臺灣板橋地方法院民事判決 100年度簡上字第270號
上 訴 人 沈晏莛
被 上訴人 太陽神資訊廣場公寓大廈管理委員會
法定代理人 傅傳興
訴訟代理人 潘韻琍
李森城
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國100年1
0月21日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭100年度板簡字第1329號第
一審判決提起上訴，經本院於101年4月25日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過壹拾貳萬叁仟玖佰柒拾伍元部分，及該部份假執行之告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分九十五，餘由被上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：。
㈠原判決廢棄，並駁回被上訴人簡易之訴。
㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：
除與原判決記載相同者茲引用外，另稱：上訴人自民國98年 7月至100年3月拒絕繳交管理費新台幣（下同）12萬3,975元 之原因有二：
㈠被上訴人就管理費中公用電費之計算方式有錯誤： ⒈被上訴人每月收取管理費中的公用電費中，其中百分之10屬 電梯用電、公共區域電燈用電及地下室馬達（3組）用電， 此均為住戶所應繳納，上訴人並無異議；惟其餘百分之90則 為大樓中央空調冷氣主機用電，因該空調僅於白天開機提供 全體29戶私人住宅內私有區塊使用冷氣，而非提供大樓公共 區域使用，故該電費不應算入公用電費中，自不屬大樓管理 費；故被上訴人每月收取之公用電費均超收百分之90。又該 空調主機僅白天開機，晚上大部分都沒有開機使用。上訴人 原將大樓房屋出租他人當辦公室，但後來他們沒有使用，因 為上訴人辦公室離系爭房屋很近，所以就拿來當住宿的地方 ，每天早上約8點出門晚上7點才回去，故上訴人白天不在只 有晚上在家，室內是自己裝設6台窗型冷氣使用，並沒有使 用到大樓空調冷氣，即使晚上有其他住戶加班，該主機有開
冷氣，但上訴人也不會使用該主機冷氣，因為該主機是老舊 機種在市場上已經沒有了，十分耗電。
⒉上訴人自89年起迄今均未使用大樓空調冷氣，被上訴人卻將 該空調冷氣電費算入業戶管理費中，以每月約超收2,500元 計算，已溢收27萬餘元，顯已違反使用者付費原則，上訴人 自無需負擔其他住戶私人電費。從而，被上訴人每月要求支 付之公用電費，實際上應僅以百分之10計算即可；其餘百分 之90均屬各住戶之私人使用空調冷氣之用電，故上訴人實際 應僅負擔被上訴人計算公電費的百分之10即可，被上訴人將 住戶私人區域冷氣私電費算入公電之管理費中，共超額計算 12 萬267元，上訴人自得拒絕支付。
㈡被上訴人積欠上訴人大樓公設維修費用6萬元，故行使抵銷 抗辯：
上訴人居住之415號3樓之3公設部分（上訴人居住3樓C部分 ，另A、B部分無人居住），包括電燈、燈管壞了、公共廁所 不通及921大地震毀損3樓女廁等，被上訴人均不予維修。故 上訴人於89年1月自行出資3萬元委託第三人皇寓營造工程股 份有限公司（下稱皇寓營造）修復大樓3樓女廁隔間牆，再 以每月500元代價，委託皇寓營造負責維修公設，自89年1月 起至93年12月止共計4年，上訴人已支出3樓公設維護費6萬 元，應由被上訴人負擔，故應與上訴人系爭積欠之管理費相 抵銷之。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，另補稱：上訴人積 欠被上訴人98年7月至100年3月共計21個月管理費12萬3,975 元，另於原審請求之利息6,199元捨棄不主張，並抗辯： ㈠太陽神資訊廣場公寓大廈為工業廠辦大樓，興建完成已近22 年，在興建之初即採全樓中央空調方式設計，故空調冷氣主 機僅有一個設置於大樓頂樓，屬全大樓之公共設施，依太陽 神資訊大廈業戶規約第15條及管理委員會組織章程第26條規 定，該冷氣主機屬大廈公共設施業戶不得擅自變更，故屬約 定共用部分所生費用。從而，被上訴人將該冷氣主機電費算 入公用電費，並由大樓全體29戶分攤納入管理費中收取，並 無不當，故被上訴人並無將私人業戶空調費算入管理費之問 題，自無超額計算20餘萬元；且大樓僅有一台冷氣空調主機 一個冷氣電表，各業戶並無獨立的空調冷氣電表，該空調冷 氣是白天上班時間提供大樓全體租業戶使用，自應由29戶平 均分攤，上訴人白天不在家作息與其他業戶不同，應該在區 分所有權人會議中提出討論，而非拒絕繳納管理費。
㈡上訴人之抵銷抗辯為無理由：
