公寓大廈管理條例
臺中高等行政法院(行政),簡字,100年度,161號
TCBA,100,簡,161,20120622,1

臺中高等行政法院判決
100年度簡字第161號
原 告　日南紡織股份有限公司
代　表　人　林進湖
訴訟代理人　王耀賢　律師
被 告　苗栗縣政府
代　表　人　劉政鴻
訴訟代理人　劉秉弦
上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民
國100年8月24日臺內訴字第1000153176號訴願決定，提起行政訴
訟，本院判決如下︰
　　主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
（一）本件因屬不服行政機關所為罰鍰處分而涉訟，其標的之金 額為新臺幣（下同）15,000元，係在400,000元以下，依 行政訴訟法第229條第1項第2款規定，應適用簡易程序， 本院並依同法第233條第1項規定，不經言詞辯論，逕行裁 判。
（二）本件原告之代表人為林進湖，有公司變更登記表附卷可憑 （本院卷第189頁）。原告於本院審理時申請以副董事長 林銘德為代表人蒞庭，嗣又當庭變更聲請林銘德擔任本件 訴訟之輔佐人，經核尚無不合，應予准許。
二、事實概要：
原告為苗栗縣苗栗市大將軍社區（第五期集合式住宅）之起 造人，因該社區尚未成立公寓大廈管理委員會，原告遂於99 年10月14日召開區分所有權人第一次會議，因參與人數不足 致會議流會，被告乃以99年11月24日府商使字第0990220051 號函請原告於99年12月15日前依法再次召開區分所有權人會 議，惟原告未於期限內依法召開會議，被告乃依公寓大廈管 理條例第47條規定，先以100年1月3日府商使字第100000067 6號函裁處原告3,000元罰鍰，並限於文到30日內再次召開區 分所有權人會議。因原告未依限召開區分所有權人會議，被 告陸續以100年2月16日府商使字第1000027132號函、100年3 月16日府商使字第10 00047469號函、100年4月14日府商使 字第1000066878號函、100年5月16日府商使字第1000095035 號函，分別對原告裁處6,000元、9,000元、12,000元、15,0 00元罰鍰，並請原告依限召開區分所有權人會議。詎原告仍



未於期限內召開區分所有權人會議，被告乃再以100年6月21 日府商使字第1000120964號函裁處原告15,000元罰鍰（下稱 原處分），原告對原處分不服，提起訴願，主張「其不具區 分所有權人身分，依訴願機關依95年9月28日內授營建字第 095 0806087號函意旨，即無召開系爭區分所有權人會議之 義務，自不得對原告科處罰鍰」云云，惟遭訴願決定駁回， 原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
三、當事人聲明：
（一）原告聲明：
⒈訴願決定及原處分（罰鍰部分）均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
（二）被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、兩造爭點要領：
（一）原告主張之理由：本件原處分及訴願決定，適用法規顯有 違誤，且被告之裁罰權已罹於時效而消滅，系爭罰鍰處分 誠具有重大明顯之瑕疵，應屬無效而自始不生效力。然其 既有行政處分之形式，原告爰俱狀請求本院撤銷該違法之 行政處分，理由如下。
⒈法律不溯及既往原則在本件之適用
