臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1045號
原 告 陳光耀
訴訟代理人 陳政峯律師
被 告 鄭文成
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國101年5月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段二小段一一七地號土地准以變價之方式分割，所得價金由兩造依如附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造依如附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段2小段117地號土地（下稱系爭土地 ）所有權全部原為本件原告之祖母陳楊氏匏螺於民國29年向 訴外人陳棋楠、陳奇術二人購得，嗣原告之祖母陳楊氏匏螺 於系爭土地上蓋建陳家祖祠一間，以供陳家子孫祭祀祖先之 用，但並未就蓋建之建物為保存登記，然陳家子孫近70年以 來均在此安居。嗣於33年間，訴外人陳根塗向陳楊氏匏螺購 得系爭土地應有部分二分之一，當時徵得雙方之同意，以陳 家祖祠中心線為界，作為陳楊氏匏螺及陳根塗二人管業系爭 土地之界線，同時由雙方同意於中心線以磚牆砌成界址，且 保留至今。上開磚牆砌成之後，由陳楊氏匏螺一家使用原陳 家祖堂之一半，而另一半則由陳根塗使用，其間雙方均無爭 議；原告則於54年以買賣為原因，自祖母陳楊氏匏螺取得系 爭土地應有部份二分之ㄧ，並管有分得之房舍迄今。原告之 父陳萬子於上開陳家祖祠右前方曾自行搭設木造房屋一棟， 以供家人居住；嗣因堂系親戚即訴外人陳林寶貝以伊小叔要 結婚無屋可居為由，於徵得原告之父陳萬子之同意後，在上 開木造房屋之前方，自行斥資興建磚造房屋一棟（面積：36 .40平方公尺）；迨83年8月31日，因陳林寶貝他遷，而由原 告向陳林寶貝買受上開磚造房屋一棟（面積：36.40平方公 尺)，此有「建築改良物買賣所有權移轉契約書」及「臺北 市稅捐稽徵處84年度契稅繳款書」可證，惟該屋迄今為止， 並未辦理建物保存登記；又，被告之父鄭明發於50年間，向 陳根塗購得系爭土地應有部分二分之一，並登記於被告名下 （按被告係40年3月22日生，於伊父購地之時，年僅10歲。 ），被告之父鄭明發因而取得陳根塗與陳楊氏匏螺協議分別 占土地上之房舍後，將其管有部分出租予訴外人朱建福供作 製造肥皂工廠之用。按「各共有人，除法令另有規定外，得
隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂 有不分割之期限者，不在此限。」，民法第823條第1項定有 明文。本件兩造就系爭土地之應有部分各為二分之ㄧ，其間 並無不能分割之情事，亦未訂有不能分割之契約，爰依上揭 規定訴請分割共有物。
㈡原告主張應優先採如附圖所示甲方割方案進行分割，將如附 圖所示甲1土地（面積180平方公尺）分割予原告所有，將如 附圖所示甲2土地（面積180平方公尺）分割予被告所有，其 理由如下：
⒈本件原告陳家子孫近70年以來，均在如附圖所示甲1土地 安居。33年間，訴外人陳根塗向陳楊氏匏螺購得系爭土地 應有部分二分之一，當時徵得雙方之同意，以陳家祖祠中 心線為界，作為陳楊氏匏螺及陳根塗二人管業系爭土地之 界線，同時由雙方同意於中心線以磚牆砌成界址，保留至 今。被告之父鄭明發於50年間，以被告名義向陳根塗購得 系爭土地應有部分二分之一後，上開分管之狀態迄今未改 變。
