臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第28號
原 告 羅得權
被 告 張經亞即日盛不動產企業社
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國101年4月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論 而為判決。
二、原告主張：
(一)原告委託被告張經亞即日盛不動產企業社出售其所有花蓮縣 初音段地號768號土地及座落於門牌號碼為花蓮縣吉安鄉○ ○路○段646 巷25號（未辦理保存登記）之房屋（下稱系爭 房地），被告於民國98年8月27日將系爭房地出賣於訴外人 黃堃柏指定過戶於訴外人黃張彩雲名下，並於98年9 月14日 將系爭標的物土地提早過戶卻未通知買方給付尾款，雖曾以 黃堃柏名義開立新台幣（下同）80萬元本票做為尾款之擔保 ，嗣買方於完成過戶後，以坪數不足、買屋無水無電有瑕疵 為由，拒不履行尾款80萬元，然因系爭房地登記於黃張彩雲 名下，黃堃柏名下並無財產致該本票經法院裁定仍無法執行 ，原告因而無法收取尾款，被告辦理系爭房地買賣未盡善良 管理注意義務，致原告權益受有損害應負賠償責任。(二)被告為系爭標的物買賣之房仲業者，被告雖抗辯其非買賣交 易之相對人，然而基於下列理由，被告未履行其為受任人應 盡之責任與義務，依法應負損害賠償責任：
⒈房地產仲介者對委託者應負誠實義務，所謂誠實義務即仲介 人員應將已知有關委任事項，無論利與不利，誠實告知委託 人，包括房屋座落於道路用地、房屋坪數不足、相對人無給 付能力、相對人行為欠缺者，均應誠實告知委託人，不得為 謀取居間報酬，而故意隱匿已知的瑕疵，向委託人為報告訂 約之機會或媒介或為房地產訂約之代理。又依不動產條例第 24條雙方當事人簽訂租約或買賣契約時，經紀人應將不動產 說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說 明書上簽章，前項不動產說明書視為契約之一部分。另依民 法第567 條規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實 報告於各當事人，對於顯無支付能力之人，或知其為無訂立 契約能力之人，不得為其媒介。第571 條規定，居間人違反
其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或 為違反誠實信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人 請求報酬償還費用。
⒉原告委託被告為系爭房地買賣時，已說明買賣權利範圍條件 ，而該土地先前曾出售訴外人袁振國之後又經解約，亦是由 被告之銷售員簡佩綾為買賣雙方媒介，為辦理該次買賣被告 已約買賣雙方於現場指界多次，土地有無瑕疵被告應已知悉 ，被告於此次於訴外人買賣契約中黃堃柏，推說原告未告知 其有瑕疵，乃違背誠信原則致委託人受有損害，應負損害賠 償責任。因此，乃係被告未依民法第567 條盡其對買受人之 告知義務告知買方買賣標的物瑕疵，致原告遭買方主張減少 價金，被告應為此負責。
⒊系爭房地買賣契約說明書第三付款方法已明訂：於完稅後稅 單核發兩日內交付並領界點交，又特約事項第十三第一項雙 方約定現狀領界點交應以鑑界點交，買賣雙方確定無誤後才 依約過戶。然被告處理系爭標的物之土地過戶，於98年9 月 17日鑑界，卻於98年9月14日過戶（本院卷第14頁、第16 頁 及第19、20頁），未經領界點交提早過戶，乃違反約定程序 之逾越權限行為，又在產權移轉後未同時交付尾款、未通知 買受人交付尾款、未調查買方有無支付能力，致原告收受名 下無財產之買受人黃堃柏所開立之本票無法受償，故被告未 妥善處理，違反土地買賣契約，未善盡委託義務，構成違約 事實，應負賠償責任，因此，要賠償原告因此不能取得價金 之損失。
⒋ 綜上所述，被告未盡其對買受人之告知義務、未告知買方買 賣標的物瑕疵，致原告遭買方主張減少價金，違反契約程序 提早過戶，正常情況下，居間人應要求買受人履行本票或支 付履約價金做履約保證才能過戶，被告提前完成過戶卻未同 時交付價金，又把土地交付於買方使用。且仲介有調查買方 有無支付能力的義務，卻未調查，致原告無法受償，以上種 種行為是違反民法第535 條應以善良管理人處理委任事物之 義務及違反民法第571 條居間人違反其對於委託人義務，故 依不動產經紀業管理條例第26條請求損害賠償，及依民法第 179條不當得利返還請求權請求返還仲介服務費及代書費。(三)被告負有償契約（土地買賣）與無償契約（委任買賣）雙務 約之債權關係，乃係土地買賣雙方居間者，應善盡居間義務 ，受任人因處理委任事物有過失致使買賣雙方任一方權益受 損，亦屬違約，皆應負損害賠償責任；假設認為，就系爭標 的物之買賣契約有存在買方所主張之瑕疵事實，應就其瑕疵 部分扣款，不應拒付所有尾款價金，其餘款項由被告賠償，
