臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第543號
上 訴 人 神明會杜姓天上聖母.
法定代理人 杜宗惠
訴訟代理人 卓忠三律師
謝允正律師
卓品介律師
被上訴人 王陳美
訴訟代理人 郭芳桂律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國100
年10月14日本院臺北簡易庭99年度北簡字第19658號第一審判決
提起上訴，本院於101年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段7小段620地號、面積 216平方公尺土地（下稱系爭土地）於民國99年5月5日移轉 登記予訴外人賴清宮前為上訴人所有。詎被上訴人與訴外人 王漢龍、羅王快共有臺北市○○區○○段7小段135建號、門 牌號碼臺北市○○區○○路4段725號建物（下稱725號房屋 ）自56年2月6日辦理所有權第1次登記之日起即無權占用系 爭土地面積121平方公尺迄今，是被上訴人、王漢龍、羅王 快自受有相當於租金之不當得利。又訴外人王漢通另以其所 有臺北市○○區○○段7小段36建號、門牌號碼臺北市○○ 區○○路119號建物（下稱119號房屋）無權占有系爭土地95 平方公尺。再者，系爭土地自96年1月1日起至98年12月31日 止每平方公尺之申報地價為新臺幣（下同）103,447.2元， 如按年息5%計算，被上訴人、王漢龍、羅王快、王漢通自96 年1月1日起至98年12月31日止無權占用系爭土地受有相當於 租金之不當得利為3,351,689元。而王漢通雖曾以繳付租金 為由，陸續為自己及被上訴人、王漢龍、羅王快向上訴人給 付2,087,532元，但支付上揭款項欠缺兩造合意之法律上原 因，屬上訴人之不當利得，上訴人自行扣除後，被上訴人、 王漢龍、羅王快、王漢通尚受有1,264,157元相當於租金之 不當得利，依系爭725號房屋占有系爭土地之比例及被上訴 人應有部分計算，被上訴人尚應給付235,976元（計算式：1 ,264,157元×56%×1/3＝235,976元）。為此，爰依不當得 利之法律關係請求被上訴人返還不當得利235,976元等語。二、被上訴人則以：被上訴人與王漢通、王漢龍、羅王快自47年 起即以不定期之方式共同向上訴人承租系爭土地，上訴人於
99年5月5日將系爭土地移轉登記予賴清宮所有前，並未終止 上開不定期之租賃契約，是被上訴人係基於不定期租賃關係 占有使用系爭土地，並非無權占有。又被上訴人、王漢龍、 羅王快前已共同委任王漢通交付上訴人自47年起至98年止之 租金，上訴人請求被上訴人給付96年至98年間之不當得利， 顯非有據等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：（一 ）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人235,976元， 及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人自36年4月5日起即為系爭土地之所有權人，並於99 年5月5日以買賣為原因移轉登記予賴清宮所有。又系爭土 地上坐落119號房屋及725號房屋，其中119號房屋占用系 爭土地95平方公尺，係於42年11月25日以買賣為原因登記 為王漢通所有，另725號房屋占用系爭土地121平方公尺， 係被上訴人、王漢龍、羅王快於50年10月1日建築完成， 並於56年2月6日完成建物第一次登記，被上訴人、王漢龍 、羅王快應有部分各1/3。另119號房屋與725號房屋於59 年7月1日門牌整編前，其門牌號碼同為臺北市○○路119 號。
（二）王漢通以繳付租金為由，已陸續為自己及被上訴人、王漢 龍、羅王快向上訴人給付96年至98年之租金各695,844元 ，共計2,087,532元。
五、本件上訴人主張被上訴人自96年1月1日起至98年12月31日止 無權占有系爭土地，應返還該期間所受相當於租金之不當得 利一節，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是以，本院應 審酌者厥為被上訴人自96年1月1日起至98年12月31日止占有 系爭土地是否無法律上之原因？茲分述如下：