⒉系爭土地與民和街81巷巷道間有臺北市○○區○○段二小 段第120、121地號土地（下稱同小段120、121地號土地） ，目前登記為被告之父鄭明發所有，然鄭明發已於99年10 月間往生，被告為鄭明發之法定繼承人之一，應可取得12 0及121地號土地之使用權。況且，被告多年以來在120 及 121二筆土地上私劃停車格出租他人，足見被告就上揭土 地有充份之使用權，被告若分得如附圖所示甲1土地，可 經由前方之120及121地號土地，到達民和街81巷之巷道， 亦非被告所稱之袋地。再者，同小段121地號土地與臺北 市○○區○○段二小段121-1地號土地（下稱同小段121-1 地號土地）相鄰，同小段121-1地號土地目前雖登記為「 臺北市政府財政局所有」，惟查，臺北市○○段○○段121 地號面積原為104平方公尺，由鄭明發於62年間取得所有 權全部；83年間,臺北市○○○道路用地為徵收，將121地 號分割成121地號（50 平方公尺）、121-1地號（54平方 公尺），121-1地號再分割成121-1（48平方公尺）、121- 2（5平方公尺）及121-3（1平方公尺）；其中，同小段12 1-1地號土地係因臺北市政府嗣後徵收錯誤，而將之登記 於「臺北市政府財政局」名下，被告本可向臺北市政府為 撤銷原徵收案之請求，並請求發還同小段121-1地號土地 ，卻怠於行使該項權利利，即不得執此主張如附圖所示甲 方割方案將使如附圖所示甲2土地成為袋地。
⒊此外，被告所主張如附圖所示乙分割方案並不可採。蓋系
爭土地依都市計劃地籍套繪圖，係屬第三種住宅區，臺北 市土地使用分區管制規定第17條中明確規定如屬第三種之 住宅區，區內建築基地之寬度平均為8公尺，最小為4.8公 尺，深度平均為16公尺，最小為9.6 公尺。系爭土地面臨 民和街部分，於與隔鄰115地號土地間有116地號土地（面 積為7平方公尺）係屬第三人鄭湧泉所有，故於分割時必 須考慮無法使用116地號土地之現實問題，且如附圖所示 乙1土地民和街之土地出口僅有3.8公尺，明顯不符臺北市 土地使用分區管制規定第17條之建築寬度限制，且與如附 圖所示乙2土地相鄰之同小段116地號土地為畸零地，如附 圖所示乙2土地於日後申請建照時,只有二途，一為必須預 留必要之建築土地，二為與116地號土地合併，如合併不 成，而必須預留之建築土地高達39.08公尺，如附圖所示 乙2土地本身呈狹長形，且面臨民和街之緊臨建築線之寬 度僅為3.8公尺，如再為116地號土地預留39.08平方公尺 ，則如附圖所示乙2土地之地形更為不方整（呈現多角度 彎曲之地形），而難為整體之規劃，對分得如附圖所示乙 2土地之共有人明顯不利。
㈢倘認原告所主張之如附圖所示甲方割方案不可採，則請求將 系爭土地予以變價分割，所得價金由兩造依應有部分比例分 配。蓋依臺北市建築師公會之上開鑑定報告，與系爭土地相 鄰之同小段116地號土地為畸零地，如附圖所示乙2土地於日 後申請建照時,只有二途，一為必須預留必要之建築土地， 二為與116地號土地合併，如合併不成，而必須預留之建築 土地高達39.08公尺，如附圖所示乙2土地本身呈狹長形，且 面臨民和街之緊臨建築線之寬度僅為3.8公尺，如再為116地 號土地預留39.08平方公尺，則117-乙2土地之地形更為不方 整（呈現多角度彎曲之地形），而難為整體之規劃，對分得 如附圖所示乙2土地之共有人明顯不公，是以系爭土地因有 116地號畸零地致損其全部之價值，應由由兩造來共同負擔 ，而不宜單獨由一造來負擔；且臺北市之土地寸土寸金，而 都市土地之價值如予以細分，不僅造成市容的不整齊，且勢 必造成土地價值之低落，系爭土地面積高達360 平方公尺而 言，其四邊尚稱四方，其一面臨民和街，一面臨民和街81巷 ，如能就系爭土地360平方公尺為整體之規劃，其整筆土地 之價值應恆高於如附圖所示乙分割方案所示2筆土地價值之 總和，進而言之，土地共有物之分割於法院為分割判決時， 應以為共有人諦造更高附加價值為最高之目標,而非在土地 分割之過程中遞減土地之價值，此為民法共有物分割之立法 本意，且土地之分割既以公平為基本法則,而公平之基本法
則是建立在透明化的資訊中，故將系爭土地360平方公尺予 以全部變價拍賣，其資訊不僅透明化，且由兩造共同負擔所 有一切既存之客觀事實及條件，應屬可採。
㈣為此聲明：