⑴按行政程序法第4條規定：「行政行為應受法律及一般 法律原則之拘束。」其中，法律不溯及既往當係重要法 律原則之一，應屬無疑。查，系爭苗栗大將軍第五期集 合式住宅之建築執照申請案，原告係於83年12月向被告 掛件申請。被告依例責令申請人先交由當地建築師公會 協審，而當地建築師公會即臺灣省建築師公會苗栗縣辦 事處受理本建照申請案之日期為84年2月18日。 ⑵次按國家賠償法第4條第1項規定：「受委託行使公權力 之團體，其執行職務之人於行使公權力時，視同委託機 關之公務員。受委託行使公權力之個人，於執行職務行 使公權力時亦同。」基於同一道理，上揭84年2月18日 苗栗建築師公會協審系爭建物建造執照之期日，即應視 同被告開始受理審查系爭建造執照核發之期日。 ⑶就法律關係之繫屬言，行政機關「受理」案件的申請， 實相當於司法案件「起訴」於法院，而起訴是否合法， 係以起訴時之法律規定為準。關此，最高法院89年臺非 字第219號刑事判決揭明斯旨：「自訴行為是否合法， 係以提起時之法律規定為準，其提起時為法所准許者， 既屬合法之自訴，自不因嗣後法律修正對自訴權更有所



限制而受影響。（此依中央法規標準法第十八條後段對 法規變更之適用所採從優原則予以解釋，亦得相同之結 論。）」。基於同一道理，行政案件所應受之拘束或限 制，當以行政機關「受理」該案件時的法律狀態為準據 。至被告所謂系爭大將軍第五期建造執照取得時（86年 9月17日），公寓大廈管理條例業已公布施行，爰應適 用該管理條例云云，委無可採。蓋建造執照從申請到取 得，時間久暫不一，正如同訴訟案件起訴後何時審結， 並非當事人所能置喙或掌控一樣。故應以受理或起訴時 之法律規定或狀態為準，始是。
⑷系爭苗栗大將軍第五期建造執照之申請於83年12月，84 年2月18日被告責令先由苗栗縣建築師公會協審，此為 被告自承在卷之事實。既然系爭行政程序啟動之時，公 寓大廈管理條例尚未完成立法程序基於法不溯及既往及 消極信賴保護，本件起造人即原告，當不受其後於84年 6月28日始公布生效之「公寓大廈管理條例」有關起造 人應召開區分所有權人會議及其罰則之限制與適用，自 不待言。
⑸既然系爭建案，在法律上不受其後始公布施行之「公寓 大廈管理條例」之法律制約，則被告依該管理條例第28 條、第47條規定，對原告科處罰鍰，顯失所附麗，於法 有違。即本件系爭建物之建造執照申請與受理期日（84 年2月18日），既在公寓大廈管理條例公布生效日（84 年6月28日）以前，則原告就系爭大將軍第五期集合式 住宅新建案，當不受其後始公布施行之公寓大廈管理條 例之拘束，縱令該建築執照取得時，公寓大廈管理條例 已公布施行，亦同。因此，被告依公寓大廈管理條例第 28條、第47條之規定，對原告科處罰鍰，顯對公寓大廈 管理條例在「時」的效力上，有所誤解，並與法律不溯 及既往原則，相互齟齬，實不待言。
⒉無義務即無罰則：
⑴退步言之，縱令系爭苗栗大將軍第五期建案亦應追溯而 受到公寓大廈管理條例之拘束，然起造人召集區分所有 權人會議，以具區分所有權人之身分為前提，始為適格 。惟被告以原處分裁處原告15,000元罰鍰時，原告並非 系爭苗栗大將軍第五期集合式住宅之區分所有權人，此 乃被告認定之事實。
⑵按行政罰法第1條規定：「違反行政法上義務而受罰鍰 、沒入或其他種類行政罰之處罰時，適用本法。」倘人 民並無違反行政法上之義務時，當然不得對其處罰，此



係現代民主法治國家之基本原則。
⑶查被告以本件原告在100年6月16日以前，未再次召開苗 栗大將軍第五期集合式住宅之區分所有權人會議為由， 而依公寓大廈管理條例第28條、第47條之規定，對本件 原告科處15,000元罰鍰。然原告早在96年12月26日以後 ，即因系爭苗栗大將軍第五期集合式住宅92戶，已全部 售罄且全數移轉登記與客戶，因而喪失系爭苗栗大將軍 第五期集合式住宅之區分所有權人之地位。上述房地過 戶情形，有苗栗地政事務所建物所有權異動索引資料可 稽，亦為被告查明認定之事實。
⑷原告在96年12月間，已非系爭苗栗大將軍第五期集合式 住宅的區分所有權人，當然也就沒有召集該區分所有權 人會議的適格地位與義務，更遑論「再次召集一次」云 云，故被告100年6月21日之行政處分，乃係對沒有召集 區分所有權人會議之義務的原告科處罰鍰，實不無違誤 。
