臺灣高等法院民事判決 101年度上字第89號
上 訴 人 張慧君
陳金發
張慧豐
林徐美珠
陳江素嬌
胡延年
張振賢
陳錦滄
洪建裕
共 同
訴訟代理人 余鐘柳律師
被 上訴人 王金良
王阿屘
康文宗
林國政
王進財
王闕查某
王世琦
黃英豪
廖王素雲
王新發
吳盧清玉
楊盧雀
盧秀卿
盧姿含
盧沂培
盧沂郁
盧錦霞
盧錦鸞
盧秀琴
盧建彰
盧建福
盧卓秀娥
盧琴鈴
盧淑珠
盧伯承
林徐麗娥
王徐胡碧
郭崇宏
王俊輝
王黃金
王明勳
王武雄
盧葉美惠
王麗惠
林國雄
林國治
林麗華
陳林麗美
上列 一人
訴訟代理人 陳澤洋
被 上訴人 林麗香
之3
王周玲霞
黃立嵐
追加原告 王獻鐘
朱盧麗雲
2號
盧昭明
號
共 同
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理 人 曾憲忠律師
上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國100年9
月30日臺灣士林地方法院99年訴字第1289號第一審判決提起上訴
，被上訴人並為訴之追加，本院於101年4月26日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決關於准許被上訴人盧錦霞就坐落臺北市○○區○○段一小段三一之九地號土地之地上權年租金自民國九十九年九月一日起酌定為如原判決附表所示按當年度申報地價年息百分之六計算部分廢棄。
被上訴人盧錦霞於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
追加原告就坐落臺北市○○區○○段一小段三一之九地號土地之地上權年租金，准自民國九十九年九月一日起酌定為如原判決附表所示按當年度申報地價年息百分之六計算。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
(一)按人之權利能力，始於出生，終於死亡，民法第6條定有明 文；又有權利能力者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第 1項亦規定甚明。故原告於起訴前，已死亡者，原告之訴即 因欠缺訴訟要件而不合法，法院應依民事訴訟法第249條第1 項第3款之規定，予以裁定駁回之（最高法院70年台上字第 4297號判決意旨參照）。又原告或被告雖無當事人能力，但 第一審既就實體上而為判決，第二審法院即應以判決變更之 ，因判決而受不利益之人，均得以受判決人之資格聲明不服 （最高法院96年度台抗字第347號裁定意旨參照）。經查， 本件被上訴人盧錦霞於起訴前之99年4月26日即已死亡，此 有其除戶謄本附卷可稽（見本院卷二第13頁），則被上訴人 盧錦霞於99年5月28日提起本件訴訟時，即無當事人能力， 亦無從補正，原審依前開說明自應裁定駁回被上訴人盧錦霞 在第一審之訴，乃原審竟對被上訴人盧錦霞為實體判決，即 有未合，爰將原判決關於被上訴人盧錦霞之部分廢棄，並駁 回被上訴人盧錦霞在第一審之訴。
(二)次按於第二審為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意 ，不得為之；但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人 必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在 此限，此觀民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第3 款、第5款之規定自明。經查本件被上訴人及追加原告盧昭 明、朱盧麗雲、王獻鐘（被上訴人盧錦霞之繼承人）為坐落 臺北市○○區○○段1小段31-9地號（重劃前舊地號為臺北 市○○區○里○段○○○段197地號，面積369平方公尺，下 稱系爭土地）之部分共有人，被上訴人請求酌定地上權租金 ，追加原告盧昭明、朱盧麗雲、王獻鐘（以下合稱追加原告 ，分別時則各稱其名）嗣於本院亦對上訴人追加請求酌定地 上權租金，經核上開追加之訴之基礎事實仍屬同一，故其追 加合法。
(三)再按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意， 對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意， 亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂 承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之理由。又共有之 土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調 整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在 之租賃關係依民法第442條規定請求調整租金，是否亦同屬 共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求（最高法院86年 度台上字第336號判決意旨參照）。查系爭土地目前雖尚有 土地共有人廖盧秀玉未與其他共有人一同起訴，然參諸前揭
