臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
99年度重簡字第1379號
原 告 徐永茂
被 告 劉佩珊
訴訟代理人 蔡孟奇
法定代理人 邱順安
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國101年5月23日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民 事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 、7 款定有明文。又 所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上， 可認係屬同一或關聯之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體 性，得期待於後請求之審理予以利用，且無害於他造當事人 程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為一次解決紛爭。查本件原告主張前於98年 12月16日與被告劉佩珊簽立土地建物買賣契約書，由原告承 買被告劉佩珊所有基地坐落於台北縣新莊市○○段834 地號 土地，權利範圍萬分之93及其上建號05148 之建物（門牌號 碼：台北縣新莊市○○路152 巷18號8 樓），權利範圍全部 （含編號30號車位）（以下簡稱系爭房屋）。惟系爭房屋前 後陽台漏水及主臥室天花板滲水且情況嚴重，即被告劉佩珊 出賣之系爭房屋既存有上開瑕疵，經原告委請慶泰工程行就 系爭臥室天花板滲水之修繕工程為估價，依其所提之估價單 其修繕金額為186, 000元，又原告因受有精神上痛苦，並請 求精神慰撫金50,0 00 元，是其訴之聲明原為：被告劉佩珊 應給付原告236,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年息百分之5 計算之利息。嗣於100 年11月23日訴訟 進行中以系爭房屋天花板滲漏水之瑕疵原因為屋頂防水層破 裂所致，即被告當代純品社區管理委員會應負修繕責任，追 加被告當代純品社區管理委員會為被告，請求被告劉佩珊或 被告當代純品社區管理委員會賠償原告上開修繕費用及法定 遲延利息，既經被告劉佩珊同意，且係基於系爭房屋漏水而
生修繕責任之同一事實，即基礎社會事實同一，訴訟資料亦 得援用，可在此程序中一併解決，避免重複起訴審理，符合 訴訟經濟原則，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。另原告 原起訴求為被告給付236,000 元，嗣變更請求184,739 元部 分，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，均應予 准許。
二、原告起訴主張：
㈠就被告劉佩珊部分：
⑴原告前於98年12月16 日與被告劉佩珊簽立土地建物買賣契 約書，由原告買受被告劉佩珊所有之系爭房屋，雙方約定不 動產買賣總價為11,000,000元。詎經原告付清全部買賣價款 並取得系爭房地所有權後，竟發現系爭房屋前後陽台漏水及 主臥室天花板滲水且情況嚴重，經通知被告劉佩珊修繕，被 告劉佩珊僅就前後陽台漏水部分為修繕，但就主臥室天花板 滲水部分竟拒絕修繕，致使原告飽受系爭房屋主臥室天花板 滲水之苦。又系爭主臥室天花板滲水之位置位於原告主臥室 床正上方，每逢大雨原告即因天花板滲水無法入眠，受有嚴 重之精神痛苦。雖經原告聲請台北縣新莊市調解委員會進行 調解，惟因被告劉佩珊仍拒不修繕而終告調解不成立，此有 台北縣新莊市調解委員會所出具之調解不成立證明書可稽。 是被告劉佩珊出賣之系爭不動產既存有上開瑕疵，依鈞院囑 託臺灣省建築師公會鑑定系爭房屋漏水修繕費用，依其鑑定 報告書修復費用估價表所示修復費用為184,739 元，為此原 告爰依前開民法第359 條及227 條之規定請求擇一判決被告 劉佩珊應給付上開修繕費用。
