臺灣雲林地方法院民事判決 101年度六訴字第2號
原 告 范陳玉
訴訟代理人 江百易 律師
複訴訟代理
人 丁怡文
被 告 凃肇欽
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國101 年6 月5 日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟陸佰玖拾肆元由原告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴 訟程序適用之，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第436 條第2 項定有明文。本件原告起訴時原請求被告應給付其新 臺幣（下同）500,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院民國（下同）10 1 年2 月9 日言詞辯論期日時，擴張請求之金額為781,900 元及依上開方式計算之利息，核與前開規定相符，應予准許 。
㈡次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部， 不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍，除當事人合意繼續適 用簡易程序外，法院應以裁定改用通常程序，並由原法官繼 續審理，同法第435 條第1 項亦有明文。查原告擴張其聲明 後，兩造未表明合意繼續適用簡易程序，本件裁定改用通常 程序審理，並由原法官繼續審理，並此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告為雲林縣古坑鄉○○段248 之2 地號土地（下稱系爭土 地）之所有權人，被告於91年8 月2 日與原告就上開土地面 積之權不即1113平方公尺訂立租賃契約，約定租賃期間自91 年12月1 日起至100 年11月30日止，租金每月4,000 元，該 租約並經台灣雲林地方法院所屬民間公證人李聰濟公證在案 。
㈡兩造之所以一次訂立達9 年之租約而未調整租金，即係兩造 間有約定「承租人於系爭土地上所建築之地上物，於租期屆 滿後歸出租人所有」，原告評估被告租賃系爭土地用以經營 咖啡館使用，建築之地上物應有相當價值，故願意以低價出
租予被告。詎料，被告於租賃期間屆滿前之100 年9 月間， 竟向原告表示欲將地上物右半部住家部分頂讓他人及拆走主 營業廳建物，甚至曾向原告要求給付350,000 元之補償金（ 右半部住家部分），否則將拆除所有建築物。原告反對，被 告不予理會並執意於100 年10月間即將系爭地上物拆除完畢 。系爭租約第10條既約定：「租期屆滿地上物歸甲方（即原 告）所有，所須繳納規費由甲方負擔。」，足見當時兩造確 有由出租人取得將來地上物所有權之協議，但被告卻於租期 屆滿前違反誠信原則，於要求補償不成後，擅將系爭地上物 拆除，使原告無法取得地上物以為利用，不僅違反租賃契約 ，並構成民法第184 條第1 項後段之侵權行為，造成原告相 當於系爭地上物價值之純粹經濟上之損失。
㈢因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益。民法第266 條定有明文。被告於租約屆滿前違反誠信 原則故意拆除地上物，違反系爭租約第10條，係可歸責於債 務人之事由致給付不能造成原告損害，原告即得請求賠償依 已訂計畫可得之預期利益及系爭地上物之價值。再者，被告 上開拆除系爭地上物之行為，亦屬故意背於善良風俗之法加 損害於原告，造成原告相當於該地上物價值之損失，應負賠 償責任等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）78 1,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供 擔保，請准為假執行之宣告。
