臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第426號
上 訴 人 柯景仁
雷立芬
共 同
訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師
張衛航律師
被上訴人 揚銘建設股份有限公司
法定代理人 黃琮翔
訴訟代理人 簡泰正律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國100年4月
29日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第820號第一審判決提起上
訴，並為備位追加之訴，本院於101年4月17日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰肆拾萬元，並自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分），由被上訴人負擔百分之二十四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審依系爭買賣契約第10條之規定，請求被上訴人 應給付其二人新台幣（下同）600萬元及加付法定遲延利息 ；嗣於本院審理中，追加備位依不當得利法則請求被上訴人 應給付其二人300萬元（見本院卷第59至60頁），核其請求 之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255 條第1項第2款規定，應予准許，合先陳明。
二、上訴人主張：㈠伊二人於民國（下同）95年10月7日以新台 幣（下同）1500萬元向被上訴人購買門牌新北市新店區○○ ○街81號2樓房屋及其坐落基地應有部分所有權（下稱系爭 房屋），並分別於95年10月7日、96年1月5日、96年4月27日 給付被上訴人各100萬元，合計300萬元。惟被上訴人並未合 法解除兩造間系爭房屋之買賣契約，竟將系爭房屋出售予訴 外人吳自成（下稱吳自成），並完成系爭房屋所有權移轉登 記，業已違反系爭買賣契約第10條之約定，除應返還前開已 付價金300萬元外，並應賠償伊二人同額即300萬元之賠償金 等情。爰依系爭買賣契約第10條之約定，求為命被上訴人應 給付伊二人600萬元並加計自民事變更訴之聲明暨準備㈣狀 繕本送達翌日即99年12月9日起算法定遲延利息之判決（原
審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）；㈡另於 本院追加備位主張：若本院認被上訴人解除系爭買賣契約為 合法，並得依系爭買賣契約第10條之約定，將前開價金300 萬元沒入抵充違約金，但被上訴人另行以2000萬元出售系爭 房屋，並未受有損害，自無沒入前開已繳價金300萬元抵充 違約金之必要，爰依解除契約後之不當得利法律關係，求為 命被上訴人應將300萬元價金返還予伊二人等情。並於本院 先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人600萬 元及自99年12月9日起至清償日止之法定遲延利息。㈢願以 現金或同面額之台灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存 單為擔保，請准宣告假執行。另於本院追加備位聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人300萬元及自99年12月9 日起至清償日止之法定遲延利息。㈢願以現金或同面額之台 灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣 告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人因不願配合辦理系爭房屋過戶事宜， 致有違反系爭買賣契約第3條之情事，經伊催告後仍拒不履 行，且表明不願承買系爭房屋，伊乃依系爭買賣契約第10條 之約定，於97年1月25日合法解除兩造間系爭房屋買賣契約 ，故伊於合法解除系爭買賣契約後，再將系爭房屋轉售予吳 自成，自無違約之可言；且伊因上訴人有前開違約之情事， 依據買賣契約第10條之約定，將上訴人繳付價金300萬元沒 入抵充違約金，於法並無不合等語，資為抗辯。並於本院答 辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
四、查，㈠上訴人於95年10月7日以價金1500萬元向被上訴人購 買系爭房屋，並分別於95年10月7日、96年1月5日、96年4月 27日交付各100萬元予被上訴人（合計300萬元）；㈡被上訴 人於97年1月25日依系爭買賣契約第10條之約定，通知上訴 人解除兩造間系爭房屋買賣契約，並經上訴人於同日收受該 解除契約之意思表示；㈢被上訴人於99年9月28日將系爭房 屋以2000萬元出售予吳自成，並於同年10月13日完成所有權 移轉登記等情，有卷附系爭買賣契約、支票三紙、新店中央 郵局第12號存證信函、土地暨建物登記第二類謄本可憑（見 原審卷第7至9頁、第18頁、第20頁、第23至25頁、第172至 173頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第56頁反面、第71 頁），堪信為真。
五、本件應審究者為㈠被上訴人是否業已合法解除系爭買賣契約 ？㈡若否，則上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求被 上訴人給付600萬元，是否有據？㈢若是，則本件違約金額