最高法院判決意旨，本件被上訴人及追加原告係就已設定之 地上權訴請酌定租金，部分共有人雖未一同起訴，仍應為法 之所許。
貳、實體方面
一、上訴人聲明求為判決：
（一）原判決命上訴人就系爭土地自民國99年9月1日起酌定 之地上權租金（如原判決附表所示）超過按當年度申 報地價年息2％部分廢棄。
（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 （三）第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 （四）駁回追加原告之訴。
被上訴人聲明求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
追加原告聲明求為判決：
上訴人就追加原告及其他共有人所有之系爭土地之地上權 年租金，自99年9月1日起，酌定為如原審判決附表所示。二、被上訴人及追加原告主張：
系爭土地於49年8月3日由當時之土地所有權人代表即訴外人 王文孝、王德皇、王金章三人（下稱王文孝等三人），與訴 外人湯覺之簽訂土地租賃契約，而由湯覺之於52年6月11日 在系爭土地上設定地上權後建屋（門牌號碼臺北市○○區○ ○路113巷5弄9、11號1至5樓共十戶建物，下稱系爭建物） ，再分別將建物出售上訴人（並分按比例就系爭土地為上訴 人個別為地上權登記）。因上訴人為地上權登記後，自74年 迄今未曾繳納任何地租，而系爭土地價值增加之幅度已非當 時所能預料，若仍容任上訴人無償使用系爭土地享有利益， 土地之相關稅負卻全由被上訴人及其他共有人負擔，顯失公 平，爰依民法第835條之1第2項規定，請求自99年9月1日起 酌定系爭土地之地上權租金為按系爭土地當年度申報地價年 息（以下簡稱「酌定為年息」）6%計算。
（原審判決將上訴人應給付之地上權租金酌定為年息6%，上 訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴請求將地上權租金酌 定為年息2%。至被上訴人於原審所提起之先位之訴部分，經 原審判決敗訴，未據被上訴人提起上訴而告確定，故此部分 本院不加以審酌）。
三、上訴人則以：伊等自74年間起分別購買系爭建物及系爭建物 所坐落系爭土地之地上權，簽約購屋當時，湯覺之曾表示其 與被上訴人之前手即王文孝等三人分別為系爭建物之建商及 地主，因系爭土地為王文孝等三人之祖產，不得出售，故改
以永久無償地上權取代所有權出售，並出示系爭土地登記謄 本，同時向伊等保證毋須繳納任何租金，伊等因信賴土地登 記謄本記載地上權存續期間為「不定期限」、地租或利息欄 空白之公示、公信效果，而受讓系爭土地之地上權。被上訴 人之前手並無租金請求權或早已放棄該權利，被上訴人因承 繼其前手之權利，自不得向伊等請求給付租金。又伊等皆已 年屆退休之齡，經濟能力不佳，實無力負擔每年高額之租金 ，倘認伊等仍應給付租金，亦請綜合考量伊等之經濟能力及 系爭建物實際狀況，從輕酌定地租金額等語，資為抗辯。四、兩造不爭執事實：（見本院卷第二頁第119頁背面）(一)系爭土地為被上訴人及追加原告與未起訴之共有人廖盧秀玉 所分別共有。
(二)系爭土地全部於52年6月11日設定地上權予湯覺之，土地登 記簿記載系爭地上權之存續期間為不定期限，地租欄則係「 空白」（見原審湖調卷第39頁）。
(三)系爭建物坐落於系爭土地上，分屬上訴人所有（詳如原審判 決附表所示）。除上訴人張慧君就系爭土地地上權之權利範 圍為十分之二外，其餘上訴人之權利範圍各為十分之一。五、被上訴人及追加原告主張本件地上權之租金應為年息6%，上 訴人則以前詞置辯，並主張租金應為年息2%較合理，兩造亦 於本院101年4月10日行準備程序時，協議簡化爭點為：系爭 土地依民法第835條之1第2項所酌定之地上權租金應以多少 為適當？茲析述如下：
