臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
100年度重簡字第574號
原 告 連豊彥
連英宏
原 告 連紹閔
法定代理人 連承志
吳庭儀
原 告 連冠閔
連宥翔
法定代理人 連承義
吳宛芳
被 告 楊明潭
參 加 人 連勝彥
連瑞玉
連瑞芬
連啟瑞
連兆維
法定代理人 連祥瑞
法定代理人 林麗玫
參 加 人 連建仰
連建銘
上列當事人間請求履行契約事件，於民國101 年5 月30日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者及請求之基礎事實同一者，均不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第1款、第2款分別定有明文。本件原告原起訴請 求被告應給付原告新臺幣（下同）773,435 元及自民國99年 12月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原 告分別於100 年8 月9 日變更聲明為「被告應給付原告773, 435 元及自99年12月28日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。」，復於100 年9 月28日變更聲明為「㈠被告應 給付原告連豊彥212,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告應給付原告連 英宏、連紹閔、連宥翔560,935 元及各自99年12月28日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」，再於100 年10 月31日變更聲明為「㈠被告應給付原告連豊彥212, 500元及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。㈡被告應給付原告連英宏、連紹閔、連宥翔各140, 23 3元及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。」，其請求之基礎事實均同一，核與首 揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠查原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔及參加人連祥瑞、 連瑞玉、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘，係新 北市三重區○○ ○路11號1 樓1 之1 、1 之2 及3 樓之房屋 共有人，並於96年7 月1 日共同將前開1 樓之1 及11號1 樓 之2 全部（下稱系爭1 樓房屋），合計180 坪，出租予被告 供其開設安親課輔班營業使用，租期自96年7 月1 日至99年 6 月30日，共計3 年，及於97年7 月1 日共同將前開3 樓部 分（下稱系爭3 樓房屋），共221 坪，出租予被告供其開設 安親課輔班營業使用，租期至97年7 月1 日至年6 月30日， 共2 年。原告連豊彥與參加人連勝彥、及連禎彥（嗣已歿） 則係新北市三重區○○ ○路11號2 樓之房屋共有人，先後共 同於94年7 月1 日將前開2 樓左側部分（下稱系爭2 樓房屋 左側），共211 坪，出租予被告開設安親課輔班營業使用， 租期至94年7 月1 日起至99年6 月30日止，共5 年，及於95 年7 月1 日將前開2 樓右側部分（下稱系爭2 樓房屋右側） ，共115 坪，出租予被告開設安親課輔班營業使用，租期至 95年7 月1 日起至99年6 月30日止，共4 年。 ㈡又前開租賃契約中之第2 條、第6 條及第7 條約定均相同， 分別為：「租賃期限：自民國＿年＿月＿日起至＿年＿月＿ 日＿止（實際起迄年月日依不同契約而異）。雙方簽約後由 甲方（即原告）同時交付乙方（即被告）裝潢、使用，租約 期滿3 前，若甲乙雙方中之任一方不欲續租時，應於租期屆 滿三個月前，互為商討終止契約事宜，如雙方皆同意續約時 ，雙方並應於租期屆滿前洽妥租金及其他租賃條件並另行簽 訂新約。」