⑸關此，內政部95年9月28日內授營建管字第0950806087 號函釋「說明」第3點後段明揭：「起造人於成立管理 委員會或推選管理負責人前，依條例第28條第3項規定 為公寓大廈之管理負責人，如起造人具有區分所有權人 身分，依條例第25條第3項前段規定，當為區分所有權 人會議之召集人，且起造人違反第25條或第28條所定之 召集義務時，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第47 條第1款規定處分。反之，如起造人未具有區分所有權 人身分，該區分所有權人會議之召集人，當依條例第25 條第3項後段規定，由區分所有權人互推一人為召集人 ，召開區分所有權人會議。」準此而論，原告在96年12 月26日以後，因不具系爭苗栗大將軍第五期集合式住宅 之區分所有權人身分，即無召開系爭區分所有權人會議 的法律上義務。
⑹於96年12月26日以後，因原告已不具系爭苗栗大將軍社 區第五期集合式住宅區分所有權人的身分，當無召集大 將軍第五期區分所有權人會議之義務，已如前述，自不 得依公寓大廈管理條例第28條、第47條之規定對原告科 處罰鍰。本件被告責令原告須於100年6月16日以前召開 會議並於同年6月21日對原告科處罰鍰云云，顯非法之 所許。
⑺至於本件訴願決定書所謂：「縱訴願人不具區分所有權 人身分，仍應負召集義務」云云，未有任何法規上之依 據，乃係曲解法令，肆意增加法律所無之義務，大違法



治國之基本原則，洵無可取，實不待言。
⒊不具區分所有權人身分的原告，沒有召開區分所有權人會 議的義務：
⑴按，所謂「起造人」乙詞，源自建築法。依建築法第12 條第1項規定，「起造人是指為建造該建築物之申請人 」。迨起造人取得建造執照，並興建完成取得使用執照 ，且向地政機關辦竣建物第1次所有權登記後，集合式 住宅所謂「起造人」乙詞即已功成身退，而由「區分所 有權人」替代之。
⑵是故，內政部95年9月28日內授營建管字第0950806087 號函釋第2點末段結語指稱：「如起造人未具區分所有 權人身分，該區分所有權人會議之召集人，當依條例第 25 條第3項後段規定，由區分所有權人互推一人為召集 人，召開區分所有權人會議。」準此以論，原告於96年 12月26日以後，因不具系爭系爭苗栗大將軍第五期集合 式住宅區分所有權人身分，即無召開系爭區分所有權人 會議之法律上義務，也就沒有所謂「違反行政法上義務 」而受罰鍰可言。易言之，公寓大廈管理條例第25 條 第3項後段之適用，並不以起造人須召開兩次區分所有 權人會議均流會為其前提要件，而公寓大廈管理條例第 25條與同條例第28條，各有其規範內容與旨趣，並非處 於「原則與例外」之關係，而係分別情形、併行適用， 沒有如被告所謂：「原則上是要先跑第28條程序，如果 第28條程序跑完沒有辦法成立管委會時，再適用第25條 」的法律根據。倘擬召開區分所有權人會議時，起造人 已喪失系爭集合式住宅之區分所有權人身分與地位，則 系爭區分所有權人會議之召集人如何產生，公寓大廈管 理條例第25條第3項後段已預先規定「由區分所有權人 互推一人為召集人」然本件被告或訴願決定機關，對此 實有誤解，而謂須再次召開區分所有權人會議仍流會後 ，才有該管理條例第25條第3項後段「由區分所有權人 互推一人為召集人」之適用云云，顯屬涵攝錯誤並有適 用法規不當之違法，恣意增加法律所無之限制，其述顯 無理由，不待贅述。
⑶系爭苗栗大將軍第五期興建房舍92戶，89年5月24日取 得使用執照之後，92年8月已售出總戶數之半，迨96年 12 月則全部售罄，至此，原告已不具系爭苗栗大將軍 第5期區分所有權人的身分，所以被告乃於100年5月17 日以府商使字第1000096313號函公告，由苗栗大將軍第 五期住戶互推一人為召集人，以召開系爭區分所有權人