（一）經查，如上所述，王漢通前曾以繳付租金為由，陸續為自 己及被上訴人、王漢龍、羅王快向上訴人給付96年至98年 之租金各695,844元，共計2,087,532元。上訴人固稱：王 漢通向上訴人給付之2,087,532元，欠缺兩造合意之法律 上原因，屬上訴人之不當利得等語。惟查，本件訴訟繫屬 前，上訴人現任之唯一管理人即訴外人杜宗惠曾代表上訴 人於98年12月23日寄發存證信函予被上訴人、王漢龍、羅 王快3人，該信函主旨部分記載：「函請台端於文到五日 內，儘速至本杜姓天上聖母神明會委任之卓忠三律師事務 所，就台端所承租之台北市○○區○○段七小段620地號 土地，與本杜姓天上聖母神明會簽定書面之新租賃契約，
若屆期未簽訂完成，雙方之原租賃契約將於民國98年12月 31日因屆期而依法終止」，說明二並記載：「查本杜姓天 上聖母神明會……與台端就台北市○○區○○段七小段62 0地號土地……曾以口頭方式訂有租地建屋契約，約定自 民國（下同）98年1月1日至98年12月31日止，由本會提供 系爭土地予台端建築台北市○○路○段725號房屋……， 並由台端按年給付系爭土地總申報地價百分之五為租金予 本會……」。上訴人復於99年2月9日又寄發存證信函予被 上訴人、王漢龍、羅王快、王漢通4人，該信函主旨記載 ：「本杜姓天上聖母神明會……以此函之送達，終止與台 端間之不定期租賃契約，……」，說明二則記載：「查本 會與台端就台北市○○區○○段七小段620地號土地（下 稱系爭土地）曾以口頭方式訂有不定期限之租地建屋契約 ，且該租地建屋契約依契約目的，應解為定有一年以上之 租賃契約，始符合契約目的，……」，有上開存證信函各 1份在卷可稽（見原審卷第210至215頁、第70至74頁）。 由上開存證信函之內容觀之，上訴人於訴訟繫屬前並不否 認兩造間就系爭土地在98年12月31日前有不定期限之租賃 關係存在。再參以王漢通繳付96年度之租金時，上訴人當 時之管理人之一即訴外人杜文源曾代表上訴人出具租金收 據，顯見上訴人係以出租人之身分收取系爭土地之租金等 情（參原審卷第31頁之收據），益證兩造就系爭土地至少 自96年以來即有不定期限之租賃關係存在。上訴人雖又稱 ：依上開存證信函之意旨，上訴人僅不否認兩造間就系爭 土地自98年1月1日起至98年12月31日止有定期租賃關係存 在。至存證信函所載「曾以口頭方式訂有不定期限之租地 建屋契約」一語，無非係因不諳法律所致云云，然查，不 定期限之用語尚非艱深難懂，且上訴人於99年2月9日所寄 發之存證信函，不僅援引民法第422條前段之規定及最高 法院79年度台上字第1531號判決，復依民法第450第2項、 第451條之規定，以該函之送達，為反對被上訴人繼續使 用系爭土地，及終止兩造間租賃契約之意思表示，顯見撰 寫該存證信函之人並非全然不懂法律，更難諉為不知「不 定期限」之法律上意義，是上訴人就此部分之主張，即非 可採。準此，兩造就系爭土地自96年1月1日起至98年12月 31日止既有不定期限之租賃關係存在，則被上訴人於該期 間占有系爭土地，即非無法律上之原因。
（二）上訴人固主張系爭土地應屬上訴人全體會員公同共有，依 民法第828條第3項之規定，系爭土地權利之行使應得全體 會員之同意，然被上訴人並未舉證證明上訴人出租系爭土
地業經上訴人全體會員之同意。況杜文源僅為上訴人多數 管理人之一，其未與上訴人其餘管理人共同為之，則其與 被上訴人簽訂之租賃契約，對上訴人自不生效力等語。然 查，上訴人係於83年6月3日申請登記該神明會管理人為杜 文源、杜宗惠及訴外人杜錦榮，92年10月30日申請變更登 記為杜文源、杜宗惠及訴外人杜清祥，97年5月27日申請 變更登記為杜文源及杜宗惠，另於98年4月20日以杜文源 於98年3月17日死亡為由，申請變更登記為杜宗惠，有臺 北市松山區公所同意備查函在卷可考（參原審卷第117 至 121頁、第171至172頁），可見杜文源自83年間起至98 年 3月17日止，均為上訴人登記之選任管理人之一。而依上 訴人88年11月14日規約書第捌點約定：「本會管理人以選 任會員一至三人擔任，負責本會天上聖母及創會八位先祖 之祭拜、祭祀事宜，並負責本會財產之管理、收益、出售 等一切事宜及處理全部的會務……」等語（參原審卷第 126頁），足見該規約書係以選任會員擔任管理人之方式 ，授權管理人有對外負責財產管理、收益之權限，選任管 理人對外以上訴人名義就上訴人財產所為管理、收益之行 為，包含上訴人所有系爭土地締結租賃契約之行為，效力 應及於上訴人會員全體。