臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第661號
原 告 蔡麗卿
呂曉竹
蔡素行
林敏江
朱莉
郭淑潔
楊惠如
賴素慧
左克功
林芳如
鄭珊珊
李力暐
黃歆如
楊惠文
蔡素元
蔡素燕
上列十六人共同
訴訟代理人 吳西源律師
原 告 林秀玉 住臺北市大安區○○○路○段170巷6弄7
號5樓
（現應受送達處所不明）
被 告 陳宗雄 住臺北市大安區○○○路○段170巷6弄5
號7樓
訴訟代理人 林松虎律師
林語然律師
被 告 傅瑞麟 住臺北市○○路○段450巷1號10樓
訴訟代理人 劉岱音律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年4月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
原告林秀玉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款事由，應依被告陳宗雄之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告為臺北市○○○路○段170巷6弄5號及7
號大樓之所有權人。該大樓為7層樓，7樓屋頂本無任何合法 建物，且屋頂為公共使用之空間，其所有權歸大樓住戶所共 有，但被告陳宗雄於民國67年6月27日取得門牌號碼台北市 大安區○○○路○段170巷6弄5號7樓房屋並興建頂樓平台違 建，如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（詳本院卷㈡ 第172頁）所示C部分（下稱系爭建物C），並占用屋頂樓梯 間，如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示B部分（ 下稱系爭B部分），系爭建物頂樓平台屬大樓全體區分所有 權人所共有，被告陳宗雄就該頂樓之使用權亦無分管契約， 大樓全體區分所有權人亦無同意被告陳宗雄得在頂樓興建系 爭建物C之違建，原告自得本於民法第767條之規定，訴請被 告陳宗雄拆除系爭建物C之違建及將系爭建物C及系爭B部分 返還於原告及其他共有人全體。原告並得本於民法第179條 不當得利之法律關係，訴請被告陳宗雄給付占有使用系爭建 物C及系爭B部分相當租金之不當得利。又訴外人杜壯譜原為 系爭門牌號碼臺北市大安區○○○路○段170巷6弄7號7樓之1 及其上屋頂平台違建，如臺北市大安地政事務所土地複丈成 果圖所示D部分（下稱系爭建物D）之所有權人，但杜壯譜已 於99年7月6日將系爭建物D移轉所有權予訴外人陳素昭，陳 素昭於99年9月28日將系爭建物D又移轉所有權予被告傅瑞麟 ，被告傅瑞麟就系爭建物D有所有權及事實上之處分權，其 占有使用系爭建物D已侵害原告之權利，原告得依民法第767 條之規定，訴請被告傅瑞麟拆除系爭建物D、返還頂樓平台 予原告及其他共有人全體，原告並本於民法179條不當得利 之法律關係訴請被告傅瑞麟給付自99年9月28日起至拆除系 爭建物D返還頂樓平台時止相當租金之不當得利。並聲明： ㈠被告陳宗雄應將座落台北市大安區○○○路○段170巷6弄5 號7樓屋頂平台如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所 示C部分面積51平方公尺之違建拆除返還於原告及其他共有 人全體。被告陳宗雄並應將如臺北市大安地政事務所土地複 丈成果圖所示B部分之頂樓梯間騰空返還予原告及其他共有 人全體。㈡被告傅瑞麟應將座落臺北市大安區○○○路○段 170巷6弄7號7樓之1屋頂平台如臺北市大安地政事務所土地 複丈成果圖所示D部分違建及E、F部分雨棚拆除返還予原告 及其他共有人全體。㈢被告陳宗雄應給付原告如附表一所示 之金額及如附表一所示利息起算日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。並自民國98年11月1日及100年2月1日起至拆除 返還如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示C部分頂 樓平台及返還B部分頂樓梯間予原告及其他共有人全體時止 ，分別按月給付原告如附表二及附表三所示之金額。㈣被告