會議。可見，被告亦認為，原告既已全然失卻苗栗大將 軍第5期區分所有權人的身分與資格，當無再次召開系 爭大將軍第五期區分所有權人會議的義務，而應由系爭 苗栗大將軍第五期區分所有權人，依公寓大廈管理條例 第25條第3項後段之規定「互推一人為召集人」，召開 系爭區分所有權人會議，以取代本件原告召集該區分所 有權人會議之義務。但，被告在100年1月3日對原告以 違反所謂的召集義務為由，依公寓大廈管理條例第28條 、第47條規定科處罰鍰，同年2、3、4、5月間並有4次 連罰，甚至到上開公告後1個多月，即於100年6月21日 其已公告區分所有權人互推召集人後，再次以原告未依 限期召開系爭區分所有權人會議為由，對原告科處罰鍰 15,000元，其行政處分顯係對無義務者處罰。此除彰顯 原處分機關行政行為之「矛盾性」外，並顯現其裁罰之 無必要性而與「比例原則」有違，要屬灼然。
⒋被告已另行公告他人為系爭苗栗大將軍第五期區分所有權 人會議之召集人：
⑴按被告已於100年5月17日以府商使字第1000096313號函 ，要求原告在系爭苗栗大將軍社區公佈欄公告「苗栗市 大將軍社區第五期應成立公寓大廈管理委員會」相關事 宜。大將軍社區第五期起造人日南紡織股份有限公司已 不具區分所有權人身分，依公寓大廈管理條例第25條及 施行細則第7條規定，由區分所有權人互推一人為召集 人云云。
⑵被告且於100年5月25日親自派員至上揭社區公佈欄內張 貼其公告3紙，此有照片3幀可稽。公告後，系爭大將軍 第五期集合式住宅之區分所有權人，並連署推舉訴外人 陳睬靜女士為系爭苗栗市大將軍社區第五期區分所有權 人會議之召集人。
⑶上開公告內容，有被告100年7月21日府商使字第100014 6009號函可證。足見，被告嗣後也認為原告因不具區分 所有權人身分，故無召開系爭苗栗大將軍第五期區分所 有權人會議的法律上義務，並由他人取代原告召集系爭 大將軍第五期區分所有權人會議之責，陳睬靜女士並於 100年8月8日實際召開苗栗大將軍第五期區分所有權人 會議，前已述及，故被告對已無或不具召集義務之本件 原告，依公寓大廈管理條例第28條、第47條之規定科處 罰鍰云云，誠難昭甘服，且矛盾互現、顯不相容。原告 自得因被告上開公告與訴外人陳睬靜女士已實際召開苗 栗大將軍第五期區分所有權人會議等行為，而免袪召集



系爭區分所有權人會議的義務與責任，要屬無疑。 ⒌被告裁罰權之行使，已罹於時效而消滅：
⑴按行政罰法第27條第1項規定：「行政罰之裁處權，因 三年期間之經過而消滅。」同法第45條第2項並規定： 「前項行政罰之裁處權時效，自本法施行之日起算。」 ⑵查行政罰法公布於94年2月5日，自95年2月5日起施行， 而在此之前，系爭苗栗大將軍第五期集合式住宅所有權 登記之區分所有權人及區分所有權比例合計均已達半數 以上，然被告當時並未在上述條件成就之3個月內，責 令原告以起造人身分召開苗栗大將軍第五期區分所有權 人會議，更未責令原告「再次召開會議」或對原告「科 處罰鍰」云云。
⑶倘原告有召開系爭苗栗大將軍第五期區分所有權人會議 之義務，則在行政罰法95年2月5日施行前，系爭苗栗大 將軍第五期集合式住宅共興建92戶，於89年5月興建完 成並取得使用執照，隨即辦竣建物第一次所有權登記， 迨92年8月間，銷售戶數已達總戶數之半，本應依公寓 大廈管理條例第28條第1項規定「於三個月內召集區分 所有權人召開區分所有權人會議」。但原告在92年11月 底以前，並沒有以起造人身分召開系爭苗栗大將軍第五 期區分所有權人會議，被告亦未因之對原告為任何告誡 或科處罰鍰。然斯時被告即得以原告為召集系爭區分所 有權人會議為由而裁處，故裁罰權時效如無行政罰法第 45 條第2項之過渡規定，本應於92年11月開始起算3年 。惟上揭行政罰法所規定裁罰權行使之時效期間，依該 法第45條第2項、第27條第1項之規定，自行政罰法施行 之日起算3年，迨至98年2月5日止，就已因期間屆滿而 罹於時效，即裁罰權消滅，故其在100年間始對原告科 處罰鍰或連續處罰，顯然違法，被告不得就該召集事件 對原告科處罰鍰，實不待言。