、「乙方因需要須改裝房屋設施時，乙方於簽訂 契約後得自行裝設，惟不得損7 害本租賃物之結構安全。終 止租約時應負責回復原狀，除經甲方書面同意不在此限，否 則甲方有權自押租金內扣抵恢復原狀之費用，乙方不得異議 。」、「乙方於租期屆滿不再續租時，應即將租賃房屋誠心 按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如 不依約遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五 倍之違約金至遷讓之日止，決無異議。」。嗣前開4 份租賃 契約均於99年6 月30日到期，原告連英宏、連紹閔、連冠閔 、連宥翔分別以98年12月7 日三重中山路郵局第1737號存證
信函99年6 月18日以三重中山路第825 號存證信函，通知被 告於租期屆滿應恢復原狀並於租期屆至之時日搬離，並重申 被告應遵守租賃契約第6 條、第7 條之意旨。被告雖於同年 6 月19日及6 月28日分別委託律師來函請原告及其他共有人 同意展延租期，原告則於同年6 月30日以台北漢中街21郵局 第363 號存證信函表明不同意展延租期及再次重申應依約處 理之意旨。詎租期屆滿後，系爭3 樓及2 樓房屋右側竟遲至 99年7 月21日方點交予原告，系爭1 樓及2 樓房屋左側自楊 明潭先生2 承租後，因其曾申請使用用途變更、室內裝修及 擅自以短期補習班立案等事項，被告亦至99年9 月20日始依 約恢復原登記狀態。
㈢從而，依原告與被告所訂之租賃契約內容，原告可以主張的 損害金及違約金債權如次：
⑴三樓違約金：1,722 元（155,000 元/ 月÷30天÷3 ＝1, 722 元/ 天）×21天（7 月1 日至7 月21日）×5 倍＝18 0,810 元。
⑵二樓右側違約金：1,875 元（168,800 元/ 月÷30天÷3 ＝1,875 元/ 天）×6 天（7 月16日至7 月21日）×5 倍 ＝28,125元。
⑶二樓左側違約金：1,875 元（168,800 元/ 月÷30天÷3 ＝1,875 元/ 天）×67天（7 月16日至9月20 日取得變使 照）×5 倍＝628,125 元。
⑷一樓違約金：2, 200元（198,000 元/ 月÷30天÷3 ＝2, 200 元/ 天）×82天（7 月1 日至9 月20日取得變使照） ×5 倍＝902,000 元。
⑸2 樓右側相當於租金之損害金：1,875 元（168,800 元/ 月÷30天÷3 ＝1,875/天）×15天（7 月1 日至7 月15日 ）＝28,125元。
⑹2 樓左側相當於租金之損害金：1,875 元（168,800 元/ 月÷30天÷3 ＝1,875/天）×15天（7 月1 日至7 月15日 ）＝28,125 元 。
⑺合計：1,823,435 元。
㈣至被告仍有押租金共計105 萬元尚未取回，原告謹依民法第 335 條之規定，以系爭起訴狀送達被告為抵銷之意思表示送 達。
⑴是原告連豊彥得向被告請求之金額為212,500 元（計算式 ：
①系爭房屋2 樓右側得請求：違約金28,125元、損害金28 ,1 25 元。
②系爭房屋2 樓左側得請求：違約金628,125 元、損害金
28 ,125 元。
③系爭房屋2 樓右側，原告連豊彥應返還被告之押金為25 0, 000元。
④系爭房屋2 樓左側，原告連豊彥應返還被告之押金為25 0, 000元。
⑤綜上⑴＋⑵－⑶－⑷＝212,500 元。
⑵原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔得分別向原告請求 140,233 元。（即1,823,435 元-1,050,000元-212,500元 ÷4 ＝140,233）
㈤對被告抗辯之陳述：