傅瑞麟應自99年9月28日及100年2月1日起至拆除、返還如臺 北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示D部分頂樓平台予 原告及其他共有人全體時止，分別按月給付原告如附表二及 附表三所示之金額。
二、被告陳宗雄則以：被告陳宗雄係於67年間自建商第一手購得 系爭5號7樓建物，查臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖 所示B部分，乃系爭大樓屋頂樓梯間（即俗稱「屋突」）之 一部，當時，建商乃將屋頂樓梯間所隔出之系爭B部分，交 付被告陳宗雄單獨使用。是系爭大樓之原始起造人自始既有 將系爭B部分交由系爭5號7樓建物買受人單獨使用之意思， 且交付被告陳宗雄占有管領30多年來，迄原告提起本件訴訟 前，均未有區分所有權人或住戶提出異議，參酌最高法院99 年度台上字第790號裁判意旨，當可認共有人間乃有默示分 管契約之存在，同意被告陳宗雄單獨就B部分建物為占有管 領，而他共有人之後手亦應受此一分管契約之拘束。依上開 默示分管協議，被告陳宗雄本有單獨就B部分建物為占有管 領之權，且被告陳宗雄長年來均有繳納該部分之管理費。是 以，原告請求被告陳宗雄將系爭B部分騰空返還，並請求返 還相當於租金之不當得利，自屬無據。退萬步言，若認被告 陳宗雄有無權占用系爭B部分之情事，B部分建物本為16平方 公尺之「樓梯間」，自身無水電、衛浴、空調及家電等設備 ，實與「C部分建物」之條件相當。參照「C部分建物」之面 積為51平方公尺，租金利益為每月1,500元，按面積比例計 算，則系爭B部分相當於租金之占用利益，應不超過每月新 臺幣（下同）471元（1,500÷51×16＝471元，小數點以下 四捨五入）。關於臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所 示C部分（即被告陳宗雄增建鐵皮屋部分）：被告陳宗雄於 96年間，業已將系爭建物C騰空並交付予系爭大樓之管委會 。而當時之管委會亦將系爭建物C之鑰匙予以更換，並將鑰 匙交由管理員負責保管，是被告陳宗雄已系爭建物C返還， 而無佔用系爭建物C之情事。本件原告係請求被告陳宗雄拆 除系爭建物C並返還C部分之屋頂平台，但因「屋頂平台」在 性質上以及法律上並無從出租獲利，自不生因被占用而受有 相當於租金損害之問題。因此原告請求被告陳宗雄返還占用 C部分屋頂平台之不當得利，自屬無理。此外，縱認原告因 被告陳宗雄占用C部分之屋頂平台而受有相當於租金之損害 ，其不當得利亦應以「屋頂平台」本身之租金為計算基準。 原告以「系爭建物Ｃ」之租金利益作為計算不當得利之基準 ，當不可採。況系爭建物Ｃ乃增建鐵皮屋，本身並無衛浴、 空調及家電等設備，原告以鄰近備有獨立衛浴、空調及家電
之「套房」作為計算租金之基礎，顯示原告之主張實非合理 。管委會就系爭建物Ｃ原係要求被告陳宗雄繳交每月1,500 元之代價，即可為使用。由於每月1, 500元係管委會在當時 所自行提出之金額，以之作為系爭建物C之租金市價，自屬 最無爭議且堪認合理。既然系爭建物C之租金利益為每月1,5 00元，則不含建物之「C部分屋頂平台」之租金利益，當以 不超過三分之一，即每月500元，方屬合理適切等語，資為 抗辯，並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告傅瑞麟則以: 龍欣大廈於66年間竣工及核發使用執照， 系爭忠孝東路4段170巷6弄7號7樓之1建物於67年5月4日辦理 第一次建物登記，70年9月14日登記陳信雄為所有權人，陳 信雄於76年8月前即已興建系爭7號7樓之1增建物（即系爭建 物D），嗣後陳信雄將系爭7號7樓之1建物及增建物於98年2 月4日出售予杜壯譜，期間系爭增建物搭建逾20年不但無區 分所有權人就陳信雄、杜壯譜占有使用該頂樓增建表示異議 ，甚至龍欣大廈管理委員會經由住戶同意，自陳信雄為所有 權人期間起即向陳信雄、杜壯譜收取系爭增建物每月1,500 元管理費，系爭建物7樓之1屋頂之共有物，業經共有人間達 成分管之協議由系爭建物7樓之1建物所有權人使用：足證系 爭大樓共有人確有同意陳信雄、杜壯譜繼續占有使用系爭頂 樓增建，自屬就該共有物達成分管協議，而伊繼受上開分管 協議之權利而使用收益系爭建物D，自難謂為無權占有，原 告起訴請求拆屋還地及不當得利，自屬無據。