⒈先位聲明：請准就系爭土地依如附圖所示甲方割方案為分 割，將如附圖所示甲1土地（面積180平方公尺）分割予原 告所有，另將如附圖所示甲2土地（面積180平方公尺）分 割予原告所有。
⒉備位聲明：兩造共有之系爭土地應予變賣，所得價金由兩 造各分配二分之一。
二、被告則答辯略以：
㈠依臺北市建築師公會之鑑定結果可知，原告所主張如附圖所 示甲方割方案確實窒礙難行，非但損人也不利己，又系爭土 地其周圍除東北角有116地號一筆畸零地之外，西南角亦有 119-4地號一筆畸零地，另西側尚有120、121、121-1、123- 2等四筆畸零地，總共計有六筆畸零地。而每筆畸零地皆各 有其合併與預留土地之既存問題。不祇有117-乙2東區因116 地號一筆畸零地，導致價值折減，連117-乙1西區亦因與另 五筆畸零地接壤，同樣會導致價值折減。基此，無論以何種 方案進行土地分割，抑或進行變價分割，該六筆畸零地各自 對系爭117地號土地之影響與牽制，皆不會自動消失，依舊 存在也不會改變。若原告執意分割，不僅不能解決問題，反 而將系爭117地號土地切為碎片。猶不如兩造遵循鈞院99年 度訴字第659號不當得利案件之判決結果，繼續共有狀態。 ㈡設若不能維持共有狀態，唯有退而採取被告主張之如附圖所 示甲方割方案，由原告取得如附圖所示乙2土地，被告取得 如附圖所示乙1土地。蓋由原告取得如附圖所示乙2土地，符 合原告之利益，其緊臨民和街之寬度達3.8公尺，貨車出入 也暢行無阻，又原告念茲在茲的祖堂，以及臥室、廚房、衛 浴，均位於該區範圍之內，對原告生活起居之影響程度，最 為輕微。由被告取得如附圖所示乙1土地，亦無礙原告之利 益，該區域部分建物原屬於被告前手陳根塗所有，係於50年 間，連同土地一併出賣移轉予被告，部分建物原屬於第三人 陳林寶貝所有，係於83年間，原告瞞著被告，向陳林寶貝買 受，部分建物係原告近年非法擅自擴張之增建。另一部分則 為空地即C區。反之，若由原告取得如附圖所示乙1土地，由 被告取得如附圖所示乙2土地則堪稱同歸於盡，因原告設籍 之81巷1號門牌，變為後端序號，被告設籍之81巷3號門牌， 反而變為前端序號，彼此前後對調，雙方家庭成員之戶籍登 載，與事實脫節，門牌整編亦產生困擾。又原核課適用之自
用住宅地價稅率，因悖離原狀，恐將不再適用，而改為一般 用地稅率。
㈢為此聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：
㈠系爭土地屬兩造共有，兩造所有權應有部分各為二分之一。 ㈡系爭土地係屬第三種住宅區○
○○○段120、121地號土地登記所有權人為鄭明發，鄭明發已 於99年11月9日死亡，被告及鄭陳菜妹、鄭文治、鄭文平、 鄭資英、鄭雪英為鄭明發繼承人。
㈣臺北市○○區○○段二小段123地號土地（下稱同小段123地 號土地）為道路用地（公共設施用地），同小段121-1地號 土地為第三種住宅用區○
○○○段121-1地號土地係屬臺北市政府所有，登記管理機關 為臺北市政府財政局。
有臺北市土地登記第二類謄本（見本院卷第14頁、第30至33頁 ）、地籍圖謄本（見本院卷第19頁）及財政部臺北市國稅局10 0 年11月10日財北國稅審二字第1000089801號函附被繼承人鄭 明發遺產稅申報書（見本院卷第150至157頁）等資料附卷足憑 ，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條 第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別著有規定。又分 割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院 固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當 事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益 等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參 照）。經查：