又上開規約書復無出租土地等管 理、收益上訴人財產，應經全體管理人同意之約定，且參 以上訴人於93年11月29日向彰化商業銀行仁和分行申請開 立帳號00000000000000號活期帳戶時，亦係以杜文源1人 為代表人即可以上訴人名義開立上揭帳戶，另1管理人杜 清祥僅列為緊急聯絡人之情，有彰化商業銀行仁和分行 100年1月21日彰仁和字第1000229號函所附顧客資料卡在 卷可參（見原審卷第110至111頁），堪認杜文源應有權對 外以上訴人名義就系爭土地為出租及收取租金之行為，則 上訴人之管理人杜文源代表上訴人出租系爭土地及收取租 用系爭土地之租金，並出具租金收據，暨上訴人現任之唯 一管理人杜宗惠代表上訴人受領被上訴人所給付之98年土 地租金，效力均應及於上訴人。職是，上訴人前揭主張， 應非可採。
（三）上訴人又稱：依民法第531條、第422條之規定，上訴人之 管理人出租系爭土地，應經上訴人之書面授權，但被上訴 人迄今並未證明上訴人全體會員曾以書面授與該項處理權 ，故被上訴人辯稱兩造間存有租地建屋關係，顯乏依據。 又縱被上訴人所主張之租賃關係確曾存在，惟該租地建屋 關係早已逾20年之法定期限，依民法第449條第1項之規定 ，亦因期限屆至而消滅等語。按為委任事務之處理，須為
法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理 權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之 授與亦同，民法第531條固有明文。惟按不動產之租賃契 約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者 ，視為不定期限之租賃，民法第422條亦有明文。亦即租 賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定（最高法院37年 上字第6762號判例意旨參照）。查如前所述，兩造所訂立 者係不定期限之租賃契約，揆諸前開說明，自無以書面訂 立之必要，故有關代理簽訂租賃契約，其代理權之授與， 亦不以簽立書面字據為必要。又民法第449條第1項所定租 賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言。且 民法第449條第1項規定，不適用於不定期租賃，此觀之該 條項所定逾20年者縮短為20年自明。蓋該項最長期之限制 ，旨在解除長期間之拘束。易言之，縱當事人約定租賃期 間為30年，然如一旦逾20年，即可以不受拘束。而未定期 限之租賃，本來即無期限之拘束，可以隨時終止契約（民 法第450條第2項），又何必受20年之限制。本件兩造所簽 訂者既為不定期限之租賃契約，自無民法第449條第1項規 定之適用。至上訴人固主張系爭租賃契約無民法債編修正 後之第449條第3項除外規定之適用云云，然姑且不論系爭 租賃契約究有無民法第449條第3項規定之適用，系爭租賃 契約既無民法第449條第1項規定之適用，即無再討論有無 民法第449條第3項除外規定適用之餘地。是以，上訴人該 部分之主張，亦非有據。
六、綜上所述，兩造就系爭土地自96年1月1日起至98年12月31日 止既有不定期限之租賃關係存在，則被上訴人於該期間占有 系爭土地即非無法律上之原因。從而，上訴人本於不當得利 之法律關係，請求被上訴人返還上揭期間所受相當於租金之 不當得利，即無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決 ，並駁回假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造關於96年以前就系爭土地是否有租 賃關係存在及該租賃關係是否曾因系爭房屋滅失而消滅暨其 餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一 一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
民事第四庭審判長法 官 張瑜鳳
法 官 林怡伸
法 官 林秀圓
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
書記官 廖純慧