臺灣臺北地方法院民事判決 100 年度重訴字第479號
原 告 劉世珍
訴訟代理人 廖于清律師
被 告 蔡淑婷
陳建甫
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年4月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔡淑婷、陳建甫應自門牌號碼臺北市○○區○○路三段十二巷十七弄十九號三樓房屋遷出，並將該房屋返還原告。履行期間為參個月。
被告蔡淑婷應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟元，及自民國一百年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告蔡淑婷應自民國一百零一年三月一日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。但被告蔡淑婷以新臺幣壹佰零貳萬零壹佰參拾陸元、被告陳建甫以新臺幣柒拾壹萬壹仟壹佰參拾陸元分別為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。原告起訴原列蔡淑婷、陳建甫、陳柏 仰、陳玟錚、陳玟霓、陳文玲為被告，於民國101年3月22日 審理時當庭撤回對陳柏仰、陳玟錚、陳玟霓、陳文玲之訴訟 ；復於原起訴狀聲明：「2.被告蔡淑婷應給付原告9萬5250 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息：3.被告蔡淑婷應給付原告自99年8月1日起至 遷讓之日止按月支付原告2萬2000元。」，嗣於101年4 月26 日變更聲明如原告起訴主張所載，核屬縮減應受判決事項之 聲明，依前開說明，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國96年7月16日簽立房屋租賃契約，由被告蔡淑婷 向原告承租其所有之門牌號碼為臺北市○○區○○路3段12 巷17弄19號3樓房屋（下稱系爭房屋），租金為每月2萬2000 元，押租金4萬4000元，租期自96年8月1日起至97年7月31日 止（下稱系爭租約一），租約期滿後，雙方復簽訂租期自97
年8月1日起至99年7月31日止之租賃契約書（下稱系爭租約 二）。租約期滿後，原告與被告蔡淑婷於99年8月3日曾至住 商不動產頂好加盟店商談續約問題，然被告蔡淑婷竟無理提 出減少押租金為3萬6000元，且每月租金亦減少為1萬8000元 之要求，原告當場表示無法接受，並表明不予續約，要求被 告蔡淑婷清償積欠之租金，然被告蔡淑婷均置之不理，故原 告乃於99年8月9日以存證信函表明不予續約之意思表示，並 要求被告蔡淑婷於99年10月31日前遷出，經被告蔡淑婷於99 年8月11日收受，該租賃契約於期限屆滿時已消滅。 ㈡詎被告蔡淑婷於收受上開信函後仍置之不理，不但未清償積 欠之租金，亦未於系爭租約二終止後遷出所占用之系爭房屋 迄今。系爭租約二既已因屆期消滅，被告等占有系爭房屋亦 無其他合法占有權利，即屬無權占有，是依民法第455條前 段、第767條第1項前段等規定，請求被告等遷讓返還系爭房 屋。另被告蔡淑婷依約本應自99年8月1日遷讓並返還系爭房 屋予原告，惟因被告無權占有系爭房屋，致原告受有應享有 租金利益之損害，是依民法第179條規定，被告蔡淑婷應自 99年8月1日起至遷讓並返還系爭房屋止，每月給付2 萬2000 元予原告。惟被告蔡淑婷於99年8月1日租賃關係消滅後至5 月31日止共1個月，仍每月繼續匯款1萬8000元至已到期租賃 契約中所示之帳戶，因此原告於此段期間可請求之不當得利 扣除被告蔡淑婷已匯之金額，被告蔡淑婷尚應給付4萬元。 為此爰依民法第455條、第76 7條第1項前段、第179條等規 定請求被告遷讓返還系爭房屋及損害賠償等語。並聲明：1. 被告蔡淑婷、陳建甫應將門牌號碼臺北市○○區○○路3段 12巷17弄19號3樓之系爭房屋清空搬遷，將房屋交還原告； 2.被告蔡淑婷應給付原告26萬5000元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；3.被告蔡 淑婷應給付原告自101年3月1日起至遷讓之日止按月支付原 告2萬2000元。
二、被告則以：
㈠雙方簽訂系爭租約二後，因被告蔡淑婷陳請原告將租金調降 至1萬8000元，原告也應允，故被告蔡淑婷於98年1月起每月 匯款1萬8000元於原告之銀行帳戶，直至99年2月原告代理人 汪國槐先生通知將租金調高至1萬9000元，被告蔡淑婷即依 此要求匯款。於99年7月，被告蔡淑婷打電話給原告代理人 江國槐先生說明代轉達想續約，當天由原告之代理人即其姊 姊劉世梅回電，被告蔡淑婷遂說明欲續約及期降租金的意思 。劉世梅稱要詢問其妹的意願。過一兩天後，劉世梅打電話 給被告蔡淑婷稱同意續約及調降租金至1萬8000元，並說不