⑴系爭2 樓房屋左、右側，僅係由參加人連勝彥、及連禎彥 與原告連豊彥所出租，並非被告宣稱係由原告連豊彥、連 英宏、連冠閔、連紹閔、連宥翔等人及參加人連勝彥、連 禎彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞 芬、連瑞玉等人出租。而原告連豊彥亦於98年底以99年台 北漢中街郵局第363 號17存證信函表明不同意被告之展延 租期繼續使用，參加人連勝彥及連禎彥就系爭2 樓房屋左 、右側也從未同意被告展期續用，被告就系爭2 樓房屋左 側、右側，本無主張民法第820 條第1 項之餘地。 ⑵次查，民法第820 條第1 項之法文固規定共有部分之管理 ，在共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意得為之 ，但前提是契約並無就共有物之管理為約定。系爭1 樓、 3 樓房屋乃由原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔及參 加人連祥瑞等7 人共同出租，且於契約第2 條與被告約定 「..，若甲乙雙方中之任一方不欲續約時，應於租期屆滿 三個月前，互為商議終止契約事宜；如雙方皆同意續約時 ，雙方並應於租期屆滿前洽妥租金及其他租賃條件並另行 簽訂新租約」。從而，原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連 宥翔與系爭1 樓、3 樓房屋之其他共有人，實已對於系爭 1 樓、3 樓房屋之管理定有約定，始會與被告簽立系爭契 約。況依系爭1 、3 樓房屋之租賃契約第7 條約定內容觀 之，原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔與系爭1 、3 樓房屋之其他共有人在契約初始既已與被告特別約定在租 期屆滿前回復原狀，且顯有別於系爭2 樓房屋之租賃契約 之約定（租期屆滿15日內回復即可），顯見原告連英宏、 連紹閔、連冠閔、連宥翔與系爭1 、3 樓房屋之其他共有 人，就系爭1 、3 樓房屋之管理已有特別約定，是被告之 主張不足採。至被告宣稱出租人推由連祥瑞作為代表之說 詞，除未舉證以實其說外，原告連英宏、連紹閔、連冠閔 、連宥翔亦否認之。再查，被告固提出被證8 至被證10之
證物，辯稱系爭1 、3 樓房屋之其他共有人（即參加人連 祥瑞等7 人）已與被告結算其所謂「展延租期」之租金， 且已將押租金返還被告云云，亦無足採，蓋系爭1 、3 樓 房屋之共有人間實已對於共有物即系爭1 、3 樓房屋之管 理有特別約定，是始有與被告簽訂契約之第2 條及第7 條 之約定，已如前述，且：
①本件被告所抗辯者，係其已「展延租期」，而非其與原 告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔與系爭1 、3 樓房 屋之其他共有人另行洽談新約。從而，系爭1 、3 樓之 其他共有人與原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔間 之約定（即系爭1 、3 樓房屋之租賃契約第2 條、第7 條所體現之內容），系爭1 、3 樓房屋之其他共有人恐 難不經共有人即原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔 之同意而逕予「同意展延租期」。
②且民法第820 條第1 項之所由設，乃在於促進共有物之 有效利用，查系爭共有物（指系爭1 樓、3 樓房屋）固 已出租予被告使用，但系爭1 、3 樓房屋之其他共有人 「同意展延租期」之行為，並非積極利用共有物，反係 使系爭共有物在前開「同意展延租期」之期間，難生任 何作用。遑論與系爭法文立法理由中謂曾促進物盡其用 之經濟目的顯有相悖。
⑶就被告提出之被證12及被證13，僅就外觀視之，如被證12 僅有「連勝彥」、「連禎彥」之印文而無其二人之簽名； 被證13僅有連祥瑞及連兆維之簽章，而其他人等均未簽名 ，是原告謹否認其形式真正。
