商使字第1000066878號函裁處原告罰鍰12,0 00元，並請原告於100年5月16日前再次召開區分所有權人會 議，原告仍未依限召開區分所有權人會議，被告以100年5月 16日府商使字第1000095035號函裁處原告罰鍰15,000元，並 請原告於100年6月16日前再次召開區分所有權人會議。原告 對上開被告100年2月16日府商使字第1000027132號函、100



年3月16日府商使字第1000047469號函、100年4月14日府商 使字第1000066878號函及100年5月16日府商使字第10000950 35號函等處分之罰鍰不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起 本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
㈠本件裁罰權已罹於時效，亦無限期改善後始起算時效問題： 1.按行政罰法第27條第1項規定「行政罰之裁處權，因3年期間 之經過而消滅。」同法第45條第2項規定「前項行政罰之裁 處權時效，自本法施行之日起算。」該法於94年2月5日公布 ，並於95年2月5日施行，在此之前，系爭住宅所有權登記之 區分所有權人及區分所有權比例合計均已達半數以上，然並 未在3個月內召開區分所有權人會議，被告當時亦未責令原 告召開區分所有權人會議或對之科處罰鍰，依上揭規定，自 95年2月5日起算3年，即迄98年2月5日已因期間屆滿而時效 消滅，被告不得再就該事件對原告科處罰鍰，被告以原處分 裁罰原告3,000元，顯屬違法。
2.又縱使原告應依公寓大廈管理條例第28條第1項規定於3個月 內召開區分所有權人會議，然原告於92年8月間已移轉系爭 住宅過半數即第46戶於客戶，則原告於92年11月間即已違反 上揭規定，被告即應對原告科處罰鍰，惟被告卻遲至100年2 月16日、3月16日、4月14日、5月16日始對原告分別科處罰 鍰6,000元、9,000元、12,000元、15,000元，亦逾裁罰時效 ，亦與誠信原則及禁止權利濫用原則相牴觸。
3.被告雖援引內政部99年3月8日台內營字第0990801551號函所 稱「裁處權時效自命改善期限終了時起算」云云，惟此函之 背景，其裁罰之構成要件事實，係就未經核准興建土雞城之 行為，而非土雞城興建後之違法狀態。倘裁罰權已失權就不 得處罰，然得另依區域計畫法第21條第1項規定限期令其變 更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀，惟與本件案型無 關。至於公寓大廈管理條例第28條第2項所謂規定「重新召 開會議一次」，並未另外形塑原告於召開區分所有權人會議 以外的新義務。至於被告所謂「限期令再次召開」云云，乃 是督促作用，實具行政指導的性質，故亦無於改善期限屆滿 時，起算裁罰權時效的問題。
4.「不作為」乃狀態繼續，義務人於行為完成時即起算時效： 縱令本件有公寓大廈管理條例之適用，然被告於原告符合一 定要件而不召開區分所有權人會議時，自得就系爭不作為科 處罰鍰。而「不作為」乃狀態繼續，義務人於行為完成時即 起算時效，被告誤用行政罰法第27條第2項所謂「自行為終 了時起算時效」之規定，顯然沒有辨明「狀態繼續」與「行



為繼續」的差別。
5.綜上，過期裁罰之行政處分，依行政程序法第111條第7款規 定，應屬無效。且依同法第110條第4項規定，該行政處分「 自始不生效力」，當不可據以強制執行。
㈡系爭連續處罰，違反「處罰法定原則」：按行政罰法第4條 規定「違反行政法上義務之處罰，以行為時之法律或自治條 例有明文規定者為限。」本件涉及連續處罰問題，惟84年6 月28日公布施行之公寓大廈管理條例第38條罰則（92年12月 31日修正改列第47條），並無所謂須先令「限期改善」始得 「連續處罰」之規定，亦無連續處罰之規定，故縱依當時規 定，本件被告連續處罰亦屬無據，違反處罰法定原則。 ㈢按法律不溯既往係重要法律原則之一。授益行政處分（如建 造執照之核發等）之申請與受理，在程序上，實相當於司法 案件「起訴」於法院，而起訴是否合法，係以起訴時之法律 規定為準。最高法院89年度台非字第219號刑事判決揭明斯 旨「自訴行為是否合法，係以提起時之法律規定為準，其提 起時為法所准許者，既屬合法之自訴，自不因嗣後法律修正 對自訴權更有所限制而受影響。（此依中央法規標準法第18 條後段對法規變更之適用所採從優原則予以解釋，亦得相同 之結論）。」基於同一道理，行政案件所應受之拘束或限制 ，當以行政機關「受理」該案件時的法律狀態為準據。系爭 苗栗大將軍第五期集合式住宅之建築執照申請案，起造人即 原告係於83年12月向被告掛件申請，被告依例先委由臺灣省 建築師公會苗栗縣辦事處協審，其受理日期為84年2月18日 。84年2月18日係苗栗建築師公會協審系爭建物建造執照， 即應視同被告開始受理審查系爭建造執照核發與否之期日， 依法律不溯既往原則及消極信賴保護原則，當不受其後於84 年6月28日公布生效之公寓大廈管理條例之拘束。訴願決定 之見解實誤解法律不溯既往及消極信賴保護的旨趣。 ㈣原告已喪失區分所有權人身分之起造人，即無必要再擔任該 區分所有權人會議之召集人：