用簽約。被告蔡淑婷於8月初要匯租金時，想說租金記已調 降至1萬8000元，那押租金應為3萬6000元，而系爭租約二中 約定的押租金是4萬4000元，應可抵扣99年8月的租金8000元 ，故打電話詢問劉世梅是否只需匯1萬元，劉世梅於電話中 亦沒有表示同意也無為反對之意思。嗣後相約至仲介處簽約 時，被告蔡淑婷拒絕仲介陳小姐之請求，認既無申報租金支 出即無簽署沒有租賃關係證明書，爾後劉世梅要求被告蔡淑 婷開門欲進屋內拍照，因被告蔡淑婷覺得要整理過，否則進 門拍照有壓力，劉世梅便說另約時間簽約。後即於99年8月 11日接獲原告代理人之存證信函。然依系爭租約二第2條之 約定，原告應於租約屆滿前60日即99年5月31日前以書面通 知被告蔡淑婷其無意續約，原告既無以書面通知被告蔡淑婷 ，於電話中亦同意被告蔡淑婷租金從1萬9000元降到1萬8000 元，原告與被告蔡淑婷間即成立不定期租賃契約。則原告縱 然於99年8月9日寄送存證信函予被告蔡淑婷，表示不擬續約 ，仍無礙於兩造間已成立之不定期租賃契約。
㈡另原告之代理人即姊姊劉世梅與被告於99年8月間對話之錄 音光碟中，「劉世梅：不是，我跟你講那些是以前的事情， 我現在知道的話，更加深我的怕了啊，你知道嗎？那這邊我 答應，這是我個人講話都那個，我是實實在在的人，像我是 答應你說那個1萬8000元對不對，你那個2月份的時候1萬 9000元這樣過來的，8月份少1000元，我都答應你，我說我 可以答應你。蔡淑婷：對啊，你都答應我1萬8000元。劉世 梅：後來說要簽約的時候，...」，再加以原告之代理人汪 國槐於99年與被告對話之錄音光碟，均可證明原告之代理人 劉世梅答應自99年8月起調降租金至每個月1萬8000元並續約 。
㈢至原告主張被告蔡淑婷於系爭租約二期間短欠租金，然被告 蔡淑婷於98年1月起將1萬8000元匯入原告之帳戶中，長達14 個月之久，卻未見原告有反對之意思表示，視為原告默示同 意調降租金至每個月1萬8000元，按租賃契約租金之約定， 無論明示或默示，該期間即98年1月至99年2月間有關每個月 1萬8000元之約定即為成立。另有汪國槐於99年與被告對話 之錄音光碟及傳真信函可為證明。
㈣原告既已同意續約，又自99年8月收受被告蔡淑婷給付之租 金，雖至100年6月起原告及劉世梅租金匯款帳戶已經解約， 然基於誠信原則，被告蔡淑婷在此之後的租金即提存於法院 ，故而雙方已是不定期租賃關係，被告蔡淑婷非有原告所稱 無權占有或不當得利之情形。則除非被告蔡淑婷有土地法第 100條各款之規定，原告不得收回房屋等語。並聲明：原告
之訴及其假執行之聲請均駁回；並願供擔保免為假執行。另 請酌定履行期間。
三、兩造均不爭執之事實：
㈠原告與被告間就系爭房屋分別於96年7月16日、97年7月15 日簽訂系爭租約一、二，均約定月租金2萬2000元，且均應 於每月1日以前繳納，租期分別為96年8月1日至97年7月31日 、97年8月1日至99年7月31日。
㈡原告於99年8月9日以存證信函通知被告於99年7月31日終止 系爭租賃關係，該函並經被告於99年8月11日收受。四、本院之判斷：
原告主張系爭租約業已租期屆滿，請求被告遷讓返還系爭房 屋，並給付積欠之租金等情，為被告所否認，並以上開情詞 置辯。則本件爭點厥為：㈠系爭租約關係是否因租期屆滿而 消滅或有視為以不定期限繼續契約之情形？㈡兩造曾否於98 年1月間合意調降系爭房屋租金為每月1萬8000元？又是否曾 於99年3月間合意調降系爭房屋租金為每月1萬9000元？ ㈢原告向被告請求自99年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月 給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈣被告蔡淑婷應 給付之金額？本院分別審酌如下：
㈠系爭租約關係是否因租期屆滿而消滅或有視為以不定期限繼 續契約之情形？
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451條定有明文。又前開法條所謂不即表示反對之意思， 係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思 而言（最高法院37年上字第8288號判例參照）。 ⒉本件原告主張系爭房屋租約業經租期屆滿而終止，且其為反 對續租之意思表示；被告則以系爭租約以為不定期租賃契約 等語抗辯之。經查，依兩造不爭執之事實㈡所示，原告系爭 租約於99年7月31日屆滿後，同年8月9日即已寄發存證信函 予被告，載明租期屆滿不願再續租，請求被告搬遷之意旨， 其反對續租之意思與租期屆滿日即99年7月31日相距僅有9日 ，在一般觀念上，自堪認係於相當時期內表示反對之意思（ 最高法院43年台上字第367號判例參照）。再者，參酌原告 就兩造間之租賃爭議復聲請臺北市松山區調解委員會調解， 並於99年8月25日、同年9月21日、同年10月20日進行調解時 ，因雙方意見不一致、被告未到場而調解不成立，有原告提 出調解不成立證明書可憑。益徵原告於租期屆滿後，已明確 為反對續租之意思表示。縱被告蔡淑婷於租約期限屆滿後之 99年8月4日後陸續每月匯款1萬8000元至原告帳戶，原告復