退步而言，若 鈞院認共有人就系爭頂樓並無達成分管協議，然原告請求不 當得利之計算以建物所占面積，每坪以500元計算亦無所據 ，原告起訴狀謂依當地之合法建物，每月之租金約為每坪1 千元，頂樓違建至少也有二分之一之價值，每坪應有租金 500元之價值云云，惟查，系爭7號7樓之1頂樓增建物係陳信 雄所興建並有獨立之出入口，所有權人為陳信雄，且由杜壯 譜於98年8月間出資完成室內裝修，該增建物當非屬系爭大 樓區分所有權人之共有物，原告起訴計算之不當得利金之市 價金額均係以頂樓加蓋之增建物做為不當得利之利益，然退 步言縱認被告獲有不當利益，其無法律上原因所獲之利益亦 僅能計算頂樓無建物情形下之利益，非包含頂樓建物部分所 獲之利益，故原告起訴主張每坪有500元之利益顯屬無據等 語等語，資為抗辯，並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第101頁） ㈠原告為臺北市○○○路○段170巷6弄5號及7號大樓之區分所
有權人，被告陳宗雄、傅瑞麟分別為同大樓5號7樓及7號7樓 之1之所有權人（見本院卷㈠第14頁至第39頁）。 ㈡前開大樓之7樓及7樓之1之屋頂平台均有增建，7樓頂樓樓梯 間左側建物後方之屋頂增建鐵皮屋外觀及使用情形如本院卷 ㈠第90頁勘驗測量筆錄。
㈢前開大樓7樓屋頂鐵皮屋為被告陳宗雄所搭建。五、得心證之理由：
原告主張：被告陳宗雄無權占用系爭建物C、系爭B部分，應 予拆除系爭建物C、騰空系爭B部分之頂樓樓梯間；被告傅瑞 麟無權占用系爭D建物，應拆除系爭D建物及系爭E、F部分之 雨棚，被告2人應將占用之部分返還於原告及其他共有人全 體，並分別給付如附表一、二、三所示相當租金之不當得利 等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之首要爭 點厥為：被告陳宗雄就同大樓5號7樓頂樓、被告傅瑞麟就同 大樓7號7樓之1頂樓部分是否有合法占有權源？ ㈠按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有 人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係 指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而 言。再按默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事 足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默 ，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾 者外，不得認為承諾，此有最高法院21年上字第1598號判例 意旨參照。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或 其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默 ，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外， 不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762號判例 意旨參照；再所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其 他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之 沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會 之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之 意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購 戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人 使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所 ，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人 已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束（最高法院99年度台上字第790號裁判意旨參照）。 ㈡被告陳宗雄就同大樓5號7樓頂樓部份，是否有合法占有權源
