臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
101年度板簡字第387號
原 告 黃雅惠
訴訟代理人 黃進參
法定代理人 劉一文
訴訟代理人 李忠政
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國101 年5 月31日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）100年8月18日經由被告之仲介，以新 臺幣（下同）730萬元之價格購入訴外人劉春安所有坐落 新北市○○區○○路105巷4弄1號4樓之房屋暨所坐落之土 地（以下簡稱系爭房地），於100年10月11日完成點交， ，原告並給付被告仲介費36500元。嗣原告於100年10月28 日進行房屋裝修，拆除主臥室、其它2間臥室、廁所、客 廳及主臥室外走道等之木製天花板裝璜後，發現該處天花 板均有水泥塊嚴重剝落、鋼筋腐蝕外露且部份鋼筋斷裂等 重大瑕疵，原告於100年10月29日與原屋主會同被告三方 現場會勘協商，原告質疑訴外人劉春安隱瞞上述屋況，訴 外人劉春安表示曾告知被告，原告於100年12月2日與訴外 人劉春安於樹林區公所達成調解，解除就系爭房地之買賣 契約，訴外人劉春安並於原告完成系爭房地之所有權移轉 登記後，返還原告價金0000000元，所有權移轉登記所需 規費、稅費均由原告負擔，原告並拋棄其餘請求，上開調 解書，並經 鈞院核定在案。
（二）按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自 己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之 注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限 之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。居間人關 於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立以該約 之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務 ，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方 法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還 費用。民法第535條、第544條、第567條及第571條分別訂
有明文。另按不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定 「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任」。
（三）被告以仲介業務居間營業，涉及房地買賣專業知識，又深 富房屋買賣經驗，原告（一般消費者）委由被告（仲介業 ）居間處理買賣事宜，應善盡「預見危險及調查義務」， 然被告能注意而未注意情事包括：
⑴走道天花板原有開放之維修孔，並未如被告所述，天花板 完全密封不能以肉眼裸視察見，由此可見被告並未曾進行 屋況調查。打開走道天花板維修孔目視，即有鋼筋裸露明 顯情形。
⑵廁所窗戶無法開啟亦無法關閉。
⑶原屋主表明天花板曾以水泥修補，且承認已告知仲介，此 有錄音為憑，但「不動產現況說明書」中並未記載。 ⑷原告於100年8月18日與原屋主簽約時，原屋主僅於被告 100 年8月13日完成之「不動產現況說明書」上加註「現 況交屋」及「壁癌主臥窗戶旁」兩點內容。經原告、原屋 主、與被告三方再次確認時，被告除未提出異議之外，亦 未就真實屋況（如曾有水泥修補情事、及其它滲漏水或鋼 筋裸露等）或足以影響購屋意願等重大訊息，提出註記。 ⑸原告於房屋整修過程中，同棟住戶主動表示曾有漏水及水 泥修補情事，被告均未記載於「不動產現況說明書」，亦 無鄰訪紀錄。
綜上所述，原告主張被告明顯違反委託義務，應退還仲介 費用36500元。
（四）被告提供「不動產買賣契約書」中所附之「不動產標的房 屋現況說明書」第八點及第九點均未確實揭露房屋重要資 訊，導致原告與訴外人劉春安發生不動產買賣糾紛，原告 因而支付系爭房地產權回復原狀衍生損失及購買系爭房地 衍生相關費用總共損失330000元，另因本次買賣糾紛，造 成原告身心俱疲，被告自應賠償精神慰撫金70000元。（五）為此爰依契約之法律關係提起本訴，求為判決：被告應賠 償原告400000元，訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：被告以居間為營業，對於原告就被告居間成立之 不動產買賣契約書之訂約事項皆已盡調查之義務並誠實告知 ，原告與上開契約之出賣人均非無履行能力或無訂約能力。 被告亦無違反對於委託人（即原告）之義務，反之，為原告 爭取最大利益，減低仲介費至36500元，足見被告之誠意， 且無利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，
由相對人收受利益。再者，該不動產現況說明書係由出賣人 親自勾選書立而成，被告並未變造或隱瞞該文書之情事，於 接案時，被告之經紀人有與訴外人劉春安確認有無整修或漏 水之情形，而於現況說明書上面第8條有註明主臥室窗戶旁 有壁癌，當時訴外人劉春安表示：壁癌曾經修補過，但又復 發。至系爭房屋之天花板雖有水泥塊嚴重剝落、鋼筋腐蝕外 露且部份鋼筋斷裂等之瑕疵，然該瑕疵位於天花板內，亦非 被告能以肉眼裸視察見或能注意而不注意，該瑕疵是由原告 於整修該標的物時，拆除天花板時始能發現者，被告僅為居 間，亦無理由及權力於訂約前無端拆除他人建物之天花板察 看該瑕疵而告知原告等語置辯，並聲明：求為判決：原告之 訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
乙、得心證理由：
一、原告起訴主張：經由被告之仲介購入系爭房地並給付36500 元之仲介費，然因被告未善盡查核屋況之責，未發現系爭房 屋有水泥塊嚴重剝落、鋼筋腐蝕外露且部份鋼筋斷裂等重大 瑕疵，致原告與訴外人劉春安於樹林區公所達成調解，解除 就系爭房地之買賣契約，原告因而受有財產上及精神上之損 害400000元之事實，固據提出房屋所有權狀、調解書、不動 產買賣契約書、損失支出單據、照片等件影本為證，被告到 庭固不否認仲介原告買受系爭房地、收取仲介費36500元及 系爭房地之買賣契約業經解除之事實，惟就原告賠償之請求 另以前詞置辯，是以本件所應審究者厥為：㈠原告得否依民 法第567條及第571條規定，請求被告返還居間報酬？㈡縱被 告有未盡善良管理人注意義務之情事，原告是否得向被告請 求損害賠償？
