臺灣高等法院高雄分院民事判決 100年度上易字第153號
上 訴 人 吳 美
訴訟代理人 呂郁斌律師
被 上訴 人 陳郭嘉美
郭美青
上 列二 人
訴訟代理人 喻惠婷
郭正忠
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國100 年4 月7
日臺灣高雄地方法院99年度訴字第1265號第一審判決提起上訴，
本院於101年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：坐落於高雄市岡山區（原高雄縣岡山鎮○○ ○段3207、3215、3217地號土地（下稱系爭土地）為上訴人 所有，上訴人與連年發建設股份有限公司（下稱連年發公司 ）採合建方式預售「碧雲小築」建案，被上訴人陳郭嘉美、 郭美青於民國82年4月14日分別訂購「碧雲小築」編號D棟6 樓及C棟8樓，並與連年連發建設股份有限公司（下稱連年連 發公司）（與連年發公司負責人同，均為蘇堅樑）簽訂「預 定房屋買賣合約書」，與上訴人簽訂「預定土地買賣合約書 」（下稱系爭契約），被上訴人陳郭嘉美、郭美青分別已繳 交土地價款新臺幣（下同）216,000 元，嗣因連年連發公司 周轉不靈工程延宕無法交屋，上訴人已於99年2 月10日以起 訴狀繕本之送達解除系爭契約，上訴人並應賠償與已付款項 相同之違約金，是上訴人應賠償被上訴人陳郭嘉美、郭美青 各432,000 元等情，爰依民法第259 條、系爭契約第11條第 1 款規定，求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人陳郭嘉美、 郭美青各432,000 元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：上訴人未與被上訴人簽定系爭契約，而上訴人 於81年12月30日係與連年發公司就系爭土地簽訂合建契約書 ，與連年連發公司並無合建關係，亦未授權連年連發公司代 上訴人銷售系爭土地，被上訴人繳交之款項亦非上訴人收受 ，連年連發公司擅以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭契約， 自屬無權代理。況依上訴人與連年發公司所簽訂之合建契約 第15條，上訴人係待建物使用執照核發之日（85年10月5 日 ）才需提經必要證件、印鑑等物品交由承辦代書將土地產權
移轉予連年發公司，故被上訴人82年4 月14日與連年連發公 司所簽訂之系爭契約係屬連年連發公司無權代理所製作之契 約，對上訴人不生契約效力。且被上訴人所主張之土地價款 業經被上訴人與連年連發公司於85年5 月17日在高雄市岡山 區（原高雄縣岡山鎮）調解委員會連同房屋價款一併以78萬 元達成調解，且該調解書第3 點亦載明至此雙方就本購屋糾 紛到此圓滿解決等語，故被上訴人再提起本件訴訟亦無權利 保護之必要。又與被上訴人同時期向連年連發公司購買同一 棟大樓房屋土地買賣糾紛案件，業經法院判決認定「連年連 發公司與被上訴人（指客戶）所簽訂之系爭預定土地買賣合 約書，既未獲上訴人（指吳美）之授權，亦無表見代理之情 形，則系爭預定土地買賣合約書對上訴人自不生效力」確定 在案，被上訴人應受前案判決效力之拘束，而不得為反於確 定判決意旨之主張。又縱認兩造存有契約關係，系爭契約於 82年4 月14日簽訂，被上訴人於99年2 月10日主張解約，其 解約之請求權亦已罹於時效等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人陳郭嘉美、郭美青各324,00 0 元，而駁回被上訴人陳郭嘉美、郭美青其餘請求。被上訴 人陳郭嘉美、郭美青就敗訴部分未據聲明不服，上訴人就敗 訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上 訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負 擔。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由 上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為上訴人所有，上訴人提供系爭土地與連年發公司 採合建方式預售「碧雲小築」建案。
㈡被上訴人陳郭嘉美、郭美青於82年4 月14日分別訂購編號D 棟6 樓及C 棟8 樓，與連年連發公司簽訂「預定房屋買賣合 約書」。
㈢被上訴人陳郭嘉美、郭美青分別已繳交土地價款216,000 元 ，上訴人迄今尚未移轉土地所有權予被上訴人。 ㈣連年發公司起訴請求上訴人移轉系爭土地應有部分3 分之2 ，經高雄地院96年度重訴字第195 號判決連年發公司勝訴。 上訴人不服提起上訴，嗣上訴人以已與連年發公司達成和解 ，而撤回上訴。
五、兩造爭執事項：上訴人有無授權連年連發公司與被上訴人簽 訂系爭契約？被上訴人依系爭契約第11條第1款解除契約並 請求退還已付價款及支付違約金賠償有無理由? 本院得心證 之理由如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被上訴人主張上訴 人有授權連年連發公司與被上訴人簽訂系爭契約，然為上訴 人所否認，並辯稱：上訴人未與被上訴人簽定系爭契約，亦 未授權連年連發公司代上訴人銷售系爭土地，被上訴人繳交 之款項亦非上訴人收受，連年連發公司擅以上訴人名義與被 上訴人簽訂買賣合約，自屬無權代理，系爭契約對上訴人不 生契約效力等語。經查：