以若干為允當？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人是否業已合法解除系爭買賣契約？ ⒈觀諸系爭買賣契約第10條：「本約簽訂後，倘甲方（指上訴 人）不買或不按約定日期付款，經乙方（指被上訴人）定期 催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵 充作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義 務，亦應將已收價款如數退還甲方外，另賠償所收價款同額 之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」（見原審 卷第8頁），可知兩造約定若上訴人有不買或不按約定日期 付款，經被上訴人定期催告仍不給付時，被上訴人即得解除 契約並將上訴人已繳價金300萬元抵充違約金；反之，若係 被上訴人不賣或不照約履行應盡義務時，被上訴人除應返還 上訴人已繳納之價金300萬元外，並應賠償同額即300萬元予 上訴人作為損害金，並得解除契約。
⒉經查：
⑴、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。又，解釋當事人所立 書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判 斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推 解致失真意（19年上字第28號判例意旨參照）。 ⑵、被上訴人應於系爭房屋使用執照取得時交付所有權狀， 使用執照取得時交付印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉 應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表與指定 之登記代理人；上訴人則應於五日內交付配合代書作業 及過戶所需一切證件，送至代書處憑辦乙節，此為兩造 系爭買賣契約第3條所明定（見原審卷第7頁反面）；則 系爭房屋係於96年3月29日核發使用執照，並於96年4月 3日領得使用執照（此為兩造不爭執，見原審卷第77頁 台北縣政府96店使字第00196號使用執照），被上訴人 即依約委託代書通知上訴人，請於通知後五日內交付配 合代書作業及過戶所需一切證件，俾利被上訴人委託之 代書辦理系爭房地過戶相關事宜；而上訴人於收受代書 前開通知後，因認系爭房屋有瑕疵，恐將過戶文件交付 予代書後，一旦完成所有權移轉登記事宜，被上訴人會 催繳尾款1200萬元，故未交出系爭房屋過戶文件等情， 為上訴人所自陳（見原審卷第116頁民事修正訴之聲明 暨準備㈡狀所示即明）；是以，被上訴人既已依系爭買 賣契約第3條之約定，委託代書通知上訴人提出過戶文 件，但卻遭上訴人拒絕交付，堪認上訴人確實有違反系 爭買賣契約第3條之事由甚明。
⑶、承前所陳，上訴人既已不願配合代書辦理系爭房屋過戶 事宜，並發函請求被上訴人應依系爭買賣契約第10條之 約定賠償其600萬元（見原審卷第21頁存證信函意旨） ；再參以上訴人曾前以系爭房屋係屬違建且有瑕疵為由 ，認被上訴人法定代理人涉有詐欺取財罪嫌，向檢察官 提出告訴，嗣經法院判決無罪確定在案（即本院99年度 上易字第1428號詐欺刑事案件）；然上訴人於該刑事案 件偵查中，經檢察官詢問上訴人是否還要系爭房屋時， 答稱「系爭房屋為違章，買了可以轉手嗎？」（見原審 外放影印偵查卷第12頁）乙情以觀，堪認上訴人於回答 檢察官前開詢問時，顯已無繼續依約履行購買系爭房屋 之意甚明。
⑷、是以，被上訴人因上訴人不願配合代書辦理系爭房屋過 戶等相關事宜，且於偵查中業已表明其不願購買系爭房 屋之意願，則被上訴人依系爭買賣契約第10條之約定， 解除兩造間系爭房屋之買賣契約，於法並無不合。故上 訴人主張被上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，解除 兩造間之系爭房屋買賣契約為不合法云云。並無可取。 ⑸、況退步言之，按契約當事人之一方遲延給付者，他方當 事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時， 得解除其契約，民法第254條亦有明文。準此，上訴人 既未依系爭買賣契約第3條之約定，配合提出系爭房屋 過戶文件，並經被上訴人定期催告仍拒絕履行，自屬已 給付遲延，則被上訴人依前開條文規定，於本件訴訟中 主張解除兩造間之買賣契約，亦無不合（見本院卷第44 頁）。
⑹、上訴人雖主張：依系爭買賣契約第8條之約定，被上訴 人必需於尾款付清日將房屋交付，96年4月間系爭房屋 尚未完工，則被上訴人顯無可能於銀行核貸後之三週內 交屋，故伊自得行使同時履行抗辯，拒絕交付過戶文件 云云，固舉證人即同棟大樓住戶張寬欽之證言為證（見 原審卷第161至163頁）。但查：
①、觀諸系爭買賣契約第3條：「...甲方（指上訴人） 應於五日內交付配合代書作業及過戶所需一切證件 ，送至代書處憑辦。...」；第8條：「為貸款順利 。確保甲、乙雙方之權益，甲方應於貸款手續中無 條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物 ，若係甲方信用條件不合或金融政策改變，以致貸 款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足， 貸款應於產權移轉手續完成三週內付清，甲乙雙方
並約定於〔尾款付清日〕將房屋騰空交與甲方，若 因甲方裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙時，甲 方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，否則概依 違約論處，其裝修及固定物全部自願歸乙方沒收， 絕無異議」（見原審卷第7頁反面、第8頁）約定， 堪認上訴人於被上訴人領得系爭房屋使用執照並委 請代書通知後，即負有於5日內交付配合代書作業 及過戶所需一切證件之義務；而被上訴人則係於系 爭房屋產權移轉予上訴人，並於銀行貸款核撥完畢 3週後，始負有交付系爭房屋予上訴人之義務。 ②、是以，本件被上訴人於請求履行上訴人繳付配合代 書作業及過戶所需一切證件義務之同時，尚無須履 行交付系爭房屋予上訴人之義務，故上訴人自無行 使同時履行抗辯之餘地。故上訴人以系爭房屋之施 工階段尚未達3週內可完工交屋之程度為由，抗辯 其二人得行使同時履行抗辯，拒絕交付過戶文件云 云，並無可取。