⑵對被告劉佩珊抗辯之陳述：被告劉佩珊雖辯稱：「我在那邊 住的時候，天花板沒有水痕，交屋前我就把鑰匙給原告，原 告有進去整理及裝潢。我賣給原告4、5 個月後，原告通知 我去看，天花板當時是有水痕，不是證人講的會漏水。」云 云；惟誠如證人林平昇於鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄 證稱系爭房屋漏水係經年累月造成的，非如被告劉佩珊所辯 係原告整理及裝潢房屋所致等語。
㈡就被告當代純品社區管理委員會部分：
⑴原告所有系爭房屋為區分所有建物，其公共設施之管理者即 為被告當代純品社區管理委員會。依鈞院囑託台灣省建築師 公會所出具鑑定報告書第2頁倒數第3行以下及第3頁第3行以 下載明：「由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體 中柱梁版及基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度 變成部份凹陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至天花 版。」、「天花版漏水點位於公寓大廈共同部份（詳附件六
公寓大廈管理條例第二章第七條第三項）屋頂層，詳附件四 照片5 、6 、7 ；由現場勘查之確有修繕，今僅就所知、予 以補修，其補修費鑑估結果為新台幣壹拾捌萬肆仟柒佰參拾 玖元整。」，故可知原告房屋天花板滲漏水之瑕疵原因為屋 頂防水層破裂所致。按「共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公 共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致 者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人 會議或規約另有規定者，從其規定。」「違反保護他人之法 律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過 失者，不在此限。」公寓大廈管理條例第10條第2 項及民法 第184 條第2 項分別定有明文，原告所有系爭房屋長期持續 受潮而加速老舊破損，已造成房屋住所受損，原告爰依公寓 大廈管理條例第10條第2 項及民法第184 條第2 項規定向被 告當代純品社區管理委員會請求天花板滲水修繕工程費用18 4, 739元之損害賠償。又查原告前以追加聲明狀對被告當代 純品社區管理委員會請求損害賠償，該書狀經送達被告當代 純品社區管理委員會後，被告當代純品社區管理委員會均未 為系爭房屋漏水修繕，堪認原告已定相當期限催告被告當代 純品社區管理委員會，是原告依民法第214 條之規定，自得 請求被告當代純品社區管理委員會以金錢賠償原告之損害。 況原告於今年2 月間已自行雇工修繕系爭房屋漏水瑕疵，並 支付修繕費用191,000 元（所支付之修繕費用顯大於鑑定報 告所估算之修復費用184,739 元），則原告既已自行雇工修 繕回復原狀，被告當代純品社區管理委員會因此受有免除回 復原狀債務之利益，原告自得依上開民法第179 條之規定， 請求被告當代純品社區管理委員會返還此部分利益。爰請求 擇一為有利原告之判決。
⑵對被告抗辯之陳述：
①就被告當代純品社區管理委員會抗辯原告應證明系爭房屋 天花板滲水瑕疵乙節，原告已提出系爭房屋天花板滲水照 片、台灣省建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書 所附現場勘查爭房屋天花板滲水照片No.1及No.2、系爭房 屋天花板滲水近況照片，及系爭房屋漏水錄影光碟，已足 證明原告所有系爭房屋天花板滲水之瑕疵，確實存在。 ②被告當代純品社區管理委員會抗辯屋頂平台長期遭被告劉 佩珊或原告長期占用，依法亦應由被告劉佩珊及原告負責 修繕並負擔費用云云；惟按公寓大廈管理條例第10 條 第 1 項規定限於專有部分及約定專用部分始有適用，然系爭