⑷被告抗辯：「公寓大廈之區分所有權人達半數以上，主 管機關並不知道」云云，其辯亦顯無理由。蓋依吾國法 制，不動產移轉登記係採「公示主義」，任何人均得閱 覽土地登記簿謄本而知悉詳情，尤以身負「管理」之責 的主管機關，更不得諉為不知云云。況本條例之所以被 命名為公寓大廈管理條例，當寓有要求主管機關應盡其 管理監督之責，怎可事後才以所謂的「並不知道」乙語 ，輕輕帶過。實則，被告機關不論知道或不知道，系爭 苗栗大將軍第五期集合式住宅之移轉過戶情形是否已達 半數以上，只要客觀上移轉登記已達半數以上，而起造



人並未在3個月內召開區分所有權人會議，被告機關裁 罰權行使之時效就已開始起算。
⑸詎被告卻在100年6月21日以原處分，對本件原告未限期 召開系爭苗栗大將軍第五期區分所有權人會議為由，對 原告連續科處罰鍰，易言之，被告是在時效完成後2年 餘，始對原告科罰15,000元。被告之裁罰顯然違法，系 爭裁罰之行政處分，自始不生效力。依上述行政罰法有 關裁罰權之時效規定，被告就本事件之裁罰權顯已罹於 時效而消滅，實不得對原告科處罰鍰。而裁處已經過法 定的裁處時效，縱使自處分確定日起算尚未超過行政執 行法第7條「5年期間」的規定，因為該處分根據行政程 序法第111條第7款的規定，應屬無效，再根據同法第11 0條第4項規定，根本沒有效力，不得再據以強制執行， 併予敘明。
⑹行政罰法第6章「時效」制度規範旨趣，其重點之一就 是在於避免公務員怠於行使權利。關此，大法官林錫堯 在其「行政法要義」一書中曾基於失權理論闡述道：「 失權之觀念係導源於誠信原則，只權利發生而得行使後 ，因權利人長期不行使及因某種行為，使義務人信以為 其將不行使，而依其特殊情況與誠信原則，如其行使， 將構成權利濫用者，權利人不得行使其權利。」法務部 98年4月30日法律字第0980014325號函釋說明第2點，亦 引用林大法官前述之失權理論，以敘明行政裁罰之時效 問題。依前揭失權理論之意旨，被告在裁罰權得行使之 期限屆滿後2年餘，即100年6月21日，才對原告以違反 召開系爭苗栗大將軍第五期區分所有權人會議之義務為 由，科處罰鍰15,000元云云，其系爭處分行為，除有違 反行政罰法第27條第1項、第45條第2項有關「時效」規 定外，並與「誠信原則」及「禁止權利濫用原則」相牴 觸。故原處分不論依上開法律規定或失權理論，均應予 以撤銷，方符法制。
⑺按法律規定可以「連續處罰」之情事，未必皆屬「執行 罰」，縱使本案處罰係屬執行罰「怠金」之性質，然執 行罰亦屬廣義行政處罰一種，其與一般行政罰不同之處 僅在於「可否重複處罰」一事上。即行政罰有「一事不 二罰原則」之適用，而「執行罰」無此限制。執行罰作 為一種行政罰，其消滅時效於行政執行法本身並無規定 ，若從「行政效率」來看，作為催促履行的怠金之「執 行罰」亦無久不行使之理，故其時效應依行政罰法第27 條「三年」之規定。本件明顯在3年之後，被告才開始



對原告連續處以所謂的「怠金」，此豈能符合「催促履 行」之目的與法理。被告既已於100年5月17日公告由系 爭苗栗大將軍第五期區分所有權人互推召集人，則原告 所具之召集人義務或身分，亦應於100年5月17日後消滅 ，被告卻於100年6月21日再對原告科處罰鍰，係對已非 義務人再予處罰，此豈非權利之濫用。退而言之，縱使 如被告所辯稱的此屬「執行罰」之性質，但科處人民執 行罰，目的是該作為義務有履行之實益。然系爭社區既 在100年5月17日公告互推召集人，則原告又將以何種身 分召集，此種執行罰無異逼使人民進行於法不合之事， 足見被告知處分與答辯均無可採。