於100年5月5日以存證信函再次表明不願續租之意思表示， 並明白告知不需再匯款至該已到期之契約內所定收受租金之 帳戶，此有該存證信函在卷可查（詳本院卷第34至37頁）； 原告復於同時關閉該帳戶，此亦有該存摺影本在卷可稽（詳 本院卷第38至39頁），在在證明原告已為反對續租之意思表 示自明。況兩造於訂約之際，已明定期滿後絕不續租，或續 租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院 55年台上字第276號判例意旨參照）。再者，系爭租約一第6 條約定：乙方（即被告蔡淑婷）於租期屆滿時，除經甲方（ 即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃土地誠心按照原狀 遷空交還甲方等語；而兩造另於97年7月15日簽訂之系爭租 約二第6條亦有同上約定（詳臺灣士林地方法院卷，下稱士 林地院卷第14、18頁），足見系爭租約租期屆滿後，除被告 蔡淑婷有取得原告同意繼續出租或原告於租期屆滿時有向被 告蔡淑婷為續租之意思表示，系爭租約仍繼續有效外，並不 以被告蔡淑婷有繼續支付一部租金為必要，揆諸上開最高法 院判例意旨，系爭租約於租期屆滿後，除取得原告之同意或 原告表示繼續承租，而成立繼續租約外，並不發生續約之效 力。亦即兩造約定租期期間屆滿時，以原告對被告蔡淑婷為 同意繼續出租之積極意思表示為續租之條件，而排除民法第 451條所定因出租人於租期屆滿後消極未表示反對承租人繼 續占有之意思，發生擬制更新租約效果之適用。本件於系爭 租約之期間屆滿後，兩造既未另訂租約，揆諸前揭說明，亦 發生阻止續約之效力，而無前揭民法第451條規定之適用。 至被告蔡淑婷雖依系爭租約二第2條之約定，認原告並未於 租約屆滿前60日以書面通知被告，則原告與被告蔡淑婷間即 成立不定期租賃契約云云。經查，系爭租賃契第2條復同時 記載：「乙方（即被告蔡淑婷）有優先續租權，但應於30天 前以書面向甲方（指原告）為續約之通知，若甲方無意續約 ，應於租約屆滿前60日以書面通知乙方。」等語以觀，如依 被告蔡淑婷所言，上開約定條款亦同時約定被告蔡淑婷若欲 續租系爭房屋，應於租約期間屆滿前30天，以書面向原告為 續約通知，則被告蔡淑婷並亦未以書面向原告為續約之通知 ，更遑論被告可據為主張利己之抗辯，殊無足採。綜所上情 ，堪認原告已有多次表示不願續租、促請被告蔡淑婷遷離歸 還系爭房屋之意思，被告蔡淑婷主張前開定期租賃業已轉變 為不定期租賃云云，顯不足採。準此，原告主張兩造間租賃 關係業於99年7月31日期滿後消滅之事實，應堪認定。 ㈡兩造是否曾於98年1月間合意調降系爭房屋租金為每月1萬 8000元？又是否曾於99年3月間合意調降系爭房屋租金為每
月1萬9000元？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。又依系爭租約二第2至4 條約定，被告蔡淑婷自97年8月1日起至99年7月31日止，每 月應付租金2萬2000元，有系爭租約二在卷可稽（詳士林地 院卷第18頁）。被告主張兩造曾分別於98年1月及99年3月間 合意調降租金為每月1萬8000元及1萬9000元，惟原告均否認 之，揆諸首揭規定，被告自應就其主張有利於己之租金調降 事實，負舉證證明之責。被告主張其自98年1月起至99年2月 止均僅按月繳付租金1萬8000元，99年3月起至99年7月止均 僅按月繳付租金1萬9000元，原告既未為反對之意思表示， 復持續提供系爭房屋予被告使用將近2年，期間未曾對被告 催討租金，可見兩造已達成調降租金之合意云云。被告蔡淑 婷提出其與訴外人汪國槐電話錄音譯文為證，惟遍觀其內容 ，均為長篇敘述其看法，汪國槐則僅簡短回應，且汪國槐為 中間人，並非當事人，除其不一定明白其中原委，在交談時 也多以調停或安撫言語，也無片語隻字明確表示原告同意租 金調降一事（詳本院卷第108至110頁）。而另提出汪國槐之 傳真信函，也僅係告知原告因財務調度需要，請被告蔡淑婷 於99年2月3日起，將租金改存於劉世梅帳戶，與原告是否同 意調降租金亦無關聯（詳本院卷第107頁）。又按所謂默示 之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推 知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依 社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表 示（最高法院29年上字第762號判例參照）。則原告無其他 舉動或情事得推知其默示同意租金調降，應認係單純之沉默 ，揆諸前揭判例意旨，尚難僅以被告蔡淑婷每月逕自匯款1 萬8000元或1萬9000元，即謂原告已默示同意調降租金。