屋頂平台屬於公共設施而非專有或約定專用部分，故並無 上開法文規定之適用。至於被告當代純品社區管理委員會 主張比附爰用上開法文之規定亦屬無稽，蓋原告並無被告 當代純品社區管理委員會所指私自占用系爭屋頂平台，並 於其上搭建鋼架及種植盆栽之情；且被告當代純品社區管 理委員會就第三人占用系爭屋頂平台致滲漏水之事實亦應 負舉證責任；況依前開台灣省建築師公會台鑑師北字第23 9 號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因亦已述明：「由於 屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基 礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份凹 陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至天花版，詳附 件四（照片NO1 、2 ）」，核與被告管委會上開所辯無涉 ，故被告當代純品社區管理委員會主張應由原告負責修繕 並負擔費用，實屬無據。又原告否認有「屋頂平台由私自 占用之頂樓區分所有權人進行修繕並負擔費用」之習慣存 在；且依被告當代純品社區管理委員會所提區分所有權人 會議紀錄所示，各住戶對頂樓平台如何使用及修繕費用由 何人負擔乙節尚意見分歧，何來形成習慣可言；況上開會 議紀錄亦並無作成「由頂樓區分所有權人修繕屋頂平台， 並負擔其費用」之決議。故被告當代純品社區管理委員會 辯稱當代純品社區之屋頂平台，一向由私自占用之頂樓區 分所有權人進行修繕及負擔其費用，並已形成習慣云云， 顯不足採。
③被告當代純品社區管理委員會辯稱依公寓大廈管理條例第 10條第2 項規定，系爭房屋天花板漏水之瑕疵係應可歸責 於原告，被告當代純品社區管理委員會並無負擔修繕費用 之理云云；惟揆諸前述台灣省建築師公會台鑑師北字第23 9 號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因亦已述明：「由於 屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基 礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份凹 陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至天花版，詳附 件四（照片NO1 、2 ）」，故被告管委會主張原告因裝潢 系爭房屋破壞系爭房屋天花板結構，致系爭房屋天花板滲 水云云，顯屬無稽。另原告前已敘明，並未占用系爭屋頂 平台，亦未於屋頂平台釘製鋼架或種植盆栽，故被告管委 會辯稱原告因此損害系爭屋頂平台結構及防水層云云，亦 屬無稽。況揆諸前開台灣省建築師公會台鑑師北字第239 號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因所敘明之理由，可知 系爭天花板滲水亦與於屋頂平台釘製鋼架或種植盆栽無關 ，實係屋頂平台柱梁版自然沉陷而產生部分凹陷積水，原
防水層又年久失效，始導致天花板滲水。至於被告當代純 品社區管理委員會主張因屋頂平台釘製鋼架破壞防水層， 並因種植大量盆栽超過屋頂平台載重負荷，為系爭天花板 滲水之原因云云，不僅未舉證以實其說，亦純屬其個人臆 測之詞，應不足採。況依證人林平昇於鈞院101 年4 月18 日言詞辯論筆錄亦證稱：「（法官問：（提示被證一）你 去屋頂履勘時有無看到棚架及花盆？）有。鑑定報告照片 第八也有我本人。」、「（法官問：本件建築物屋頂防水 隔熱層，年久失效，或者結構樑版及基礎沉陷，與屋頂所 搭之棚架、及擺放之花盆有無關連？）雖然有關係，但關 係很小，因為這些東西重量不大。」、「（法官問：所謂 有關係為何意？）只要有重量就有關係，但是這些東西重 量不大。」、「（法官問：請你評估百分比，這些東西所 佔積水因素多少？）沒有辦法評估，因為這些沉陷是經年 累月造成。」綜上足證系爭盆栽或鋼架與系爭房屋漏水無 關。