⒈上訴人主張自行出資以每月500元代價，委託第三人皇寓營 造負責維修3樓公設維護費，管理委員會從來不知該筆費用 ，本大樓是辦公大樓，沒有住戶住在那邊，廁所是上訴人私 人違規使用，這筆費用管理委員會不承認，這筆費用應由上 訴人自己負擔，住戶規約有載明辦公大樓住戶不可居住使用 ，且該領據管理委員會從來沒看過，自不承認該維修費用。 ⒉本大樓屬工業區，各樓層僅設置公廁，各租業戶室內並無設 置私人廁所，上訴人將工業用大樓供自己及改為員工宿舍使 用，另在3樓女公廁牆壁擅自開闢暗門通往上訴人3樓專有空 間，為了自己將女公廁改成上訴人私人廁所，另違規將瓦斯 桶放置在3樓女公廁內，故上訴人所述女公廁於921地震正發 生破損是不實的，是上訴人違規使用該公廁，89年1月間所 支出3萬女廁隔間費用，應由上訴人自行負擔，被上訴人並 無修繕回復原狀義務。
參、法院之判斷：
一、上訴人為新北市○○區○○路415號太陽神資訊廣場公寓大 廈區分所有權建物29戶集合住宅社區中C3之3號（415號3樓 之3）區分所有權人，房屋面積87.76坪。依該廣場公寓大廈 管理委員會組織章程第26條規定，經住業戶大會第二次會議 決議，管理費之收繳方式標準如下（原審卷第27頁、第28頁 ）：1.區分所有權人依權狀坪數大小（4捨5入）每坪收管理 費40元。2.公共水、電費依據大廈29個單位（戶）平均分擔 。3.汽車停車位每車位每月300元。機車停車費每位每月50 元。4.尚未遷入及尚未出售空戶，應依規定全額繳納管理費 。從而，上訴人除每月應以上開40元計算繳交3,510元（40 元ｘ87.76坪＝3,510元）管理費之外，尚需按月繳交停車管 理費350元、電梯保養費（以29戶平均分攤）311元、公用水 費（每月分攤金額不定）、公用電費（每月分攤金額不定） 等費用，上訴人尚有21個月管理費（98年7月至100年3月）1 2萬3,975元未繳納，此為兩造所不爭，並有太陽神資訊廣場 公寓大廈管理委員會組織章程在卷可稽（原審調解卷第27頁 至第28頁），自堪信為真實。茲兩造爭執要旨在於： ㈠被上訴人將系爭空調冷氣電費算入公用電費中，並納入管理 費向全體業戶收取，有無理由？
㈡上訴人主張被上訴人積欠其公設維修費用6萬元，故行使抵 銷權，有無理由？
二、本院查：
㈠被上訴人將系爭空調冷氣電費納入大廈管理費中之公用電費 ，並向全體業戶收取，為有理由：
⒈系爭空調冷氣主機電費屬區分所有權人約定共用部分之管理 費用，應由全體29戶區分所有權人負擔，被上訴人並無超收 管理費：
上訴人所有太陽神資訊廣場公寓大廈C3之3號即門牌樹林中 正路415號3樓之3建物，建築完成於79年8月29日為工業區建 物，供工業使用迄今已有22年（使用執照：79樹使字第1048 號），此有該建物登記第二類謄本可稽（見支付命令卷第13 頁、34頁），自建物完工使用之初，自始即將系爭空調冷氣 主機放置於大廈頂樓，開啟空調後供應全體29業戶使用，該 冷氣僅有一個電表，各業戶並無獨立分裝各別冷氣電表等事 實，為兩造不爭（原審卷第10頁、本院卷第90頁），又該空 調冷氣開放時間原定為每週一至週五上午8時至下午5時，嗣 為顧及該大樓各公司上班時不一而改為每週一至週五上午8 時至下午6時，有該大廈92年9月25日92太字第004號住業戶 大會會議記錄可佐（見原審卷第75頁）。從而，該空調冷氣 係基於工業建物而設計使用，並非基於一般居家住宅用途， 其僅在白天業戶上班時間開啟空調供全體業戶使用，故就其 原始設計之目的性、功能性、使用性而言，核屬全體業戶約 定共用設備，故其所生電費納入公用電費計算自無不當。上 訴人主張該冷氣僅輸送至各業戶室內而未供應大廈公共區域 ，縱屬真實，亦無礙於全體業戶共用該台空調主機之事實， 故被上訴人主張該電費應由全體29業戶分擔，自屬有據。至 於大廈29戶各戶坪數大小不一，平均分擔之計算方式，是否 造成坪數較大業戶另有構成不當得利益之虞，則屬另一法律 問題，上訴人不得執此作為拒絕繳納管理費之理由，自不待 言。
⒉上訴人抗辯並未使用系爭空調冷氣，故無需支付該電費為無 理：
⑴上訴人抗辯系爭空調主機僅白天開機，供全體29業戶私人專 有部分空間使用，並無提供大廈公用區域使用，因上訴人白 天不在家，只有晚上回家，故自行裝設冷氣使用，上訴人並 未使用該空調電費，依使用者付費原則，自無需負擔該電費 云云。
⑵然查：系爭大廈為工業區建物係供工業用途使用，系爭空調 主機輸送冷氣供全體業戶使用，該主機屬全體業戶約定共用 設備，已如前述。按工業區係為促進工業發展而劃定，其土 地及建築物以供工業用為主。次按建築法第73條第2項前段 規定略以「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用 類組．．．應申請變更使用執照」，又依建築物使用類組及 變更使用辦法第3條規定建築物變更使用類組時，除應符合
