臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2274號
原 告
即反訴被告 鑫大業建設股份有限公司
法定代理人 林夏福
訴訟代理人 蕭明哲律師
複代理人 賴傳智律師
被 告
即反訴原告 鍾佩君
訴訟代理人 鄭穎律師
複代理人 賴曉君律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於中華民國101 年
5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
於原告將附表所示不動產交付予被告之同時，被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主 張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的 之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的 之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律 關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的 之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有 牽連關係。本件原告主張於民國97年1 月9 日將附表所示之 不動產（下稱系爭1 樓房地）之所有權，出售予被告，兩造 簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟被告尚有 新臺幣（下同）98萬元之價金及水電配置變更工程費用24萬 3,320 元未給付原告，故原告乃依系爭買賣契約，提起本訴 請求被告應給付122 萬3,320 元，及自支付命令狀送達之翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣被告
於本訴繫屬中，主張原告所提供之系爭1 樓房地有無法如其 廣告文宣所示之將其中台電通道（下稱系爭台電通道）提供 予被告專用之無法補正之權利瑕疵，並構成不完全給付，且 為廣告不實，以及原告迄今遲未交付系爭1 樓房地，且主張 系爭買賣為預售屋買賣，原告應負擔被告繳納之1 樓房地貸 款利息等為由，而依民法權利瑕疵擔保、不完全給付、消費 者保護法第51條規定，與系爭買賣契約第6 條房地移交及第 7 條第2 項遲延交屋違約責任之約定，以及預售屋買賣定型 化契約應記載事項第18條第3 項之規定提起反訴，請求原告 即反訴被告給付系爭台電通道無法專用之損害156 萬9,855 元、該損害額3 倍之懲罰性賠償金470 萬9,565 元及法定遲 延利息，並應將系爭1 樓房地交付予被告，及給付自系爭1 樓房地原預定應交付之日即97年3 月4 日起至原告履行交付 系爭1 樓房地之日止，按月給付被告8 萬4,420 元，同時應 返還被告迄99年11月30日止已給付之系爭1 樓房地貸款利息 38萬7,854 元，以及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至交屋日 止，按月給付被告應繳納之貸款利息1 萬650 元等語，其反 訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，均為系爭買賣契 約，而本反訴兩造所主張之權利，亦均本於此買賣契約之法 律關係所生，揆諸前揭說明，應認兩造彼此間之請求有重大 關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許 ，先予敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張：被告係於知悉系爭台電通道未必能提供予其專用 之下，於97年1 月9 日與原告簽訂系爭買賣契約，以總價93 8 萬買受系爭1 樓房地，系爭1 