⑷被告100 年11月2 日固稱99年8 月6 日即就系爭租賃標的 物回復原狀，但也同時承認迄至99年8 月6 日仍未變更系 爭租賃標的物之使用用途至出租時之狀態，況被告亦稱： 「因為申請需要時間，所以才會與出租人展延租期」，可 見其在租期屆至前，早已知其仍負有回復使用用途為出租 時原狀之義務。至於其再稱「... 展延期間也順便把之前 設立的裝潢拆除，... 」、「... 內部的拆除及回復原狀 工程已經完成，剩下只是文件2 流程，... 」，尤令人不 服。蓋租約何時期滿、何時應交還原告並與原告點交，被 告自然心知肚明，豈有未遵租約而迄至租約期滿才開始拆 除裝潢，並開始辦理使用用途變更之手續之道理。又系爭 租約第7 條約定：「..... 應於十五日內將租賃房屋誠心 按照原狀遷空交還甲方（即原告及其他出租人）」，更係 指被告有「按照原狀」、「遷空交還」之義務，而此處之 「按照原狀」，自指使用用途等之回復原狀無疑。至於被
告曾提及連祥瑞曾在另件刑事案件之供述如何如何，更無 採信之餘地，蓋：
①當事人不盡相同，刑事案件為連謝美華等人告訴被告楊 明潭，但本件係連英宏等人訴請被告履行契約。 ②在被告提及之刑事案件，告訴人的身分是證人，對其他 證人（連祥瑞）之供述根本無對質詰問權，根本無從駁 斥連祥瑞供述不實之處。
③原告從未授權給連祥瑞為原告之代表而可與被告交涉展 延租期及點交等事。
⑸查原告最早與被告楊明潭間成立租賃契約，係在93年間（ 當時僅有承租系爭房屋1 樓而已），嗣後被告之事業版圖 越來越大，陸續承租系爭2 、3 樓房屋，但在97年間因被 告要再承租系爭3 樓房屋，而或因其設計或因裝潢之故， 其有需要施作室內梯等變更建照之行為，當時原告對其要 求之內容有疑，而發函至新北市政府（當時為臺北縣政府 ，下略）教育局等單位，始發現如下令人無法接受之事實 ：
①被告固於93年即承租系爭1 樓房屋並為短期補習班（也 同時經營安親班）使用，但迄至95年8 月間始向新北市 政府教育局申請立案。簡言之，這中間將近2 年的時間 ，在該地區的小孩們是在未合法立案的空間、環境下受 教，而且這2 年期間，被告逃漏稅之稅款，難以估計。 原告之良知及所受家訓無法容許被告這種既不誠實，又 有危險社會之情形。
②是原告連豊彥之子連承周因欲確認被告開設短期補習班 之合法性，而曾於97年10月29日去函新北市政府教育局 ，查詢被告楊明潭所開設之補習班有無合法立案，嗣經 教育局97年12月9 日20以北府教社字第0970821379號函 覆並檢附被告申請開設補習班時所檢附之房屋租賃契約 。
③嗣原告自教育局回覆之資料才發現，因為設立短期補習 班，如設立班址係承租而得，則租約的存續期間要有2 年以上才准辦理，被告當時即夥同代辦公司之人，偽造 租賃契約。
④原告連豊彥之子連承周繼而順藤摸瓜，再向其他機關如 新北市政府工務局函調其會辦當時被告短期補習班申請 立案之所有文件，始發現被告竟將室內裝修部分需檢附 之裝潢材料等相關文件，載為原告連豊彥所申請，被告 及其同黨更因憂此事為原告連豊彥所知，其向主管機關 申請之文件竟載原告之住址為「臺北縣新莊市○○○○路
557 號4 樓」，而此根本不是原告連豊彥之住居所或戶 籍所11在地，尤令人憤怒者，係前開文件中，關於室內 裝修材料之出貨日期、施工期間亦與事實不符。 ⑤綜上，原告除憂被告之前開行為，除有可能帶來不必要 的紛擾及法律責任（譬如以原告連豊彥為各項裝修材料 入關之申請、變更使用之申請等）外，更重要的是，原 告認為連氏家族的家風不可易，更不能由少數家族份子 為求己利而讓外界認為連氏家族跟不法之徒有所勾結， 而愧對先祖清傳先生之教誨等語。
⑹被告所提被證8 、9 、10、14、15、17、18、19，宣稱參 加人同意與被告展延租期等相關文件無效：
①民事訴訟法第61條規定，參加人得按參加時之訴訟程度 ，輔助當事人為一切訴訟行為。但其行為與該當事人之 行為牴觸者，不生效力。而此「輔助」、「牴觸」，前 者係指參加人之行為有利於所輔助之當事人，以期獲得 勝訴判決，其行為始可發生效力，後者則應以當事人之 行為為準，參加人不得加以爭執。
②本件參加人係由原告聲請訴訟告知而參加本件訴訟，依 前開說明，參人之行為如與原告有所牴觸，本應無效。 遑論各租賃契約中，顯見參加人與原告就系爭管理已有 特別約定，而此特別約定對共有人間有拘束力，豈容參 加人任意更改。
⑺被告慣於事後補救方式主張系爭租賃契約已展延部分： ①參加人即其他共有人同意展延租期之行為，並非積極利 用共有物，反係使共有物在同意延展租期內，難生任何 作用，與民法第821 條立法理由中謂促進物盡其用之經 濟目的顯有扞格。