二、對被告答辯之陳述：
否認被告所提出之同意書，否認同意拆除地上物。原告只是 受點交土地，並非同意拆除地上物等語。
三、被告之答辯：
㈠被告於租約到期一年前已經提前通知原告，租約期滿不再續 約，且於100 年9 月經由原告同意拆除土地上之建築物，並 且要求恢復原狀，以繼續農作。而且原告居住於附近，經常 到現場巡視，然而在100 年10月29日，原告及其大兒子在租 賃土地現場要求依目前拆除現況，留下地基及圍牆，所以才 在當時簽下同意書，並有永昌村村長及一些村民在場，當時 被告有請求原告簽同意書，但因為原告不識字，故其大兒子 有簽，還請當時正在拆除工作的柯林重機公司林富連先生當 見證人。為了原告要求恢復原狀，被告也花了很多錢，只為 了讓原告滿意，並且清除垃圾雜物，且於租約屆滿100 年11
月28日交還土地，原告母子三人均在場同意租賃關係消滅， 並且把押金歸還被告。
㈡原告土地之地目屬於農地，旁邊農地甚至同一條路上之農地 租金大約一分地每年租金3,500 元左右，原告農地1113平方 公尺，大約一分多的土地，而被告以每月4,000 元租金承租 ，每年租金48,000元，高於同等農地租金10倍以上，被告租 期9 年，也付出相當高的租金。原告土地價值和租金所得， 其相對報酬率相當高。
㈢被告向原告承租之系爭「小面積『農地』」上，僅搭建供顧 客飲用咖啡之「臨時遮蓋物」，並無所謂之永久性建築物， 陳述如下：
⒈被告向原告承租之系爭農地，其面積只有1113平方公尺（0. 1113公頃），根本無從合法興建永久性建物（依農業發展條 例第18條第5 項及農業用地興建農舍辦法第3 條第1 項第3 款之規定，興建農舍之農業用地面積不得小於0.225 公頃） ，被告顯無在其上興建永久性建物之可能。
⒉被告向原告承租系爭農地，每月4,000 元租金承租，高於同 等農地租金10倍以上。是原告既出租系爭土地獲得鉅額利益 ，則被告顯無可能另花費鉅資其上興建永久性建物，及與原 告約定於系爭農地租約屆滿時，將該價值甚鉅之永久性建物 贈與原告之可能。
⒊被告承租係爭農地之目的僅係販賣咖啡飲料，則在上搭建者 係市面上所見之「臨時樣品屋」類同之臨時遮蓋物，僅以簡 單鐵條焊接而成。
㈣系爭租賃契約第10條所稱之「地上物」，係指系爭租賃契約 屆滿時，被告未搬離之餘留物而言：
⒈對照系爭租賃契約第10、11條所約定之內容，系爭契約第10 條所約定之地上物，係指被告未搬離之餘留物，至為顯然。 ⒉被告依租賃契約第11條規定，負有將系爭農地恢復原狀交還 原告之義務。原告考量若被告於租約屆滿時未將物品全部搬 離，恐被告日後又向原告請求返還未搬離之物品，故雙方才 有租賃契約第10條之訂定。
㈤被告完全依照租賃契約履行，並無原告所稱違反租賃契約情 事：
⒈被告依系爭租賃契約第11條規定，欲拆除臨時搭建物恢復原 狀。原告於100 年10月29日偕同其長子范展銘至拆除現場， 要求被告保留圍籬及臨時地基，並將拆除之垃圾移除即可， 「不需依契約將土地回復原狀」，此有原告長子當場簽具之 同意書可證，足見被告確係依契約拆除地上物，欲將承租農 地恢復原狀返還原告。
⒉原告若認被告拆除臨時搭建物之行為，係違反雙方租賃契約 而受有損害，衡情其不可能將用供損害擔保之押租金返還被 告。然原告除由其長子當場簽立上開同意書與被告外，嗣並 將押租金全數返還被告，足見原告亦認被告於過程中，並無 違反租賃契約情事，原告主張各情顯非事實。並聲明：㈠駁 回原告之訴。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造所不爭執事項：