⒍本件「不作為」狀態之持續，並沒有所謂限期終了才起算 裁罰權時效的問題：
⑴按被告援引內政部99年3月8日臺內營字第0990801551號 函釋，謂其裁處權時效係自命改善期限終了時起算，故 其未罹於時效，做為答辯理由云云。惟查，內政部前揭 函釋之背景，其裁罰之構成要件事實，係就未經核准興 建土雞城之行為，而非土雞城興建後之違法狀態，故該 函釋第2點第9行以下有謂：「裁罰之構成要件為未經核 准興建土雞城之行為，而非土雞城興建後之違法狀態， 故本案如貴府未於98年2月5日前就其違規行為課予罰鍰 ，雖今裁處權業已失權致不得裁罰，惟貴府對該違法狀 態仍得依區域計畫法第21條第1項規定限期令其變更使 用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，又義務人不遵 從者，貴府得依前開法規定按次處罰」等語。
⑵易言之，內政部上揭函釋乃謂倘裁處權已失權就不得再 為行使，然主管機關得另依區域計劃法第21條第1項規 定，限期令其變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原 狀，此顯屬兩種不同義務之違反。故自違章建築完成時 起，經過裁罰時效期間，即不得再予處罰，而違章之狀 態，則可另令其回復原狀。
⑶足見，本件被告所引前開內政部99年3月8日函釋之背景 事實，誠與本件案型無關。實則，本件原告之「不作為 」乃狀態責任非行為繼續，係指不為該行為而符合構成 要件後，繼續維持其事實上的效果，故於不為該行為時 即應起算裁罰權時效。而該函釋案型，乃係原義務外， 依法律規定，透過行政機關之要求，而產生之「新義務 」。如義務人不遵從者，主管機關始得依區域計畫法第 21條第2項規定，按次處罰，此時裁罰權時效係自命改 善期限屆滿時起算，兩者案型有別，不容混為一談。亦



即，本件係單純未召開會議「不作為」狀態之持續，並 無其他「新義務」的形成。然而被告卻誤解內政部前開 函釋就裁罰權時效起算點之有關說明，其辯洵無可取， 自不待言。
⑷至於公寓大廈管理條例第28條第2項所謂「重新召集會 議一次」的規定，亦沒有「另外形塑」原告於召開系爭 苗栗大將軍第五期區分所有權人會議以外的「新義務」 。被告所謂限期令再次召開會議云云，亦僅是督促作用 ，具行政指導的色彩與性質，誠非課以原告於召開系爭 苗栗大將軍第五期區分所有權人會議以外的「新義務」 ，故沒有如被告所謂「其裁處權時效即自命改善期限終 了時起算」的問題，不可不辨。
⑸況，「行為時」即84年6月28日公布施行的公寓大廈管 理條例第38條（92年12月31日修正並改列為第47條）， 亦沒有所謂「先限期令改善」，主管機關始得「連續處 罰」的規定，尤見被告連續對原告科處罰鍰之處分，顯 屬違法、不當，彰彰明甚。
⑹查當時之公寓大廈管理條例第38條原規定：「有下列行 為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千 元以上一萬五千元以下罰鍰：一、區分所有權人會議召 集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十六 條之召集義務者。二、……」本件原告縱有違反召開苗 栗大將軍第五期區分所有權人會議的作為義務，自應以 當時有效施行的公寓大廈管理條例第38條為其罰則之準 據，實不待言。
⑺依上所述，可見被告所謂限期令再次召開會議或連續罰 鍰云云，徵諸上揭「行為時」公寓大廈管理條例第38條 罰則規定，顯屬無據。被告所為系爭裁罰處分，不但「 涵攝有誤」且「適用法則不當」其裁罰權甚已罹於時效 而不得行使，於100年6月21日所為之裁罰，自始不生效 力。故被告所為系爭連續罰鍰之處分，誠無維持之理。 ⒎綜上所述：