1.所謂「起造人」乙詞源自建築法第12條第1項規定，是指為 建造該建築物之申請人。迨起造人取得建造執照，並興建完 成取得使用執照，且向地政機關完成建物第一次所有權登記 （保存登記）後，起造人乙詞即已功成身退而由「區分所有 權人」代替之。是故內政部95年9月28日內授營建管字第095 0806087號函釋「說明：㈢．．．如起造人具有區分所有權 人身分，依條例第25條第3項前段規定，當為區分所有權人 會議之召集人，且起造人違反第25條或第28條所定之召集義 務時，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第47條第1款規



定處分。如起造人未具有區分所有權人身分，該區分所有權 人會議之召集人，當依條例第25條第3項後段規定，由區分 所有權人互推一人為召集人，召開區分所有權人會議。」足 見非區分所有權人身分之原告，當無召集區分所有權人會議 之義務，應由區分所有權人互推一人為召集人。故上揭函釋 僅有正、反面假設，並無被告所提內政部100年12月23日內 授營建管字第1000811327號函之雖喪失區分所有權人資格， 尚須負何義務之但書規定，其見解顯然前後變更。是內政部 95年9月28日函釋並無目前該但書情況，應以此函之法律見 解較為完整。
2.依建照執照所載，原起造人為日南建設股份有限公司，嗣於 87年6月19日變更起造人為原告。惟原告於96年12月間已不 具系爭苗栗大將軍第五期區分所有權人之身分，故被告於10 0年5月17日以府商使字第1000096313號函由區分所有權人互 推一人為召集人，以召開系爭區分所有權人會議。可見被告 亦認定原告已全然失去區分所有權人之身分，即無再次召開 區分所有權人會議之義務。故被告在上開公告前後四次對原 告連續裁罰，彰顯其矛盾性與無必要性，更與比例原則有違 。
3.倘使未具區分所有權人身分之起造人，仍須召開區分所有權 人會議，則公寓大廈管理條例第25條第3項及同條例施行細 則第7條所謂「由區分所有權人互推一人為召集人」之規定 與應公告事宜，豈不成為具文？實則，依體系解釋，公寓大 廈管理條例第28條所定之「起造人」乙詞，應作限縮解釋， 即不包括未具區分所有權人身分的起造人在內。 ㈤綜上，原告於96年12月間已全部售罄系爭大將軍第五期集合 式住宅92戶，並移轉登記與客戶完竣，已不具區分所有權人 身分，自無再次召開區分所有權人會議之法律上義務。被告 所為處分違反法律不溯既往、消極信賴保護、處罰法定原則 ，並對原告增加法律所無之限制，與司法院釋字第658、600 、598、581、576、569號等解釋意旨有違等情，並聲明求為 判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：
㈠公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，於84年6月30日起 施行。系爭建物申請建築執照之日期為84年2月18日，並為 臺灣省建築師公會之收文日期，惟被告之審核日期為86年9 月，系爭建物屬公寓大廈管理條例施行後始取得建造執照之 公寓大廈，實應適用公寓大廈管理條例之規定，原告指稱系 爭建物之建造執照申請日在84年6月30日之前，並無公寓大 廈管理條例第28條及第47條之適用，顯有誤解。



㈡按公寓大廈管理條例第25條第3項及第28條第1項、第2項規 定，該社區尚未成立公寓大廈管理委員會前，有關會議召開 即應適用第28條規定而為召集，若因參與人數不足同條例第 31條規定應有區分所有權人比例合計三分之二以上及區分所 有權比例合計三分之二以上出席門檻，致會議流會，依同條 例第28條第2項規定「起造人應就同一議案重新召集會議一 次」，已明定起造人之責任義務，故原告有義務再行召開區 分所有權人會議。被告依該條項認定原告未依規定重新召集 會議，並依同條例第47條第1款處以3,000元罰鍰並無違誤。 另按內政部營建署96年1月26日營署建管字第0960004651號 函「主旨：關於函詢公寓大廈管理條例施行前已取得建造執 照之公寓大廈，其區分所有權人會議召集人產生之疑義乙案 ，復請查照。說明：按『本條例施行前已取得建造執照之 公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定（註：應 為第25條第3項），互推一人為召集人，並召開第一次區分 所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直 轄市、縣（市）主管機關報備。』公寓大廈管理條例（以下 簡稱條例）第55條第1項分別定有明文，故條例施行前已取 得建造執照之公寓大廈，召開第一次區分所有權人會議時， 應依條例第25條第3項及條例施行細則第7條第1項規定，由 區分所有權人互推一人為召集人，其無法互推產生時，始有 條例第25條第4項之適用。」