樓房地所有權已移轉登記予 被告，被告並已以系爭1 樓房地辦理貸款經核貸撥款，自應 依系爭買賣契約第2 條付款方式約定，將買賣價金尾款給付 原告，然被告卻尚有98萬元買賣價金未為給付，且亦未給付 其委託原告進行水電配置變更工程之工程費用計24萬3,320 元，爰依系爭買賣契約提起本訴等語，並聲明：被告應給付 原告122 萬3,320 元及自民事支付命令狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告為系爭1 樓房地所屬「仁愛玉璽」建案之建商，被告 原僅向原告買受該建案2 樓之房屋及坐落基地之應有部分 （下稱系爭2 樓房地），嗣原告以其自行規劃之系爭1 樓 房地平面配置圖及建案廣告文宣中之1 樓全區配置參考圖 向被告積極推銷系爭1 樓房地，說服被告可將住所與辦公
室設於同一大樓，而因上開原告規劃之1 樓房地平面配置 圖所示影印區為須保留之系爭台電通道，不符合被告預計 以1 樓房地作為辦公室使用之目的，原告乃佯稱可待使用 執照核准後變更設計而供辦公室使用，刻意隱瞞系爭台電 通道實無法作為被告專用之事實，致被告產生誤信，乃於 95 年11 月30日與原告就系爭1 樓房地先簽訂購屋臨時證 明單，並先行支付10萬元，且再於96年10月23日以口頭通 知被告系爭建案之使用執照業已核准，又於96年12月3 日 傳真系爭1 樓房地所有權狀影本予被告，欺騙被告系爭台 電通道產權已成功登記予系爭1 樓房地之所有權人，另於 96年12月間陸續傳真系爭1 樓房地平面配置圖、外觀示意 圖、原現況平面圖、拆除位置圖等文件予被告，該等文件 並未標示系爭台電通道為公共通道，且向被告誆稱台電配 電場位置於前院，系爭台電通道不會使用，使被告誤信系 爭台電通道確為系爭1 樓房地單獨所有，可作為被告專用 ，且在原告法定代理人林夏福以其急需資金為由之下，被 告乃於97年1 月9 日在匆促間與原告簽訂系爭買賣契約。 系爭1 樓房地所有權於97年2 月20日移轉登記予被告，由 該房地登記謄本、所有權狀及建物測量成果圖顯示，系爭 1 樓房地之1 號、2 號停車位所有權所登記之共用部分臺 北市○○區○○段四小段3649建號之所有權範圍，實包含 系爭台電通道，可見原告已將系爭台電通道之專用權售予 被告。詎被告於97年3 、4 月間拆除系爭台電通道木板牆 時，引起其他住戶抗議，被告始知悉系爭台電通道實際上 並非專有部分而為共用部分，原告始於97年4 月7 日傳真 將系爭台電通道註記有「公共通道」等文字之1 層平面圖 予被告。由此可知，原告明知系爭台電通道為共用部分， 不得作為專用，且未進行變更設計，亦未告知其他住戶該 台電通道預計作為1 樓房地所有人即被告專用，而原告事 後亦未能讓其他住戶與被告就系爭台電通道之專用達成分 管協議，系爭台電通道專用問題已確定無法解決，此已構 成無法補正之權利瑕疵，原告並屬未能依債之本旨提出給 付，被告自得依民法第264 條規定主張同時履行抗辯權， 又系爭台電通道既係包含於被告上開停車位登記所有權之 範圍，經以上開所有權狀核算，該停車位之登記所有權範 圍為53.95 平方公尺即約16.32 坪，而以該停車位價金70 0 萬元計算，每坪單價約42萬8,922 元（計算式：700 萬 ÷16.32 ＝42萬8,922 元，元以下四捨五入，下同），再 依上開建物測量成果圖及實際測量結果，系爭台電通道為 10.78 平方公尺即約3.66坪，故被告得依民法第226 、22
7 條不完全給付規定及民法第353 條權利瑕疵擔保規定， 請求原告賠償因系爭台電通道無法專用所受之不完全給付 、權利瑕疵損害為156 萬9,855 元（計算式：42萬8,922 ×3.66＝156 萬9,855 ），被告主張以此金額與原告請求 之買賣價金尾款98萬元抵銷。
