臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第12號
原 告 卓國雄
訴訟代理人 洪大明律師
被 告 曾逸君
訴訟代理人 楊隆源律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101年4月30日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣叁拾萬元及自民國一百年八月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣叁拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落新竹縣竹北市○○段465-3 、465-18、465-20等地號土 地及其上同段559 建號建物（門牌號碼為新竹縣竹北市○○ ○路41巷3 號，下稱系爭不動產），係原告所有，原告於民 國100 年6 月間委託訴外人永慶不動產加盟店即祐慶不動產 仲介經紀有限公司（下稱祐慶公司）銷售，嗣被告於100 年 7 月27日出具要約書，表明願以新台幣（下同）2,950 萬元 購買系爭不動產，原告乃於100 年7 月30日承諾出售，則兩 造間之買賣契約業已成立；而依要約書第4 條約定，被告即 負有出面與原告簽立買賣契約之義務，詎經仲介人員通知、 催告及原告委託律師發函要求被告簽約，被告均置若罔聞。 按系爭要約書第8 條約定：「本要約書經賣方（即原告）承 諾並送達買方（即被告）後，因可歸責於買方或賣方之事由 致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按房地 成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償。」因被告 拒不出面簽約，其違約事證明確，原告自得依上開約定請求 被告給付違約金885,000 元（計算式：29,500,000元×0.03 ＝885,000 元）。
二、對於被告抗辯所為之陳述：
㈠、被告辯稱原告未於要約書記明承諾時間及簽章，更未送達被 告，故被告無簽立買賣契約義務云云，原告否認之。本件原 告所提原證三要約書係被告於100 年7 月27日所簽署，嗣經 訴外人江紜甄（即祐慶公司副店長）通知原告，並傳真當時 人在大陸地區之原告，原告即於100 年7 月30日早上11時10
分回傳原證五要約書，此有原證四存證信函內容可佐，且訴 外人江紜甄亦已將原告於原證五要約書上簽名承諾情事告知 被告。被告前開辯稱並不足採。
㈡、被告又辯稱其係遭訴外人江紜甄詐欺而簽署要約書云云。惟 按民事訴訟法第277 條規定，被告就此應負舉證責任以實其 說。被告另辯稱訴外人江紜甄利用被告之輕率及無經驗致陷 於錯誤而簽署要約書，而主張撤銷該要約書之意思表示等； 被告之上開辯解亦不能成立，理由如下：
⒈被告係留學國外之歸國人士，且現任職於有線電視公司之總 經理特助，學、經歷俱佳，應非輕率無經驗之人。 ⒉經訴外人江紜甄到庭證稱：「（要約書是否為被告在你面前 親自簽名？）是，她自己親自簽名的。」、「（被告在簽立 要約書時，有無說明這個價格包含仲介費及其他稅金及費用 ？）被告在當時並沒有說要包含，書面上也沒有加註。我們 談的過程中，被告都沒有提到這點。原告是7 月30日中午簽 好後，傳真給我，我打電話給她，她沒有接，我就以簡訊通 知屋主已同意。」、「（被告有無提及要約書只是表示購買 誠意，如果要購買時另外再由三方協商？）沒有。我有告訴 她，買賣房子需要書面洽談溝通，不能以口頭告知，這樣不 成立。必須要以書面出價，可以選擇要約或斡旋。7 月30日 我打電話給被告，被告沒有接，我於11時23分以簡訊通知屋 主已答應了。後來被告於同日12時57分回簡訊給我，強調2, 950 萬是要包含一切費用，含傭金，這些雙方要達成共識。 我收到後很驚訝，怎麼事前不講，事後成交才講。」、「（ 有無將原告簽名的要約書拿給被告？）100 年7 月30日下午 12時57分後，我一直與被告聯絡，我將屋主同意的該份，拷 貝一份送到被告母親家中，因為被告留的通訊址就是在被告 母親處。當時被告不在家，我打電話請被告母親出來拿這個 要約，被告母親親自出來拿，我還寫了書信將我聯絡雙方的 過程都記載下來給他們看。」、「（是否有逐條解釋要約書 內容？）有，我有跟她解釋。」、「（是否有解釋到要約書 第八條之違約處罰？有。」（101 年2 月22日筆錄參照）， 依上開證人之證述，被告對於要約書之內容，均已明瞭，並 無任何受詐欺之情事，被告主張撤銷要約書之意思表示，並 無理由。
㈢、被告另辯稱其出價2,950 萬元係包含契稅及佣金云云，原告 否認之。依要約書第6 條第2 項約定：「土地增值稅、清償 塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、 貸款費用等由買方負擔。」及原證六「買方給付服務費承諾 書」第4 行以下載明：「…立書人承諾應於契約成立時，給