⒈上訴人於81年12月30日係與連年發公司就系爭土地簽訂合建 契約，為兩造所不爭執，並有合建契約書附於本院調來高雄 地院88年度訴字第1799號案卷可稽；而被上訴人於82年4 月 14日分別訂購「碧雲小築」編號D 棟6 樓及C 棟8 樓，係與 連年連發公司簽訂「預定房屋買賣合約書」，為被上訴人所 自承，並有該房屋買賣合約書足憑（本院卷第40至43頁）， 再由被上訴人於原審陳稱：「（當時簽合約書時，確時是上 訴人跟你們簽的？）我們當時去找建商接洽要買預售屋時， 建商就給我們2 份契約書，讓我們一起簽一簽，所以我們沒 有看過本人，都只是透過建商去連繫」等語（原審卷第74頁 ），顯見系爭契約係連年連發公司與被上訴人簽約，並非連 年發公司或上訴人與被上訴人簽約。而連年發公司與連年連 發公司屬於獨立之不同公司，並有本院調來該兩公司設立登 記案卷可稽（放卷外）。被上訴人主張連年發公司與連年連 發公司負責人都是蘇堅樑，可見是同一家公司云云，自無可 採。依上說明，本件上訴人並未提供系爭土地與連年連發公 司合建，亦即連年連發公司與上訴人間並無合建關係，連年 連發公司何能將系爭土地與被上訴人訂立買賣契約，又上訴 人否認收受被上訴人支付之土地價款，而被上訴人又不能舉 證以實其說，再參之被上訴人與連年連發公司於85年5 月17 日在高雄市岡山區（原高雄縣岡山鎮）調解委員會連同房屋 價款一併以78萬元達成調解而未與上訴人調解，為兩造所不 爭執，並有調解書可稽（原審卷第39頁、本院卷第95頁）， 顯見被上訴人簽約及繳款對象均係連年連發公司而非上訴人 。是上訴人所辯連年連發公司擅以上訴人名義與被上訴人簽 訂買賣合約，自屬無權代理，系爭契約係屬連年連發公司無 權代理所製作之契約，對上訴人自不生效力，堪予採信。被 上訴人雖又主張：倘上訴人沒有與建設公司有合建關係的話 ，就不會有高雄地院96年度重訴字第195 號的敗訴判決云云 ，惟查高雄地院96年度重訴字第195 號判決，係上訴人應將 系爭土地應有部分各3 分之2 移轉登記予連年發公司並非移 轉登記予連年連發公司，有本院調來該案卷可稽，是被上訴
人上開主張尚無可採。至連年連發公司之負責人蘇堅樑於另 案高雄地院88年度訴字1799號案件審理時陳稱：「吳美確實 有跟這些住戶訂這些合約」（該卷第136 頁反面）、「預定 土地買賣合約書是吳美交出來給我們的」「吳美有授權我們 公司去賣土地，我們公司的銷售單位跟吳美說買賣房子時候 需要有房子、土地的買賣，所以叫吳美拿出印章來，吳美就 把印章拿出來跟顧客訂契約」（同上卷第209 頁）、「吳美 及吳晃榮之印章是我拿300 萬合建之押金給吳美，吳美才交 給我的，以上二顆印章，是要授權我們賣土地的」（同上卷 第418 頁）云云，是蘇堅樑最先係陳稱預定土地買賣合約書 係上訴人跟買受人簽訂，而非係上訴人授權連年連發公司與 買受人簽訂，繼則稱係連年連發公司的「銷售單位」要上訴 人拿出印章與買受人訂約，再則稱係上訴人於收受連年連發 公司之押金後，始將印章交予「蘇堅樑」，就系爭土地買賣 契約係上訴人所親自與客戶簽訂抑授權連年連發公司與客戶 簽訂，及上訴人如何交付印章及交付予何人之點，均先後陳 述不一，已難採信。參以蘇堅樑如自承未獲同意盜刻上訴人 吳美印章，無異自承偽造文書罪責，故其陳述難免有所偏頗 ，是蘇堅樑上開之陳述，尚難採為有利於被上訴人之證據。 ⒉次查，另案與被上訴人同時期向連年連發公司購買同一棟大 樓房屋土地買賣糾紛案件，業經高雄地院88年度訴字第1799 號、本院89年度上字第387 號、最高法院92年度台上字第25 46號判決認定「連年連發公司與被上訴人（指其他客戶）所 簽訂之系爭預定土地買賣合約書，既未獲上訴人（指吳美） 之授權，亦無表見代理之情形，則系爭預定土地買賣合約書 對上訴人自不生效力」確定在案，有本院調來上開案卷可查 。
㈡綜上，上訴人未與被上訴人簽定系爭契約，上訴人亦無授權 連年連發公司以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭契約，系爭 契約對上訴人自不生效力。從而，被上訴人依系爭契約第11 條第1 款解除契約並請求退還已付價款及支付違約金，即無 理由。
六、綜上所述，被上訴人本於系爭契約已合法解除，請求上訴人 返還所繳納之土地價款及支付違約金，為無理由，不應准許 。原審判決上訴人應給付被上訴人陳郭嘉美、郭美青各324, 000 元，尚有未合。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄 ，改判如主文第2 項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 2 日
民事第一庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 魏式璧
法 官 曾錦昌
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 2 日
書 記 官 張宗芳
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