臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第478號
原 告 許瑞欣
訴訟代理人 許鵬程
被 告 吳玉振
上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國101 年4 月27日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之不動產遷讓返還原告。
被告應自民國一百零一年一月六日起至遷讓返還前項所示不動產之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰陸拾壹萬貳仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項部分，原告於各期屆期後，以新臺幣伍仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於各期屆滿後以新臺幣壹萬陸仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：如附表所示之不動產（以下簡稱系爭不動產 ），原為訴外人管俊強所有，前經鈞院99年度司執字第4690 9 號強制執行事件執行拍賣，經原告於民國100 年12月7 日 以新臺幣（下同）6,689,990 元之價格參與競標而得標，於 領得執行法院所發給之不動產權利移轉證書後，於101 年1 月5 日辦理所有權移轉登記完畢並取得系爭不動產之土地及 建物所有權狀，而取得系爭不動產之所有權。惟如附表所示 之建物（以下簡稱系爭建物），現由被告無權占有使用，使 原告無法使用；又因被告無權占有系爭房屋，除受有占用之 利益外，亦造成原告受有相當租金之損害，原告爰依不當得 利之法則請求被告返還相當租金之利益，並依當地租金標準 為計算基礎，請求被告給付自101 年1 月6 日止，至遷讓返 還系爭不動產之日止，按月給付原告相當於租金之損失新臺 幣（下同）16,000元。綜上，原告爰依民法第767 條第1 項 前段、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求被告遷讓 返還系爭不動產，並自101 年1 月6 日起至遷讓返還系爭不 動產之日止，按月給付原告16,000元之相當於租金之不當得 利，並聲明：除供擔保金額外，餘如主文第1 、2 項所示。二、被告辯稱：系爭建物原由被告與友人吳清土合作興建後，並 將之出售予訴外人管俊強，惟管俊強自94年起，未依約給付 價金1, 420萬元予被告，被告與其妻遂居住於系爭建物迄今 。從而，被告自屬有權占有使用系爭建物。另依鈞院99年度
司執字第46909 號強制執行事件，拍賣公告亦係因被告有權 占有，遂就系爭建物載明為不點交。綜上，被告係有權占有 系爭建物，原告起訴請求被告遷讓返還系爭不動產，並給付 相當於租金之不當得利，均屬無理。並聲明：原告之訴及其 假執行之聲請駁回；若受不利之判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、本院之判斷：
㈠經查，原告主張系爭不動產原為訴外人管俊強所有，前經 本院99年度司執字第46909 號強制執行事件執行拍賣，經 原告於100 年12月7 日以6,689,990 元之價格參與競標而 得標，並領得執行法院所發給本院100 年12月19日桃院永 99司執柏字第46909 號不動產權利移轉證書，原告於101 年1 月5 日持之辦理所有權移轉登記完畢，而系爭不動產 現由被告占有使用乙節，為被告所不爭執，並有原告提出 不動產權利移轉證書、系爭不動產之土地及建物所有權狀 各1 份為證（見本院卷第8 頁至第12頁），並經本院依職 權調取本院99年度司執字第46909 號強制執行卷宗查閱無 訛，是此部分之事實堪以認定，合先敘明。
㈡再查：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，民法第767 條第1 項前段定有明文。復按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277 條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請 求返還土地者，土地所有權人對其土地被無權占有之事 實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源 之事實證明之，最高法院72年度台上字第1552號、85年 度台上字第1120號、88年度台上字第1164號著有裁判意 旨可資參照。再按依土地法所為之登記有有絕對效力， 土地法第43條著有規定；按土地法第43條所謂依本法所 為之登記，有絕對效力之規定，其旨在於保護善意第三 人，因信賴登記機關之登記，而為交易之交易安全（司 法院院字第一九一九解釋參照）。故不論私人基於私法 關係對原所有權人取得不動產之移轉登記請求權，或國 家基於公法關係（例如徵收程序）而原始取得土地所有 權，在私人或國家依法完成所有權登記前，第三人因信 賴登記，而自無權處分之人取得所有權，真正權利人或 國家仍無排除第三人之所有權，主張其始為真正所有權 人之餘地，最高法院88年度台上字第2177號著有裁判意 旨可資參照。原告主張被告無權占有系爭不動產，此為 被告否認在卷，並以前揭情詞置辯，揆諸上開說明，應
由被告就其占有系爭建物為有權占有乙節，負舉證責任 。
⒉依本院上開強制執行卷宗所附系爭建物異動索引資料表 所示，系爭建物於94年11月7 日辦理第一次總登記，所 有權人為訴外人吳清土，嗣於95年2 月23日以買賣為登 記原因，移轉所有權登記予管俊強（見上開執行卷第14 4 頁），再由原告依不動產拍賣之強制執行程序，取得 系爭不動產之所有權。
⒊被告於上開執行案件於99年11月26日提出之聲明異議狀 及100 年3 月30日調查程序陳述意旨：被告與吳清土合 作興建房屋後，協議系爭建物（及坐落之土地）分歸被 告所有，被告並將系爭不動產出售予管俊強等語，並提 出協議書1 份為證（見上開執行卷第68頁至第71頁、第 196 ）；依被告於本件之答辯意旨，並參以被告上開於 執行案件之陳述意旨，被告係以其與管俊強間之債權債 務關係，而認其為有權占有使用系爭建物（惟管俊強於 上開執行程序否認其有同意被告占有使用系爭建物，見 該執行卷第195 頁），惟系爭建物既依拍賣程序由原告 取得，並由原告辦理所有權移轉登記完畢，則被告自不 得以上開事由對抗管俊強之後手即原告。原告基於相信 上開依土地法所為之系爭建物所有權之情狀，依不動產 拍賣程序買受系爭建物並辦理所有權移轉登記完畢，被 告自不得以上開情詞，排除原告之所有權，主張其始為 真正所有權人之餘地。