二、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相 對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者 ，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第568條、第571 條定有明文。又民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約 定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他人給 付報酬之契約。又居間人於約因其媒介而成立時，即得請求 報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響。（參照最高 法院72年度台上字第1537號、79年度台上字第579號、49 年 度台上字第1646號判例意旨）。是居間契約之債務本旨僅在 報告訂約之機會，除非居間人為利於委託人相對人之行為， 或自相對人收受利益，否則居間人自得於契約因媒介而達於 成立時向委託人請求報酬。經查：本件被告於100年8月18日 促成原告與訴外人劉春安就系爭房地簽訂價格為0000000元
之不動產買賣契約書，被告自得向原告收取居間報酬36500 元，其後雖契約因故解除，於其報酬並無影響。原告雖主張 ：被告故意隱瞞系爭房屋之瑕疵，且收取低於行情之居間報 酬以求快速成交，顯係自相對人收受利益圖利相對人云云， 然為被告所否認，況原告並未舉證以證明：居間人（即被告 ）有違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之 行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益之情事， 揆諸前開說明，被告仍得保有居間報酬，原告不得向被告請 求返還，原告此部分之請求，尚屬無據。
三、又按民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情 形顯失公平者，不在此限。」，是原告主張被告有違反受任 人之注意義務致原告受有損害，而應負債務不履行損害賠償 責任，依上開規定前段所示一般舉證責任法則，原告應就其 所主張權利之發生要件（例如被告有過失行為、因果關係及 損害等）負舉證責任，又債務不履行所生之舊賠償請求權， 祇須其所受之損害與債務不履行（給付不能或給付遲延）有 相當因果關係者即足稱之，所謂因果關係係指「無此行為， 雖必不生此損害；有此行為，通常即足生此種損害者，是為 有因果關係。無此行為，必不生此種損害；有此行為，通常 亦不生此種損害者，即無因果關係」。原告主張：系爭房屋 走道天花板之維修孔上有鋼筋外露之情形，被告未查看，且 未在房屋現況說明書上記載，亦未告知原告，且出賣人前與 鄰居有漏水糾紛，被告亦未在不動產現況說明書上為記載， 亦未做鄰訪，顯然違背善良管理人注意義務云云，然為被告 所否認，依舉證責任分配原則，原告應就此有利於己之事實 負舉證責任。經查：不動產現況說明書係由出賣人所出具， 於買受人簽訂不動產買賣契約時再由買受人簽名確認，且現 系爭房屋有水泥塊嚴重剝落、鋼筋腐蝕外露且部份鋼筋斷裂 等重大瑕疵是於原告重新整修時將全部天花板都拆除掉後， 兩造及訴外人劉春安始知悉上情一節，有被告提出之不動產 現況說明書影本1份可佐，並據被告陳明在卷（參見本院101 年5月31日言詞辯論筆錄），復為原告所不爭，則系爭房屋 具有重大瑕疵係於原告重新整修時將全部天花板都拆除掉後 始知悉上情，且不動產現況說明書既由出賣人所出具，其上 縱有記載不完全之情形，均難以認定：被告就民法第567條 第2項所定：關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約 之能力，未盡調查之義務，而有債務不履行之情事。退步言 之，本件縱如原告所主張：被告之受僱人（即經紀人）未推 開走道天花板之維修孔檢查鋼筋有無腐蝕而未善盡調查義務
，且未誠實告知屋況而有過失，然原告所主張之產權回復原 狀衍生損失、購買房屋衍生相關費用及精神慰撫金共計 400000元部分，應係因訴外人劉春安所出售之系爭房地具有 瑕疵，原告因與訴外人劉春安解除所簽訂之不動產買賣契約 所生之損害，難認與被告之居間行為有疏失間具有相當因果 關係，再者，縱認原告所受之上開損害與被告之居間行為有 疏失間具有相當因果關係，然原告已於100年11月23日與訴 外人劉春安就解除上開不動產買賣契約所生之一切權利義務 ，在新北市樹林區調解委員會達成調解，由原告將系爭房地 之所有權移轉登記予訴外人劉春安，訴外人劉春安應於原告 完成所有權移轉登記手續後，返還原告價金0000000元，所 有權移轉登記所需規費、稅費均由原告負擔，原告並拋棄其 餘請求，上開調解書並經本院核定在案一節，亦有原告提出 之100年民調字第274號調解書影本1份可佐，則原告就因系 爭房地買賣所生一切損害賠償既已與訴外人劉春安調解成立 且拋棄其餘民事請求權，則就此部分之損害，原告亦不得再 向被告請求賠償，是原告此部分之主張，亦屬無據。四、綜上所述，被告基於兩造間居間契約之約定收取服務報酬， 被告並無返還之義務，又縱被告有未盡善良管理人之注意義 務以為調查，然原告所主張之損害，均係基於系爭房地不動 產買賣契約而生者，原告既與訴外人劉春安達成調解，並同 意負擔回復系爭房地所有權之相關費用，同時拋棄對於訴外 人劉春安之其餘請求權，原告自不得再向被告請求損害賠償 。從而，原告主張依民法第535條、第544條、第567條、第 571條及不動產經紀管理條例第26條第2項之規定，請求被告 給付400000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 101 年 6 月 7 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路1段30巷1號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 7 日
書記官 黃大千