②參與人在各租賃契約中，與原告間之約定（即租期屆滿 未依約遷空交還房屋，出租人每月得向乙方請求按照租 金五倍計算之違約金，就其效力而言，當可拘束各共有 人，蓋共有人間均係系爭約定之當事人，而契約當事人 應受契約之拘束乃屬當然。
㈥並聲明：
⑴被告應給付原告連豊彥212,500 元及自起訴狀繕本送達被 告之翌日起至清償日，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⑵被告應給付原告連英宏140,233 元及自99年12月28日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑶被告應給付原告連紹閔140,233 元，及自99年12月28日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⑷被告應給付原告連冠閔140,233 元，及自99年12月28日起
至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⑸被告應給付原告連宥翔140,233 元，及自99年12月28 日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。三、被告則請求駁回原告之訴，並以：
㈠茲就本案各租賃標的之承租始末說明如下：
⑴系爭1 樓房屋之租約部分：緣被告前於96年間向原告連英 宏、連冠閔、連紹閔、連宥翔，及參加人連兆維、連啟瑞 、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等其他共有 人承租渠等所共有，坐落於台北縣三重市○○路11號1樓 之1 及1 樓之2 部分，出租人方推由參加人連祥瑞作為代 表，雙方簽訂租賃契約，並約定租約自96年7 月1 日起至 99年6 月30日止。
⑵系爭2 樓房屋左、右側之租約部分：
①被告於94年、95年間，向原告連豊彥、連英宏、連冠閔 、連紹閔、連宥翔等人及參加人連勝彥、連禎彥、連兆 維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞 玉等人承租渠等所共有，坐落於台北縣三重市○○路11 號2 樓之不動產，同由參加人連祥瑞作出租人之代表， 雙方約定租約分別自94年7 月1 日及95年7 月1 日起， 皆至99年6 月30日止。
②另系爭2 樓房屋之租賃契約，雖一開始係由原告連豊彥 、參加人連勝彥、及連禎彥（嗣已歿）等三人與被告締 約，然嗣後原告連豊彥，參加人連勝彥、及連禎彥等三 人於98年間將系爭不動產過戶給原告連英宏、連冠閔、 連紹閔、連宥翔等人及參加人連兆維、連啟瑞、連建仰 、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等人，遂由渠等於 原租約之立契契約書人頁面簽名，作為租約之更新（參 被證11第3 、4 頁），故，原告於民事準備（二）狀諉 稱系爭二樓租賃標的始終僅係由原告連豊彥、參加人連 勝彥、及連禎彥等三人出租予被告云云，顯非事實，不 足採信。
⑶系爭3 樓房屋之租約部分（非本案訴訟標的）：被告雖有 於97年間向原告連英宏、連冠閔、連紹閔、連宥翔等人及 連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連 瑞玉等其他共有人一承租渠等所共有，坐落於台北縣三重 市○○路11號3 樓部分之不動產，出租人方推由連祥瑞作 為代表，雙方簽訂租賃契約，並約定租約自96年7 月1 日 起至99年6 月30日止。然經被告細譯查知，原告於起訴狀 中隻字未提系爭3 樓房屋部分，且原告迄今未依法為訴之 變更追加，故針對系爭三樓房屋，原告之主張顯屬無據，
自不待言。