付買賣總價款百分之貳之服務報酬予受託人，並以現金給付 ，絕無異議。」可見被告事後片面主張2,950 萬元應包含契 稅及佣金云云，並不實在，亦不能拘束任何人。㈣、至被告雖又辯稱原告請求之違約金過高，應予酌減云云。惟 系爭要約書內容均係依照內政部所頒發之範本制訂，且該範 本於訂定時應已考量社會經濟層面及保護交易程序之安全， 故系爭要約書第8條約定違約金為房地成交總價百分之3，實 未過高。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，固為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩 造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而 為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有 關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債 務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及 舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治 原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經 濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素， 本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證 約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定， 審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數 額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘 束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於 違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減， 無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對 債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（ 最高法院92年度台上字第2747號、同院93年度台上字第909 號判決參照）；本件被告主張違約金過高，並無任何之舉證 ，且本件買賣之標的高達2,950 萬元，而違約金之約定僅為 標的金額百分之3 ，並無過高情事，且近半年來，房地產景 氣低迷，價格滑落，原告之損失不只百分之3 。㈤、又被告於100 年7 月27日出具要約書，原告於100 年7 月30 日承諾出售，如依一般正常房地產過戶流程，應可於30日內 完成（亦即100 年8 月30日可完成過戶），此時，被告即應 支付全部之買賣價金2,950 萬元，依民法第203 條規定之法 定利率，即週年利率百分之5 計算，每月之利息損失即達12 萬2,916 元（計算式：29,500,000×0.05/12 ＝122,916 ） ，被告違約狀態，迄今已達9 月餘，因契約已成立，原告不 敢再行居住或轉賣，無法作任何使用，姑以9 個月計算，原 告之損失達110 萬6,244 元，本件原告僅請求88萬5 千元， 實尚有不足，並無過高情事。再者，今年房地產景氣比之去 年，已有下跌趨勢，系爭不動產之跌價金額應不只100 萬元
。另參照本院100 年度重訴字第147 號判決意旨，亦認違約 金以約定之半數為適當。至被告主張系爭不動產現仍委託中 信房屋銷售中，且定價為3,288 萬元云云，然上開價格僅為 標價，並非實際成交價。又違約金係獨立之請求權基礎，契 約不受影響。
三、訴之聲明：
㈠、被告應給付原告885,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡、訴訟費用由被告負擔。添
㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯：
一、原證三之要約書係訴外人江紜甄向被告詐稱：「要約書僅係 單純要向賣方展現誠意，除表示有購買之意願外，同時向賣 方探詢最低出賣價格之作用，因此不必審閱要約書之內容， 該公司也不會以此作為買賣之依據，有關買賣價格仍需由買 賣雙方協商議價後再作決定，更何況此一要約書並非代表你 已願意以2,950 萬元向賣方購買。」等說詞，並稱服務費用 是否全部包含於2,950 萬元，於賣方同意出售時，再約時間 談論議價云云，足見訴外人江紜甄係利用被告輕率、無經驗 ，致被告陷於錯誤而簽署原證三要約書。嗣被告發現係受訴 外人江紜甄前開不正當方法之詐欺，即於100 年7 月30 日 以簡訊通知訴外人江紜甄，聲明撤銷原證三要約書之意思表 示，並於100 年10月間再次以被證一存證信函向訴外人祐慶 公司聲明撤銷要約書意思表示，故原證三要約書之意思表示 既經被告撤銷，自應溯及失效，原告不得據此為本件請求。二、原告主張被告依系爭要約書約定，負有與其訂立買賣契約之 義務云云，被告否認之，蓋查：
㈠、系爭要約書係原告與訴外人祐慶公司間所訂立，與被告並無 任何關係，原告據此向被告請求違約金，容有誤會。況依要 約書第4條第1項約定：「本要約書須經賣方親自記明承諾時 間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義 務。」原告並未親自於系爭要約書記明承諾時間及簽章，更 未送達被告，則被告自不負與原告洽商簽立買賣契約之義務 。是以，原告依系爭要約書約定，請求被告給付違約金，顯 無理由。
