臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹簡字第440號
原 告 韓駿
訴訟代理人 吳聖欽律師
複代理人 劉家伶
被 告 邱孝羝
被 告 葉愛美
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於101年4月27日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹市○道○路○段三三二號房屋如附圖斜線所示二○五點七三平方公尺，遷讓交還原告，並自民國一百年十一月十一日起至交還房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍萬元。
被告邱孝羝應給付原告新臺幣柒拾萬元。
訴訟費用由被告邱孝羝負擔十分之八，餘由被告邱孝羝、葉愛美連帶負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告 原起訴請求被告邱孝羝遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金 之不當得利以及清償積欠之租金，嗣於起訴後主張被告邱孝 羝之配偶即被告葉愛美係與之共同占有使用系爭房屋，而亦 屬無權占有人，應遷讓返還系爭房屋，則被告葉愛美既與被 告邱孝羝共同占有使用系爭房屋，原告請求之基礎事實顯屬 同一，又原告原請求被告應自民國100年11月1日起至返還系 爭房屋之日止按月連帶給付相當於租金之不當得利，嗣於 101年4月27日言詞辯論期日減縮為自100年11月11日起算， 核屬減縮應受判決事項之聲明，並均不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結，依前揭規定，應予准許。
貳、本件被告葉愛美經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請， 准由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告與被告邱孝羝於民國95年簽訂房屋租賃契約，由原告將 其所有門牌號碼新竹市○道○路○段332號如複丈成果圖斜線
標示205.73平方公尺之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告邱 孝羝，約定租賃期間自95年1月1日起至97年12月31日止，租 金為每月新臺幣（下同）5萬元。於上開租約期滿後，原告 另以口頭與被告邱孝羝成立不定期限之租賃契約，惟被告邱 孝羝自98年3月份起即有遲延繳交租金之情事，自99年9月份 後則完全未繳交租金，經原告及其母即訴外人羅繡妍屢次口 頭向被告邱孝羝催收，被告邱孝羝均置之不理，原告遂於99 年11月18日以新竹英明街郵局第1254號存證信函催告被告邱 孝羝給付房租，並通知租約到期不續租，然被告邱孝羝故意 拒絕受領該函。嗣前開租約期間屆滿後，被告邱孝羝並未遷 讓返還系爭房屋，亦仍未繳交積欠之租金，原告乃先後於10 0年3月11日、同年6月8日分別以新竹英明街郵局第188號存 證信函、新竹英明街郵局595號存證信函寄送至被告邱孝羝 之居所即新竹市○道○路○段332號、住所即新竹市○○街 137巷9弄13號5樓，催告被告邱孝羝於文到5日內繳清積欠之 房屋租金及相當於租金之不當得利，如不履行將依法終止租 約，詎被告邱孝羝仍拒絕受領前開存證信函，故意規避原告 之催告，原告遂於100年7月8日向本院聲請將催告租金之意 思表示為公示送達，經本院以100年度司聲字第285號裁定准 許在案，原告嗣再以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思 表示。
二、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。被告邱孝羝應依上開租賃契約給付租金予原告，惟其 自99年9月份起以後之租金均未給付，原告爰依租賃契約之 法律關係，請求被告邱孝羝給付自99年9月份起至100年10月 份止共14個月之租金70萬元。
三、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所 有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條分別定有明 文。原告與被告邱孝羝間之租賃契約業已終止，被告邱孝羝 已無使用系爭房屋之合法權源，而系爭房屋由被告邱孝羝與 其妻即被告葉愛美共同經營「小黑の店」，並由被告葉愛美 登記為「小黑的店」負責人（見本院卷第72頁營業查詢資料 ），是系爭房屋為被告邱孝羝、葉愛美共同占有使用，於租 賃關係終止後，被告邱孝羝與葉愛美均無正當權源繼續占有 使用系爭房屋，原告爰依前揭規定請求被告2人遷讓返還系 爭房屋。
四、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。被告邱孝羝、葉愛美均已無 正當權源繼續占有使用系爭房屋，則其等繼續占用系爭房屋