㈡被告於原租約屆期前即完成搬遷，且展延租期全係為了租賃 物之回復原狀工程，而展延租期確實經過三分之二以上之出 租人同意。就系爭租賃標的，被告已於99年6 月30日前完成 搬遷，而被告向原告及參加人連祥瑞等出租人請求展延租期 ，並非為了使用系爭租賃標的，反之，被告請求展延初期， 全係為了善盡將系爭租賃標的回復原狀之承租人義務。尚且 ，為利被告完成系爭租賃標的之回復原狀工程，出租人連禎 彥、及參加人連勝彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、 連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等人即所有人皆同意與被告展延租 期，並分別簽立聲明書（參被證1 、12、13）。 ㈢就本案租賃標的，被告已於99年7 、8 月間分別與出租人完 成點交。承上，就系爭1 樓房屋部分，被告已於99年8 月6 日完成回復原狀工程、及使用執照用途變更及結構變更送件 ，且依上開約定與出租人等人完成點交；就系爭2 樓及3 樓 房屋部分，被告已於99年7 月21日完成回復原狀工程，並依 上開約定與原告以外之其餘出租人完成點交。
㈣原告以外之其餘出租人，皆已於99年10月間分別與被告結清 展延租期之租金、並返還押金予被告：其後，俟被告於99年 9 月20日完成前揭使用執照用途及結構變更，連禎彥及參加 人連勝彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連 瑞芬、連瑞玉等所有人與被告於99年10月結算延租本案租賃 標的之租金。申言之，出租人連勝彥、連禎彥、連祥瑞、連 瑞宏、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘等人皆已 於99年10月間分別與被告結清展延租期之租金、並返還押金 予被告（參被證8 、9 、10、12、13）。 ㈤本案租賃契約三分之二以上之出租人暨所有人，皆同意展延 租期在先，且渠等就本案租賃標的之應有部份合計逾三分之 二，則依民法第820 條第1 項規範意旨，系爭租賃契約確經 合法展延租期：
⑴按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半 數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部份合 計逾三分之二者，其人數不予計算。」，民法第820 條第 1 項訂有明文。查，共有物之出租，即屬共有物之管理行 為，當有前揭條文之適用。
⑵承前所述，除原告等人，本案租賃契約三分之二以上之出 租人暨所有人，即連禎彥、及參加人連勝彥、連兆維、連 啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等出租 人皆同意展延租期在先，且渠等就本案租賃標的之應有部 份合計逾三分之二，則依民法第820 條第1 項規範意旨，
系爭租賃契約確經合法展延租期。
⑶尚且，於被告分別於99年7 月21日、99年8 月6 日依約完 成回復原狀等工作後，已與出租人代表連祥瑞完成點交， 俟被告於99年9 月20日完成前揭使用執照用途及結構變更 ，渠等出租人皆已與被告結算展延租期之租金，並將押金 確實返還被告。即被告如存有任何違反租約事由，原告以 外之出租人豈會於99年10間將押金陸續返還原告? 由此可 知被告未有任何違反系爭租賃契約事由，其理至明。 ⑷另查，原告指稱其他共有人同意展延租期之行為，並非積 極利用共有物，反係使系爭共有物在前開同意展延租期之 期間，難生任何作用，與民法820 條之立法理由有所扞格 云云，然原告前揭指摘顯非事理之平，蓋於展延租期期間 ，被告確實依使用天數，按原租約條件給付租金給全體出 租人，申言之，原告以外之出租人同意與被告展延租期， 使全體出租人皆得受有獲得租金之利益，且使渠等共有之 系爭租賃標的得以回復原狀，故展延租期對渠等共有人顯 係一有利之積極利用共有物行為，與民法820 條之立法理 由相符。尚且，除原告以外之出租人，皆已收受依照渠等 就本案租賃標的應有部份比例得受之租金無虞；另針對原 告應得之展延租期期間租金部份，被告亦請求渠等自押金 中扣除，然原告等人至今置之不理，非但拒不返還押金予 被告，更提起本訴向被告請求不合理之違約金，顯非適法 。