（二）原告另請求水電配置變更工程費用24萬3,320 元，然僅提 出原告自行製作且未曾提供予被告之「客變工程追加減費 用帳表」為證，被告否認該表格之真正；此外，原告即未 再就此提出據以計算之建照圖說、客戶變更設計圖及相關 支出費用單據等證據以實其說，其請求應屬無據。再者， 原告於97年1 月30日預收產權移轉預收費用時，因系爭1 樓屋況為未完工之粗胚狀態，無法進行交屋，兩造乃約定 被告先繳納580 萬元之買賣價款，至剩餘之尾款98萬元， 則於交屋時再連同水電加減帳一併計算後交付，惟兩造於 97年3 月間因系爭台電通道問題已生爭議，迄今遲未能解 決，原告亦未實質進行水電配置工程，是原告請求水電配 置變更工程費用24萬3,320 元，應無理由等語為辯，並聲 明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於95年11月30日，為購買系爭1 樓房地，曾與原告簽 訂有訴字卷一第53至54頁之購屋臨時證明單及附件。（二）兩造嗣於97年1 月9 日簽訂系爭買賣契約（即如支付命令 卷第3 至8 頁所示）購買系爭1 樓房地，買賣價金938 萬 元，被告已支付840 萬元，交屋尾款98萬元尚未給付。（三）系爭1 樓房地已移轉登記予被告，惟尚未點交。（四）系爭1 樓房地之建物登記面積，包含系爭台電通道（即訴 字卷一被證8 中以黃色螢光筆標示之位置）之面積。（五）系爭買賣契約中並無有關系爭台電通道專用事項之約定。（六）系爭台電通道須經全體住戶同意始能約定專用，故無法保 證可以由1 樓住戶即被告專用，目前因未經全體住戶同意 ，故非由1 樓住戶即被告專用，而係由被告與全體住戶共 用。
（七）於兩造97年1 月9 日訂約前，原告曾提供被告訴字卷一被 證5 、7 之文件。
（八）訴字卷二之被證13為原告販售系爭房地之建案廣告文宣。（九）被證5是被證13中之部分內容。
（十）訴字卷二證物6 為被告於96年12月14日傳真予原告之文件 。
（十一）被證14傳真之號碼為原告之傳真號碼。（十二）被告因系爭1 樓房地，自97年2 月21日起至99年11月30
日止已支出貸款利息共計38萬7,854 元，而依被告與玉 山銀行就系爭1 樓房地之貸款約定，自99年12月起，每 月須支付貸款利息1 萬650 元。
（十三）被告曾就此案向原告提起詐欺刑事告訴，業經臺灣臺北 地方法院檢察署以99年度偵續字第746 號不起訴處分確 定。
四、兩造爭執事項：
（一）原告是否另有就系爭1 樓房地為被告支出有24萬3320 元 之工程變更費用？
按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負 證其真正之責，此為民事訴訟法第357 條所明定，並有最 高法院47年台上字第1784號判例意旨可供參照。本件原告 主張其受被告之託就系爭1 樓房地進行水電配置變更工程 ，而支出有工程費用24萬3,320 元云云，固提出客變工程 追加減費用帳表影本1 份為證（支付命令卷第12至13頁） ，惟該帳表為原告所自行製作，且為被告否認為真正，並 抗辯未曾經原告提供上開帳表、原告亦未實質施作有上開 水電配置變更工程等語，揆諸前揭說明，自應由原告就此 帳表之形式上真正負擔舉證責任，然原告並未就此舉證以 實其說，自難認上開帳表確為真正，此外，原告亦未再就 主張確實施作有該水電配置變更工程而支出有上開費用等 情，提出建照圖說、客戶變更設計圖及相關支出費用單據 等具體證據以資證明，自難認其主張為可採，是原告請求 被告給付上開工程變更費用，應屬無據。
（二）原告就系爭台電通道專用事項是否有對被告隱瞞真實狀況 ，而向被告保證系爭台電通道得約定為專用？
1. 經查，本件兩造於97年1 月9 日就系爭1 樓房地簽訂正式之 系爭買賣契約前，已先於95年11月30日簽訂有訴字卷一第53 至54頁之購屋臨時證明單及附件一節，業如前述，觀諸該購 屋臨時證明單之附件第E 點載有：「台電通道須保留，待使 用執造（應為「執照」之誤載）核准後，視情況變更設計（ 並不保證成功，但停車則無問題）」等語（訴字卷一第54頁 ），顯見原告於締約前即已就系爭台電通道原則上須予以保 留作為台電通道使用，待系爭建物使用執照核准後，再為相 關變更設計之嘗試，但變更設計非必然成功之情事，確實告 知予被告，未予隱瞞，應認被告亦已確實知悉系爭台電通道 變更設計非必然成功之事。至原告於系爭建案廣告文宣（即 訴字卷二之被證13）中之1 樓全區配置參考圖（即訴字卷一 被證5 所示），雖未將系爭台電通道所在位置（即訴字卷一 被證8 中以黃色螢光筆標示處）標示為台電通道，惟上開購
