臺灣臺南地方法院民事判決 100年度簡上字第132號
上 訴 人 郭叁
訴訟代理人 林金宗律師
複 代理 人 林媗琪律師
被 上訴 人 郭黃淑霞
訴訟代理人 郭國慶
郭崑池
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於民國
100年8月17日本院柳營簡易庭100年度營簡字第95號第一審判決
提起上訴，經本院於101年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人郭炳欽（為被上訴人之配偶，於民國 87年去世，因繼承人均拋棄繼承，經本院選任財政部國有財 產局擔任遺產管理人）、郭水塗及郭文鐘於81年8月22日因 渠等共有門牌號碼為臺南市西港區永樂村117號未保存登記 建物（即如附圖所示C、D部分，下稱系爭117號房屋）占用 上訴人及訴外人郭沿海、郭全興共有坐落臺南市西港區○○ ○段299-1地號土地。而郭沿海、郭全興及上訴人共有門牌 號碼為臺南市西港區永樂村117-1號未保存登記建物（即如 附圖所示A、B部分，下稱系爭117-1號房屋）亦占用郭炳欽 、郭水塗及郭文鐘所共有坐落（分割前）臺南市西港區○○ ○段300地號土地（於81年11月18日始分割為現有同段300、 300-2、300-3地號土地，依序分屬郭炳欽、郭文鐘、郭水塗 所有），經雙方協議同意互相使用上開299-1、300地號土地 至91年12月31日止，屆期雙方應將各自占用對方土地部分之 建物拆除（下稱系爭協議）。惟系爭協議之用意在於協商拆 屋還地之期限，而非交換土地使用，因91年間郭炳欽已過世 ，故未要求上訴人拆除系爭117-1號房屋，但上訴人仍負有 拆除上開房屋之義務，被上訴人亦願將系爭117號房屋占用 上開299-1地號土地部分拆除，足見郭炳欽就其所有（分割 後）坐落臺南市西港區○○○段300地號土地（下稱系爭土 地）與上訴人並未成立租賃契約，上訴人執系爭協議認其為 系爭土地承租人而有優先購買權，並非有據。系爭土地經本 院99年度司執字第34248號強制執行事件（下稱系爭強制執 行事件）拍賣，被上訴人於99年12月21日以新臺幣（下同） 224,000元應買而拍定，爰提起本訴，請求確認上訴人就系
爭土地之優先購買權不存在等語。原審為被上訴人勝訴之判 決，被上訴人對上訴人之上訴則聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭土地遭上訴人所有117-1號房屋部分占用 ，而上訴人所有299-1地號土地亦遭郭炳欽所有117號房屋前 端占用。而於系爭協議，郭炳欽等3人及上訴人等3人同意相 互使用對方土地，即以提供土地予對造使用為對價，而互相 租用對方土地，應認該調解筆錄即為租賃契約。而租賃期限 屆至，兩造均未依系爭協議拆屋還地，仍持續使用對方土地 ，等同繼續收取租金，依最高法院33年上字第3763號判例及 87年度台上字第1348號判決意旨，系爭協議之法律關係自應 轉為不定期租賃契約。是上訴人應為系爭土地之承租人，而 有優先購買權等語資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上 訴人不服，提起上訴。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執事項：
1.上訴人郭叁為被繼承人郭鬧右之繼承人之一。 2.本院99年度司執字第34248號強制執行事件之郭炳欽所有之 房屋（81年間門牌：臺南市西港區永樂村13鄰117號）於81 年間即占用上訴人等人繼承自被繼承人郭鬧右之土地（即臺 南市西港區○○○段299-1地號土地）。上訴人郭叁之房屋 （臺南市西港區永樂村13鄰117號之1）於81年間亦占用郭炳 欽與他人共有之土地（分割前臺南市西港區○○○段300地 號土地）。
3.郭炳欽及上訴人郭叁（含被繼承人郭鬧右其他繼承人）為免 互拆房屋，遂於81年9月22日下午5時，在「台南縣西港鄉調 解委員會」調解成立，調解內容為「一、雙方同意房屋佔用 部分互讓對方繼續無條件使用至91年12月31日止」。 4.前揭調解筆錄就使用房屋之期限雖載明為91年12月31日，但 期限屆至時，兩造均未拆屋還地，仍持續使用對方之土地迄 今。