④至於被告當代純品社區管理委員會101 年2 月3 日民事答 辯狀主張類推適用公寓大廈管理條例第10條第1 項或適用 公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，而認系爭修繕費用 應由原告負擔云云；惟按公寓大廈管理條例第10條第1 項 及第2 項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理 、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為 之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶 之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若 區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，依 上開法文之規定關於第10條第1 項規定僅限於專有部分、 約定專有部分始有適用，如係屬共用部分或約定共用部分 遭占用者，乃於同條第2 項定有明文，殊無類推適用第10 條第1 項規定之理，故被告當代純品社區管理委員會於前 開答辯狀主張私自占用共有部分之人應依公寓大廈管理條 例第10條第1 項規定之類推適用而自行負擔修繕費用云云 ，其適用法律顯有不當。況依第10條第2 項規定限於修繕 費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，始由 該區分所有權人或住戶負擔；惟揆諸台灣省建築師公會台 鑑師北字第239 號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因亦已 述明：「由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體 中柱梁版及基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平
度變成部份凹陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至 天花版，詳附件四( 照片NO1 、2)」，故縱系爭屋頂平台 有擺設盆栽之事實，亦與本件滲漏水無關，被告管理委員 會所辯亦屬無稽。
⑤查被告於101 年3 月14日庭訊時雖爭執原告未待本案判決 確定即自行修繕，顯無可取云云；惟依原告所述系爭房屋 漏水錄影光碟所示，原告係因系爭房屋持續漏水嚴重，影 響原告全家之生活，乃於今年2 月間自行雇工修繕系爭房 屋屋頂漏水之瑕疵；而系爭房屋瑕疵業經鈞院囑託台灣省 建築師公會現場勘驗及鑑定，且原告倘須依被告所述應待 本案判決確定後始得修繕，則系爭房屋修繕期日將遙不可 及，並影響原告權益甚鉅。故原告自行修繕系爭房屋，乃 為維自身權益，被告上開所辯應不可採。
⑥被告雖又辯稱縱使系爭房屋天花板有漏水之情形，其修繕 方式只要灌注矽力康即可云云；惟依卷附鑑定報告書修復 費用估價表所示，系爭房屋天花板漏水無法如被告所辯僅 以灌注矽力康即可修繕。況依證人林平昇於鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄亦證稱：「( 法官問：是否可以只針 對原告屋內漏水部位之對應屋頂，注射矽力康即可？) 注 射環氧樹脂（算是混泥土接著劑）暫時有效，但會從其他 地方再漏下來。」、「（被告訴代洪：滲水部分注射環氧 樹脂（算是混泥土接著劑）是有效？) 暫時有效。」、「 （被告訴代洪：你說暫時有效可維持多久？）這沒有辦法 確定，也許一個大雨又開始漏水。」、「（被告訴代洪： 有沒有辦法維持很久？）以我的經驗，沒有辦法維持很久 。」。
⑦被告又辯稱縱使有打除並重作防水層之必要，亦只要就漏 水面積施作即可云云；惟依卷附鑑定報告書修復費用估價 表所示，系爭房屋天花板漏水無法如被告所辯僅以打除並 重作漏水面積之防水層即可。況依證人林平昇於鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄亦證稱：「（被告訴代洪：如果 針對漏水部分挖周圍一、兩公尺面積去維修，是否也可以 ？）不行。要整面施作，不然還是會滲進來。」、「（被 告訴代洪：你是指原來修繕區域會漏水，還是指其他狀況 ？）兩個都有可能。原有的地方也許還會再漏，其他地方 也會再漏。」。