(一)按未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得 預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定 其地租，民法第835條之1第2項定有明文。查系爭土地登記 之地上權地租欄為「空白」，被上訴人復無法舉證證明系爭 土地之地上權於設定之初，有約定地租及其數額，應認系爭 地上權係屬未定有地租之地上權。又系爭地上權並未定有期 限，而依系爭土地登記謄本及地價謄本所示，系爭土地於53 年之申報地價為每平方公尺194元，86年7月、89年7月、96 年1月、99年1月之申報地價依序為每平方公尺21,680元、22 ,400元、24,400元、28,720元（見原審卷第138頁、第151頁 ），足見系爭土地之地價確係持續上漲，且系爭土地之相關 稅賦係由被上訴人及追加原告所繳納，此亦為上訴人所不爭 執，足認被上訴人及追加原告之土地負擔增加，確非當時所 得預料，上訴人仍無償使用系爭土地，自顯失公平，是被上 訴人及追加原告依前揭規定，請求酌定其地租，自屬有據。(二)被上訴人及追加原告得請求核定地上權之範圍、期間及租金 如下：
1.查系爭土地面積為369平方公尺，係全部於52年6月11日設 定地上權予湯覺之（見原審湖調卷第39頁），嗣後隨系爭 建物所有權移轉，登記之地上權範圍除上訴人張慧君為2/ 10外，其餘上訴人則為1/10（見原審湖調卷第53-56頁） ，可證上訴人就系爭土地地上權之應有部分即為系爭建物 所坐落基地之應有部分，是被上訴人及追加原告得請求核 定地上權之範圍應為系爭土地之全部。
2.被上訴人於99年5月28日提起本件訴訟，有原審收文戳附 於民事起訴狀可稽（見原審湖調卷第5頁），則被上訴人 等土地所有人請求自兩造於同年9月1日於原審調解不成立 之日起，酌定地租數額，亦屬有據。
3.按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因 使用土地而支付金錢為對價之點言之，二者實相類似（司 法院院字986號解釋參照）。次按城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此 於租用基地建築房屋之租金準用之，土地法第97條第1項 、第105條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度 、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之 十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照 ）。經查，系爭土地位於臺北市○○區○○路113巷5弄內 ，該巷弄一樓多作為商店、診所、工作室使用、附近有東 湖國小、南湖國小、明湖國小、明湖國中、南湖高中及康 寧技術學院等學校，步行至捷運東湖站約7分鐘，距離東 湖交流道開車約5分鐘，附近租金行情，無電梯公寓每月 租金約22,000元至27,000元，有電梯公寓每月租金約5萬 元，而上訴人占有系爭土地係作為系爭建物之基地，系爭 建物係作為住宅使用，屋齡已逾25年，外觀上已屬老舊等 情，有被上訴人提出之Google地圖、房仲業租金行情查詢 資料、上訴人提出之系爭建物及其周邊照片附卷足參（見 原審卷第83頁至第86頁、第166頁至第168頁、第231之1頁 至第237頁）。是綜合審酌上開系爭土地坐落之相關位置 其工商業繁榮程度、交通、生活機能尚佳，及上訴人使用 系爭土地作為其住宅基地所受之利益及經濟價值等情，系 爭土地之年租金按上訴人地上權權利範圍酌定為按申報地 價年息6%計算尚屬合理適當。
4.上訴人雖辯稱：系爭土地位於巷弄內，為單行道，車輛進 出不便，且屋齡均在二、三十年以上，為五層樓之老舊公 寓，其土地利用價值較商業繁榮之地租顯有天壤之別云云
。惟查，系爭建物土地所在巷道之一樓建物許多係作為商 店、診所、工作室使用，而系爭建物1樓之現況亦係東宏 行免洗餐具商家，有照片附卷可佐（見原審卷第231-1至 第233頁），足見系爭建物雖已屋齡達二、三十年，然因 系爭土地周圍商業繁榮程度尚佳，上訴人利用系爭土地所 受之利益及經濟價值亦非低，若依年息6%酌定系爭土地之 地租，除上訴人張慧君外之其餘上訴人，地上權之權利範 圍為1/10，99年度每個月所應繳納之租金僅約為5,299元 （計算式：99年1月土地申報地價28,720元×369㎡×1/10 ×6%÷12＝5,299，元以下四捨五入），上訴人張慧君為 10,598元（其購買兩戶，計算式：28,720元×369㎡×2/ 10×6%÷12＝10,598，元以下四捨五入），經核其每月所 應繳納之租金金額核僅約為市場行情1至2個停車位之月租 金額，殊難認過高，上訴人前開所辯，尚無足採。 5.上訴人又辯稱：依民法第835條之1第2項之規定酌定地租 時，應以「地價稅」作為唯一考量，始符立法之意旨，被 上訴人等土地所有人每年所繳交之地價稅僅約為10萬元， 但原審酌定之地租卻每年為63萬餘元；且訴外人湯覺之同 時所興建坐落於系爭土地附近之門牌號碼東湖路113巷95 弄166號建物（下稱166號建物），因原地主之後代子孫尚 未辦繼承登記，故稅捐機關亦僅向建物所有人徵收地價稅 ，若令上訴人給付高達年息6%之地租，顯然失衡云云。