屋臨時證明單附件所指之「台電通道」確即指涉上開黃色螢 光筆標示處即本件之系爭台電通道乙情，為被告所不爭，而 原告已另於與被告所簽訂之上開購屋臨時證明單及附件中載 明，而特別告知被告該處確有一台電通道存在，以及該通道 原則上須保留、非必然得成功予以變更設計，被告亦已確實 知悉等情，既如前述，應認原告已就系爭台電通道之事盡其 特別之告知義務，則建案上開廣告文宣未予以標示一節，應 無礙於被告就系爭台電通道之認知，自無由據以認定原告有 何刻意隱瞞被告之情。至被告另主張原告於96年12月3 日有 再傳真系爭1 樓房地建物之所有權狀影本予被告，以此向被 告表示系爭台電通道包含於該房地1 號、2 號停車位所有權 登記之共用部分臺北市○○區○○段四小段3649建號之所有 權範圍，而向被告保證該台電通道之專用權得出售予被告等 語，惟原告否認該傳真係其向被告保證系爭台電通道專用權 所用，並主張此僅係其應被告要求查看而予以傳真等語，被 告就此僅提出該建物所有權狀傳真資料影本1 份為證（訴字 卷一第91頁），經查，該傳真之時，兩造尚未訂立正式之買 賣契約，則被告欲先查看所欲購買之系爭1 樓房地所有權狀 ，尚合常情，而該傳真上亦未就上開停車位、共用部分如何 以及是否包含系爭台電通道等情有所記載，且被告亦未再就 其上開主張提出其他具體證據以明，自難僅憑該紙傳真之存 在，遽認原告有何藉此向被告保證系爭台電通道專用權之情 事。
2. 被告又主張原告嗣於96年12月間陸續傳真系爭1 樓房地平面 配置圖、外觀示意圖、原現況平面圖、拆除位置圖等未標示 系爭台電通道為公共通道之文件予被告，並向被告誆稱台電 配電場位置於前院，系爭台電通道不會實際使用，系爭台電 通道確為系爭1 樓房地單獨所有，可作為被告專用等語，固 提出相關傳真資料為證（訴字卷一被證7 、訴字卷二被證14 ），原告雖不否認該被證7 之傳真為其於簽訂系爭買賣契約 前提供予被告，且被證14之傳真號碼亦確為其所有等情，惟 主張上開傳真係被告為因應日後若能就系爭台電通道成功變 更設計而約定為專用，乃要求原告另行繪製無系爭台電通道 、並將該通道依被告指示規劃為其他用途之1 樓平面裝潢圖 供被告作為日後裝潢設計之參考，原告始請室內設計單位另 為繪製後、傳真予被告，並非藉此向被告保證系爭台電通道 之專用權等語。經查，上開被告所提之被證7 傳真資料係原 告於96年12月11日傳真予被告總計共6 頁傳真中之第1 至4 頁部分，此觀被證7 左下角分別顯示「P.1 ／6 」、「P.2 ／6 」、「P.3 ／6 」、「P.4 ／6 」自明，而該第1 頁為
系爭1 樓建物之外觀示意圖、第2 頁為1 樓內部之平面配置 圖、第3 頁為原現況平面圖、第4 頁為拆除位置圖，其中第 3 頁之原現況平面圖則將系爭台電通道所在位置以一牆板明 確隔出，而第4 頁拆除位置圖則將該牆板與原現況平面圖中 之部分其他牆板或隔間，以「X 」型記號標示為拆除，並以 此為基礎，繪製出第2 頁之1 樓內部平面配置圖，以及第1 頁之系爭1 樓建物外觀示意圖，此有上開被證7 存卷可憑， 由此份被證7 傳真係將原現況平面圖與拆除位置圖同時呈現 ，並以此搭配內部平面配置與外觀示意圖，而非直接提出拆 除後之內部平面配置與外觀示意圖一節，可見原告主張此被 證7 係為顯示若變更設計而將系爭台電通道專用後，1 樓內 部之平面配置及外觀情形，所為繪製等情，尚堪採信；復以 ，於原告在96年12月11日傳真該被證7 予被告後，被告旋於 同年月14日就該第1 頁外觀示意圖，回覆一具體指示1 樓建 物外觀之裝潢設計、材料等事項之傳真予原告，亦有該回覆 傳真影本1 紙在卷可佐（訴字卷二第27頁），且被告於96年 12月間亦確實已經委託訴外人時代室內裝修設計工程股份有 限公司繪製系爭1 樓房地室內空間平面配置圖，以了解日後 空間如何使用等情，亦有時代室內裝修設計工程股份有限公 司100 年12月9 日說明函及附件、101 年4 月10日說明函及 附件可證，堪認原告主張該被證7 之相關圖示，係應被告要 求以為其日後裝潢設計參考所另行製作等語，應為有據；繼 以，觀諸被告另提出原告於96年12月間另紙傳真予被告之1 樓平面配置圖（訴字卷二第36頁），此另紙平面配置圖，係 在上開被證7 第2 頁之平面配置圖上，標示出各該部分所要 使用之裝潢設計及材料，此有該2 份平面配置圖可證，益徵 原告之上開主張，確堪採信。