㈡、至原告雖主張訴外人江紜甄已將原告親自簽章回傳之原證五 要約書傳給被告云云。惟訴外人江紜甄雖以電話告知其將前 開要約書直接傳真至被告任職之公司，惟當日為假日，被告 並未上班，嗣翌日被告上班時，並未發現該傳真，傳真機上 亦無資料；且被告已於100 年7 月30日晚上以簡訊及電話，
再次明確向訴外人江紜甄表示其所願意購買之最高總價格僅 為2,950 萬元，且為買清之價格（即上開金額包含被告所應 負擔之訴外人祐慶公司仲介酬勞及其他稅捐規費等），並強 調需就此點達成共識，足見被告業已改變要約內容，而原告 及訴外人祐慶公司復未就被告所為之新要約而承諾，故被告 自無與原告簽立買賣契約之義務。
㈢、另訴外人江紜甄之證詞不實在，訴外人江紜甄並未交付要約 書予被告之母，亦未向被告說明要約書內容，且確曾答應買 賣價金2,950 萬元是包含所有費用、酬勞，這部分為雙方口 頭約定，當時僅有訴外人江紜甄及被告在場。簽服務費用承 諾書訴外人江紜甄沒有跟被告講清楚，被告當時有問服務費 用是否全部包含於2,950 萬元，訴外人江紜甄說沒有關係， 等到最後賣方同意出售時，再與賣方一起談往下議價，並未 逐條解釋要約書。
三、縱認被告依系爭要約書對原告負有簽立買賣契約之義務，惟 因兩造間並未簽立買賣契約，原告仍可將其所有系爭不動產 出售他人，顯然並未受有任何損害，故原告請求按房地成交 價格百分之3 計算違約金，顯不合理。倘認原告得為本件違 約金之請求，該請求金額亦屬過高，依民法第252 條規定及 最高法院79年度台上字第1915號判例意旨，被告得請求本院 准予酌減至6 萬元。況原告目前已另行委託中信房屋銷售系 爭不動產，房屋總價定為3,288 萬元，足見原告主張系爭不 動產之跌價金額應不只100 萬元云云，並無可採。且對兩造 而言，買賣契約既未合法成立，原告根本無權獲得2,950 萬 元，如何能以之作為計算損害及請求利息之基礎。又被告並 未占有系爭不動產，原告可自由出賣、出租或使用，原告事 實上亦委託仲介公司銷售，已如前述，足見原告並無任何損 失可言。且自原告簽要約書至被告告知訴外人江紜甄2,950 萬元須包含所有費用之時間，均為同一日，且原告已於第一 時間知道契約不成立，原告可自行決定要租或要賣，並可自 己使用，原告沒有支出任何費用，足見原告無任何損害。又 原告稱其9 個月無法利用系爭不動產，係認契約成立，卻又 主張被告違約而請求違約金，即與其所述契約成立之主張矛 盾。
四、答辯聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。叁、兩造不爭執之事項：
一、原告於100 年6 月2 日將其所有系爭不動產委託訴外人祐慶
公司銷售。
二、被告於100年7月27日簽署原證三要約書及原證六買方給付服 務費承諾書。
肆、本件之爭點：
一、被告是否係因遭訴外人江紜甄詐欺而簽立原證三要約書？如 是，被告主張撤銷上開要約書之意思表示，有無理由？二、若否，兩造就系爭不動產之買賣契約是否成立？三、被告是否違反系爭要約書第8 條約定？
四、若被告違反前開約定，則原告訴請被告給付885,000元之違 約金是否過高而應予酌減？
伍、本院之判斷：
一、被告是否係因遭訴外人江紜甄詐欺而簽立原證三要約書？如 是，被告主張撤銷上開要約書之意思表示，有無理由？㈠、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其 撤銷不得以之對抗善意第三人。民法第92條定有明文。次按 被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意 人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人， 應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上第75號判例 意旨參照）。又按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而 為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法 益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為 ，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實 事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持 錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或 誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至 不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與 表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院10 0 年台上第858 號判決要旨參照）民法上之詐欺，必詐欺行 為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利 於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意 ，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不 合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（ 最高法院98年台上第171 號判決要旨參照）。