？
⒈經查：本件系爭B部分係於67年5月4日為第一次登記，被告 陳宗雄係於67年7月24日以買賣為登記原因取得大樓5號7樓 ，是被告陳宗雄係於67年間第一手購得大樓5號7樓建物，有 臺北市大安地政事務所異動索引、臺北市大安地政事務所土 地複丈成果圖備註之66使字第2056號使用執照竣工圖屋頂樓 梯間可稽（見本院卷㈡第162頁、第180頁）。是應可認系爭 大樓之原始起造人自始既有將系爭B部分交由系爭5號7樓建 物買受人即被告陳宗雄使用之意思，又交付被告陳宗雄占有 管領30多年來，迄原告提起本件訴訟前，均未有區分所有權 人提出異議，參照前揭最高法院99年度台上字第790號裁判 意旨，應可認共有人間乃有默示分管契約之存在，同意被告 陳宗雄就系爭B部分為占有使用，則共有人之後手自應受此 分管契約之拘束。且系爭大樓之管委會長年來向被告陳宗雄 收取之管理費，其金額均與同號之他樓層相同。此有系爭大 樓管理員即證人陳旺證稱：「（問：管理費是管理員在收嗎 ？）是。」、「（問：系爭大樓5號7樓的管理費是否和同號 6樓或5樓相同金額？）是。」（見本院卷㈡第195頁），並 有當時管委會主委王博生證稱：「（問：你擔任主委時，是 否有與被告陳宗雄協商陳宗雄在5號7樓樓頂搭蓋的違建物乙 事？）我大約五年前搬進該大廈，大樓每層有3戶，頂樓有 2戶已經搭建違建，開管委會會議時，有討論到陳宗雄沒有 繳管理費，管委會就頂樓違建也討論過好幾次，陳宗雄因為 家裡人口多，所以有在樓頂加蓋，但現在人口變少，所以有 1間已經騰空了，另外1間則是他母親在使用。後來就增建的 部分請他繳管理費1500元，陳宗雄表示他不使用就不用繳， 但他母親仍住在裡面。」、「（問：當時…要陳宗雄繳1,50 0元管理費是否與住戶協商過？）答:…。管理費的部分是大 家協議的」（見本院卷㈡第13頁背面、第14頁背面）。可見 管委會向被告陳宗雄收取管理費，由此可證系爭大樓之共有 人與被告陳宗雄間就系爭B部分存有默示分管協議已如前述 ，是被告陳宗雄就系爭B部分存有合法占有權源。 ⒉又被告陳宗雄於96年間，已將系爭建物C騰空並交付予系爭 大樓之管委會，並將鑰匙交由管理員保管，此有證人王博生 證稱：「（問：你擔任主委時，是否有與被告陳宗雄協商陳 宗雄在5號7樓樓頂撘蓋的違建物乙事?）我大約5年前搬進該 大廈，大樓每層有3戶，頂樓有2戶已經搭建違建…陳宗雄因 為家裡人口多，所以有在樓頂加蓋，但現在因為人口變少， 所以有1間已經騰空了…」、「（問：管委會是否曾經更換 頂樓違建戶的鑰匙，並公告請全體住戶使用該違建物？）陳
宗雄有將騰空那間的鑰匙交給管理員，但仍在使用的那間則 沒有。…但因陳宗雄表示他不使用，所以我就貼壹張公告， 說大家可以使用該違建物，…」（見本院卷第13頁背面）、 並有陳旺證稱：「（問：擔任管理員期間為何？）從民國91 年3月1日至98年2月28日。99年3月1日又再擔任管理員迄今 。」、「（問：旁邊的鐵皮屋是否曾經由管委會更換鑰匙？ ）有。」、「（問：當時的主委是誰？）王博生。」、「（ 問：管委會是在何時更換鑰匙？）大概是我離職前1、2年， 詳細時間不記得。」、「（問：更換鑰匙後由何人保管？） 鑰匙本來交給我保管，我離職後交給下一位管理員孫先生。 」、「（問：鑰匙更換後管委會或主委有無告訴你鐵皮屋要 提供給住戶使用？）當初管委會有公文可以讓住戶放東西， 後來5號6樓的林敏江先生有寫聲請書要擺東西，當時我答覆 我無權負責決定，由主任委員決定，後來我有把事情告訴主 委王博生，後來就不了了之。（提出聲請書及公告影本附卷 ）」、「（問：林敏江為什麼要寫聲請書或反對放東西？） 因為這對我來說不利，林敏江先生說如果放置危險物品，發 生火災我也有責任，而且我還要負責保管，也有責任。林敏 江當時是我們大樓管委會的監察委員。所以有事我都會向他 報告。」、「（問：回來擔任管理員後，鑰匙是否有交給你 保管？）復職時，我和孫先生交接，他沒有將鑰匙交給我， 我有問，他說還給陳宗雄的母親。」、「（問：你有無問他 為何要交還給陳宗雄的母親？）他說是財委蔡麗卿請他交還 給陳宗雄的母親。這是孫先生說的，詳情我也不清楚。」、 「（問：你有向陳宗雄的母親詢問過嗎？）有問過，他說沒 有，但他母親已經90多歲有失智的情形。」等語（見本院卷 ㈡第194頁至第195頁）。是參照上開證人王博生、陳旺之證 述，當可認定被告陳宗雄在96年間即將系爭建物C之鑰匙交 給管理員，並騰空系爭建物C給管委會，管委會並曾公告系 爭建物C讓住戶使用。雖系爭大樓監察委員林敏江反對讓住 戶放置物品於系爭建物C，但系爭建物Ｃ之鑰匙至少到當時 之管理員陳旺於98年離職前，仍持續由陳旺負責保管。是應 可認系爭建物Ｃ之占有及事實上處分權，於96年間已自被告 陳宗雄移轉予全體區分所有權人，而由管委會代為管理，則 就系爭建物C現已非由被告陳宗雄占有使用。