受有利益，致原告無法使用收益系爭房屋而受有損害，原告 自得依前揭規定請求被告2人連帶給付自100年11月11日起至 返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，即按月給付5 萬元。
五、並聲明：
（一）被告應自門牌號碼新竹市○道○路○段332號房屋如複丈成 果圖斜線標示205.73平方公尺處遷出，並將前揭房屋交還 原告。
（二）被告邱孝羝應給付原告70萬元，並自100年11月11日起至 交還系爭房屋之日止，被告2人應按月連帶給付原告5萬元 。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）請准供擔保宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告邱孝羝部分：
其係於88年間自訴外人朱文清處頂讓開設在訴外人即原告之 父韓嘉廉所有之系爭房屋處之餐廳，當時約定之租金為每月 3萬元，嗣於90年12月間，其與訴外人韓嘉廉（由訴外人即 原告之兄韓竹平代理）簽訂系爭房屋之租賃契約，租金調整 為每月4萬元，嗣於92年12月13日與原告（由韓竹平代理） 簽訂租賃契約，租期為93年1月1日至94年12月31日，嗣於95 年1月1日與韓竹平簽訂租賃契約，租期為95年1月1日至97 年12月31日，租金為每月5萬元。於97年12月31日租約期滿 時，其積欠出租人4個月租金，原告與其母即訴外人羅繡妍 則另行再與被告邱孝羝口頭約定繼續租賃關係，租金仍為每 月5萬元，由被告邱孝羝每日給付2、3千元不等之數額，以 分次支付當月租金，若該月給付之總數多於5萬元，多出之 部分即用以抵充先前積欠之4個月租金。其並無欠租拖延不 交之情事，而係原告方面不願意收取，其亦無看到原告聲請 公示送達之催告給付租金之意思表示，其與原告間之租約並 未終止，仍屬有效。
二、被告葉愛美部分：
被告葉愛美經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其 以前到場之陳述略以：其與被告邱孝羝以上開方式給付租金 予原告，至99年10月29日止係支付到99年8月份之租金，嗣 後則因原告不願再出租亦不收租金，故未再支付，然其希望 繼續承租。
三、並均聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。參、得心證之理由：
一、原告主張系爭房屋現仍為被告邱孝羝與葉愛美占有並經營「
小黑の店快炒」，為被告所不爭，並經本院履勘現場及囑託 地政人員測量系爭房屋面積，有勘驗筆錄（見本院卷第78 至80頁）、現場照片（見本院卷第83至86頁）及複丈成果圖 （見本院卷第89頁）附卷可稽，堪信為真實，先予敘明。二、原告起訴主張其於為系爭房屋之出租人，租期自95年1月1日 至97年12月31日止，租金為每月5萬元，該份租約上出租人 雖記載為韓竹平，然係韓竹平係代理原告簽約，因當事人不 諳法律，未注意細節，故未載明代理之旨云云，惟被告邱孝 羝否認原告為上開租約之出租人，並陳稱：95年1月1日之租 約出租人載明為韓竹平，亦係由韓竹平出面簽約，韓竹平是 唸法律的，不可能不懂法律，並提出歷來簽訂之房屋租賃契 約書共3份為證（租期分別為88年12月1日至91年5月31日、 93 年1月1日至94年12月31日、95年1月1日至97年12月31日 ）（見本院卷第116至127頁）。經查，租期為95年1月1日至 97年12月31日之房屋租賃契約書，出租人欄係記載「韓竹平 」，別無以其他文字表示韓竹平係代理人之意旨，難認韓竹 平係代理原告簽約，原告主張其為該份租約之出租人云云， 尚不足採。惟被告邱孝羝自認系爭房房屋租賃契約於97年12 月31日終止時，其尚積欠4個月租金，原告及訴外人羅繡妍 與其談妥繼續承租，除須按月支付租金五萬元外，應按月償 還先前之欠租，並由原告派人每天到被告邱孝羝之租屋處收 取2、3千元不等，除繳納該月份租金外，超過5萬元之部分 即供攤還欠租等語（見本院卷第135頁反面），按民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據 訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，故訴外 人韓竹平與被告邱孝羝間之房屋租約於97年12月31日屆期後 ，原告已另以口頭與被告邱孝羝成立不定期租賃契約，堪予 認定。
三、次查，原告主張被告邱孝羝與原告訂約時，已積欠四個月租 金未支付，原告雖派人按日收取二、三千元不等之租金，惟 迄99年10月29日止，僅沖償至99年8月份之租金之事實，業 據證人韓睿宸到庭證稱：其曾代理原告向被告收取租金，約 幫忙收取1、2年，最後一次收租時間係99年10月29日，之後 沒去收租金係因原告不想繼續出租予被告邱孝羝；被告葉愛 美叫其每天去收，其每天收取之金額不等，有收到的租金其 都會記錄在收支紀錄簿上等語，並提出收支日記簿為證（見 本院卷第106至115頁），依收支日記簿所載，租金僅繳納至 99年8月為止，亦為被告所不爭執，堪信原告主張被告邱孝 羝於99年10月間已積欠租金二個月以上，其後原告未前往收 取，被告邱孝羝亦未支付之事實為真。