5.現臺南市西港區○○○段300、300-2、300-3地號土地，均 係於81年11月18日自同段300地號土地所分割。 6.附圖所示A、B部分建物即門牌號碼臺南市西港區永樂村大塭 寮117-1號房屋為上訴人占有使用，C、D建物即臺南市西港 區永樂村大塭寮117號房屋為被上訴人及家人占有使用。 ㈡兩造爭執事項：
1.於81年9月22日下午5時，在「台南縣西港鄉調解委員會」調 解達成之協議「一、雙方同意房屋佔用部分互讓對方繼續無 條件使用至91年12月31日止」，其契約是否應定性為「租賃
契約」？
2.前揭調解筆錄應拆除房屋返還土地之期限雖為91年12月31 日止，但期限屆至，兩造均無拆屋還地，仍持續使用對方之 土地，是否應視為已轉為不定期限租賃？
3.被上訴人起訴確認上訴人於本院99年度司執字第34248號強 制執行事件之優先購買權不存在，是否有理由?四、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係 指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此項危險得以對於原告之確認判決除去者而言 ，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即 得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年臺上字第 1031號判例意旨可資參照。系爭土地經系爭強制執行事件3 度拍賣均無人應買，債權人亦不承受，而為公告應買之程序 ，經被上訴人於99年12月21日具狀陳明以224,000元應買系 爭土地，合於本院公告應買之條件，倘無聲明優先購買者， 執行法院應准許被上訴人購買系爭土地。惟因上訴人以其為 系爭土地之承租人為由，聲明依同一條件優先購買，執行法 院准上訴人為優先購買等情，業據本院依職權調取本院99年 度司執字第34248號卷宗查明無訛，被上訴人即無法取得系 爭土地所有權，故被上訴人得以買受系爭土地之法律上地位 有受侵害之危險，而此危險可藉由「確認優先購買權不存在 」之判決除去，是被上訴人提起本件訴訟應有即受確認判決 之法律上利益。
五、得心證之理由：
㈠於81年9月22日下午5時，在「台南縣西港鄉調解委員會」調 解達成之協議「一、雙方同意房屋佔用部分互讓對方繼續無 條件使用至91年12月31日止」，其契約是否應定性為「租賃 契約」？
1.兩造互換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換 與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地彼此有對價關 係，均非無償，其性質屬互為租賃，並非無償使用借貸。被 上訴人承租系爭土地作為房屋基地，非有法定原因，出租人 不得終止租賃契約收回土地，最高法院75年度台上字第1594 號、83年台上字第2544號、88年度台上字第2805號判決意旨 可資參照。
2.查系爭117號房屋現由被上訴人及其家人使用，另系爭117-1 號房屋現仍由上訴人及其家人使用，該二房屋確實均占用分 割前臺南市西港區○○○段300地號土地（現臺南市西港區 ○○○段300、300-2、300-3地號土地均有占用）及同段299 -1地號土地之事實，業據本院會同臺南市佳里地政事務所人
員履勘現場查明，有勘驗筆錄、現場照片8張、臺南市佳里 地政事務所100年11月9日佳地法㈡字第96500號複丈成果圖 在卷可稽（見本院卷第56-57、65、73-80頁）。又郭炳欽等 3人及上訴人等3人為免互拆房屋，遂於81年9月22日下午5時 協議「一、雙方同意房屋佔用部分互讓對方繼續無條件使用 至91年12月31日止，屆期雙方應將占用部分無條件拆屋還地 」，有調解筆錄1紙在卷可稽（見原審卷第10頁），為兩造 所不爭執（上開不爭執事項第3點）。