惟系爭建物既係公寓大廈管理 條例施行後始取得建造執照之公寓大廈，自無上開函文之適 用，而應適用公寓大廈管理條例第28條規定。 ㈢有關原告所述被告於100年5月17日府商使字第1000096313號 函請系爭社區之區分所有權人依據公寓大廈管理條例第25條 及同條例施行細則第7條規定，由區分所有權人互推1人為召 集人乙事，實為因被告分別於100年2月16日府商使字第1000 027132號、100年3月16日府商使字第1000047469號、100年4 月14日府商使字第1000066878號及100年5月16日府商使字第 1000095035號等函限期原告（起造人）儘速依前開條例第28 條履行其應盡之義務，再次召開區分所有權人會議以成立管 理委員會。惟原告仍置之不理，被告為解決前開社區因起造 人多年遲未依法召開區分所有權人會議成立管理委員會之窘 境，遂依內政部95年9月28日內授營建管字第0950806087號 函釋，按上開條例第25條第3項規定略以：「無管理負責人 或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委 員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人」，爰 於100年5月17日以府商使字第1000096283號函請該社區區分 所有權人互推1人為召集人，召開區分所有權人會議，以利



其成立管理委員會。
㈣又按行政罰法第3條略以「本法所稱行為人，係指實施違反 行政法上義務行為之自然人、法人、設有代表人或管理人之 非法人團體」、同法第27條第2項略以「前項期間，自違反 行政法上義務之行為終了時起算」，及內政部99年3月8日台 內營字第0990801551號函釋略以：「主管機關得就該違法狀 態依相關規定課予行為人限期改善之義務，如義務人不遵從 ，主管機關得按次處罰，其裁處權時效即自命改善期限終了 時起算。」本件被告前於100年1月3日府商使字第100000067 6號函係以原告起造人未依99年11月24日函限期於99年12月 15日前再次召開會議而予以裁罰。而本件係原告未依100年2 月16日、100年3月16日、100年4月14日、100年5月16日函限 期於30日內召開會議而予以裁罰。起造人既未依公寓大廈管 理條例第28條規定再次履行召開區分所有權人會議之義務， 揆諸行政罰法及前揭函釋意旨，裁罰權時效並未屆滿，原告 訴稱本件裁罰權時效已罹於消滅，亦無限期改善後始起算時 效的問題等，顯係對行政罰法第27條、45條有所誤解而不可 採等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。四、兩造之爭點：原告是否有公寓大廈管理條例第28條規定應由 起造人召集區分所有權人會議之適用？被告對原告所為連續 處罰是否合法？原告主張被告裁罰時，已不具區分所有權人 身分，即無召集區分所有權人會議之義務，及被告之裁罰權 已罹於時效消滅，是否可採？
五、經查：
㈠駁回部分（即被告100年2月16日府商使字第1000027132號函 裁處罰鍰6,000元部分）：
⒈按「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至 少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會 議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或 管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其 區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的 及理由請求召集者。區分所有權人會議除第28條規定外，由 具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或 管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管 理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責 人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任 委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召 集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年 ，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者， 任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產