由上可知，原告提出予被告之 上開標示拆除系爭台電通道後之相關內部平面配置圖及外觀 示意圖，僅係應被告要求、作為其日後裝潢設計參考所另行 繪製，無足遽認原告有何以此向被告保證系爭台電通道專用 權之情事。
3. 至被告另主張原告法定代理人林夏福曾提出一將系爭台電通 道所在位置標示為影印區之1 樓平面配置圖予被告等語，而 提出該1 樓平面配置圖1 份為證（訴字卷一第40頁），惟亦 為原告所否認。觀諸該1 樓平面配置圖，與前揭傳真中之平 面配置圖（訴字卷一被證7 、訴字卷二第36頁）以及原告廣 告文宣中之1 樓全區配置參考圖（訴字卷一被證5 ），無論 於圖例、地界線及建築線之標示有無等方面，均不相同，且 經本院函詢承攬系爭建案空間設計事宜之訴外人李昆曉，亦 經函覆陳稱該訴字卷一第40頁之1 樓平面配置圖並非其所繪
製等語明確，此有李昆曉101 年3 月3 日回覆狀1 紙附卷可 參，此外，被告亦未再就主張該1 樓平面配置圖係原告方面 提供此節，舉證以實其說，自難認其主張可採；再者，縱認 被告上開主張為真，其既有要求原告另行繪製無系爭台電通 道之平面配置圖以為日後裝潢設計參考之情，業如前述，是 此訴字卷一第40頁之1 樓平面配置圖，亦可能係原告提出作 為被告日後裝潢設計參考所用，自亦無由此以認定原告有何 向被告保證系爭台電通道專用權之情。
4. 繼查，被告既自承該台電通道專用事項係其購買系爭1 樓房 地所特別在意事項，而兩造就此於上開購屋臨時證明單及附 件中有上開「不保證變更設計成功」之特別約定，則若被告 主張原告嗣後已有向其保證該台電通道已成功變更設計乙節 為真，衡情被告於與原告訂立正式之系爭買賣契約時，自當 會要求原告於該正式契約中明確載明，惟本件系爭買賣契約 中，卻無任何有關系爭台電通道之相關特別約定，殊違常理 ，被告雖另辯稱其係於原告法定代理人林夏福以其急需資金 為由之下，乃於匆促間與原告簽訂系爭買賣契約云云，然其 就此僅以系爭1 樓房地買賣契約之內容未如其另購買之系爭 2 樓房地買賣契約般詳實為證，惟查，系爭建案係於96年10 月23日即取得使用執照，而系爭2 樓房地係於95年12月12日 簽訂，系爭1 樓房地之買賣契約則係於97年1 月9 日始簽訂 等情，均為兩造所不爭，並有臺北市政府都市發展局96使字 第420 號使用執照及附表、系爭1 樓房地買賣契約、系爭2 樓房地買賣契約影本各1 份在卷可稽（訴字卷二第24至25頁 、第83至106 頁、支付命令卷第3 至8 頁），足見本件1 樓 房地買賣係屬成屋買賣，與屬預售屋買賣之2 樓房地不同， 是難遽以二者契約之格式、內容或有差異，即認被告係於匆 促間訂約，此外，被告亦未再就此部分之主張，舉證以實其 說，尚難採信。基此，該正式之買賣契約既未就系爭台電通 道有（推翻上開購屋臨時證明單及附件前揭特別約定之）保 證專用之特別約定，自難認兩造有就系爭台電通道須保證作 為被告專用之特別合意，是被告主張原告就此有未依債之本 旨給付、債務不履行、權利瑕疵等情，即非有據。末以，被 告就此案向原告提起詐欺刑事告訴，亦業經臺灣臺北地方法 院檢察署以99年度偵續字第746 號不起訴處分確定在案，此 為兩造所不爭，該99年度偵續字第746 號不起訴處分書，係 以本件原告及被告之陳述、購屋臨時證明單及附件、系爭買 賣契約、原告傳真之上開平面配置圖等證物，就被告已知悉 系爭台電通道不一定保證得作為專用，原告並無向被告隱瞞 或保證該台電通道之專用權等詐欺行為，認定明確，此有上
