臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
101年度中小字第495號
原 告 寶三縱橫天廈管理委員會
法定代理人 林玲嫆
訴訟代理人 蔡明智
被 告 郭名峰
訴訟代理人 郭柏村
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國101年5月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國一百年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得為假執行。但被告如以新臺幣貳萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
爭執事項及理由要領
一、程序事項之說明：
按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承 受其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受 訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170條、第176條 分別定有明文。本件原告之法定代理人已由謝秋堯變更為林 玲嫆委員會議記錄，有原告委員會議紀錄及區分所有權人會 議記錄可證，原告於民國101年4月13日以林玲嫆為法定代理 人具狀聲明承受訴訟，並經本院將該書狀當庭送達於被告， 是本件承受訴訟合於上開法律規定之程序。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：被告於民國99年9月14日透過法院拍賣，而 於同年10月7日成為原告管理之「寶三縱橫天廈社區」之區 分所有權人（建物門牌號碼：臺中市○○路129號1樓），依 住戶規約第66條之約定：依據91年度區分所有權人會議之決 議及公寓大廈管理條例第18條規定，經由法院拍賣程序或雙 方買賣方式取得產權之新區分所有權人於產權變更登記後， 應繳交公共基金新臺幣（下同）2萬元，如拒絕者管委會得 暫停提供大樓各項社區服務，並依公寓大廈管理條例第21條 規定訴請法院求償，被告於拍賣取得所有權後，拒絕繳納上 開費用，故依據規約之約定提起本件訴訟等語，並聲明：被 告應給付原告2萬元，及自支付命令送達被告翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡被告則以：原告社區訂定住戶規約之理由，乃因建物使用達 九年並經921震災，各項修繕金額已超過原始繳交基金，加
上近年景氣低迷，陸續發生大樓新拍得住戶均不願清償該戶 所積欠之管理費，以致造成基金之損失，但此項規定針對少 數新所有權人收取2萬元，係以多數決方式恣意強加不合理 之分擔於少數人，自屬違反誠信原則及公寓大廈管理條例比 例分擔之精神，此規定自屬無效。至於管理委員會主任委員 疏於行使職權導致欠繳管理費無法收回，而使共同基金所受 之損失，管理委員未盡管理人之責任之損失，卻以訂立規約 多數決方式向少數之新住戶收取2萬元，以收取填補管理委 員會委員執行職務之疏失，悖離公寓大廈管理委員訂立規約 以維護社區和諧順利運作之目的，自屬民法第148調之權利 濫用，故該項規約應屬無效等語，資為抗辯。並聲明：1.原 告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保免為假執行。三、得心證之理由：
㈠查原告主張被告於99年9月14日透過法院拍賣，而於同年10 月7日成為原告管理之「寶三縱橫天廈社區」之區分所有權 人（建物門牌號碼：臺中市○○路129號1樓），而住戶規約 第66條之約定：依據91年度區分所有權人會議之決議及公寓 大廈管理條例第18條規定，經由法院拍賣程序或雙方買賣方 式取得產權之新區分所有權人於產權變更登記後，應繳交公 共基金2萬元，如拒絕者管委會得暫停提供大樓各項社區服 務，並依公寓大廈管理條例第21條規定訴請法院求償，被告 至今拒絕繳納上開費用等情，提出建物登記謄本、住戶規約 、91年11月21日之區分所有權人會議決議等為證，且為被告 所不爭執，可信為真。
㈡按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因 權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使 所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為 以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然 之解釋，最高法院71年台上字第737號著有判例可參，查原 告該社區住戶規約第66條之規定，乃基於91年11月21日之91 年度區分所有權人會議紀錄，而該次會議決議之提案為新承 購戶應繳交公共基金乙節，說明為：本大樓早期公共基金係 由原始區分所有權人各戶繳納二萬元，及每月所繳管理費中 盈餘累積所成，因建物使用已達九年，並經「九二一」震災 ，各項修繕金額已超過原始繳交之基金，加上近年因景氣低 迷，陸續發生大樓住宅被法院拍賣而移轉過戶等情形，遺憾 的是被法拍的住戶均不願清償該戶所積欠之管理費（該金額 遠超過當初繳納之二萬元）以致造成基金之損失，決議為： 1.同意經由法院拍賣程序或買賣方式取得建物產權之新承購
戶，每戶應繳交公共基金二萬元，拒繳或遲延繳納者，管委 會得停止該戶之社區服務，同時賣方出售其住宅時，原繳交 之公共基金不予退還，2.本辦法列入「住戶規約」附則內， 如新承購戶拒繳，管理委員會得據此向法院訴請求償。有原 告提出之會議記錄附卷可參，是原告向新住戶收取2萬元之 公共基金，乃因原始之區分所有權人先前已繳納2萬元，基 於建物使用已達九年，及經九二一震災導致修繕費超出原始 繳交基金，又值被法院拍賣之住戶於移轉過戶後，不願意繳 交積欠之管理費，導致基金之損失，故而決議經法院拍賣或 買賣方式取得區分所有權之新住戶均應繳交公共基金2萬元 ，如未繳納得訴請法院求償，此乃基於社區基金短少之因素 ，故而要求新住戶繳交2萬元之公共基金，以利社區管理， 其對於原告而言，此項收入對於原告而言，尚難認為原告取 得之利益甚少，而可認為係以損害他人為主要目的之行為。 ㈢次按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依 正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧 牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為 衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥 善運用之方法，最高法院86年度台再字第64號著有判決意旨 可參。如前所述，本件原告向所有新住戶收取2萬元之公共 基金，乃基於先前均有向舊住戶收取2萬元之公共基金，而 此項費用如於舊住戶未積欠管理費之情形下，於舊住戶出賣 區分所有權時，會將此筆費用退還，若拒繳或遲延繳納者， 管委會得停止該戶之社區服務，同時賣方出售其住宅時，原 繳交之公共基金不予退還，而新住戶均一律收取2萬元之公 共基金，是上開規約訂立意旨，乃基於舊住戶先前已先行繳 納公共基金2萬元，但因舊住戶於未遲交或積欠管理費情形 下，該筆2萬元公共基金係於出賣時應返還予舊住戶，故而 再向新住戶收取2萬元之公共基金，是該決議乃公平之方法 為之，故依據正義公平之方法觀之，此項規定並無犧牲他方 利益以圖利自己之情形可言，原告據此主張上開規約所憑據 之會議決議違反誠實信用之原則云云，要無可採。 ㈣綜上所述，原告依住戶規約之約定，請求被告給付2萬元， 及自支付命令送達被告翌日（即100年12月4日）起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 ㈤本件係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明 願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額 宣告之。
㈥依民事訴訟法第436條之19第1項規定，法院為訴訟費用之裁
判時，應確定其訴訟費用額，本件訴訟費用額，審核卷附證 物後確定為如主文第2項所示金額。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 6 月 1 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許石慶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 1 日
書記官