臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事判決 100年度湖簡字第972號
原 告 彭伊文
訴訟代理人 余忞學
被 告 胡玉欣
訴訟代理人 薛進坤律師
複代理人 方景平
上列當事人間返還押租金等事件，本院於中華民國101年5月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟陸佰壹拾元及自民國100年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟捌佰參拾元，由被告負擔新台幣壹仟貳佰零捌元，由原告負擔參仟陸佰貳拾貳元。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新台幣捌萬肆仟陸佰壹拾元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（以下同）40萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
1.被告向原告承租台北市○○區○○路113巷95弄164號1樓之 房屋(下稱系爭房屋)，約定租期至100年6月30日，押租金 100,000元。租期屆滿，原告已於翌日旋即點交返還系爭房 屋無誤，惟被告拒絕返還租賃契約之保證金10萬元，經本人 以存證信函催討，迄今猶拒不清償。原告本於租賃契約第三 條之規定，請求被告返還租賃押金10萬元。
2.原告於返還租賃標的之際，表示將行拆除租賃標的物內之書 櫃與書架等工作物(證物四)再行利用，除遭被告惡意拒絕外 ，並以寄發律師函方式，表示自行代為拆除破壞並自應返還 之保證金中扣抵代為處理費用，造成承租人之財產損失共計 約30餘萬元(95年初製作該物件之成本125萬元，原告當可以 依民法第184條規定之侵權行為法則請求被告負損害賠償之 責。
三、對被告抗辯之陳述：
1.100年7月1日當天雙方並無完成點交之事實與共識，被告有 同意給原告一週之時間讓原告進行工作物之拆除與搬離。 2.被告請人清理"廢棄物"，經查該收據之開立時間為7月15日
，是否與本件有直接關連？
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。如受不利之判決時，請准提供現金或 等值之有價證卷為擔保免為假執行。
二、陳述：
1.原告告於租賃契約終止時，未按租賃契約所約定繳交電費、 恢復屋況等，則被告按民法相關規定，該等費用可自押租金 內扣除:原告100年6月30日終止契約時，尚有6月份之電費未 為繳納，計為1,610元；被告為可使用系爭房屋，清除非屬 系爭房屋內所屬之物品並無違法之處，反而是原告違反回復 原狀義務，被告清理廢棄物應由原告分擔16,000元；大門遙 控器經驗收後發現已損害，其修理費為800元;系爭契約第3 條第1項「每月租金新台幣伍萬元(未稅)」，則原告每月應 給付之房租50,000元係為未稅額，而原告承租系爭房屋作為 開補習班使用，故含稅之租金金額為55,000元，此為交易慣 例，原告不可能不知，是以原告尚須給付承租期間99年7月1 日起至100年6月30日止共12個月每月百分之十之稅金，總計 60,000元。上述金額總計為78,410元(1,610+16,000+800+ 60,000=78,410)應自原告所預付之押租金10萬元扣除。 2.退步言之，縱被告同意展延租期(此為被告假設語氣，被告 仍否認之)，原告並未如渠所主張於一週內完成恢復原狀之 義務，被告可再向原告請求遲延返還房屋之租金總計7,334 元(計算式: 55,000×4/30＝7,334)，並應從押租金中扣除 。
3.原告違背回復原狀義務在先，惡意遺留物品於系爭房屋內， 影響被告使用系爭房屋之權利，被告不得已只好自行清理廢 棄物，原告怎能以自己違約之行為而請求損害賠償30萬元?丙、得心證之理由：
一、原告主張兩造間訂有租賃契約，租期至100年6月30日，被告 於租期屆滿後，不返還押租金10萬元之事實，已據其提出租 賃契約為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。茲被告以 前詞為辯，是以本件兩造之爭點:㈠原告於租賃契約屆滿時 ，是否未按租賃契約所約定繳交電費、恢復屋況等?被告可 否自押租金內扣除相關費用?㈡原告主張被告拆除原告在租 賃標的物增設之工作物，造成原告之財產損失30萬元之部分 ，有無理由?㈢原告請求被告給付40萬元(即10萬元之押租金 及損害賠償30萬元)，有無理由?以下分述之: ㈠被告抗辯自押租金扣抵之部分:
1.電費1,610元部分:被告抗辯:原告100年6月30日契約屆滿時 ，尚有6月份之電費未為繳納，按比例須負擔22天之電費