生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指 定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（ 市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召 集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」、 「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及 其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召 集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或 推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前 項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之 人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能 成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次 。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管 理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。 」、「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。‧‧ ‧公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第 25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為 管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時 召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關 指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推 選管理負責人或互推召集人為止。」、「有下列行為之一者 ，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五 千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期 不改善或不履行者，得連續處罰：區分所有權人會議召集 人、起造人或臨時召集人違反第25條或第28條所定之召集義 務者。」、「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其 區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人， 並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管 理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」為公寓 大廈管理條例第25條、第28條、第29條第1項、第6項、第47 條第1款及第55條第1項所明定。又「說明：‧‧‧二、按『 非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建 築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場 之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分 ，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有 權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約 明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權 人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關 報備。』為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第26條第1 項所明定，故符合上開規定之公寓大廈，除經該幢或結合他 幢內之辦公、商場部分之區分所有權人過半數書面同意外，



尚須經『全體』區分所有權人會議決議或規約明定第26條第 1項之各款事項後，始得由該辦公、商場部分召開區分所有 權人會議，成立管理委員會。至於須經『全體』區分所有權 人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項，其立法意 旨係考量有關共用部分、約定共用部分之範圍劃分、修繕、 管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交 與分工事宜，涉及『全體』區分所有權人之權利義務，非僅 召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議，故有 關條例第26條第1項之各款事項，仍須經『全體」區分所有 權人會議決議或規約規定。三、另按『區分所有權人會議除 第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理 委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委 員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同 解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任 管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推 一人為召集人；．．．』、『公寓大廈建築物所有權登記之 區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上 時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權 人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、 縣（市）主管機關報備。』、『前項起造人為數人時，應互 推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例 合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造 人應就同一議案重新召集會議一次。』為條例第25條第3項 、第28條第1項及第2項分別定有明文，故起造人於成立管理 委員會或推選管理負責人前，為區分所有權人會議之召集人 ，自有召開第一次區分所有權人會議之義務，且該次會議未 能成立管理委員會或推選管理負責人時，起造人應就同一議 案重新召集會議一次，本部業以94年11月17日內授營建管字 第0940087243號函釋在案。又起造人於成立管理委員會或推 選管理負責人前，依條例第28條第3項規定為公寓大廈之管 理負責人，如起造人具有區分所有權人身分，依條例第25條 第3項前段規定，當為區分所有權人會議之召集人，且起造 人違反第25條或第28條所定之召集義務時，由直轄市、縣（ 市）主管機關依條例第47條第1款規定處分。反之，如起造 人未具有區分所有權人身分，該區分所有權人會議之召集人 ，當依條例第25條第3項後段規定，由區分所有權人互推一 人為召集人，召開區分所有權人會議。」為內政部95年9月 28日內授營建管字第0950806087號函釋在案。而上開函釋， 係主管機關基於其職權所作，與公寓大廈管理條例之相關規 定意旨，並無不符，自得予以引用。




⒉查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，自84年6月 30日起生效。系爭苗栗大將軍第五期集合式住宅之興建，原 以日南建設股份有限公司為起造人，其於84年2月18日申請 建築執照，被告核發建造執照日期為86年9月17日，嗣於87 年6月19日起造人變更為原告，有建造執照申請書及建造執 照影本附卷可稽（本院卷第34、84、85頁）。系爭建物屬公 寓大廈管理條例施行後始取得建造執照之公寓大廈，依該條 例第55條第1項及內政部營建署88年2月12日營署建字第02 053號函、96年1月26日營署建管字第0960004651號函（本院 卷第105、106頁）規定之反面意旨，原告既非該條例施行前 已取得建造執照之起造人，自無公寓大廈管理條例第55條第 1項及內政部營建署88年2月12日營署建字第02053號函、 96年1月26日營署建管字第0960004651號函之適用，而應適 用該條例第28條之規定，負有召開第一次區分所有權人會議 之義務。另系爭建造執照註記「依公寓大廈管理條例申請使 用執照前應先完成基金提撥」（本院卷第84頁），足見原告 所興建之系爭社區，應有公寓大廈管理條例之適用。原告主 張系爭建物之建造執照申請日在84年6月30日之前，依法律 不溯及既往原則及消極信賴保護原則，應無公寓大廈管理條 例之適用云云，尚不足採。
