臺灣南投地方法院民事簡易判決 101年度埔簡字第14號
原 告 潘貴珠
訴訟代理人 王源榮
被 告 華富實業有限公司
法定代理人 羅淑英
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國101年5月30日言詞辯
論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼南投縣埔里鎮○○路九一五之一號房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國100年7月中與原告接洽，欲向原告承 租房屋經營事業，原告要求雙方所訂之房屋租賃契約應經公 證，公證之規費及代書費由雙方均攤，被告同意後，以須辦 理公司經營點為由，要求原告先簽立租賃契約，待其辦妥營 業點事宜後，再辦理租約公證。雙方乃於100年7月19日簽訂 租賃契約，約定由被告承租原告所有門牌號碼南投縣埔里鎮 ○○路915-1號房屋，租期自100年9月19日起至108年9 月18 日止，共8 年，每月租金12,000元，應於每月19日前繳納。 詎事後被告卻以各項理由拖延，婉拒配合辦理租約公證，並 宣稱其已花費一百五、六十萬元修繕裝潢系爭房屋，若原告 不延長租約期限，即係覬覦被告裝潢系爭房屋之設備。原告 不堪其擾，遂同意被告於提出房屋修繕裝潢單據佐證之情況 下，願將房屋租賃期限延長為15年，惟仍堅持租約應經公證 。嗣被告又在提出修繕單據上拖延時間，至100 年12月19日 雙方約定欲辦理公證時，經向單據上之商家查證，發現被告 所提供之單據有虛偽造假之嫌，原告乃拒絕公證。嗣原告再 以存證信函通知被告就首次租約辦理公證，然遭被告拒絕， 是系爭租賃契約未經公證不生效力，被告應返還系爭房屋。 並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：被告為增開分公司營業所，於100年7月中與原告 洽談房屋租賃事宜，並經原告同意後自行加裝設施，嗣雙方 於100年7月19日於代書事務所簽訂租賃契約，一式三份，一 份提供予國稅局申請公司營業所，其餘兩份由原告與被告各 自留存。當時被告就契約書第4條第5項「乙方（被告）於交 還房屋時應將設施留予甲方（原告）屬於甲方所有」及第8 條「應受強制執行之事項如公證書所載」之規定，告知原告 無須公證，如須公證，費用由出租人負擔，並應修改第4 條 第5 項之約定為「乙方於交還房屋時並可將乙方自行裝設之
設施帶走，屬於乙方所有，並設定地上權」，原告亦同意俟 被告申請公司營業所通過及申請旅行業品質保障協會證書後 ，雙方再修改契約書內容後再行公證。嗣兩造於100年11月7 日相約在埔里辦理公證，然經原告以沒時間為由婉拒，而改 約100 年11月21日辦理公證，當日原告持事先請代書繕打之 契約書予被告，其內容已將租期修改為15年，惟原告要求被 告提供興建裝修設置固著設施之所有收據及發票，但事經多 月，該設施費用均已現金交付工人及廠商，被告詢問能否以 估價單替代，原告亦同意，雙方乃另約於100 年12月19日取 得單據後再行公證，然原告竟以被告提供虛偽造假單據為由 ，要求依原契約書內容公證，被告則要求原告應修改契約書 第4條第5項約定為「乙方於交還房屋時並可將乙方自行裝設 之設施帶走，屬於乙方所有，並設定地上權」及第8 條公證 書應記載清楚「公證費用由出租人甲方負責繳納」，原告均 反悔拒不同意。雙方復約定於101 年3月1日至埔里代書事務 所簽約後，再前往南投法院公證，被告抵達後，原告又拒絕 公證，要被告返還房屋。被告就系爭房屋已投入約150 萬元 之資金，並已繳納保證金及依約給付租金，雙方並未約定契 約應經公證始生效力，依民法規定租約之效力亦不以公證為 必要，原告請求被告返還系爭房屋，並無理由等語置辯。並 聲明駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告向原告承租門牌號碼南投縣埔里鎮○○路915- 1號房屋，雙方於100年7月19日簽訂租賃契約，約定租期自 100年9月19日起至108年9月18日止，共8年，每月租金12,00 0元等情，業據原告提出兩造於100年7月19日所簽訂之房屋 租賃契約書1 份附卷為證，且為被告所不爭執，自堪信為真 實。惟原告主張雙方約定租約應經公證，否則不生效力，則 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