⒋此外，被告就其為有權占有系爭建物乙節，未再據其舉 證以實其說，且被告始終未陳明與舉證其合法占有使用 系爭建物之權源為何，則原告主張被告為無權占有，依 民法第767 條之規定，起訴請求被告遷讓並返還系爭不 動產予原告，洵屬有據，應予准許。
㈢復查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條分別定有明文。再按無權占有他 人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），本件被 告無權占有原告所有之系爭不動產，為無法律上之原因 而受利益，原告不能使用系爭不動產以獲取利益因此受 有損害，原告主張依不當得利之法律關係請求被告返還 相當於租金之利益，應屬可取。
⒉依土地法第97條、第105 條之規定，租用基地建築房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分
之10為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地 法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第14 8 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價；上 開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金 利益之標準；惟此年息百分之10為限，乃指房屋租金之 最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價 額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁 榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等 關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年臺上字 第855 號、68年臺上字第3071號判例意旨參照）。 ⒊系爭不動產坐落之土地地目建，位於住宅區，土地面積 如附表所示，99年度之申報地價為每平方公尺4,880 元 ；系爭建物為鋼筋混凝土造5 層樓建物，屋齡迄至本件 言詞辯論終結之日止，已有6 年餘，鄰近市場、大成國 小，附近之公共設施計有銀行、公園，生活機能良好， 主要之公車站牌位於鄰近之桃園縣八德市○○路與介壽 路2 段上，多條線路行經於此，可通往市區各地，交通 便利性佳；而系爭建物於上開強制執行程序囑託鑑定價 格合計為3,396,648 元；上開事實，有土地登記謄本、 鑑定報告、現場照片附於本院99年度司執字第46909 號 執行卷宗可稽。本院審酌原告請求每月相當於租金之不 當得利16,000元，既未逾土地及建物申報地價之百分之 10【計算式為：（4,880 ×63.58+4,880 ×160.05×1/ 9 +3,396,648）×10/100×1/12=31,614 ，元以下四捨 五入】，復衡酌上開系爭建物所在位置、被告使用系爭 建物之經濟價值及所受利益等一切情狀，認原告得請求 每月相當於租金之不當得利16,000元，尚稱適當，是原 告此部分之請求，為有理由，應予准許。
㈣綜上，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告應 將系爭不動產遷讓返還原告，並自101 年1 月6 日起至返 還遷讓系爭不動產之日止，按月給付原告16,000元，為有 理由，應予准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及 免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許 之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
民事第三庭 法 官 陳心婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
書記官 李湘鈴
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │權利範圍 │
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│號│縣市 │鄉鎮市區○段 ○○段│地號 │目│平方公尺 │ │
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│1 │桃園縣│八德市 │大華 │ │550 之4 │建│63.47 │全部 │
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│2 │桃園縣│八德市 │大華 │ │550 │建│160.05 │9 分之1 │
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│編│ │ 基 地 坐 落 │建築式│建物面積（平方公尺） │權利範圍 │
│ │建號 │--------------- │樣主要├──────┬─────┤ │
│號│ │ 建 物 門 牌 │建築材│樓層面積合計│附屬建物主│ │
│ │ │ │料及房│ │要建築材料│ │
│ │ │ │屋層數│ │及用途 │ │
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│1 │818 │桃園縣八德市大華│五層樓│一層：43.33 │陽台7.56 │全部 │
│ │ │段550 之4地號 │房鋼筋│二層：42.63 │ │ │
│ │ │----------------│混凝土│三層：43.42 │ │ │
│ │ │桃園縣八德市重慶│造 │四層：43.42 │ │ │
│ │ │街90號 │ │五層：21.84 │ │ │
│ │ │ │ │合計：194.64│ │ │
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