法院依民法第 74條第1 項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急 迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法 律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當 時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之 （最高法院82年台上第496 號判決要旨參照）。
㈡、經查，被告於100 年7 月27日所簽立之要約書（見本院100 年度審訴字第291 號卷第13、50頁）記載：買方於簽約前已 審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱 權利。並有被告簽名。買方願依下列條件承購上開不動產， 並立此要約書，同意依下列條款簽立買賣契約。房地產承買 價款為新台幣貳仟玖佰伍拾萬元。其他約定⑵記載：土地增 值稅、清償塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費 、印花稅、貸款費用等由買方負擔；代書費由買方負擔；買 方應支付的服務費依「買方給付服務費承諾書」約定為準。 被告同時簽立之買方給付服務費承諾書記載：立書人承諾應 於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳之服務報酬予受託 人並以現金給付，絕無異議。被告雖辯稱係訴外人江紜甄向 被告詐稱：「要約書僅係單純要向賣方展現誠意，除表示有 購買之意願外，同時向賣方探詢最低出賣價格之作用，因此 不必審閱要約書之內容，該公司也不會以此作為買賣之依據 ，有關買賣價格仍需由買賣雙方協商議價後再作決定，更何 況此一要約書並非代表你已願意以2,950 萬元向賣方購買。 」云云，並提出被告於100 年7 月30日12時57分發予江紜甄 之簡訊（見本院100 年度審訴字第291 號卷第46頁）為證， 該簡訊內容記載：「我要再次強調：2950需包含所有的費用 連同契稅／你的佣金。這點需達成共識」為證。然而，參酌 被告於前開要約書、買方給付服務費承諾書，已載明承購系 爭不動產總價為2,950 萬元，且就契稅等費用並已於要約書 另有條款約定，倘前開價格包含契稅等費用，被告就此即應 於要約書相關條款中詳細載明；再者，被告尚簽立買方給付 服務費承諾書（見本院100 年度審訴字第291 號卷第51頁） ，已就服務費用明文約定，倘前開承購不動產總價2,950 萬 元包含仲介服務費，被告應即無再簽立「買方給付服務費承 諾書」之必要。
㈢、證人江紜甄於本院審理中證稱：被告母親有問我2,500 萬元 是否能買到原告的房地，我說差太多了無法洽談，當時屋主 出售價是3,500 萬元。我建議他們家人來複看，再進一步商 討價格。7 月19日當天複看完後，被告母親與其子女，到我 辦公室寫要約書，被告母親寫的價格是2,850 萬元。在寫要 約書之前，我有一一解釋要約書的內容、房屋現況說明書、 產權、買方應給付的費用，如代書費、印花稅、仲介費這些 ，我都有說。我說2,850 萬元還是有價差，看他們有誠意， 我會去洽談爭取。我就開始與原告、被告的母親及弟弟做電 話、書信、電子書信回報，因為原告當時在大陸，所以都用 電話或電子書信。後來被告的母親說2,850 萬這個數字她自
己可以決定，如果要加價需要等被告自大陸回來才能決定。 7 月27日被告以簡訊通知，與我約下午4 點半見面，我就帶 被告去看系爭房屋，被告看房子大概花了1 小時，我也有談 到要約書，我提議以3,000 萬元與屋主談看看。被告堅持以 2,950 萬元先談看看，我有告訴她，買賣房子需要書面洽談 溝通，不能以口頭告知，這樣不成立。必須要以書面出價， 可以選擇要約或斡旋我解釋要約書，並拿出被告母親所寫的 要約書，指引被告如何填寫，解釋要約內容、費用的部分。 有逐條解釋要約書，要約書是一式三份，一份交給買方即被 告帶回，另外二份我帶回公司，一份要給屋主，一份仲介留 存。我有向被告要她的傳真，將產權資料先傳真給她。後來 我再與原告聯絡，原告本來希望被告再加價，原告表示有增 值稅的問題、家人也有意見。要約書是被告親自簽名。被告 簽立要約書時，書面上也沒有加註價格包含仲介費及其他稅 金、費用。談的過程中，被告都沒有提到這點。原告7 月30 日中午簽好後，我打電話給被告，被告沒有接，我於11時23 分以簡訊通知屋主已答應了。後來被告於同日下午12時57分 回簡訊給我，強調2,950 萬元是要包含一切費用含傭金，這 些雙方要達成共識。我收到後很驚訝，怎麼事前不講，事後 成交才講。100 年7 月30日下午12時57分後，我一直與被告 聯絡，我將屋主同意的該份，拷貝一份送到被告母親家中， 因為被告留的通訊址就是在被告母親處。當時被告不在家， 我打電話請被告母親出來拿這個要約，被告母親親自出來拿 ，我還寫了書信將我聯絡雙方的過程都記載下來給他們看等 語（見本院101 年2 月22日筆錄）。