並應支付遲延滯納賠償金；但事實上系爭標的物之買賣契約 應無所謂瑕疵存在，因此原告就被告下述違背誠信未盡責任 行為，所造成之損害請求負賠償責任，包括：未置不動產說 明書、未置業務記錄簿、未據實報告、逾越權限之行為、於 提早過戶時未同時交付尾款侵害原告相對履約權利、擅自交 付土地於賣方未盡保管之責、未盡居間人調查義務、虛構原 告未告知被告系爭標的物瑕疵、未妥善處理買賣契約之違約 等行為，且被告對原告曾聲明保證交易安全，否則願意退還 服務費返還土地解除契約，若非有此承諾原告何以支付服務 費用，代書也承諾原告由買方開立本票並借由法院公正裁定 取得債權，屆時買方會提供相等價金做提存，然事實卻非如 其所言，故被告未完成義務即提前收費，為此等未盡責任義 務造成之損害，原告請求被告為服務費用之退還及賠償尾款 未給付部分。如原告所請不適法並請斟酌追訴因被告違反上 述義務所生之其他損害包括：⑴本件土地買賣尚未完成，所 收取仲介費代書費應加倍返還。⑵被告未依契約程序提早過 戶，未查明買方有無支付能力，土地產權移轉後，被告應有 負責取得相對人之價金責任，否則即應賠償價金。⑶請求因 賠償系爭標的物買賣契約違約，所產生的相關費用及精神損 失。⑷因被告未善盡保管責任致系爭標的物土地被佔用之賠 償金（從土地過戶已發生日起算）。⑸因被告等人於本院90 年訴字第20號及台灣高等法院花蓮分院100 年度上字第12號 判決，請求塗銷所有權登記訴訟中，為不實陳述，致原告之 土地買賣契約解除權之債權受損害。⑹上述訴訟中被告不實 指栽原告刻意隱瞞瑕疵，致法官認定原告不誠實違背信用， 致名譽受損之精神賠償責任。⑺被告捏造瑕疵，造成買受人 請求減價金額，應同額賠償。
(四)並聲明：請求被告給付原告891,127元，及自民國98年9月15 日起按週年利率百分之五計算之利息。提出日盛不動產專任 委託銷售契約書、土地買賣契約書、土地登記申請書、土地 謄本、仲介服務費收據、代書服務費收據、催款存證信函、 花蓮縣政府民國100 年8月9日府地籍字第1000142382號函、 花蓮縣政府民國100 年9月2日府消保字第1000156827號函。 （本院卷第12至27頁）商業登記抄本、戶籍謄本（本院卷第 31至33頁）等件影本為證。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟提出書狀及於先前期日 抗辯：系爭土地是由代書過戶，非經由仲介過戶，原告未告 知其出售之土地包括道路，導致買受系爭標的物之訴外人有 意見，拒付尾款80萬元，並要求原告出面協商，然原告拒不 協商，向法院提出訴訟，訴訟結果（本院99年度訴字第20號
民事判決）認為系爭標的物之買受人既不知於簽約前土地上 有供公眾使用道路存在，則其於鑑界知悉後，恐第三人主張 權利，依民法368 條第1 項前段規定及買賣契約第7 條、第 8 條相關規定，買受人本得要求債務人釐清後再付尾款，此 並經原告提出上訴，而經第二審法院（台灣高等地方法院花 蓮分院100 年度上字第12號民事判決）認定買受人拒負尾款 有正當理由，上訴人（即原告）解除契約並不合法其上訴無 理由駁回確定；且買受人黃堃柏已依此一判決結果對原告主 張行使同時履行抗辯權，請求扣除因系爭標的物上有116.64 平方公尺為公用道路所佔用之瑕疵請求扣除175,000 元（＝ 35坪×5,000元）依法給付尾款625,000元，故而買受人並無 不給付尾款之情況，只是扣留一部份有爭議之土地價款，原 告所稱事實，實有誤會。是以，上訴判決結果皆已確認買受 人拒負尾款有正當理由，原告出賣物有瑕疵理當賠償對方， 原告對買受人之主張為無理由，被告僅為居間角色，原告向 買賣當事人無關之被告主張即無理由，另有關仲介費用及代 書費用，本屬依法應給付之款項，債務人要求返還更無法令 依據。並聲明：請求駁回原告之訴。
四、本院之判斷及得心證之理由：
(一)當事人以給付訴訟形式，提起民事訴訟請求法院判決被告為 一定給付，必以具有實體法上請求給付及受領地位之法律關 係，此法律關係之合法有效存在，基於當事人主義，應由提 起訴訟之原告負起說明之義務，倘原告起訴時不能就其陳述 之事實及主張之證據，說明其請求權基礎之合法依據，則法 院於一貫性審查時認無從補正或經闡明後仍未補正，即得以 原告主張顯無理由駁回其訴，無待被告否認或抗辯。(二)本件原告起訴主張被告為不動產經紀業者，原告委託被告銷 售系爭房地，而經被告居間由原告將系爭房地出賣予訴外人 黃堃柏，而被告未於賣時依民法第567 條之規定，告知出賣 之土地有一部分供道路使用，致買受人黃堃柏拒絕給付買賣 價金尾款，亦未調查黃堃柏之財力，致原告無從強制執行其 財產等語。惟民法第565 條規定，稱居間者，謂當事人約定 ，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約。同法第567 條規定，居間人關於訂約事項，應就 其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或 知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者 ，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有 調查之義務。然上開規定課予以居間為營業者調查義務之程 度，應非指需達「擔保」或「保證」之程度，亦非漫無界線 ，其所謂調查義務自應指盡一般通常合理之調查而言。例如
