臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3932號
原 告 財團法人台灣省私立台北仁濟院
法定代理人 林明成
訴訟代理人 劉宗欣律師
許修豪律師
陳威駿律師
被 告 郭華桂仙
郭竹愔
郭竹平
郭竹玲
郭竹琴
郭秀文
上列當事人間調整租金等事件，本院於民國一百零一年四月二十
七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告郭華桂仙承租原告所有座落於臺北市○○區○○段四小段三一五地號土地之租金，自民國一百年八月一日起，調整為按申報地價年息百分之三點五計算每月租金。
被告應連帶給付原告新臺幣陸拾肆萬捌仟玖佰貳拾元，及自民國一百零一年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
被告郭華桂仙、郭竹愔、郭竹玲、郭竹琴、郭秀文經合法通 知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)原告與被告郭華桂仙於61年10月16日就原告所有之臺北市○ ○區○○段4小段315地號、面積37.603平方公尺土地（下稱 系爭土地）簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），連帶保證 人為郭治，租期2年，租金為每月224元，而土地上建物門牌 號碼為臺北市○○○路○段67巷5號3樓，土地租約字號為仁 土契臨沂字第51號。原告自76年7月1日起按申報地價年息2% 計算租金，之後多年未曾調整。系爭租約原定租賃期限屆滿 後，被告郭華桂仙繼續使用上開土地並繳納租金予原告，原
告就被告繼續占有使用上開土地並未為反對之意思表示，依 民法第451條規定，原告與被告間成立不定期之租賃關係。 又按系爭租約第5條約定「租賃期間中甲（即原告）認為必 要時或經濟變動時可得隨時調整租金，而乙（即被告）不得 異議」，而因上開土地位於臺北市中正區○○○路與仁愛路 交叉口，鄰近東門市場及金甌女中，為臺北市著名文教區及 最高價之住宅區段，房屋出租之價額，更位居全臺北市之冠 ，上開土地所處商業環境發達，土地價值已大幅增高，其變 更顯非兩造締約當時所得預料，兩造依申報地價年息2%計算 之租金顯然過低，故原告於92年間，基於當時情事及經濟狀 況，經董事會決議，授權院長、董事長分期分區段酌量提高 土地租金，即依原告董事會92年12月23日第17屆董事會第4 次會議決議，自93年7月1日起將土地租金租率按申報地價年 息2%調整為3%；再依實務見解，於土地價值昇降而有調整租 金之必要時，出租人得同時主張依民法第227條之2、第442 條規定，請求法院調整租金，且縱租約有租金調整條款，出 租人仍得依情事變更請求法院調整租金，甚且，出租人得一 併主張租約中之租金調整條款及情事變更調整。原告並於同 年8月5日發函通知原告全體個人承租戶，故系爭租約應自原 告通知被告時起，即生調整租金之效果；且原告於臺北市內 之個人土地承租戶，多已按調整後之租率繳納租金，惟被告 郭華桂仙仍拒絕依調整後之租率繳納租金，亦從未提存任何 租金，並已積欠自93年7月1日起至100年7月31日止之租金。 況系爭租賃契約自61年10月16日簽訂以降，截至93年6月30 日為止，除曾於76年7月1日全面調降租金租率至申報地價年 息2%外，未曾調整租金租率，然而，系爭租賃契約締結距今 已逾40年，於此期間臺灣經濟大幅發展，經濟變動劇烈，故 有調整租金之必要；再者，原告當初以低於市場行情之租金 出租土地與承租戶之目的，乃為照顧經濟上弱勢者避免其流 離失所、無立足安身之處，然因時代遷移，以往處於經濟弱 勢之承租戶，目前已非屬經濟上弱勢之人，承租人並因長期 低價租用原告土地，而獲取較絕大多數優渥之經濟利益，故 原告透過出租低廉土地以照顧經濟上弱勢族群之目的已不復 存在，上開土地租金計收標準應回歸一般市場之行情，方屬 合理妥適。惟原告自93年7月1日調整租金為申報地價年息3% 後，仍不足以完全反應上開土地所在位置經濟發展程度，尚 有繼續調整之必要；再參照財政部92年、93年、96年、98年 、99年頒授之房屋及土地之當地一般租金標準，及各縣市政 府所有土地之資金計收標準規定如臺北市市有土地出租租金 計收基準、高雄市市有非公用空地標租作業要點、新竹市市