惟 按民法第835條之1第2項之立法理由固為：「原未訂有地 租之地上權，如因土地所有人就土地之租稅及其他費用等 負擔增加，而非設定地上權當時所得預料者，如仍令土地 所有人單獨負擔，顯失公平，基於情事變更法則，土地所 有人亦得提起民事訴訟，請求法院酌定地租，爰增訂第二 項」，惟揆諸上開立法意旨顯未表明應以「地價稅」作為 酌定地租之唯一考量標準；況依土地稅法第15條第1項、 第16條規定：地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或 縣(市)轄區內之地價總額計徵之；土地所有權人之地價總 額未超過土地所在地直轄市或縣(市)累進起點地價者，其 地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，「依累進 課徵」。準此可知，地價稅並非一律按年息1%計算，尚有 累進稅率問題。又前述最高法院68年度台上字第3071號判 例意旨既已闡示基地租金之數額，除以基地「申報地價」 為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以定之，則上訴 人主張應以「地價稅」作為酌定本件地租之唯一考量，尚 屬無據。至上訴人主張附近土地所同時興建之166號建物
，因原地主之後代子孫未辦繼承登記，稅捐機關僅向建物 所有人徵收地價稅乙節，核係依土地稅法第4條第1項之規 定：土地有納稅義務人行蹤不明、權屬不明、無人管理等 情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其 使用部分之地價稅。然依同條第3項之規定，代繳義務人 代繳之地價稅，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務 人求償。準此，166號建物所有人既僅係「代繳」地價稅 ，日後僅得以之抵付地租，自不得認其所代繳地價稅即為 其應納之地上權地租金額，故上訴人此所辯，亦不足採。 6.上訴人雖又辯稱：台北101大樓之年租金僅為2%、臺北市 ○○路之台糖土地供建商設定地上權興建豪宅其年租金僅 為5%、臺北市○○路土地蓋商業大樓其租金亦設定為5%； 而國有土地出租作住宅區向以申報地價之3%計租、作商業 區大多以5%計租，原審判令上訴人應給付年息6%之地租， 尚屬過高云云。惟查依上訴人所提出之資料（見本院卷一 第166-167頁），上開台北101大樓、台糖土地、臺北市○ ○路土地等之地上權租金均係以當年度之「公告地價」作 為計收之基礎，且除年租金外，尚收取高額「權利金」， 與本件情形截然不同；又國有非公用財產之出租，多有其 條件限制，遇特殊情形時尚得解約收回（國有財產法第42 條至第44條內容參照），故亦不得於本件比附援引，附此 敘明。
7.上訴人固又主張土地徵收時，徵收補償費之發給，係比照 三七五減租條例之規定，故計算系爭土地總值，依法應扣 除37.5%之地上權價值，如扣除地上權價值後，原審酌定 之租金為9.6%，顯然過高云云。惟查，本件系爭土地並未 被徵收，上訴人以徵收土地若經設定地上權所發放之補償 費作為計算標準，亦與本件情形完全不同，故上訴人此所 辯亦無足採。
六、綜上，被上訴人盧錦霞於提起本件訴訟時，已無當事人能力 ，原審對被上訴人盧錦霞為實體判決，即有未合，爰將原判 決關於被上訴人盧錦霞之部分廢棄，並駁回被上訴人盧錦霞 在第一審之訴。至其他之被上訴人及追加原告請求依民法第 835條之1第2項之規定，自99年9月1日起分依上訴人之地上 權權利範圍，各按系爭土地當年度申報地價年息6%酌定地租 ，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人 敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。追加原告之訴為有理由 ，爰由本院判決如主文第四項所示。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後
，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加原告 之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 10 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 陳麗玲
法 官 林曉芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 10 日
書記官 鄭淑昀
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。