⑧至於被告管委會訴訟代理人以「僅鋪PU」為修繕方式云云 ，亦不可採：查證人林平昇於鈞院101 年4 月18日言詞辯 論筆錄亦證稱：「（被告訴代洪問：如果在漏水地方鋪比 較厚的ＰＵ或水泥，填平凹陷部分不要讓它積水，是否就
不會漏水？）是。但如果有人在上去踩，ＰＵ會磨損，會 再漏水。」、「（被告訴代洪問：ＰＵ磨損要多久才破損 ？）幾年可以，以前有人在屋頂上面鋪ＰＵ解決。」、「 （被告訴代洪問：本件鋪ＰＵ多少錢？) 系爭房子最好全 部鋪ＰＵ，價格如估價表第一項費用不用，六、七、八費 用按照第一項費用所佔比例扣除，其他二、三、四、五項 目價錢依舊。」、「（被告訴代洪問：為什麼第二項、第 四項工程是必要？）第二項部分是要把屋頂弄平，鋪完Ｐ Ｕ後，如果沒有第四項工程，如果再放置花盆上去會把Ｐ Ｕ弄壞。」。另證人林平昇於同日筆錄亦證稱: 「（原告 訴代問：你剛剛說只鋪ＰＵ就可防水，與鑑定報告所建議 修繕方式何者防水效果比較好？）都一樣好，但鑑定報告 方式會跟隔壁屋頂一樣高，如果只鋪ＰＵ會比隔壁屋頂高 。」、「（原告訴代問：比隔壁屋頂高是指何意？）是說 到時候系爭房子屋頂的水會跑到隔壁屋頂。」，足證只鋪 PU而不打除原防水層之修繕方式會導致屋頂高於隔壁屋頂 ，此並非回復原狀之修繕方式，並且會導致隔壁屋頂積水 ，顯不可採。是證人林平昇於鈞院上開筆錄已證稱：「（ 法官問：有關系爭屋頂修繕方式，你如何評估？）鑑定報 告12頁，最完善方式整個屋頂閣熱層打除，鋪平凹陷部分 再鋪上防水層及水泥。」等語。
㈢並聲明：⑴被告劉佩珊或被告當代純品社區管理委員會應給 付原告184,739 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請 准宣告假執行。
三、被告均請求駁回原告之訴：
㈠被告劉佩珊辯稱：
⑴被告劉佩珊係於98年12月16日與原告成立系爭房屋之買賣契 約，被告劉佩珊居住時系爭房屋之前後陽台及主臥室天花板 並無漏水或滲水問題，自同年10月原告與居間人張永治經過 多次下雨天看屋，雙方於交屋時對屋況均無意見，即原告雖 享有物之瑕疵擔保請求權，惟原告於受領系爭房屋後即自行 就前後陽台加裝氣密窗並粉飾裝潢屋內，交屋後3 個月，至 99年3 月15日始向被告劉佩珊主張系爭房屋有漏水瑕疵，已 超過通常檢查及通知時間，即系爭房屋之漏水瑕疵在交屋時 並不存在，係原告任意變更裝潢屋況施工有疏失有致。原告 應就系爭房屋交屋當時已存在瑕疵負舉證責任。又被告劉佩 珊基於基於好意於99年5 月間幫忙修繕完成後，原告復於同 年7 月2 日另以頂樓平台有滲水等瑕疵至臺北縣新莊市調解 委員會進行調解，因頂樓平台防水系統等共共區域之瑕疵屬
被告當代純品社區管理委員會修繕範圍，自與被告劉佩珊無 涉。
⑵屋頂上盆栽及鋼架是被告劉佩珊設置，但沒有長期佔用，盆 栽及鋼架與系爭房屋漏水沒有關係，只是擺幾盆花，並沒有 占為己有，住戶也可以上去。盆栽部分，被告劉佩珊當初有 問原告是否留下來用，原告說好，才沒載走，鋼架因為釘在 上面，被告劉佩珊跟原告說如果覺得熱的話可以把網子拉起 來，溫度可以降三、四度，原告同意才將鋼架留給他。被告 劉佩珊沒有佔用公共空間，無影響出入等語。
㈡被告當代純品社區管理委員會辯稱：
⑴原告主張系爭房屋天花板滲水，且持續漏水嚴重，影響原告 全家之生活，故於今年2 月自行僱工修繕云云，惟查： ①按原告主張系爭房屋天花板滲水云云，未舉證以實其說， 顯非實在，於法不足採信。至於原告所提原證三之照片， 被告否認其真正，原告復未舉證以實其說，於法自不足採 信，而不能證明有漏水情形。
②次查原告所提原證五之照片，被告否認其真正，原告復未 舉證以實其說，於法亦不足採信。是原告憑原證五之照片 ，主張系爭房屋天花板滲水處及滲水面積已擴大為多處， 非局部幾處，無法用環氧樹脂修補云云，並非實在，亦不 足採信。