開不起訴處分書影本1 份為證（訴字卷二第28至31頁），並 經本院職權調閱上開偵查卷宗核閱屬實，亦有該偵查卷宗中 原告與被告訊問筆錄、上開傳真證物等影卷附卷可憑（訴字 卷二第143 至174 頁），本院審酌上開刑事偵查不起訴處分 所據以認定之證據及調查之結果，堪認其認定之結果應屬可 採，益徵本件原告確實未對被告隱瞞真實狀況，而向被告保 證系爭台電通道專用權之情事。
（三）原告依系爭買賣契約請求被告給付買賣價金尾款98萬元， 是否有據？被告得否依民法第264 條規定主張同時履行抗 辯權？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限 ，民法第264 條第1 項定有明文。次按被告在裁判上援用 民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付 或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向 原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29 年上字第895 號判例意旨參照）。經查，本件原告未向被 告保證系爭台電通道專用權，兩造未就此保證專用事宜有 所合意等情，業如前述，是被告自不得就此主張原告有未 依債之本旨給付，而主張於原告將系爭台電通道交由其專 用前，就買賣價金尾款行使同時履行抗辯權。次查，系爭 買賣契約第2 條付款方式於第4 項約定：「乙方（即原告 ）完成產權移轉暨甲方（即被告）融資銀行核撥貸款之同 時，甲方應給付乙方第二期款（即買賣價金尾款）688 萬 元」，第6 條房地移交約定：「本買賣標的物之移轉，於 產權移轉登記完畢及甲方依第2 條第4 項約定可支付第二 期款同時，以現況點交為之。」有系爭買賣契約影本1 份 為證，參諸上開2 條約定之意旨，應認兩造係約定於原告 將系爭1 樓房地所有權移轉登記予被告，且被告就該房地 向銀行核貸經撥付款項之同時，即為被告支付買賣價金尾 款688 萬元之給付期限，並於原告完成房地所有權移轉登 記及被告經核撥貸款而支付第二期款即尾款之同時，原告 即應將系爭1 樓房地點交予被告，被告主張依系爭買賣契 約，係約定於系爭1 樓房地可交屋時，被告支付尾款之期 限始屆至，原告於斯時則應為房地點交云云，與上開契約 明文約定顯有不同，難以採信；而查，本件系爭1 樓房地 所有權已於97年2 月20日完成移轉登記予被告一節，為兩 造所不爭，並有該房地登記謄本影本1 份在卷可參（訴字 卷一第138 至141 頁），被告則業於97年2 月21日就該房 地經永豐商業銀行撥付貸款款項等情，亦有永豐商業銀行
撥款申請書影本1 份足憑（訴字卷一第95頁），依前揭說 明，應認被告於此時即應履行給付系爭買賣價金尾款之義 務，被告雖另辯稱兩造於97年1 月30日有另約定由被告先 繳納580 萬元之買賣價款，其餘尾款98萬元，待嗣後交屋 時再連同水電加減帳一併計算後交付云云，惟為原告所否 認，被告就此有利於其之主張，既未提出具體證據以資證 明，自難以其單方面陳述即推翻上開契約明文之給付期限 約定；本件被告買賣價金尾款之給付期限既已屆至，則原 告請求其給付尚欠之尾款98萬元，即為有據，而本件原告 既無未能履行系爭台電通道專用權保證之情事，被告自亦 無由請求原告賠償因系爭台電通道無法專用所受之不完全 給付、權利瑕疵損害，而以該損害額與原告請求之買賣價 金尾款98萬元抵銷。再以，依上開契約第6 條約定，系爭 1 樓房地之點交應於被告經核撥貸款款項而支付尾款之同 時為之，已如前述，而本件原告請求被告給付尾款既有理 由，且經被告援引同時履行抗辯權，揆諸前揭裁判意旨， 本件應判命於被告將上開尚欠之98萬元尾款給付予原告之 同時，由原告將系爭1 樓房地點交予被告，而為對待給付 判決，始合系爭買賣契約上開約定意旨，並符買賣雙方之 公平誠信。