㈢被告傅瑞麟就及同大樓7號7樓之1頂樓部分，是否有合法占 有權源？
經查：系爭大樓7號7樓之1建物於70年9月14日登記陳信雄為 所有權人（見本院卷㈡第102頁），陳信雄於76年8月前即已 於系爭7號7樓之1之頂樓增建系爭建物D，此有臺北市政府工
務局建築管理處76年9月14日號函在卷可稽（見本院卷㈡第 106頁），嗣後陳信雄將系爭7號7樓之1建物及增建物於98年 2月4日出售予杜壯譜（見本院卷㈡第104頁），杜壯譜於99 年7月6日出賣陳素昭，陳素昭再於同年9月28日出賣予被告 傅瑞麟（見本院卷㈡第104、105頁），系爭建物D增建搭建 逾20年，並無區分所有權人對陳信雄、杜壯譜占有使用該頂 樓增建表示異議，大樓管理委員會亦經由住戶同意，自陳信 雄為所有權人期間起即向陳信雄、杜壯譜收取系爭增建物每 月1,500元管理費，系爭建物7樓之1屋頂之共有物，業經共 有人間達成分管之協議由系爭建物7樓之1建物所有權人使用 等語，此有當時主委王博生到庭證稱：「（問：管委會當時 有無與杜壯譜協商？）被告杜壯譜的部分，當時屋主是一位 叫陳太太，因為他就該增建物有繳管理費，所以住戶認為有 回饋大樓，當時就沒有去請他拆除。」（見本院卷㈡第14頁 ），並有系爭建物D之承租人繳納管理費之收據在卷可稽（ 見本院卷㈡第107頁至第109頁）。足證系爭大樓共有人確有 同意陳信雄、杜壯譜繼續占有使用系爭頂樓增建，自屬就該 共有物達成分管協議，而被告傅瑞麟繼受上開分管協議之權 利而使用收益系爭增建物，自難謂為無權占有，原告等人起 訴請求拆除系爭建物D及E、F雨棚部分及請求不當得利，自 屬無據。
六、綜上所述，被告陳宗雄、被告傅瑞麟具有分管使用大樓頂樓 平台之合法權源，且被告陳宗雄於96年間，已將系爭建物C 騰空並交付予系爭大樓之管委會，並將鑰匙交由管理員保管 系爭建物C，從而，原告起訴聲明：㈠被告陳宗雄應將座落 台北市大安區○○○路○段170巷6弄5號7樓屋頂平台如臺北 市大安地政事務所土地複丈成果圖所示C部分面積51平方公 尺之違建拆除返還於原告及其他共有人全體。被告陳宗雄並 應將如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示B部分之 頂樓梯間騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告傅瑞麟 應將座落臺北市大安區○○○路○段170巷6弄7號7樓之1屋頂 平台如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示D部分違 建及E、F部分雨棚拆除返還予原告及其他共有人全體。㈢被 告陳宗雄應給付原告如附表一所示之金額及如附表一所示利 息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自民國98 年11月1日及100年2月1日起至拆除返還如臺北市大安地政事 務所土地複丈成果圖所示C部分頂樓平台及返還B部分頂樓梯 間予原告及其他共有人全體時止，分別按月給付原告如附表 二及附表三所示之金額。㈣被告傅瑞麟應自99年9月28日及 100年2月1日起至拆除、返還如臺北市大安地政事務所土地
複丈成果圖所示D部分頂樓平台予原告及其他共有人全體時 止，分別按月給付原告如附表二及附表三所示之金額均無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響 ，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要 ，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 15 日
書記官 吳珊華