㈠原告為雲林縣古坑鄉○○段248 之2 地號土地之所有權人， 兩造於91年8 月2 日就系爭土地訂立租賃契約，約定租期從 91年12月1 日起至100 年11月30日止，租金每月4,000 元， 並至民間公證人李聰濟處公證在案。
㈡依系爭土租賃契約書第10條約定租期屆滿地上物歸甲方（原 告）所有，租賃期間被告於系爭土地興建建物，現已經被告 所拆除。
㈢系爭土地租期屆滿被告業已交還土地，而原告亦返還押租金 1萬元予被告。
㈣原告於100 年10月29日由其子范展銘為代表書立同意書其內 容為「本人范陳玉同意承租人涂肇欽於古坑鄉○○段248-2 號土地之租賃關係消滅時，土地上之圍籬以及基地（依目前 100 年10月29日現狀）留給地主，不必恢復原狀，恐口說無 憑，以此為證」，並由林富連為見證人。
五、兩造爭執事項：
㈠被告是否未經原告同意即將系爭建物拆除。
㈡上開同意書之真意為何？是否原告同意被告以100 年10月29 日現狀交付土地即可，而不追究其拆除系爭房屋之責任。六、得心證之理由：
㈠原告主張之事實，業據其提出雲林縣古坑鄉○○段248 地號 土地登記簿謄本、系爭土地租賃契約書、系爭建物拆除前後 之照片、存證信函等為證，而該土地租賃契約書第10條約定 「租期屆滿地上物歸甲方所有。所需繳納規費由甲方負擔」 等語，是原告主張系爭土地上之建物於兩造租期屆滿時，由 出租人即原告取得有權，應屬可信。被告辯以伊承租系爭地 係販賣咖啡飲料用，而以簡單鐵條搭蓋，屬於僅能遮避風雨 之「臨時遮蓋物」，依土地租賃契約書第11條規定，伊有回 復原狀之義務，至於第10條之「地上物」，則指被告未搬離 之遺留物，原告為恐被告日後又請求返還，乃有此條規定云 云為辯。但查，系爭土地租賃契約書第10條之「地上物」， 既約定屆滿後歸甲方（原告）所有，「所需繳納規費由甲方 負擔」，顯然因其有相當價值（其課稅現值為781,900 元，
見審理卷第45頁），故租期屆滿後，須變更納稅義務人，方 有規費繳納，應由何人負擔之約定，且該「地上物」字義上 屬固著於地上之建物，自有別於第11條之「臨時搭設之籬笆 或遮蓋物」，故依系爭租賃契約書之約定，該「地上物」自 不在「恢復原狀」之範圍內，而應於租期屆滿保留予原告取 得所有權，另依系爭租賃契約第18條約定：「租賃期滿或終 止租約，乙方（被告）搬遷後，放置部分之雜物於租賃土地 上而不移去者，視為廢棄物論，任憑甲方處理，乙方不得異 議」，可見雙方已有未搬離之遺留物處理之方式，自不須畫 蛇添足，重複約定，故被告上開所辯自非可採。 ㈡依照系爭土地租賃契約書之精神，原告固於租期滿時，取得 系爭土地上如空照圖（審理卷第104 頁）圈畫「地上物」之 所有權。惟事後若原告同意被告拆除，請其回復成農地使用 ，則另當別論。經查，原告之大兒子范展銘到庭證稱：「被 告不想做，跟我母親說要遷，就要拆，我母親說餐廳可以拆 ，居家部分要保留下來，居家部分是鐵皮屋，在餐廳旁邊， 拆屋過程我有在場，但沒有全程，我有去看他拆餐廳，後來 工作關係沒有繼續看，拆居家時沒有在場；我跟我弟弟去被 告家談，說餐廳給你拆，居家不用拆，我弟弟的權利比較大 ，我是說居家不要拆，我弟弟可能有說要恢復農地」（審理 卷第67、68頁）等語，徵之原告，亦不否認餐廳部分未要求 被告保留（審理卷第93頁）。據此，被告拆除餐廳部分應已 得原告之同意，至於住家部分，本庭認為原告既然要求被告 恢復農地使用，自應將農地上包含住家部分所有建物拆除， 才能恢復農地使用，雖然證人范展銘在原告訴訟代理人詢問 時改稱：「我弟弟與被告說我不太清楚」；或者「無法確定 弟弟有無說要恢復成農地」等語，則是已意識到，如此陳述 將不利於訴訟，而在原告訴訟代理人近似誘導下，翻異其詞 ，實難採信。