㈣、由上以觀，參酌被告簽立之要約書記載系爭不動產總價高達 2,950 萬元，據此推算契稅、服務費用即可高達數十萬元， 若2,950 萬元係包含契稅、服務費用，則對於系爭不動產實 際成交價格亦有相當程度影響，衡情被告即應於要約書詳細 載明。然而被告於要約書除記載總價款2,950 萬元之外，就 契稅等費用是否內含等並未另有註記，並另簽立「買方給付 服務費承諾書」，明文約定支付仲介服務費用之成數。再者 ，被告自陳其受有高等教育，且曾留學國外，現任主管職位 ，於簽立系爭不動產要約書前數月－100 年4 月亦曾購屋， 被告就系爭要約書文字應可清楚了解其意義，其尚且簽名放 棄三日審閱權利。凡此尚難認被告有何受證人江紜甄詐欺、 利用其急迫、輕率，或無經驗之情事而簽立原證三要約書。 被告主張撤銷上開要約書之意思表示，為無理由。二、兩造就系爭不動產之買賣契約是否成立？被告是否違反系爭 要約書第8 條約定？
㈠、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利 人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約 內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣 本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照 ）。
㈡、被告所簽立之系爭要約書上記載買賣之標的即系爭不動產， 買方（即被告）願依下列條件承購上開不動產，並立此要約 書，同意依下列條款簽立買賣契約。承買價款2,950 萬元。 其中第6 條並約定：「買賣雙方應於賣方承諾並送達買方之 日起五日內，至受託人所在地址就有關稅費及其他費用之負 擔、買賣雙方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、 貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後簽訂不動產 買賣契約書。」。第4 條第⑴項約定：本要約書須經賣方親 自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立 本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾 時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣 方。本要約書併同其附件送達之。買賣契約書。」，是該要 約書顯然屬「預約」之性質，且該預約之當事人，即為買賣 之雙方。原告確已於100 年7 月30日11時在系爭要約書之「 賣方簽認」欄簽名，並記明簽認日期、時間，復未就被告之 要約為任何之擴張、限制或變更，足證原告就被告之要約已 為承諾。兩造之間就系爭不動產已成立訂立買賣本約之預約 ，應堪認定。
㈢、查系爭要約書第8 條約定：「違約處罰：本要約書經賣方承 諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂 買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按房地成交價的百 分之三計算之違約金作為損害賠償。」。本件被告經原告訴 訟代理人於100 年8 月9 日以存證信函催告於函到3 日內出 面簽約，被告亦未出面與原告簽約，被告亦不爭執。被告雖 稱其出價2,950 萬元係包含契稅、仲介服務費，然而被告並 未於要約書加註，亦未於原告承諾前變更要約，被告所辯不 足為憑。本件被告係於100 年7 月27日18時20分簽立系爭要 約書，原告則於100 年7 月30日11時10分簽立要約書而為承 諾，被告於100 年7 月30日12時57分發簡訊予證人江紜甄。 足認被告於100 年7 月30日12時57分即已知悉原告就其所簽 立之要約書條件而為承諾之事。原告就前開要約書條件承諾 之意思表示已送達被告，被告自負有簽立本約之義務，並受 要約書約定條款之拘束。原告訴訟代理人並於100 年8 月9 日以存證信函催告被告於函到3 日內出面簽約，被告仍未於
期限內與原告簽署買賣契約。被告已違反系爭要約書第8 條 約定。
三、若被告違反前開約定，則原告訴請被告給付885,000元之違 約金是否過高而應予酌減？
㈠、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約 定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付 ，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍 得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第 1915號判例意旨參照）。