③另查原告所提出之原證八系爭房屋漏水光碟，被告否認其 真正，原告復未舉證以實其說，顯非實在。況且由該光碟 之內容，亦看不出是何房屋，且看不出有漏水嚴重之情形 。是原告據該錄影光碟主張系爭房屋持續漏水嚴重云云， 顯非實在，不足採信。
④又查於今年2 月8 日晚間，在多日連續下雨後，社區副主 委顏金田、總幹事莊漢騰與住戶林宗利曾前往系爭房屋查 看，惟並未發現系爭房屋之天花板有漏水或潮濕現象，就 此請傳喚林宗利等人作證自明，由此更足證原告主張系爭 房屋持續漏水嚴重云云，顯非實在。
⑤再查台灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書之 鑑定意見，並非正確，於法不足採信，而不足以證明有漏 水之情事，且不能採為有利於原告之證明，即該鑑定報告 書似未發現有滲水之情形，徒以頂版水漬痕跡及修補後痕 跡，遽認系爭房屋天花板滲水云云，復未說明其認定之依 據從何而來，顯屬率斷而非正確，於法亦不足憑信。至於 該鑑定報告書所附現場勘查照片No.1及No.2，至多只有疑 似水痕之痕跡，並無發現滲水，故其亦不足以證明有滲水 之情形。另鑑定人林平昇到庭證稱：「（法官問：你鑑定
時，漏水狀況是否存在？）沒有看到漏水，但有漏水痕跡 。」、「（被告訴代洪問：你鑑定方法為何？）用經驗判 斷，用目測。」、「（被告訴代洪問：是否有用儀器測量 開挖？）沒有。」等語（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論 筆錄第2 頁倒數第6 行以下、第4 頁第23行以下），可知 前開鑑定報告書之鑑定方法，僅係依目測判斷，純屬推測 而已，並無任何儀器測量數據，或開挖之實際檢驗，而無 任科學依據，故其鑑定意見顯非客觀正確，況且無任何證 據足以擔保該鑑定之結果為正確，於法自不足採信。又鑑 定人林平昇證稱：「結構體、樑版因為時間久了及垂直力 或基礎土壤荷重力不一樣，造成沉陷及凹陷，雨水就排不 出去，就會往滲透地方滲透出去，屋頂防水閣熱層，因為 久了防水性能就差」等語，純屬不當臆測之詞，並無任何 儀器測量數據，或開挖之實際檢驗，而無任科學依據，顯 非客觀正確，於法亦不足採信。
⑥此外，原告迄無法提出其他證據以實其說，則其主張系爭 房屋天花板有漏水之情形，顯屬無稽，於法不足採信。 ⑵系爭房屋天花板上方之屋頂平台，乃遭系爭房屋所有權人即 被告劉佩珊或原告長期私自占用，則縱使有漏水之情形，依 法亦應由被告劉佩珊及原告負責修繕並負擔費用： ①按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各 該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其 費用。」公寓大廈管理條例第10條第1 項定有明文。準此 ，合法占用共用部分之人，須負責該共用部分之修繕，並 負擔其費用，則依舉輕以明重及誠實信用原則，私自占用 共用部分之人，亦應負責該共用部分之修繕，並負擔其費 用，始符合公平正義。
②經查系爭房屋所有權人即被告劉佩珊或原告，乃長期私自 占用系爭屋頂平台，並於其上搭建鋼架及種植盆栽，此有 照片可稽，且有社區住戶可證，另請鈞院履勘現場自明。 ③依被告劉佩珊之訴訟代理人陳稱：「屋頂上盆栽及鋼架是 我們設置的，…當初搬走時有問原告要不要留，他說要就 留給他…」等語（參見鈞院10 1年2 月8 日言詞辯論筆錄 第2 頁第4 行以下），足證系爭房屋天花板上方之屋頂平 台，有遭被告劉佩珊長期私自占用之事實。
④另依原告聲稱：「當初被告說鋼架是屬於公共空間，不可 能拆它，盆栽部分有些有土，他會留下來，看我要不要種 花，我沒有要求被告拆除鋼架，…這些盆栽應該是前手留 下來的，鋼架上面的黑色網子也是前手設置，被告有跟我 說鋼架是他設的，如果覺得熱，可以把黑色網子拉起來就