且 查，被告蔡淑婷雖每月僅匯款1萬8000萬元或1萬9000元，惟 尚有押租金4萬4000元可供扣抵。再者，原告乃系爭租約之 租金請求權人，本自得按其自主意志決定於何時行使該請求 權，原告於今起訴請求被告蔡淑婷給付自98年1月起至99年7 月止之累欠租金，尚難遽認被告蔡淑婷自98年1月起至99年7 月向本院起訴前，已默示同意調降租金，被告前開主張亦不 可採。綜上，被告主張兩造已合意調降租金，因乏證據證明 而不可採，是以原告依系爭租約二第2至4條約定，自98年1 月至99年2月止，每月短付租金4000元；自99年3月起至99年 7月止，每月短付租金3000 元，應堪認定。 ㈢原告向被告請求自99年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月給 付相當於租金之不當得利，有無理由？
按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有 系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額， 尚屬可採，最高法院61年台上字第1695號亦著有判例可資參 照。再按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可 能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之 損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。查 被告未依約給付租金，兩造間租賃契約既已於99年7月31日 屆滿，被告即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟被告迄仍 繼續占用系爭房屋未予返還，揆諸前開說明，應認被告自屬 無權占有，是原告既為系爭房屋之使用收益權人，則被告於 系爭租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系 爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返 還，原告自得請求被告蔡淑婷償還相當於租金之價額。兩造 就系爭房屋之租金依兩造租賃契約約定每月2萬2000元，兩 造所認知系爭房屋之價值與現今社會經濟狀況、系爭房屋週 邊工商業繁榮程度等情狀亦屬相當，是以原告所請求每月2 萬2000元之作為計算不當得利損害賠償金之標準自為適當。 從而，原告依不當得利之法律關係，請求自租賃契約屆滿後 即99年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 相當於租金之損害金2萬2000元，亦屬有據，應予准許。 ㈣被告蔡淑婷應給付之金額？
承前，被告蔡淑婷於系爭租約二租期屆滿後，尚有積欠租金 7萬1000元【計算式：144000＋53000＝7萬1000】及繼 續無權占用系爭房屋之不當得利（至101年2月29日）41 萬 8000元【計算式：192萬2000＝41萬8000】，扣除被告蔡 淑婷前已交付原告押租金4萬4000元，及其另於系爭租約二 租期屆滿後被告蔡淑婷仍繼續匯款至其共同約定帳戶共18 萬元【計算式：101萬8000＝18萬】，則為26萬5000元。五、綜上所述，原告依租期屆滿之租賃物返還請求權、所有物返 還請求權、租金給付請求權，及民法第179條相當租金之不 當得利請求權等規定，請求被告蔡淑婷、陳建甫應將系爭房 屋遷讓返還予原告，及請求被告蔡淑婷給付26萬5000元之欠 租及起訴狀繕本送達翌日起即100年5月18日（系爭事件由臺 灣士林地方法院以管轄錯誤移送本院，本院於首次送達言詞
辯論通知書時，漏載同時送達起訴狀之情事，有本院卷第12 頁參照，此於被告蔡淑婷收受本院言詞辯論通知書後，即提 出答辯書狀，足認前揭漏載之情事，一併敘明）至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，並自101年3月1日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付2萬2000元等，均為有理由。又本 判決第一項關於遷讓系爭房屋之履行期間，本院斟酌被告等 人於系爭房屋已居住多年，且尚有未成年子女，遷讓房屋並 非立時可就，確需花費時日，爰酌定履行期間為三個月。六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假 執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定 相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 17 日
民事第五庭 法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 17 日
書記官 邱美嫆