⑴系爭苗栗大將軍第五期集合式住宅建造執照之申請與受 理期日，既在公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行 以前，依法律不溯及既往原則及消極信賴保護，原告本 不應受到該公寓大廈管理條例之拘束。退萬步言，縱令 應受到該管理條例之拘束，然本件原處分及訴願決定， 於認事用法上均有重大違誤，並對原告增加法律所無之 限制，核與司法院大法官釋字第658號、第600號、第59 8號、第581號、第576號、第569號解釋意旨，大相逕庭



，自非法制國所能容認，亦與「比例原則」有違。職是 之故，被告依其後始公布施行之公寓大廈管理條例第28 條、第47條之規定對原告科處罰鍰，其科罰顯失所附麗 ，且適用法規與事實涵攝均有錯誤，昭然至明。況與「 行為時」之公寓大廈管理條例第38條沒有所謂限期改善 或連續處罰之規定，更顯扞格不入。
⑵況，原告在96年12月26日以後，即因售罄苗栗大將軍第 5期建案92戶，並全數移轉登記與客戶完竣，因而喪失 系爭苗栗大將軍第五期集合式住宅之區分所有權人的地 位與召集區分所有權人會議的資格。故原告當非召集苗 栗大將軍第五期區分所有權人會議的適格召集人，即無 召集系爭苗栗大將軍第五期區分所有權人會議的義務。 ⑶被告作成原處分時，徵諸本件案例事實與行政罰法第27 條第1項、第45條第2項所定裁罰權得行使之「三年期間 」（95年2月5日至98年2月5日），實已超過二年以上。 被告就本件之裁罰權，顯已因時效完成而消滅。（二）被告主張之理由：
⒈「公寓大廈管理條例」係於中華民國84年6月28日公布， 於84年6月30日起施行。系爭建物經臺灣省建築師公會收 文之申請建造執照日期為84年2月18日，核發建造執照日 期為86年9月17日，公寓大廈管理條例84年6月30日施行， 故屬條例施行後始取得建造執照之建物，參照條例55條第 1項規定及內政部營建署96年1月26日營署建管字第096000 4651號書函，以及法規解釋機關內政部營建署早於88年2 月12日（88）營署建字第02053號函解釋，原告非條例施 行前已取得建造執照之起造人，自有該條例原第26條，即 92 年12月31日修正條文第28條之召集義務，爰確定系爭 建物應適用條例之規定無疑。另據系爭建物建造執照註記 「依公寓大廈管理條例申請使用執照前應先完成基金提撥 」，原告亦於取得使用執照前（使用執照核發日期為89年 5月24日）依條例第18條第2項已依法提列公共基金並立切 結書，故原告主張系爭建物應以受理日為條例適用認定之 基準，本案並無公寓大廈管理條例第28條及第47條之適用 ，實屬自相矛盾並對條例及解釋有所誤解。
⒉按公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「……區分所有 權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之 管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人… …」同法第28條第1項：「……公寓大廈建築物所有權登 記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半 數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區