不會覺得熱…」等語（參見鈞院101 年2 月8 日言詞辯論 筆錄第2頁 第9 行以下），及被告劉佩珊之訴訟代理人陳 稱：「盆栽部分我當初有問原告是否留下來用，他說好， 我才沒有載走，鋼架因為釘在上面，我跟原告說如果覺得 熱的話可以把網子拉起來，溫度可以降三、四度，他說好 ，所以鋼架留給他，」等語（參見鈞院10 1年2 月8 日言 詞辯論筆錄第3 頁第7 行以下），亦足證系爭房屋天花板 上方之屋頂平台，有遭原告長期私自占用之事實。 ⑤故縱使系爭房屋天花板或屋頂平台有漏水之情形，惟依舉 輕以明重與誠實信用原則之法理，及類推適用公寓大廈管 理條例第10條第1 項之規定，依法亦應由被告劉佩珊及原 告負責修繕並負擔費用。原告空言否認占用系爭屋頂平台 ，且本件不得類推適用公寓大廈管理條例第10條第1 項之 規定云云，純係推諉之詞，於法毫無可採。至於被告雖曾 發出原證六之公告，惟其純係應原告之要求所發，被告並 未進行求證，故該公告亦不足以證明原告無占用系爭屋頂 平台。
⑥另查當代純品社區之屋頂平台，一向由私自占用之頂樓區 分所有權人進行修繕，及負擔其費用，並已形成習慣，此 有住戶於區分所有權人會議之發言紀錄可證，況且當代純 品社區之區分所權人會議，曾決議由頂樓區分所有權人修 繕屋頂平台，並負擔其費用，則依民法第1 條、公寓大廈 管理條例第10條第2 項但書規定，系爭房屋天花板或屋頂 平台如有漏水之情形，依法亦應由系爭房屋所有權人即被 告劉佩珊及原告負責修繕，並負擔費用。至於被證二會議 紀錄所記載之文字或有遺漏，惟應不影響決議之效力。原 告否認有作成前開決議，且在當代純品社區早已形成習慣 云云，於法亦無可採。
⑦另依前開台灣建築師公會鑑定報告書第3 頁，載明由現場 勘查知確有修繕等語，而該修繕係由房屋所有權人自行為 之，亦足證當代純品社區之屋頂平台，一向由私自占用之 頂樓區分所有權人進行修繕，及負擔其費用，並已形成習 慣無疑。
⑧縱認系爭屋頂平台僅由被告劉佩珊長期占用，應由被告劉 佩珊負責修繕，惟依「後手之權利不得大於前手」之法理 ，原告亦不得請求被告修繕。
⑨至於原告主張依台灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑 定報告書所認定之漏水原因，乃由於屋頂原有防水隔熱層 年久而失效等語，與原告私自占用屋頂平台屋無關云云， 亦屬推諉之詞，於法毫無可採。何況該鑑定報告並未說明
其認定之依據從何而來，且未考量系爭屋頂平台遭長期占 用放置大量大型盆栽（各重達數十公斤）、釘置鋼架等事 實，顯屬率斷而非正確，於法亦不足憑信。
⑶況且系爭房屋天花板如有漏水之情形，亦應歸責於被告劉佩 珊或原告，而被告依法亦無修繕之義務：
①按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第 2 項定有明文。
②查被告劉佩珊或原告曾裝潢系爭房屋，難免破壞系爭房屋 之天花板結構，故縱認系爭房屋天花板有滲水之情形，亦 應歸責於被告劉佩珊或原告，且揆諸前開規定，被告無修 繕之義務。
③至於前開台灣建築師公會鑑定報告書之鑑定意見，認定由 於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱樑版及 基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份 凹陷，以致雨水積久仍未清除，自會滲漏至天花板等語， 並未說明其認定之依據何在，顯屬率斷而非正確，於法不 足採信。
④縱使系爭房屋之天花板滲水，非因裝潢所造成，惟其亦係 被告劉佩珊或原告長期私自占用系爭屋頂平台，釘置鋼架 及種植大量盆栽，損害系爭屋頂平台結構及防水層所致， 此有照片可稽。故該天花板滲水亦應歸責於被告劉佩珊或 原告，而被告無修繕之義務。
⑤又查被告劉佩珊或原告於系爭屋頂平台釘置鋼架，足以破 壞系爭屋頂平台之結構及防水層；另種植大量盆栽，使用 大量泥土，其重量已超過屋頂平台之載重負荷，亦足以破 壞系爭屋頂平台之結構及防水層，由此足證該天花板滲水 亦應歸責於被告劉佩珊或原告無疑。前開台灣建築師公會 鑑定報告書之鑑定意見，未將釘置鋼架及種植大量盆栽， 足以破壞結構及防水層等因素納入評估，亦顯有疏誤，而 不足採信。