而解釋契約，如契約 文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契 約文字而更為曲解，是依上開協議內容之文義，顯見當時契 約雙方當事人，均同意系爭117號、117-1號房屋得繼續占用 分割前臺南市西港區○○○段300地號土地及同段299-1地號 土地，期限至91年底為止，而系爭117號、117-1號房屋於系 爭協議當時既屬郭炳欽等3人、上訴人等3人所共有，堪認系 爭協議之內容為：分割前臺南市西港區○○○段300地號土 地之所有人即郭炳欽等3人同意將該土地為系爭117-1房屋占 用部分交與上訴人等3人使用，而上訴人等3人亦將系爭117 號房屋，占用臺南市西港區○○○段299-1地號土地部分， 交由郭炳欽等3人使用，足認系爭協議有交換土地使用之意 思，揆諸前開說明，此類互換土地使用情況，係以令對方得 使用己方土地為對價，以換來使用對方土地之權利，應認有 對價關係，性質上屬互為租賃關係。
3.又臺南市西港區○○○段300地號土地，雖分割為臺南市西 港區○○○段300、300-2、300-3地號土地，惟系爭117-1號 房屋仍占用系爭土地，且系爭土地所有權人郭炳欽與郭水塗 及郭文鐘所共有之系爭117號房屋仍占用同段299-1地號土地 ，是郭炳欽等3人提供其所有土地與上訴人等3人使用，上訴 人等3人亦提供其所有之同段299-1地號土地與郭炳欽等人使 用之狀態，並無變動，對價關係並未消滅。而系爭協議書得 評價為租賃關係已如前述，則郭炳欽、上訴人間本於系爭協 議繼續相互占用對方土地，自應就各自占用部分成立租賃契 約，是上訴人主張其為系爭土地之承租人等語，應可採信。 4.被上訴人固辯稱：當時係為解決拆屋還地之糾紛，始為系爭 協議，並無與上訴人間成立租賃契約之意思云云，惟不問系 爭協議當事人為該協議之動機為何，渠等於系爭協議中已明 確表示願互換土地使用之意思，自與一般所有權人單方展延 拆除無權占用土地之建物期限並非相同，尚難認此為單純借 用土地之法律關係，是被上訴人上開所辯，並非可採。 ㈡前揭調解筆錄應拆除房屋返還土地之期限雖為91年12月31日 止，但期限屆至，兩造均無拆屋還地，仍持續使用對方之土
地，是否應視為已轉為不定期限租賃？
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。又上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物 之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依 民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被 上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係， 尚不得謂非存續。民法第451條所謂出租人不即表示反對之 意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不 表示者而言，最高法院33年上字第3763號、42年台上字第12 2號判例意旨可資參照。又本院55年台上字276號判例固謂「 於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍 難謂不發生阻止續租之效力」。惟此判例並無凡有該判例所 指情形者，均無民法第451條規定之適用之意。倘客觀情事 符合民法第451條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃 契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，自難謂 無民法第451條規定之適用（最高法院87年台上字第1348號 判決意旨）。