⒊依公寓大廈管理條例第25條第3項規定「區分所有權人會議 除第28條規定外，．．．」，是該社區尚未成立公寓大廈管 理委員會前，有關區分所有權人會議之召開，應先適用第28 條第1項規定而為召集，若因參與人數不足同條例第31條規 定應有區分所有權人比例合計三分之二以上及區分所有權比 例合計三分之二以上出席門檻，致會議流會，依同條例第28 條第2項規定「起造人『應』就同一議案重新召集會議一次 」，已明定起造人之責任義務，故原告有再行召開區分所有 權人會議之義務。原告於99年10月14日召開第1次區分所有 權人會議，但因流會無會議紀錄，經被告以99年11月24日府 商使字第0990220051號函（本院卷第44頁）促請原告於同年 12月15日前再次召開會議，原告於期限屆滿仍未召開會議， 被告乃依公寓大廈管理條例第47條第1款之規定，以100年1 月3日府商使字第1000000676號函裁處原告3,000元罰鍰，並 限於文到30日內再次召開區分所有權人會議（本院卷第45頁 ），該函文已於100年1月6日由原告收受，有送達證書1件附 卷可稽（本院卷第103頁），原告於100年2月8日（原應於10 0年2月5日屆滿，因逢春節假日順延）期限屆滿前仍未召開 會議，被告依同條例第47條第1款之規定，以100年2月16日 府商使字第1000027132號函裁處原告6,000元罰鍰，並無不



合。又公寓大廈管理條例第47條第1款對起造人未依第28條 所定之召集義務者，得處罰鍰，並得令其限期改善或履行義 務、職務；屆期不改善或不履行者，得予連續處罰，已有明 文規定，被告對原告處罰亦無增加法律所無之限制。原告主 張本件並無連續處罰之規定，已違反處罰法定原則云云，委 無可採。
⒋另原告主張被告於100年5月17日府商使字第1000096313號函 請系爭社區之區分所有權人依據公寓大廈管理條例第25條及 同條例施行細則第7條規定，由區分所有權人互推一人為召 集人乙節。按召集人如何產生，依上開法條及內政部營建署 函釋之規定，應先依第28條規定以起造人為當然之召集人身 分及尚未成立管理委員會前召集會議之義務，而後依第25條 規定於召集人無法產生時，由區分所有權人互推一人為召集 人。本件被告分別於100年2月16日府商使字第1000027132號 、100年3月16日府商使字第1000047469號、100年4月14日府 商使字第1000066878號及100年5月16日府商使字第10000950 35號等函限期原告（起造人）儘速依前開條例第28條履行其 應盡之義務，再次召開區分所有權人會議以成立管理委員會 。惟原告仍置之不理，被告為解決前開社區因起造人多年遲 未依法召開區分所有權人會議成立管理委員會之窘境，遂採 取補救方式，依同條例第25條第3項規定，於100年5月17日 以府商使字第1000096283號公告請該社區區分所有權人互推 一人為召集人，召開區分所有權人會議，以利其成立管理委 員會，惟此並不影響原告依該條例第28條之規定，負有召開 第一次區分所有權人會議之義務。又按內政部95年9月28日 內授營建管字第0950806087號函、95年11月1日內授營建管 字第0950164789號函（本院卷第107頁）及100年12月23日以 內授營建管字第1000811327號函（本院卷第79頁）之意旨， 倘起造人已就同一議案重新召集會議1次後，仍未能成立管 理委員會，起造人於成立管理委員會或推選管理負責人前， 依該條例第28條第3項規定為公寓大廈之管理負責人，如起 造人具有區分所有權人身分，依該條例第25條第3項前段規 定，當為區分所有權人會議之召集人，且起造人違反第25條 或第28條所定之召集義務時，由直轄市、縣（市）主管機關 依該條例第47條第1款規定處分。反之，如起造人未具有區 分所有權人身分，該區分所有權人會議之召集人，當依條例 第25條第3項後段規定，由區分所有權人互推一人為召集人 ，召開區分所有權人會議。足見起造人依公寓大廈管理條例 第28條第1項、第2項之規定，有召開區分所有權人會議之義 務，如流會應再次召集，召集後仍無法成立管理委員會時，



才有同條例第25條第3項後段之適用。於起造人未具有區分 所有權人身分，該區分所有權人會議之召集人，始由區分所 有權人互推一人為召集人。原告依公寓大廈管理條例第28條 第1項、第2項之規定，有召開區分所有權人會議之義務，並 無增加法律所無之限制。原告主張其於96年12月26日已將系 爭社區建物全部售罄並移轉登記與客戶完竣，其未具區分所 有權人身分，已無召集區分所有權人會議之義務云云，亦無 足採。
⒌次按「行政罰之裁處權，因三年期間之經過而消滅。前項期 間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。」為行政罰法 第27條第1項、第2項所明定。又「主管機關得就該違法狀態 依相關規定課予行為人限期改善之義務，如義務人不遵從， 主管機關得按次處罰，其裁處權時效即自命改善期限終了時 起算。」經內政部99年3月8日台內營字第0990801551號函釋 在案（本院卷第52頁）。本件原告為系爭社區建物之起造人 ，依公寓大廈管理條例第28條第1項、第2項規定，負有召開 區分所有權人會議之義務，其未依法召開區分所有權人會議 ，即繼續存有召開第一次區分所有權人會議之義務。