㈥原告等人未受任何損害，卻因原告等人與連禎彥、參加人連 勝彥、連祥瑞等人間之家族爭產糾紛，一再對被告興訟，誠 非事理之平。查，被告承租本案租賃標的之五年間，每月給 付渠等出租人之租金高達數十萬元，被告從未積欠租金，且 於系爭租賃標的上始終殷實經營補教事業。原告等人就渠等 與被告間之系爭租賃契約，從未受有任何損害，怎料，原告 等人卻以與被告無涉之家族爭產糾紛，無故拒絕返還押金予 被告，復提起本訴向被告請求不合理之高額違約金，先前更 一再對被告及被告委託之補習班立案待辦業者興訟，令被告 疲於奔命，甚感無奈與氣憤。
㈦另由連禎彥及參加人連勝彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連 建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等九名本案租賃標的所有人 所簽立之聲明書（即被證8 、9 、10、14、14、18）內容可 知：
⑴被告於原租約屆期前即完成搬遷，且展延租期全係為了租 賃物之回復原狀工程，而展延租期確實經過本案租賃標的 三分之二以上之所有人暨出租人同意。
⑵就本案租賃標的，被告已於99年7 、8 月間分別與各所有 人暨出租人完成點交。
⑶原告以外之其餘本案租賃標的所有人暨出租人，皆已於99 年10月間與被告結清展延租期之租金、並返還全數押金予 被告（參被證18）。
㈧退萬步言，若鈞院認原告主張有理由，則依民法第250 條、 第252條，請鈞院酌減本件違約金數額。
⑴按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受 利益減少其數額（49年台上字第807 號判例意旨參照）。 又約定之違約金是否過高，應就債人若能如期履行債務時 ，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51 年度台上字第19號判例參照）。
⑵系爭租約確實經過全參加人依民法第820 條第1 項意旨合 法同意展延，尚且原告未受任何損害，故原告之主張顯無 理由。
⑶退萬步言，若鈞院審理後，認原告主張有理由，請鈞院衡 量原告未受任何損害，卻向被告請求相當租金5 倍之違約 金，顯不相當，酌減本件違約金數額等語置辯。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭1 樓房屋部分之租賃契約（即原證3 之房屋租賃契約書 ），其約定之租賃期限為自96年7 月1 日起至99年6 月30日 止。出租人為原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔，及參 加人連祥瑞、連瑞玉、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、 連建銘，渠等並分別共有系爭1 樓房屋部分之所有權，其中 原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔之所有權應有部分合 計三分之一，其餘參加人之所有權應有部分合計三分之二。 ㈡系爭2 樓房屋左側部分之租賃契約（即原證2 、5 之房屋租 賃契約書），其約定之租賃期限為自94年7 月1 日起至99年 6 月30日止；系爭2 樓房屋右側之租賃契約（即原證4 之房 屋租賃契約書），其約定租賃期限自95年7 月1 日起至99年 6 月30日止。系爭2 樓房屋左、右側之所有權原為原告連豊 彥、參加人連勝彥及連禎彥（嗣已歿）分別共有，嗣於93年 至95年間，由原告連豊彥、參加人連勝彥及連禎彥以贈與為 原因分別移轉所有權予原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥 翔，及參加人連祥瑞、連瑞玉、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、 連建仰、連建銘，其中原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥 翔之所有權應有部分合計三分之一，其餘參加人之所有權應
有部分合計三分之二。