(100 年6月9日起至6月30日止)，總計為1,610元等情，固據 提出台灣電力公司100年7月15日收據No.00000000紙為證( 本院卷32頁)，其上記載計費期間為100年6月9日至100年7月 8日；惟原告亦提出台灣電力公司100年7月4日繳費6,451元 、預繳電費150元之收據No.001275、No.0000000共二紙為證 (本院卷41頁)。經本院向台灣電力公司查詢該三紙電費收據 收費之情形，該公司查復略以:No.001275號應繳總金額 6,451 元，係用戶於100年7月4日繳付100年6月份電費。收 據No.0000000號及No.0000000號係用戶於100年7月4日及同 月15日分別以預繳電費方式各繳交150元及2,299元，該戶 100年8月電費扣除前述二筆預繳電費後，應收總金額為535 元，已由用戶於100年8月19日至代收機構合作金庫商業銀行 繳訖等語，有該公司100年10月14日D北北字第10010001371 號函附卷為憑(本院卷45頁)，因可認原告已繳納100年6月份 電費6.451元。被告以原告未繳納100年6月份之電費云云， 難認可取。
2.就回復屋況(清理廢棄物)16,000元部分:被告抗辯依民法第 263條終止契約準用解除權之規定，原告應依民法第259條回 復原狀，原告違反該義務，致被告清理廢棄物負擔16,000元 云云。查本件兩造間之契約第四條「2.房屋有改裝設施之必 要，乙方(即原告)取得甲方(即被告)之同意後得自行裝設， 但不得損害原有建築，若有毀損則須賠償。」第七條「2.乙 方遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，應由甲方處 理。」顯然兩造間就租期屆滿時，就屋況如何處理，已有特 別約定，而系爭租屋是被告承接前手之租約，房屋之裝設， 在被告承接時即由原告作為補習班之用，此為兩造所不爭執 ，可堪認被告同意系爭房屋改裝為補習班之用。則依上開租 賃契約之約定，原告如在租期屆滿時有遺留傢俱雜物不搬者 ，視為放棄，應由被告處理，則被告自不得再主張其處理遺 留物，應由原告負擔清理之費用，被告此項抗辯，難認可取 。
3.大門遙控器修理費800元部分:原告否認大門遙控器有修理之 必要，而被告並未提出修理費用之證明，則難認被告確實支 付大門遙控器修理費，自無由從押租金中扣除。 4.被告抗辯原告承租系爭房屋作為補習班使用，故含稅之租金 金額應為55,000元，每月百分之十之稅金，總計1年稅金 60,000元之部分:查租約就租金部分係約定「每月5萬元(未 稅)」，所謂未稅，固是指不包含稅金之租金，被告抗辯習 慣是指由承租人負擔稅金等語，確與習慣相合，惟稅金之負 擔須是被告因租金之收入而有稅金增加之支出為前提，被告
就其因有本件租金之收入而致支出稅金之事實，提出99年度 財政部臺北市國稅局綜合所得稅核定通知書(下稱國稅局核 定書。在本院卷55頁)為證，而依被告所自承:99年1月至6月 之租金每月35,000元，99年7月至12月租金每月55,000元， 其99年全年度租金收入為540,000元(35,000×6+55,000×6 =540,000)等情，復依所得稅法第14條，及財政部中華民國 100年1月12日台財稅字第10004900040號核定「九十九年度 財產租賃必要損耗及費用標準」規定:「一、固定資產:必要 損耗及費用減除百分之四十三」，則本件系爭房屋租賃收入 得減除必要的成本費用43%之餘額為租賃所得額，故租賃所 得應為307,800元《540,000×(1-43% )=307,800元》，亦與 前述國稅局核定書認定被告漏報的租賃所得相符。又，依該 國稅局核定書所載，被告99年度適用的所得稅率為5%，故被 告如補報該租賃所得，增加的綜合所得稅額應為15,390元 (307,800×5%=15,390)。被告因本件租金收入而致多支出之 所得稅15,390元，既約定由原告負擔，被告此項稅金得自押 租金中扣抵，逾15,390元之部分，則難認有理，不能扣抵。 ㈡就原告主張在系爭房屋內書櫃與書架等工作物損害賠償30萬 元部分:
1.查原告於100年7月8日之存證信函自承「100年6月30日租約 到期，並於民國100年7月1日點交無誤，而根據須回復原屋 況之認知，本人主張在胡玉欣購入本標的時，屋況既以如此 ，故不得藉故要求需多負擔額外拆除費用，再者本人基於胡 玉欣請求，不願破壞彼此情誼，另外義務多負擔拆除書櫃以 及櫃台的工程，但胡玉欣卻以此因，藉故不返還押金新台幣 壹拾萬元整，甚至更換門鎖導致本人所安排工人不得入內拆 除及清運...。」原告於起訴狀亦稱「租賃關係於民國100年 6月30日租約到期，並於翌日旋即點交返還租賃標的物無誤 」，則以原告之存證函所述「屋況既是如此，被告不得藉故 要求負擔拆除費用」、「義務多負擔拆除書櫃及櫃台的工程 」，顯示原告並無要求被告給一週之時間遷移書櫃及櫃台之 事實，僅因不願破壞彼此情誼，而願意義務多負擔拆除書櫃 及櫃台之工程，準此，兩造間既已點交無誤，原告主張被告 未給伊一週之時間遷移工作物致伊受損云云，難認可採。 2.雖原告又主張該份存證信函是櫃台的工作人員未經班主任看 過而自行寫的云云，惟查該存證信函有蓋上原告之私章，且 信函末還附上原告之帳戶供被告返還押租金之用，則原告稱 是櫃台人員自行所發，殊不可採。