有土地及房屋租金率計算基準、新竹縣現有基地及方式租金 計算基準、金門縣縣有土地租金率計收標準、彰化縣縣有基 地租金率調整方案等各項規定，可知無論位於何縣市○區段 之土地，其租金標準至少亦係以申報地價之5%計算，遑論上 開土地位於臺北市市中心之精華地區，其價值及租金較於其 他縣市之土地當屬更高，方為合理，故以本起訴狀通知被告 ，同依民法第227條之2、第442條規定，將上開土地租金租 率自100年8月1日起調整為按公告地價年息5%計算。另上開 土地之申報地價，自93年7月1日起迄今，調漲2次，即93年1 月至95年底之申報地價為每平方公尺7萬6,745元，96年1月 至98年12月底之申報地價為每平方公尺8萬733元，99年1月 迄今之申報地價為每平方公尺8萬9,195元，故核算被告所積 欠之租金差額，應以此為基準；依被告郭華桂仙每月租金明 細資料所示，其欠繳之租金總額計64萬8,920元，即93年7月 1日起至95年12月31日止計30個月，以上開土地每月租金7,2 14元（計算式：面積37.603平方公尺x申報地價每平方公尺7 萬6,745元x年息3%÷12個月=7,214）計算，為21萬6,420 元 ；96年1月1日起至98年12月31日止計36個月，以上開土地每 月租金7,589元（計算式：面積37.603平方公尺x申報地價每 平方公尺8萬733元x年息3%÷12個月=7,589）計算，為27 萬 3,204元；99年1月1日起至100年7月31日止計19個月，以上 開土地每月租金8,38 4元（計算式：面積37.603平方公尺x 申報地價每平方公尺8萬9,195元x年息3%÷12個月=8,384） 計算，為15萬9,296元。又郭治為被告郭華桂仙之連帶保證 人，自應負連帶保證責任，惟郭治業已於81年5月5日死亡， 由其繼承人即被告郭華桂仙、郭竹平、郭竹愔、郭竹玲、郭 竹琴、郭秀文繼承連帶保證人所生之連帶保證責任。(二)聲明：
1、被告郭華桂仙承租原告所有坐落於臺北市○○區○○段4小 段315地號土地之租金，自100年8月1日起調整為按申報地價 年息5%計算每月租金。
2、被告應連帶給付原告64萬8,920元，及自本起訴狀送達翌日 起（即101年4月5日）至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。
二、被告郭竹平未提出書狀，惟其到庭陳述：
(一)因地租過高，過去10年已無工作，且一直重病中，租金漲價 快一倍，已無法負擔，現今只有被告居住於上開土地，被告 郭華桂仙住於別處。而當初被告郭華桂仙係買房子，繳完租 金後，發現土地要用租的，惟價金應係包含土地之房價，只 是因地租只有一、二百元，可以負擔就購買了。其後因原告
漲價過高，無法負擔，故自93年7月後沒有付過租金，希望 原告可以打折，讓被告慢慢繳納。
(二)聲明：
原告之訴駁回
三、被告郭華桂仙、郭竹愔、郭竹玲、郭竹琴、郭秀文未於言詞 辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、原告主張被告應連帶給付租金，且本件租賃契約每月租金應 自100年8月1日起調整為按申報地價年息5％計算，為被告郭 竹平否認，並以前詞置辯。本件爭點應為(一)原告於93 年7 月1日調整每月租金按申報地價年息3％計算，是否有理由？ 被告是否應連帶給付租金？(二)原告訴請租金自100年8 月1 日起調整為按申報地價年息5％計算，是否有理由？(一)原告於93年7月1日調整每月租金按申報地價年息3％計算， 是否有理由？被告是否應連帶給付租金？
1、查原告主張被告郭華桂仙於61年10月16日就系爭土地簽訂系 爭租約，連帶保證人為郭治，2年租期到期後轉為不定期租 賃，為被告郭竹平所不否認，並有土地租賃契約書在卷可查 （見司北調卷第32頁），堪為可採。又原告與被告郭華桂仙 土地租賃契約第5條約定，原告於租賃期間中認為必要時或 經濟變動時可得隨時調整租金，被告郭華桂仙不得異議。而 系爭土地位於臺北市中正區○○○路與仁愛路交叉口，鄰近 東門市場及金甌女中，商業價值自系爭租賃契約簽訂之日起 迄今逐年起漲，公告地價亦逐年攀升，有照片及公告地價及 公告土地現值表附卷可查（見司北調卷第52頁）。財政部所 定92、93、96、98、99年度房屋及土地之當地一般租金標準 均規定土地之當地一般租金標準依土地申報地價5％計算， 臺北市、高雄市、新竹市市有土地、新竹縣、金門縣、彰化 縣縣有土地出租租金計收基準按土地申報地價年息5％計算 （見司北調卷第39頁至第51頁），是原告主張基於經濟及環 境變遷，自93年7月1日起將土地租金租率按申報地價年息2 ％調整為3％，尚屬有理。