約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法 院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩 造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集 、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因 此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負 之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、 私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之 意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客 觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主 張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律 之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減 至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金 約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最 高法院93年台上字第909 號裁判意旨參照）。當事人之一方 不依預約訂立本約，他方非不得另行請求給付違約金，縱約 定之違約金額過高，亦僅係法院得否核減問題（最高法院68 年台上字第3683號裁判要旨參照）。
㈡、依前所述，被告確實未依約履行簽訂系爭不動產買賣契約之 義務，而有違反要約書之約定情事，原告自得依兩造間要約 書第8 條約定，請求被告給付違約金。原告主張其受有每月 之利息損失即達12萬2,916 元（計算式：29,500,000×0.05 /12 ＝122,916 ），被告違約迄今已達9 月餘，以9 個月計 算，原告之損失達110 萬6,244 元，系爭不動產跌價金額不 只100 萬元，原告僅請求88萬5 千元，並無過高情事。被告 則抗辯自原告簽要約書至被告告知證人江紜甄2,950 萬元須 包含所有費用之時間，均為同一日，兩造間並未簽立買賣契 約，原告仍可將其所有系爭不動產出售他人，原告已另行委 託中信房屋銷售系爭不動產，房屋總價定為3,288 萬元，原 告未支出任何費用，未受有任何損害，原告請求按房地成交
價格百分之3 計算違約金額過高，請求本院准予酌減至6萬 元等語。參酌原告之承諾到達被告（即100 年7 月30日12時 57分）起至原告訴訟代理人於100 年8 月9 日以存證信函， 催告被告於函到3 日內出面簽訂系爭不動產買賣系約，被告 未依限履行，原告斯時已可確認被告違約，原告已另行委託 仲介出售系爭房屋，定價為3,288 萬元，原告亦未有爭執， 原告因被告違約不購買系爭房屋，不僅受有另行轉售耗費時 間、金錢之損害，及利息之損失（目前銀行利率活期儲蓄存 款利率約百分之0.3 ，1 年期定存利率約為百分之1.3 ）， 尚須承受市價波動之價差風險，惟原告於簽訂不動產買賣契 約前仍擁有系爭不動產所有權，本得使用系爭不動產，原告 於100 年8 月間已可確認被告違約不購買系爭房屋，原告亦 已另委託仲介出售系爭房屋，審酌原告因被告違約而付出之 勞力、時間、成本等一切情事，認本件原告請求被告賠償按 成交價百分之3 計算之違約金即885,000 元有過高情事，應 酌減為30萬元為適當。
㈢、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者 ，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民 法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項分別定有明文 。原告請求被告給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年8 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定 遲延利息，於法尚無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭要約書第8 條之約定，請求原告給付 30萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年8 月27日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：
本判決第1 項所命被告給付原告之金額未逾50萬元，應依民 事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行。 是原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，尚無必 要。至原告其餘假執行之聲請，則因該部分訴之駁回而失所 依據，應併予駁回。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執 行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要。又原告聲請鑑定系爭不動產價格下跌不只100 萬元， 因本件事證已臻明確，且影響系爭不動產價格波動因素甚多 ，亦難依據某時點之價格遽以歸責於被告，本院認無鑑定必 要，均併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 21 日
民事第一庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 21 日
書記官 林兆嘉