四、次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人 積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人租 金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租 金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租 賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得 依前項之規定，終止契約，土地法第100條第3款、民法第 440條第1項、第2項前段定有明文。又按不定期之房屋租賃 ，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地 法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所 謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條 第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告 其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約 。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權 存在，最高法院42年台上字第1186號判例意旨可資參照。查 本件原告雖與被告邱孝羝間成立不定期限之租賃契約，惟被 告僅繳租金至99年8月止，自99年9月起即未繳租金，原告於 100年7月8日向本院聲請將催告被告邱孝羝給付租金之意思 表示公示送達，經本院以100年度司聲字第285號裁定准許在 案，有本院100年度司聲字第285號民事裁定暨確定證明書影 本附卷可參（見本院卷第18至19頁），並經本院依職權調取 上開裁定事件之卷宗核閱屬實，原告催告給付租金之意思表 示已合法送達被告邱孝羝，被告邱孝羝仍未支付積欠之租金 ，原告以本件起訴狀繕本送達被告，為終止租約之意思表示 ，即屬正當，查本件起訴狀繕本已於100年11月11日送達於 ，則本件不定期限租賃契約即於該日終止，亦堪認定。五、又承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。系爭不定期限租賃契約於100年11月11日合法終止前 ，被告邱孝羝尚積欠自99年9月起至100年10月止共計70 萬 元之租金未給付，原告依租賃契約之法律關係，請求被告邱 孝羝給付上開期間之租金，核屬正當。
六、復按民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物。」，系爭租賃契約既已終止，被告邱孝羝自 應依前揭規定將系爭房屋返還予原告。再按民法第767條前 段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求 返還之。」，系爭租賃契約終止後，被告邱孝羝即無占有使 用系爭房屋之正當權源，又被告葉愛美係被告邱孝羝之配偶 ，與之共同獨資經營「小黑の店快炒」，並為該商號之營業 登記負責人一節，為被告不爭執，並有營業（稅籍）登記資 料公示查詢結果各1紙在卷足憑（見本院卷第72頁），堪認 被告葉愛美係與被告邱孝羝共同使用系爭房屋，其占有使用
行為亦無合法權源，而屬系爭房屋之無權占有人，原告本於 所有物返還請求權，請求被告2人遷讓並返還系爭房屋予原 告，自屬有理由。
七、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。本件原告所有之系爭房屋於 租賃契約終止後，為被告二人共同占有使用，原告自得請求 被告連帶給付占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利，即 自100年11月11日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止按月給 付不當得利5萬元。
八、綜上，原告本於租賃契約之法律關係、所有物返還請求權以 及不當得利法律關係，請求被告邱孝羝給付租金、被告2人 應遷讓返還系爭房屋並連帶給付相當於租金之不當得利，均 為有理由。
九、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核 與判決之結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。十、假執行之宣告：本判決係就民事訴訟法第427條第2項訴訟所 為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
十一、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2 項、第385條第1項前段、第78條，第389條第1項第3款， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
新竹簡易庭法 官 彭洪英
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
書記官 嚴翠意