㈠系爭土地係屬兩造所共有，兩造所有權應有部分詳如附表所 示，又系爭土地依其使用目的並非不能分割，兩造復未表示 曾就系爭土地定有不分割之特約，且兩造就系爭土地分割方 法無法達成協議，此為兩造所不爭執，從而原告爰依民法第
823條第1項之規定，訴請裁判分割系爭土地，洵屬有據，合 先敘明。
㈡本院審酌系爭土地之現況、根據上開原則，認為系爭土地之 分割方式，以土地變價後就賣得價金按兩造之所有權應有部 分比例分配為當。理由如下：
⒈原告主張系爭土地應以如附圖所示甲方割方案進行分割， 由原告取得如附圖所示甲1土地、被告取得如附圖所示甲2 土地云云。惟查，依卷附兩造不爭執之地籍圖顯示，系爭 土地係位於民和街與民和街81巷巷道交岔路口，系爭土地 北面緊鄰民和街，西面與民和街81巷巷道尚間隔有同小段 120、121地號土地及同小段121-1地號土地，又同小段120 、121地號土地登記所有權人為鄭明發，鄭明發已於99年 11月9日死亡，被告與鄭陳菜妹、鄭文治、鄭文平、鄭資 英、鄭雪英等人同為鄭明發繼承人，惟依財政部臺北市國 稅局100年11月10日財北國稅審二字第1000089801號函附 被繼承人鄭明發遺產稅申報書顯示（見本院卷第150至157 頁），鄭明發之遺產包含土地11筆、建物7筆、存款6筆、 股票投資9筆，被告於辦理遺產分割後是否仍可保有同小 段120、121地號土地之共有權，而自由通行上揭土地，猶 屬未定之數，況緊鄰民和街81巷巷道尚存有同小段12 1-1 地號土地，同小段121-1地號土地係屬臺北市政府所有， 登記管理機關為臺北市政府財政局，原告雖謂同小段121- 1地號土地係因政府早年辦理道路徵收錯誤而登記臺北市 政府財政局所有，被告本可向臺北市政府為撤銷原徵收案 之請求，並請求發還同小段121-1地號土地云云，惟未提 出任何證據以實其說，況同小段121-1地號土地縱有原告 所稱徵收錯誤之情，是否核准發還係屬臺北市政府之行政 裁量權限，於臺北市政府尚未撤銷徵收核准發還之前，即 不能謂如附圖所示甲2土地可直接通行至民和街81巷巷道 ，另本件經委請臺北市建築師公會進行鑑定，亦認「如附 圖所示甲方割方案之甲1土地面臨民和街，未來利用除需 考量畸零地合併之問題外，尚無其他問題，但如附圖所示 甲2土地卻無鄰接道路，形成裏地之窘狀」，有臺北市建 築師公會鑑定報告書附卷足憑（見本院卷第168頁），是 以如附圖所示甲方割方案對分得如附圖所示甲2土地之共 有人顯然不公，並未能兼顧所有共有人之權益，自不足採 。
⒉被告主張本件應系爭土地應以如附圖所示乙方割方案進行 分割，由原告取得如附圖所示乙2土地、被告取得如附圖 所示乙1土地云云。經查，如附圖所示乙1土地、乙2土地
雖均緊鄰民和街，而上揭土地係屬第三種住宅區，依臺北 市土地使用分區管制自治條例第17條之規定，建築基地之 最小寬度不得小於4.8公尺（見本院卷第233頁），如附圖 所示乙1土地臨民和街之寬度為7.5公尺，符合臺北市土地 使用分區管制自治條例17條之建築基地最小寬度4.8公尺 限制，日後得單獨建築開發利用，然如附圖所示乙2土地 臨民和街之寬度僅3.8公尺，顯然未達上述最小寬度4.8公 尺之限制，倘採此分割方案，如附圖所示乙2土地勢將無 法單獨建築開發利用，對分得該部分土地之共有人明顯有 失公平，被告雖謂如附圖所示乙2土地得依臺北市土地使 用分區管制規定第17條第2項「建築基地面積二分之一以 上已符合平均寬深度者，得不受最小寬度深度之限制」之 規定亦得單獨開發利用云云，惟按，臺北市土地使用分區 管制規定已於100年7月22日修正並更名為臺北市土地使用 分區管制自治條例，臺北市土地使用分區管制規定第17條 第2項之規定業經刪除，有臺北市土地使用分區管制規定 （見本院卷第250頁）及臺北市土地使用分區管制自治條 例（見本院卷第233頁）附卷足憑，是被告所為上揭陳述 ，顯明與現行法規有違，不足採認。承上，如附圖所示乙 方割方案對分得如附圖所示乙2土地之共有人顯然不公， 並未能兼顧所有共有人之權益，亦不足採。