五、綜上所述，本件原告就其主張因系爭1 樓房地為被告支出有 24萬3320元之工程變更費用此情，未提出充足證據以資證明 ，洵非有據，惟其已就系爭台電通道未必然得變更設計為專 用之事，對被告盡其特別之告知義務，原告並無向被告保證 系爭台電通道專用權，兩造並未就此達成保證專用合意，且 被告給付買賣價金尾款之期限已屆至，是原告請求被告給付 尚欠之買賣價金尾款98萬元，則為有據，被告主張原告就此 有未依債之本旨給付而行使同時履行抗辯權，及以不完全給 付、權利瑕疵損害主張抵銷，則屬無據，而依系爭買賣契約 約定意旨，系爭1 樓房地之點交應於被告支付尾款之同時為 之，而本件既經被告援引同時履行抗辯權，其就尾款支付即 不負給付遲延責任（最高法院50年台上字第1550號判例意旨 參照），是原告之遲延利息請求，則非有據。從而，原告請 求於其點交系爭1 樓房地予被告之同時，被告應給付98萬元 ，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予 駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：援引上開「乙、壹、二、（一）」之所有答 辯，並加以：反訴被告除應依民法權利瑕疵擔保、不完全給 付規定，就其未能履行系爭台電通道專用權保證，賠償反訴
原告前揭系爭台電通道無法專用之不完全給付、權利瑕疵損 害156 萬9,855 元之外，反訴被告對反訴原告隱瞞系爭台電 通道未能約定專用之真實情況，亦構成廣告不實，反訴原告 得再依消費者保護法第51條規定，請求反訴被告上開損害額 3 倍之懲罰性賠償金470 萬9,565 元，扣除反訴原告尚欠之 買賣價金尾款98萬元後，反訴被告尚應給付反訴原告529 萬 9,420 元（計算式：156 萬9,855 ＋470 萬9,565 －98萬＝ 529 萬9,420 ）；又依系爭建案之2 樓房地業於97年3 月4 日交屋，可見斯時系爭建物均已完工而達可使用、交屋之階 段，此時即為反訴原告給付買賣價金尾款及反訴被告履行房 地點交之期限，反訴原告就尚欠之尾款98萬元已於前述抵銷 給付完畢，反訴被告自應依約點交系爭1 樓房地予反訴原告 ，本件系爭1 樓房地因系爭台電通道問題而迄今遲未點交予 反訴原告，是反訴被告自97年3 月4 日起已構成遲延交屋， 故反訴原告自得依系爭買賣契約第6 條房地移交約定，請求 反訴被告點交系爭1 樓房地，並依系爭買賣契約第7 條遲延 交屋違約責任之約定，請求反訴被告自97年3 月4 日起至交 屋日止，按月給付反訴原告8 萬4,420 元；再者，系爭買賣 為預售屋買賣，依預售屋買賣定型化契約應記載事項第18條 第3 項之規定，反訴被告應返還於其通知交屋日前之貸款利 息予反訴原告，是本件反訴原告得再依上開規定，請求反訴 被告給付系爭1 樓房地自97年2 月21日至99年11月30日已繳 付38萬7,854 元之貸款利息，及自反訴狀繕本送達翌日起至 交屋日止，按月給付反訴原告其每月須繳納之貸款利息1 萬 650 元等語。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告529 萬9,420 元，暨自反訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息；（二）反訴被告應將系爭1 樓房地 交付反訴原告，並自97 年3月4 日起至交屋日止，按月給付 反訴原告8 萬4,420 元；（三）反訴被告應給付反訴原告38 萬7,854 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月 給付反訴原告1 萬650 元；（四）願供擔保，請准宣告假執 行。
二、反訴被告則以：系爭1 樓房地移轉登記予反訴原告之所有權 範圍並未短少，兩造於簽訂系爭契約時，反訴被告有詳實告 知反訴原告系爭台電通道非必然得作為專用之事，此為反訴 原告所清楚知悉，反訴被告並無隱匿或保證系爭台電通道專 用權等詐欺情事，此觀上開購屋臨時證明單及附件即知；而 上開傳真之平面配置圖等資料，僅係反訴被告應反訴原告要 求、作為其日後裝潢設計參考所另行繪製，非據以為向反訴 原告保證系爭台電通道專用權，反訴被告並無不完全給付、