2、原告主張被告郭華桂仙自93年7月1日起至100年7月31日止， 均未按申報地價年息3％繳納租金，累積已積欠64萬8,920元 ，業據提出土地公告地價及公告土地現值表為據（見司北調 卷第52頁），被告郭竹平亦坦承自93年7月1日起即未繳納租 金等語在卷，堪信為真實。又被告郭治於起訴前死亡，被告 郭華桂仙、郭竹愔、郭竹平、郭竹玲、郭竹琴、郭秀文均未 辦理拋棄繼承，亦經本院依職權查明屬實，是原告依租賃契 約之法律關係，請求被告連帶給付租金64萬8,920元，應屬 有據。
(二)原告訴請租金自100年8月1日起調整為按申報地價年息5％計 算，是否有理由？
1、按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增 減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條 定有明文。又租賃標的物有無昇降而須調整租金時，應以當 事人成立契約時租賃標的價值，與訴請法院調整時之租賃標 的價值互相比較。查原告主之本件租賃契約於原訂2年租期 屆滿後，未重新簽訂契約，視為不定期租賃契約，且為被告 郭竹平所未爭執，應為可採，已見前述，則原告請求調整租 金，自屬有據。
2、再按，未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申 報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地 價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁 榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已 有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之 固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第 1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年臺上字第24 46號判例參照）。經查，系爭土地公告地價於93年1月為每 平方公尺7萬6,745元，於96年1月為每平方公尺8萬733元， 於99年1月為每平方公尺8萬9,195元，100年1月則與99年1月 相同，本院審酌系爭土地週邊之繁榮狀況、系爭房屋屋齡較 久，被告郭華桂仙於91年間就87年8月1日起至90年11月1日 止積欠之租金係以每月租金224元與原告達成和解（見本院 卷第61頁），經濟狀況應不甚寬裕，且被告郭華桂仙年紀已 長，調整租金過高，對被告郭華桂仙之負擔過重，且原告已 自93年7月1日起調整租金為按申報地價年息3％計算，認系 爭土地之租金自100年8月1日起調整按申報地價年息3.5％計 算，較為適當。
五、綜上，原告民法第227條之2、第442條規定，請求被告郭華 桂仙就系爭土地應給付原告之每月租金自100年8月1日起調 整為按申報地價年息3.5％計算；依租賃、繼承之法律關係 主張被告連帶給付租金64萬8,920元及自101年4月5日起至清 償日止，按年息5％計算之利息，暨為有理由，應予准許， 逾此部分為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告請求被告連帶 給付64萬8,920元勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之 擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 趙雪瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
書記官 廖素芳