⑺、上訴人又主張：系爭買賣契約第3條、第8條之約定，對 買方有重大不利益，顯然違反平等互惠之原則，依民法 第247條之1及消費保護法第12條之規定，該約定應屬無 效云云。然查：
①、按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方 之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契 約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原 則之法理，以排除不公平之『單方利益條款』，避 免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締 約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認 違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法 院93年度台上字第710號、96年度台上字第1246號 判決意旨參照）。
②、觀諸系爭買賣契約第3條、第8條，雖係被上訴人單 方預定用於同類契約之條款而訂定之契約（見原審 卷第7頁反面、第8頁）；惟上訴人係為承購系爭房 屋而與被上訴人簽訂系爭買賣契約，衡情應非經濟 之弱者，且其二人於購買時，自得考慮該不動產商 品之價格、履約條件及本身需求後，決定是否向被 上訴人購買，如認上揭約定有限制其二人行使權利 並有重大不利益，自可不訂定上揭買賣契約，而選 擇向其他不動產銷售業者選購房屋，並不因未向被 上訴人購買系爭房屋而生不利益，或有經濟生活受
制於被上訴人而不得不締結本件買賣契約之情形。 況參以兩造於系爭買賣契約第11條約定，交屋日（ 即上訴人付清尾款之同時）被上訴人應確實依約履 行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有延 遲被上訴人應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價 千分之壹計付上訴人以為賠償金（見原審卷第8頁 ），倘被上訴人未能於完成所有權移轉登記後三週 內交付系爭房屋予上訴人，依約應按日賠償買賣總 價千分之一賠償金即1萬5000元予上訴人，堪認系 爭買賣契約並未違反平等互惠原則之情形。
③、是以，上訴人以系爭買賣契約第3條、第8條之約定 ，對買方有重大不利益，顯然違反平等互惠之原則 為由，主張依民法第247條之1及消費保護法第12條 之規定，該約定應屬無效云云，仍無可取。
⒊依上說明，上訴人既有違約之情事，則被上訴人依民法第 254條及系爭買賣契約第10條之約定，解除兩造間之系爭房 屋買賣契約，自已生合法解除契約之效力。故上訴人主張被 上訴人解除系爭買賣契約為不合法云云，並無可取。㈡、上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求被上訴人給付 600萬元，是否有據？
經查，被上訴人既已於97年1月25日以存證信函通知上訴人 解除系爭房屋之買賣契約，並經上訴人於同日收受該存證信 函（見本院卷第56頁反面），則被上訴人顯已合法解除兩造 間系爭房屋之買賣契約，並於解除契約後之99年9月28日將 系爭房屋另行出售予吳自成，且於同年10月13日完成所有權 移轉登記（見原審卷第172至174頁），自無違反系爭買賣契 約第10條後段之約定可言。故上訴人以被上訴人解除契約不 合法，並將系爭房屋另售他人，業已違反系爭買賣契約第10 條後段之約定為由，主張被上訴人除應返還已繳納價金300 萬元外，並經以同額300萬元作為損害金（合計600萬元）云 云，要無可取。
㈢、本件違約金額以若干為允當？
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形（例如：債務人若能如期履 行債務時，債權人可享受之一切利益），以為斟酌之標準。 且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意 給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法 院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上 字第1915號判例、同院95年度台上字第1095號判決意旨參照
）。
⒉觀諸系爭買賣契約第10條：「本約簽訂後，倘甲方（指上訴 人）不買或不按約定日期付款，經乙方（指被上訴人）定期 催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵 充作違約金，並解除本約。....」（見原審卷第8頁），可 知兩造約定若上訴人有不買或不按約定日期付款，經被上訴 人定期催告仍不給付時，被上訴人即得解除契約並將上訴人 已繳價金300萬元抵充違約金。