本件被 告係以原告未依99年11月24日函限期於99年12月15日前再次 召開會議而予以裁罰後，復以被告100年1月3日府商使字第 1000000676號函於文到30日內召開區分所有權人會議，因 原告未依期限召開區分所有權人會議，被告始以100年2月16 日府商使字第1000027132號函裁處原告罰鍰6,000元，揆諸 前揭法條及函釋意旨，其裁處權時效即自限期於100年2月8 日召開會議期滿時起算，則本件裁罰權時效並未屆滿。原告 主張依行政罰法第45條第2項、第27條第1項之規定，自行政 罰法施行日95年2月5日起算3年，迄98年2月5日即已因期間 屆滿而時效消滅，不得再就該事件對原告科處罰鍰，被告逾 期予以裁罰，應屬無效之行政處分云云，顯係對行政罰法第 27條、第45條之規定有所誤解，而不可採。 ⒍綜上所述，原告上開主張，均不足採。從而，被告以100年2 月16日府商使字第1000027132號函裁處原告6,000元罰鍰， 核無違誤，訴願決定就此部分予以維持，亦無不合。原告起 訴論旨請求撤銷原處分（被告100年2月16日府商使字第1000 027132號函裁處原告6,000元罰鍰部分）及關於此部分之訴 願決定，為無理由，應予駁回。
㈡撤銷部分（即被告100年3月16日府商使字第1000047469號函 、100年4月14日府商使字第1000066878號函及100年5月16日 府商使字第1000095035號函分別裁處罰鍰9,000元、12,000 元及15,000元部分）：




⒈查本件原告因未依被告100年1月3日府商使字第1000000676 號函於文到30日內召開區分所有權人會議，被告以100年2月 16日府商使字第1000027132號函裁處原告罰鍰6,000元，並 請原告於文到30日內再次召開區分所有權人會議，原告仍未 依限召開區分所有權人會議，經被告以100年3月16日府商使 字第1000047469號函裁處原告罰鍰9,000元，並請原告於100 年4月16日前再次召開區分所有權人會議，原告亦未依限召 開區分所有權人會議，被告以100年4月14日府商使字第1000 066878號函裁處原告罰鍰12,000元，並請原告於100年5月16 日前再次召開區分所有權人會議，原告仍未依限召開區分所 有權人會議，被告以100年5月16日府商使字第1000095035號 函裁處原告罰鍰15,000元，並請原告於100年6月16日前再次 召開區分所有權人會議。原告對上開被告100年3月16日府商 使字第1000047469號函、100年4月14日府商使字第10000668 78號函及100年5月16日府商使字第1000095035號函裁處罰鍰 部分不服，提起訴願，遭決定駁回，雖非無見。 ⒉惟查，被告100年2月16日府商使字第1000027132號函係通知 原告於文到30日內再次召開區分所有權人會議，該函於100 年2月17日送達原告，已據被告陳明在案（本院卷第92頁） ，並有送達證書1件附卷可憑（本院卷第100頁背面），而原 告所提出該函亦載有「100年2月17日收文」字樣（本院卷第 16頁），是被告100年2月16日函係於100年2月17日送達原告 ，自堪認定。則自該函送達翌日起算30日，應至100年3月18 日為原告應召開區分所有權人會議之期限，然被告於該期限 尚未屆滿前之100年3月16日即以府商使字第1000047469號函 裁處原告罰鍰9,000元；又被告100年3月16日府商使字第100 0047469號函通知原告於100年4月16日前應召開區分所有權 人會議，而被告卻於期限屆滿前之100年4月14日即以府商使 字第1000066878號函裁處原告罰鍰12,000元；另被告100年4 月14日府商使字第1000066878號函通知原告應於100年5月16 日前召開區分所有權人會議，而被告卻未待期限屆滿（應於 100年5月16日24時屆滿）後之100年5月16日上班時間即以府 商使字第1000095035號函裁處罰鍰15,000元，有上開三函附 卷可按（本院卷第17-19頁）。從而，被告上開三件處分均 未待原告應召開區分所有權人會議期限屆滿，即予裁處罰鍰 ，有違依法行政原則，核有違誤，訴願決定就此部分未予詳 查，予以維持，亦有未合。原告起訴論旨請求撤銷，雖未就 此部分予以指摘，惟被告前開三函既有上開違誤，自應由本 院將前揭三件處分（罰鍰部分）及關於此部分之訴願決定予 以撤銷，以維法制。




㈢又本件為簡易訴訟程序案件，爰不經言詞辯論，逕為判決。 兩造其餘之主張及舉證，於本件判決之結果並無影響，爰不 逐一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依行 政訴訟法第233條第1項、第236條、第104條、民事訴訟法第 79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　101　　年　　 6 　月　 28 日 臺中高等行政法院第二庭
法 官 林 秋 華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
中　　華　　民　　國　　101　　年　　 7 　月　 5 日 書記官 李 孟 純