⑥況且依鑑定人林昇平證稱，其去屋頂履勘時有看到棚架及 花盆，且本件建築物屋頂防水隔熱層，年久失效，或者結 構樑版及基礎沉陷，與屋頂所搭之棚架、及擺放之花盆有 關連在案（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄第3 頁第 13行以下），由此更足證系爭房屋天花板縱使有滲水，亦
應歸責於被告劉佩珊或原告無疑。
⑷姑且不論被告無修繕義務，前開台灣建築師公會鑑定報告書 之鑑定意見，認修補費鑑估結果為184,739 元云云，亦屬過 高而非正確，於法亦不足採信。
⑸又不論被告無修繕義務，原告主張其支出修繕費191,000 元 ，顯非實在，且無必要，而於法不足採：
①按原告所提出之原證七修繕費用單據，被告否認其真正， 原告復未舉證以實其說，顯非實在。是原告據該單據主張 支出修繕費191,000 元云云，顯非實在，不足採信。 ②縱使系爭房屋天花板有漏水之情形，其修繕方式，只要灌 注環氧樹脂即可；退一步言，縱使有打除並重作防水層之 必要，亦只要就漏水面積施作即可。且查原告主張之漏水 面積，至多僅一、二平方公尺，故只要就該一、二平方公 尺進行修繕，其費用應在一、二萬元之間。由此更足證原 告主張修繕費高達191,000 元，顯非實在，且無必要，於 法亦不足採。另台灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑 定報告書建議之修繕範圍，多達82平方公尺，已屬全面翻 新，逾越修繕之必要範圍，亦非合理而無可採。 ③原告於台灣建築師公會鑑定後，始追加被告為當事人，未 予 被告對鑑定機構、鑑定事項等表示意見之機會，則台 灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書之鑑定意 見，自不能拘束被告。況且該鑑定意見明顯流於草率而非 正確，於法亦不足採信。故本件實有重新鑑定之必要。 ④查當代純品社區先前發生地下室天花版、牆壁漏水，均以 灌注環氧樹脂方式修繕，即可達不再漏水之效果，且費用 相當低廉，故縱認系爭房屋之天花板有漏水，且被告有修 繕之義務，則以灌注環氧樹脂即可達到修繕之目的，如此 不僅簡便，更可節省社區之公共基金，豈非兩全其美？縱 使如原告所言，以環氧樹脂灌注無效，屆時再就滲水局部 打除防水層重作亦不遲。況且其他頂樓住戶有自行就滲水 局部作修繕，即可達到防止漏水之效果。惟原告卻捨此不 為，堅持逕將其天花板上方之防水層全部打除重作，再向 被告請求高達十倍之修繕費用，依前開判例意旨，顯然與 公益及誠信有違，且妨害重新鑑定，於法已有不合。再者 ，原告不無企圖以公共基金支付其翻新房屋費用之嫌，心 態實屬可議，難謂非以損害他人為主要目的，於法實不足 取。
⑤況且依鑑定人林平昇證稱：「（被告訴代洪問：滲水部分 注射環氧樹脂（算是混泥土接著劑）是有效？）暫時有效 。」等語（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄第5頁 第
4 行以下），亦足證縱使系爭房屋天花板有滲水，只要灌 注環氧樹脂即可達到修繕之目的。再參以前述當代純品社 區先前發生地下室天花版、牆壁漏水，均以灌注環氧樹脂 方式修繕，至今已達數年之久，均不再漏水，此有社區之 住戶林宗利等人可證，更足證以灌注環氧樹脂即可達到修 繕之目的，且其效果可長達數年之久無疑，並非鑑定人林 平昇所稱暫時有效而已。
⑥另依鑑定人林平昇證稱：「（被告訴代洪問：如果在漏水 地方鋪比較厚的ＰＵ或水泥，填平凹陷部分不要讓它積水 ，是否就不會漏水？是。…」等語（見鈞院101 年4 月18 日言詞辯論筆錄第6 頁第4 行以下），與前述被證三照片 顯示當代純品社區之頂樓住戶，確有針對滲水局部修繕相 符，亦足證縱使系爭房屋之天花板有滲水，只要針對滲水 作局部修繕，即可達到不再漏水之效果無疑。
⑦再查當代純品社區有15戶頂樓住戶，茍每戶均比照原告之 方式辦理，出面主張天花板漏水後，逕將其天花板上方之 防水層全部拆除重作，再各向被告請求給付約20萬元之修 繕費，則當代純品社區之公共基金有損失300 萬元之虞， 如此不僅將造成當代純品社區之重大損害，對全體區分所 有權人亦不公平，更足見本件原告之請求，有違誠信，於