⒊承前所陳，上訴人既有違約不買系爭房屋之情事，並經被上 訴人合法解除系爭買賣契約，則被上訴人依據系爭買賣契約 第10條之約定，將上訴人已繳之價金300萬元抵充違約金， 固非無據；惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至 相當之數額，既為民法第252條所明定，則本院審酌上訴人 業已繳納系爭房屋價款300萬元，因違約不買未配合交付過 戶文件，經被上訴人於97年1月25日解除系爭房屋買賣契約 ，並經上訴人於同日收受該解除契約意思表示而生效力，被 上訴人雖於99年9月28日將系爭房屋售予第三人吳自成（見 原審卷第172至174頁）；但上訴人因被上訴人遲延繳付系爭 房屋價款，至系爭房屋出售之期間內（約2年8個月，合計32 個月）顯受有無法使用房屋價款之利息損失，以法定利息為 年息5%（民法第203條參照）計算，約160萬元（計算式： 00000000 -0000000＝12000000，12000000×0.05÷12×32 ＝0000000 ）等情狀，認本件違約金以160萬元為允當。 ⒋上訴人雖主張：被上訴人於解除契約後，另以2000萬元將系 爭房屋出售予吳自成，並未受有損害，自不得將伊二人所繳 付之房屋價金300萬元抵充違約金，自應全額返還云云，固 據提出土地及建物登記謄本為證（見原審卷第172至173 頁 ）。然查：
⑴、違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契 約解除而隨同消滅。約定之違約金額是否相當，應以契 約解除時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形為酌定標準。至於解除契約後，買賣標的物之 價值如有貶損或漲跌，與已發生之違約金債權無涉（最 高法院94年度台上字第360號判決意旨參照）。 ⑵、被上訴人於99年9月28日將系爭房屋以2000萬元出售第 三人吳自成乙節，固有卷附土地及建物登記謄本可稽（ 見原審卷第172至173頁），並為被上訴人所自陳（見本 院卷第71頁）；但因上訴人有違約及不買系爭房屋之情 事，經被上訴人於97年1月25日通知上訴人解除系爭房 屋買賣契約，並經上訴人於同日收受該解除契約之意思
表示，業如前述，堪認上訴人於97年1月25日即已生違 約之情事，則於該日被上訴人依系爭買賣契約第10 條 之約定，即已對上訴人取得系爭違約金債權。至於被上 訴人於相隔2年8個月後，雖將系爭房屋另行出售他人， 要與被上訴人業已取得系爭違約金債權無涉。自難僅憑 被上訴人於解除契約後之2年8個月將系爭房屋另行以高 於原買賣價格而出售，即可謂被上訴人並未受有損害， 不得依系爭買賣契約第10條之約定，沒收其二人繳納之 價金300萬元抵充違約金。
⑶、是以，上訴人以被上訴人於解除契約後，另以2000萬元 將系爭房屋出售予吳自成，並未受有損害為由，主張被 上訴人不得依系爭買賣契約第10條之約定，將其二人所 繳付之房屋價金300萬元抵充違約金，自應全額返還云 云，仍無可取。
⒌準此，被上訴人沒入300萬元價金抵充違約金，扣除本院認 160萬元違約金為適當外，其餘140萬元即屬無法律上原因而 有利益，自應返還予上訴人。故上訴人依不當得利法則，請 求被上訴人返還此部分140萬元之價金，核屬有據，應予准 許。至上訴人逾此所為之請求，即非有據，應予駁回。 ⒍又按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約 金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌 減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律 效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生， 而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98 年度台上字第501號判決意旨參照）。準此，上訴人前開不 當得利返還請求權，於本判決確定時始發生，故被上訴人於 本判決確定翌日起始負給付遲延之責任。故上訴人主張被上 訴人自民事變更訴之聲明暨準備㈣狀繕本送達翌日即99年12 月9日（見原審卷第169頁、第177頁）起算法定遲延利息部 分，於逾前開應准許之部分外，即屬無據，應予駁回。六、從而，上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求被上訴人 應給付其二人600萬元並加付自民事變更訴之聲明暨準備㈣ 狀繕本送達翌日即99年12月9日（見原審卷第169頁、第177 頁）起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。 原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意 旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回 其上訴。至於上訴人於本院追加備位請求被上訴人應給付其 二人140萬元，並自本判決確定之翌日起至清償日止之法定 遲延利息，為有理由，應予駁回。至上訴人逾此所為之請求
，即非有據，應予駁回。另本院前開判命被上訴人給付部分 ，並未逾150萬元，不得上訴第三審法院，本院判決後即告 確定，上訴人就此部分聲請本院准予供擔保假執行，核無 必要，即應駁回；至於上訴人之請求不應准許部分，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審 酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一 部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 8 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文
法 官 楊絮雲
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 8 日
書記官 蔡慧娟
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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