⒊再查，系爭土地面積共計360平方公尺，其上目前有門牌 號碼臺北市○○街81巷1號、3號建物，均屬未辦保存登記 建物，且為磚造、鐵皮搭建一層樓建築，屋況老舊，經濟 價值不高，有本院99年12月10日勘驗測量筆錄（見本院卷 第63頁）及現況照片（見本院卷第91至94頁）附卷足憑， 佐以系爭土地係位於民和街與民和街81巷巷道交岔路口， 係屬第三種住宅區，自以於原處重新建築新式房屋，始能 發揮該土地之最佳經濟效益。基於土地整體利用、價值最 大化之原則，如以原物分配之方式為分割，即屬就系爭土 地再予以細分，縱依據民法第824條第1項第1款、第4項之 規定，按照兩造之應有部份比例，將系爭土地部分分割為 兩造單獨所有，其就系爭土地而言，仍屬土地之再予細分 ，仍有悖於土地之經濟效益與兩造之利益。況系爭土地倘 欲完整開發其經濟價值，須與鄰近土地合建，則系爭土地 完整性越高，與鄰近土地合併開發之整體利用價值越高， 對於系爭土地及鄰近土地之價值，均屬正面之影響，並無 再將系爭土地予以細分之理，況與系爭土地相鄰之同小段 120、116、118-4地號土地均係畸零地，系爭土地無論採 何方式分割，分得土地之所有權人於日後申請建築執照時
，均需與上揭畸零地進行合併，或為預留必要之建築土地 ，系爭土地既因有相鄰畸零地致損及其全部價值之可能性 ，該等不利益不應單獨由一方共有人承擔，而應由全體共 有人共同負擔；本件倘依變價分割之方式予以變賣，則買 受人可就整片之土地加以開發利用，其效果實亦有如都市 更新，兩造當事人亦均可單獨或聚資於變賣時參與買受（ 最高法院86 年台上字第1737號判決意旨參照），經良性 公平競價之結果，可使系爭土地之市場價值極大化，各共 有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，且兩造或其 他第三人參與競標，則取得之土地面積將更大，就當事人 而言，能享受之利益更大，而系爭土地亦可發揮更大之經 濟效用。從而，本院審酌上情，認系爭土地以變價方式分 割，方能兼顧各共有人之利益，符合公平原則，應屬適當 ，爰判決如主文第一項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
七、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原 告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然， 且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參 酌兩造就系爭土地應有部分之比例分擔較為公允，爰依職權 酌定如主文第二項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，民事訴訟法第80條之1 、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
民事第六庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
書記官 康翠真
附表：
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│編號 │ 所有權人 │ 應有部分 │
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│ 一 │ 原告 │ 二分之一 │
├───┼────────────┼────────────┤
│ 二 │ 被告 │ 二分之一 │
└───┴────────────┴────────────┘