按證人范展銘既與其弟范峰禎前去被告家討論 「地上物」之處理方式，若其弟未有如此陳述，則應斬釘截 鐵說兄弟立場一致，有請被告不要拆除建物，豈會含糊其詞 ，謂「我弟弟與被告說我不太清楚」、「無法確定弟弟有無 說要恢復成農地」等語，衡情證人范展銘與范峰禎同往被告 處交涉此事，並全程在場，自無可能不知范峰禎之意見為何 ？故於本庭作證時，不可能平白冒出「我弟弟可能有說要恢 復農地」之陳述，又因自認其弟范峰禎權利較己為大，有較 大之發言權，因此尊重其弟之要求，不再堅己見，同意全部 建物均拆除，恢復成農地使用，非無可能。綜合以上，自以 其先前之證述較為可信。證人范峰禎雖證稱其未說過這句話 （指要恢復成農地），已與證人范展銘證述不符，要無足採
。基上，被告辯稱，其事後問原告是否照她小兒子意思，原 告說依照她小兒子意思去拆等語，應屬可信。
㈡若照原告起訴狀所陳，被告於租期屆滿前之100 年9 月間， 即向原告釋出要拆除主營業廳（餐廳）及住家部分之訊息， 原告之子范峰禎亦以存證信函表達反對意思，被告仍執意拆 除，原告自應防範被告可能之舉動，尤以原告之子范展銘、 范禎於100 年10月間，同至被告處商討「地上物」應如何處 理之事，若被告仍堅持拆除，原告方面更該事先嚴密防範， 方合常理，而原告住家距離系爭土地約3 、400 百公尺之不 遠處，被告拆除餐廳時范展銘在場，後來因工作關係離開， 拆住家部分時未在場等情，已據范展銘證述明確。可悉，原 告住處距離系爭地不遠，隨時可前往監視拆除之進度，當被 告已表達拆除建物之意志甚為堅定時，原告尤不能輕忽，豈 有可能於進行拆除餐廳時不全程在場監視，而讓被告有機可 乘，以致連同住家部分一併拆除之理，合理之解釋，應是原 告事先有同意被告拆除，回復農地使用，被告方有可能順利 拆除，只是後來反悔，始生本案爭議。
㈢另參酌原告之子范展銘具名代替原告書立之同意書（審理卷 第54頁）載有：「本人范陳玉同意於古坑鄉○○段248-2 號 土地之租賃關係消滅時，土地上之圍籬以及地基，（依日前 100 年10月29日現狀）留給地主，不必恢復原狀…。」（審 理卷第54頁）之文句，因100 年10月29日書立同意書時建物 已拆除完畢，剩下圍籬以及地基未拆除，只待清除廢棄物等 情，已據同意書見證人林富連到庭證述明確，雖該同意書未 提及建物部分，無法直接證明原告同意被告拆除建物，惟其 用語上敘及「恢復原狀」，呼應於原告之子范峰禎向被告表 達「恢復成農地」之旨，益證原告方面事先同意被告拆除建 物「恢復成農地」已相當明確，嗣原告變掛，要求保留圍籬 以及水泥地基，被告為免滋生爭議，乃要求原告方面要有人 出面簽立同意書，並找人見證此事，應屬合理。再者，系爭 土地租賃契約屆期後，依契約之約定，建物保留給原告不須 拆除，則其按現狀交付租賃物即可，不須雇工拆除建物及清 運拆除之廢棄物，對被告而言，反而省事，若拆除則需耗費 更多金錢、時間、精力，被告何須自討苦吃，又生爭議，復 惹來官司，應不致此。至於原告指稱，被告係因要求補償35 萬元，或者要求買地或另找朋友續租，言及如不答應，要把 全部建物拆掉云云，然為被告所否認，原告迄未舉證以實其 說，自非可採。
㈣綜上，依系爭租賃契約之精神，被告於租期屆滿時，固應將 土地連同系爭建物交給原告，惟原告既已同意被告拆除建物
，將土地回復農地使用，自不得再主張被告有交付系爭建物 之義務。從而，原告依據民法第226 條第1 項債務不履行及 同法第184條第1項後段侵權行為之法律關係，請求被告賠償 781,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
斗六簡易庭 法 官 陳 定 國
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 王 美 珍