婚姻之居間，乃就雙方性別、婚姻狀況、有無明顯可知之身 心障礙或不良習性等調查，其調查之方式亦應以一般可行之 口頭或書面詢問、訪問為限，不包括特別之身體健康檢查或 徵信調查，始符立法意旨及法理。故倘婚姻當事人有身心缺 陷或犯罪前科，非居間營業者能用一般詢問或訪視等調查方 法所得察知者，且該事項非屬成立婚姻之必要事項（成立婚 姻之訂約事項應係性別、婚姻狀況、有無禁婚之原因等）， 若當事人未特別要求居間者向他方索取健檢報告或良民證者 ，應非屬上揭民法第567條第2項所定調查義務之範圍及程度 。同理，於不動產買賣之居間情形，其訂約事項應指標的物 之產權且屬契約成立之必要事項而言，至於非買賣契約必要 事項之調查，則應以當事人特約要求居間之人查明者為限， 亦非漫無界線。又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用 方法，民法第148條第2項定有明文。例如婚姻居間之當事人 有不孕之疾病，固非屬婚姻成立之訂約事項，又當事人就自 己有不孕之疾病未向居間之媒人說明，嗣結婚後遭另一方不 滿之對待，則基於誠實信用原則之「禁反言」法理，自不能 以自己有不孕疾病之事實，主張居間者沒有善盡調查之義務 。本件原告為系爭房地之出賣人，其土地有一部分約116.64 平方公尺供公用道路使用，此乃原告應有所知悉者，若認為 係買賣契約之訂約事項，亦屬原告應向交易相對人揭露之事 項，原告未為揭露而主張被告居間時未為調查，主張其買賣 價款未受清償乃可歸責被告所造成，則似有違反上揭誠實信 用原則下之禁反言法理，應不足採。
(三)至於原告固尚有買賣尾款80萬元未受清償，然原告曾基於買 款價金給付請求權向法院起訴請求買受人給付之，惟經本院 99年度訴字第20號民事判決駁回其訴，理由係以原告應就系 爭買賣標的物之土地有上述為供公用道路使用部分負權利瑕 疵擔保責任。由此足見，原告至今未能受償買賣價金尾款， 係因尚有訴訟紛爭，並非因為買受人無支付價金之能力。原 告復未能證明系爭房地買受人黃堃柏確無償付價金尾款之能 力，其主張被告未依567條第2項規定，就買受人之履行能力 或訂立該約之能力，盡調查之義務云云，亦非有據。況且依 兩造間98年8月9日成立之專任委託銷售契約書內，並未特別 約定被告於從事居間仲介時負有查核買受人財力之調查義務 ，而依一般買受人未經破產宣告或有嚴重債信問題者，應尚 難謂無履行能力或訂立該約之能力。
(四)復按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人 受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行 仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經
紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，分別規定於不動產經紀 業管理條例第26條第1項及第2項，係屬不同類型之賠償責任 。前者係不能履行委託契約之債務不履行責任，後者則係經 紀業就其經紀人員侵權行為之連帶賠償責任。本件原告主張 受有價金尾款80萬元未獲買受人給付之損害，核其原因乃買 賣標的物具有原告應負責之權利瑕疵擔保責任，目前尚在訴 訟中，則與上揭不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項 之賠償責任之成立要件不符，至為灼然。
(五)再者，據兩造間98年8月9日成立之專任委託銷售契約書第五 條第2 項約定關係服務報酬給付時機，係於買賣契約簽約成 立時給付之。參酌居間之性質係以報告訂約之機會或為訂約 之媒介為內容，則原告與買受人簽訂不動產買賣契約時，被 告之給付已完成，被告具有依約受領報酬之法律地位，自難 謂有不當得利之情事。另代書費用部分，其屬居間以外單獨 成立之委任契約關係，委任之受任人及報酬受領人乃代書陳 惠珍，並非被告，則原告向被告主張不當得利返還請求權， 亦顯有誤會。
五、從而，原告依不動產經紀業管理條例第26條及民法第179條 不當得利返還請求權等之法律關係，請求被告給付891,127 元，及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證 據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
書記官 胡玫旭