㈢系爭3 樓房屋之租賃契約（即原證12之房屋租賃契約書）， 其約定租賃期限為自97年7 月1 日起至99年6 月30日止。出 租人為原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔，及參加人連 祥瑞、連瑞玉、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘 ，並分別共有系爭3 樓部分建物所有權，其中原告連英宏、 連紹閔、連冠閔、連宥翔之所有權應有部分合計三分之一， 其餘參加人之所有權應有部分合計三分之二。
五、法院之判斷：
㈠有關系爭3 樓房屋之租賃契約，雖原告於起訴狀內漏未提及 此租約之相關內容，惟原告於起訴狀內所列計之違約金請求 ，既已包含3 樓部分，且於嗣後之歷次書狀亦均論及系爭3 樓房屋之租約，並列表述明系爭3 樓房屋之出租人為原告連 英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔、與參加人連祥瑞、連瑞玉 、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘，及各該對應 持分，且提出系爭3 樓房屋之租賃契約書為證，是被告以系 爭3 樓房屋之租賃契約非本案訴訟標的云云，尚無可採，合 先敘明。
㈡原告主張系爭1 樓、2 樓左、右側、3 樓房屋之租賃契約， 均於99年6 月30日租期屆至，經原告連英宏、連紹閔、連冠 閔、連宥翔分別以98年12月7 日三重中山路郵局第1737號存 證信函、99年6 月18日三重中山路第825 號存證信函，通知 被告於租期屆滿應恢復原狀，並於租期屆至之時日搬離，原 告並於同年6 月30日再以台北漢中街21郵局第363 號存證信 函表明不同意展延租期，詎被告就系爭1 樓、2 樓房屋左側 部分，竟遲至99年9 月20日始回復原狀，就系爭3 樓、2 樓 房屋右側部分，於99年7 月21日始點交予原告，原告自得依 約向被告請求給付違約金及租期屆滿後相當租金之損害金等 語，被告則辯稱：系爭1 樓、2 樓左、右側、3 樓房屋之租 賃契約，業經原告以外之其他共有人即參加人同意展延租期 ，而共有物之出租，乃屬共有物之管理行為，系爭1 、2 、 3 樓房屋應有部分三分之二以上之共有人即參加人既同意展 延租期在先，依民法第820 條第1 項規定，系爭1 、2 、3 樓房屋之租賃契約確經合法展延租期，且被告亦已分別於99 年7 月21日及99年8 月6 日就系爭3 樓、2 樓房屋右側部分 及系爭1 樓、2 樓房屋左側完成點交予原告以外之其他出租 人即參加人，並結清被告於展延期間應付之租金及原告以外 之其他出租人應返還被告之押租金，被告並無違約等語。是 本件爭點應為：原告以外之參加人就系爭1 樓房屋、2 樓房 屋左、右側、及3 樓房屋之同意展延租期，是否有民法第82
0 條第1 項規定之適用，其效力為何？查：
⑴首就系爭2 樓房屋部分租賃契約之出租人究係為誰乙節， 原告固主張出租人為原告連豊彥、參加人連勝彥、及連禎 彥三人云云，並提出原證2 、5 、4 之房屋租賃契約書各 一件為證，被告則辯稱：系爭2 樓房屋左、右側部份之租 賃契約，雖一開始係由原告連豊彥、參加人連勝彥、及連 禎彥等三人與被告締約，然嗣後連豊彥及連勝彥、連禎彥 等三人於98年間將系爭不動產過戶給原告連英宏、連冠閔 、連紹閔、連宥翔，及參加人連兆維、連啟瑞、連建仰、 連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉，遂由渠等於原租約之 立契契約書人頁面簽名，作為租約之更新云云。查：依被 告所提被證11之房屋租賃契約書所載內容觀之，乃屬系爭 2 樓房屋左側部分之房屋租賃契約書（租期自94年7 月1 日起至99年6 月30日止），其上立契約書人原為原告連豊 彥、參加人連勝彥、及連禎彥三人，嗣再由參加人連兆維 、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉於 98年6 月26日或29日補充姓名簽章於立契約書人欄位上方 及附註備忘頁上，原告連英宏、連冠閔、連紹閔、連宥翔 則未補充簽章於其上，是被告辯稱原告連英宏、連冠閔、 連紹閔、連宥翔有於原租約之立契契約書人頁面簽名云云