3.原告又以100年7月1日時，鑰匙還在原告手中，可見被告有 同意延期云云，經被告否認有同意延期，則應由原告舉證確
實經被告延期之事實，惟原告僅以仍持有系爭房屋之側門鑰 匙為證，其餘並無舉證以實其說，已難認主張可採，且如果 被告確實同意延期一週，則兩造應該在一週後再見面、點交 、交大門之遙控器，惟兩造卻在7月1日相約在系爭房屋見面 ，並由原告將大門之遙控器交給被告，甚且原告於100年7月 8 日之存證信函中猶稱7月1日點交無誤，已如前述，更難認 被告同意延期搬遷，而堪認被告抗辯因為要重新裝潢更換所 有鑰匙，遂未向原告請求返還側門鑰匙等情，尚非不合情理 ，而堪信實。
4.至於原告所舉證人即拆除系爭房屋內燈具之李俊儀證稱:7月 1 日拆除燈具，搬了40幾盞燈，課桌椅已不在現場，7月4日 要去搬大型家具，大型家具還沒有拆除在原位，上午還可以 進去，下午就不行了，所以沒有搬大型家具云云。證人即原 告之受僱人工讀生陳維毅證稱:(問:你在七月一日到七月四 日期間是否有進出系爭租賃處?)我是搬課桌椅，陸陸續續搬 ，7月4日當天白板、櫃子、置物櫃還在現場，我7月4日中午 離開的，鑰匙還給原告云云。證人即承攬裝修系爭補習班之 江志堅證稱:大約在100年6月的時候，原告有請我去查看， 原告舊的補習班的工作物幾乎都可以拆除。櫃台、白板、教 材展示櫃、玻璃等都可拆除。但是拆除不是我負責的。(問: 原告是否有與你約定拆除物品何時要裝到新的教室?)(答: 沒有等語。查證人李俊儀稱7月1日拆除燈具時，課桌椅已不 在現場，與證人陳維毅證稱:7月1日至7月4日搬課桌椅情節 ，已有不合，且證人陳維毅(經提示書面證據及附表後)於回 答「櫃台、書櫃、白板當時都是存在」等語，經被告質疑證 人連附表未看即回答，證人陳維毅竟稱:因為我與原告上星 期五就已經討論過了，也看過照片等語，是以證人陳維毅之 證詞已因與原告討論而受影響，尚難遽採。而證人江志堅既 證稱原告未與伊約定拆除系爭舊補習班的工作物，拆除也不 是伊負責的，則自難以證明原告之主張。且原告於7月8日之 存證信函中既已稱「於民國100年7月1日點交無誤」，參之 兩造契約第7條特別約定留在現場之物，視為放棄，則原告 主張書櫃、櫃台之損害有30萬元云云，難認可取。 ㈢綜上，被告抗辯原告有未繳納租期中之電費1,610元、原告 返還租屋大門之遙控器有損壞而由被告支出修理費800元、 租金之稅費(除15,390元外)、清理廢棄物費用16,000元，均 應自押租金中扣除云云，均不可採，是被告就押租金10萬元 ，扣除稅費15,390元應由原告負擔後，應返還84,610元(計 算式:100,000－15,390＝84,610元)，原告請求上開部分， 及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月10日起至清償日止，按
週年利率百分之五計算之法定遲延利息，自應准許，逾此部 分，並無理由，應予駁回。另原告在系爭房屋內書櫃、櫃台 等，留在現場之物，視為放棄，則原告請求書櫃、櫃台等之 損害賠償30萬元，並無理由，亦應予駁回。
丁、依職權確定訴訟費用額4,830元（第一審裁判費4,300元、證 人胡惠讌日、旅費530元），應由被告負擔1,208元，原告負 擔3,622元。
戊、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項規定適 用簡易訴訟程序之事件，所為被告敗訴之判決，爰依同法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相 當之擔保金額予以宣告。原告敗訴部分，原告假執行之聲請 即失依據，應併予駁回。
己、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事 訴訟法第79條，第389條第1項、第392條第2項，判如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 14 日
內湖簡易庭法 官 俞慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 6 月 14 日
書記官 李宜均