權利瑕疵之情事。縱認系爭台電通道無法專用係可歸責於反 訴被告，然本件系爭1 樓房地移轉登記予反訴原告之所有權 範圍既未短少，僅其中之系爭台電通道無法由反訴原告專用 ，而須與其他住戶共用，是反訴原告就此僅為系爭台電通道 之使用權部分減損或受有限制，自不應依系爭1 樓房地所有 權買賣之每坪單價與系爭台電通道之坪數計算反訴原告所受 損害；再依系爭買賣契約約定，反訴被告係於反訴原告付清 買賣價金後，始有交付系爭1 樓房地之義務，本件反訴原告 迄未繳清買賣價金尾款，反訴被告依約未為房地點交，自無 遲延交屋情事，故反訴原告主張反訴被告應給付遲延交屋之 違約金，亦屬無據；復以，系爭建案係於96年10月23日即取 得使用執照，是兩造於97年1 月9 日所定系爭買賣契約應屬 成屋買賣，而非預售屋買賣，反訴原告依預售屋定型化契約 應記載事項第18條第3 項之規定，請求賠償貸款利息云云， 亦無理由等語為辯。並聲明：反訴駁回；如受不利判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，反訴被告已就系爭台電通道未必然得變更設計為專用 之事，對反訴原告盡特別告知義務，並無向反訴原告保證系 爭台電通道專用權，或隱瞞、不實詐欺情事，兩造並未就此 達成保證專用之合意，反訴被告並無未依債之本旨給付、不 完全給付、權利瑕疵之情，均如前述，故反訴原告就此請求 反訴被告給付不完全給付、權利瑕疵之損害156 萬9,855 元 ，及依消費者保護法第51條規定，請求該損害額3 倍之懲罰 性賠償金470 萬9,565 元，均為無據。次查，依系爭買賣契 約約定意旨，系爭1 樓房地之點交應於反訴原告支付尾款之 同時為之，亦如前述，反訴原告迄今既尚欠98萬元尾款，則 反訴被告之點交義務給付期限即尚未屆至，自無遲延交屋之 情，故反訴原告於尚未給付尾款98萬元之前，即請求反訴被 告點交系爭1 樓房地，並依系爭買賣契約第7 條約定，請求 反訴被告給付自系爭1 樓房地原預定應交付之日即97年3 月 4 日起至原告履行交付系爭1 樓房地之日止，按月給付被告 8 萬4,420 元云云，亦均無據。再查，系爭1 樓房地之買賣 係屬成屋買賣，亦如前述，自應無預售屋定型化契約應記載 事項規定之適用，故反訴原告主張依預售屋買賣定型化契約 應記載事項第18條第3 項之規定，請求反訴被告給付系爭1 樓房地自97年2 月21日至99年11月30日已繳付38萬7,854 元 之貸款利息，及自反訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月 給付反訴原告其每月須繳納之貸款利息1 萬650 元且被告給 付買賣價金尾款之期限已屆至云云，亦非有據。四、綜上所述，反訴原告依民法權利瑕疵擔保、不完全給付、消
費者保護法第51條規定，與系爭買賣契約第6 條房地移交及 第7 條第2 項遲延交屋違約責任之約定，以及預售屋買賣定 型化契約應記載事項第18條第3 項之規定，請求反訴被告給 付系爭台電通道無法專用之損害156 萬9,855 元、該損害額 3 倍之懲罰性賠償金470 萬9,565 元及法定遲延利息，並應 將系爭1 樓房地交付予被告，及給付自系爭1 樓房地原預定 應交付之日即97年3 月4 日起至原告履行交付系爭1 樓房地 之日止，按月給付被告8 萬4,420 元，同時應返還被告迄99 年11月30日止已給付之系爭1 樓房地貸款利息38萬7,854 元 ，以及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月給付 被告應繳納之貸款利息1 萬650 元等語，均無理由，應予駁 回。又反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所 附麗，爰併駁回之。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 賴秀蘭
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