(二)按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金而成立，民法第421條第1項固有明文；然契 約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前 ，推定其契約不成立，為民法第166條所明定。但當事人約 定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的者 ，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，同條不過就 當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約 須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立 之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地（最高 法院28年滬上字第110號判例參照）；契約當事人如約定「 每年訂立租賃附強制執行契約公證始生效」，顯係重在出租
人得依所附強制執行約款，以保障其出租人之權益甚明，並 非以保全證據為目的，自應認其契約須待上開約定方式完成 始行成立（最高法院82年度台上字第415號判決參照）。次 按主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須 具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍 能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則 及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直 接證明要件事實為必要（最高法院100年度台上字第40號判 決參照）。經查，兩造於100年7月19日簽訂之房屋租賃契約 書固未有本租約須經公證始生效之記載，然其中第7條第3項 約定：「如有連帶保證人時公證書載明金錢債權逕受強制執 行時，其效力亦及連帶保證人。」第8 條約定：「應受強制 執行之事項：如公證書所載。」；而依證人王立文結證稱： 100年7月19日前一週，原告訴訟代理人來找伊，說有人要跟 他租房子，且有跟對方說要公證，對方也答應，伊說有無提 到公證費分攤問題，原告說沒有，伊表示簽約時會提到這個 問題，當天伊提到這個問題，雙方答應公證費各出一半，被 告表示需先打一份契約書，以便向國稅局申請營業地點，等 申請好之後，擇日按這份租約公證，當時伊也有提到要按這 份租約公證，被告也表示辦完之後會馬上公證，之後伊有請 原告約被告辦理公證，如果沒有公證，這份租約是不生效的 ，因為原告曾於92年間因租約問題與他人發生訴訟，之後均 要求租約須經過公證，隔一個多月後，雙方準備要去公證， 然因被告表示他花費一百五六、十萬元整修系爭房屋，要求 將租約延長為16年，並稱如8 年後原告不續租，則需賠償他 一百五、六十萬元，然原告認為不需要這麼多費用，要求被 告提出收據，故當天並未公證，第三次約公證時，被告只提 出記載不完全之估價單，伊有重新繕打一份租期15年的租約 ，交由雙方帶回去研究，第四次約公證時，伊向估價單上之 店家查證，發現其上記載之金額不實，乃告知被告因金額有 出入，如公證對原告不利，而無法辦理公證，因伊認為估價 單是將來提告的重要證物，僅將估價單原本還給被告，而未 交還影本，被告乃通知警方到場，雙方最後不歡而散，之後 即未再相約公證之事等語。又原告自91年迄99年將系爭房屋 先後出租他人，均向法院辦理公證，此有原告提出房屋租賃 契約書及公證書各4 份存卷可按，可見原告就租約公證之事 極為重視；被告亦自承雙方於簽訂租約後，數度相約辦理公 證之事。則就上開證人之證詞、系爭租約就有關公證事宜之 記載、兩造數度相約公證及系爭房屋歷來出租均經公證等情 綜合觀之，原告主張雙方約定租約須辦理公證一節，要非無
稽，應屬可信，被告辯稱係簽約後，原告始要求要公證云云 ，則與事實不符，不足採信。
(三)綜上所述，兩造就系爭租約達成須用一定之方式即應辦理公 證之合意，而該項約款顯係重在承租人如於租賃期滿時不交 還租賃標的物或不依約給付租金應逕受強制執行，以保障出 租人之權益，即非以保全證據為目的，則在該方式未完成前 ，推定其契約不成立。從而，原告主張系爭租約不成立，被 告使用系爭房屋即屬欠缺法律上之原因，並使原告受有損害 ，原告依不當得利之法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋， 洵屬正當，應予准許。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 6 月 18 日
書記官 黃俊岳
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