分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人…… 」及同條第2項：「……出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立 管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次… …」，爰該社區尚未成立公寓大廈管理委員會前，有關會 議召開即應適用前開條例第28條規定而為召集，若因參與 人數不足上開條例第31條規定應有區分所有權人比例合計 三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席門 檻，致會議流會，依上開條例第28條第2項規定「起造人 『應』就同一議案重新召集會議一次」，已明定起造人之 責任義務，故原告公司實有義務再行召開區分所有權人會 議。經被告99年11月24日函文促請原告限期於同年12月15 日前依法再次召開會議，因原告於期限屆滿仍未召開會議 而予以裁罰。按條例第47 條第1項第1款規定：起造人違 反第28條所定之召集義務者，直轄市、縣（市）主管機關 處3,000元以上15,000以下罰緩，並令其限期改善或履行 義務、職務；屆期不改善者或不履行義務、職務者，得連 續處分。而所謂「連續處罰」，其性質上旨在藉由不斷之 處罰，迫使行為人履行其公法上之義務，其重點應非在過 去義務違反之制裁，而是針對將來義務履行之督促方法， 性質上較接近於「執行罰」，即怠金，不同於行政罰之性 質。故被告於100年1月3日、2月16日、3月16日、4月14日 、5月16日及本案6月21日之處分裁罰權時效並未屆滿，自 屬適當。再者，本案裁罰係基於原告違反條例第28 條第2 項規定，其召集人義務之存續非關具區分所有權人身分與 否。有關召集人產生之條例適用部分，內政部營建署解釋 條例適用次序為先依第28條規定（起造人為當然之召集人 身分及尚未成立管理委員會前召集會議之義務）而後依第 25條規定（召集人無法產生時，由區分所有權人互推一人 為召集人）。原告履經被告催告而仍置之不理，為解決系 爭建物多年未成立管理委員會之窘境，遂採取補救方式， 即適用條例第25條第3項規定，於100年5月17日公告由全 體區分所有權人互推一人為區分所有權人會議之召集人。 按內政部營建署95年9月28日內授營建管字第09508 06087 號函及對該函於95年11月1日內授營建管字第0950164789 號函補充解釋之意旨，起造人須就同一議案重新依條例第 28條召集會議，但仍無法成立管理委員會或推選管理負責 人後，始以起造人具有區分所有權人身分與否，為召集義 務之認定，故本案原告主張其未具區分所有權人身分，即 無為召集區分所有權人會議之義務以資抗辯，與其依法應



履行重新召集會議之義務違反無涉，則被告對原告裁罰亦 屬適當。
⒊另查，內政部營建署96年1月26日營署建管字第096000465 1號書函：「主旨：關於函詢公寓大廈管理條例施行前已 取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人會議召集人產 生之疑義乙案，復請查照。說明：……二、按『本條例施 行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第 25條第4項規定（註：應為第25條第3項），互推一人為召 集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會 或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備 。』公寓大廈管理條例第55條第1項分別定有明文，故公 寓大廈管理條例施行前已取得建造執造之公寓大廈，召開 第一次區分所有權人會議時，應依公寓大廈管理條例第25 條第3項及其施行細則第7條第1項規定，由區分所有權人 互推一人為召集人，其無法互推產生時，始有公寓大廈管 理條例條例第25條第4項之適用。」惟系爭建物既係公寓 大廈管理條例施行後始取得建造執照之公寓大廈，自無上 開函文之適用，而應適用公寓大廈管理條例第28條規定。 ⒋有關被告於100年5月17日府商使字第1000096313號函請苗 栗市大將軍社區第五期區分所有權人依據前開條例第25條