2.經查，系爭協議之當事人為鄰居，對於上訴人於期滿仍繼續 占用系爭土地之事實，自應知悉甚詳，並得以及時反對上訴 人繼續使用系爭土地及同段300-2、300-3地號土地，或自行 拆除占用同段299-1地號土地之建物，使前述對價關係不復 存在。然系爭117、117-1號房屋迄今均仍維持現狀，參以被 上訴人訴訟代理人即郭炳欽之兄郭崑池所陳：91年沒有拆除 ，是因為大家是鄰居，且有老人家在居住，還有情分在，所 以暫時不要拆，還可以繼續居處，拆掉就沒辦法再居住了等 語（見本院卷第144頁背面），堪認郭炳欽之親屬於91年底 期限屆至後，並無反對上訴人繼續使用系爭土地及同段300- 2、300-3地號土地，反有基於鄰居情誼繼續令上訴人使用上 開土地之意思，且依渠等所有之系爭117號房屋亦繼續使用 同段299-1地號土地之情況觀之，堪認渠等亦均默示延續系 爭協議互換土地使用之約定，揆諸前開民法第451條之規定 ，郭炳欽之家屬及上訴人既均有繼續互相使用對方土地，自 應認系爭協議書之當事人有以不定期限繼續契約之意思。 3.被上訴人雖辯稱：郭炳欽於87年間死亡，始未於91年即向上 訴人請求拆除云云，惟郭炳欽之遺產管理人於93年間即已選 定，並於94年2月5日由財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺 南分處（下稱國有財產局）登記為系爭土地之管理人等節， 有本院索引卡查詢、系爭土地異動索引資料在卷可證（見系 爭強制執行事件卷宗、本院卷第85頁）。又上訴人於100年1
月27日具狀向執行法院聲明優先承購系爭土地等節，業據本 院調閱系爭強制執行事件卷宗查核屬實。參酌被上訴人為上 訴人鄰居，復為郭炳欽配偶，倘被上訴人及其家屬、郭水塗 及郭文鐘等人不欲再維持系爭協議互換土地使用之法律關係 ，僅因郭炳欽死亡無從向上訴人為拆屋還地之請求，應得於 郭炳欽之遺產管理人選定後，及時促請遺產管理人向上訴人 請求拆除系爭117-1號房屋占用系爭土地部分，惟自國有財 產局登記為系爭土地管理人，迄上訴人於100年1月聲明優先 購買系爭土地致生本件爭執時，已近6年，系爭117、117-1 號房屋之現狀均未改變，顯見上訴人得以繼續使用系爭土地 ，並非單因郭炳欽死亡，無人可向其行使權利之故，被上訴 人前開主張，尚難採憑。
4.綜上所述，上訴人主張系爭協議所成立之租賃關係，業因出 租人未及時為反對意思，且上訴人有繼續使用租賃物，而以 默示更新為不定期租賃契約等語，應屬有據。
㈢按基地出賣時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，土 地法第104條第1項定有明文。上訴人為系爭土地承租人，已 如前述，且被上訴人並未提出任何該不定期租賃契約已經合 法終止之原因供本院審酌，堪認上訴人仍為系爭土地之承租 人，合於上開土地法第104條第1項之規定，自得優先購買系 爭土地。本件郭炳欽與上訴人間因系爭協議同意將各自所有 之系爭117、117-1號房屋占用系爭土地、同段299-1地號土 地交換使用，且期限屆至迄本件爭執發生前均無反對系爭協 議之他造繼續使用系爭土地之意思表示，應認原由系爭協議 所成立互換土地使用之租賃關係，業已默示更新為不定期租 賃關係，業論述如前，而被上訴人未能提出任何該租賃關係 已經終止或消滅之情事供本院審酌，足認上訴人與郭炳欽間 就系爭土地之租賃契約仍屬有效，上訴人主張其為系爭土地 之承租人等語，應屬可信。又上訴人既為系爭土地之承租人 ，則依上開規定，上訴人對系爭土地於出租人出賣時確有優 先購買權之存在。
六、綜上所述，上訴人為系爭土地之承租人，則其依土地法第10 4條第1項規定，於100年1月27日具狀向本院民事執行處聲明 就系爭土地行使優先購買權，於法洵屬有據。而被上訴人主 張上訴人就系爭土地並無租賃關係存在，不得行使優先承買 權各節，經查與事實不合，尚無足取。從而，被上訴人請求 確認上訴人就系爭土地無優先購買權存在，並無理由，應予 駁回。原審疏未注意，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽， 上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由， 爰由本院廢棄後改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 蔡孟珊
法 官 周素秋
法 官 李音儀
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 14 日
書記官 莊淑雅