都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使 用項目規定外，應申請變更使用執照，並應依建築物變更使 用原則辦理；故都市計劃法第36條、第79條第1項明定，工 業區之土地及建築物以供工業使用為主，如有違反，政府機 關得命令立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。又本案大 廈依工業用途使用，規定開放時間為上午6時至晚上10時， 非開放時間如需進入須洽請守衛開門登記後進入，該大廈為 工業廠辦大樓，業戶不得作為住宅之使用，若為廠務需要住 宿或留守時，得事先提出該員詳細的人事資料，由管委會開 會審查同意，此為太陽神資訊大廈業戶規約第14條、第15條 所明定（見原審調解卷第21頁），又該大廈設有門禁管制， 除業戶親自帶領訪客或直系親屬外，其餘訪客則需於警衛室 辦理換證登記手續，亦有該大廈門禁管制管理辦法可憑（見 原審調解卷第32頁）；準此，該大廈僅白天開放業戶辦公使 用，原則上不得住宿或留守，上訴人主張白天不在家，只有 晚上在家云云，已明顯違反上開住戶規約，上訴人縱未使用 系爭冷氣電費，亦屬違反系爭建物工業用途使用之反射結果 ，其不利益即應由上訴人負擔，此與使用者付費原則並無牴 觸。
㈡上訴人主張被上訴人積欠其3樓公設維修費用6萬元，行使抵 銷權為無理由：
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條定有明文。另主張常態事實者，就其事實 無庸舉證，主張變態事者，應就變態事實負舉證義務，此為 舉證責任分擔原則。再者，原告（即本件之被上訴人）對於 自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告（即 本件之上訴人）對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法 或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為 被告不利益之裁判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就 該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於 他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。換言之，被 上訴人即原審原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之 責任，若上訴人即原審被告自認此項事實，而另主張該債權 已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他 原因之事實，應由上訴人即被告負舉證之責任（最高法院18 年度上字第1679、2855號及同院28年度上字第1920判例參照 ）。
⒉上訴人主張被上訴人不予維修415號3樓包括電燈、燈管及公 共廁所不通等公設，故89年1月由上訴人自行出資3萬元委託 皇寓營造修復大樓3樓女廁隔間牆，另以每月500元代價，委
託皇寓營造負責維修，自89年至93年共計4年，共支出公設 維護費6萬元，應與上訴人系爭積欠之管理費相抵銷等情， 業經被上訴人否認，且被上訴人主張上訴人在大廈3樓公用 女廁私開暗門通往其3樓之3屋內，將公用女廁當成私有廁所 使用，並將私人使用瓦斯桶凸到公用女廁內影響公安，另將 廢水排水管橫置在公廁所地面走道造成出入不便等違規使用 之事實，業已提出97年9月26日第9屆、98年8月28日第10 屆 及99年12月3日第11屆區分所有權人會議紀錄及現場照片3張 為憑（見本院卷第209頁、第212頁、第216頁及原審卷第17 頁），且上訴人上開違規使用之事實，經台北縣政府於98年 11月7日會勘現場後，於同年12月8日以北工使字第0981 048604號函，認定上訴人破壞公共設施，擅將自用瓦斯桶置 於女公廁、私開門扇、裝設排水管線，已違反公寓大廈管理 條例第9條第2項規定，勒令上訴人於98年12月31日前自行撤 除並回復原狀等情，亦有該函影本在卷可按（見本院卷第21 4頁），是以被上訴人抗辯上訴人違規使用公設，不應由被 上訴人負擔費用，應屬可採。至於上訴人雖提出89年1月31 日3樓之3女廁隔間修繕費3萬元領據1張及89年1月至93年12 月每月500元公設維修費500元領據44張（見本院卷第44頁至 第75頁），上開證據資料僅能證明上訴人有支出各該費用之 事實，並無從證明各該支出是否有其必要性，及上訴人是否 曾催告被上訴人修理公設而遭拒絕等情，故上訴人不能證明 對於被上訴人有上開代墊修繕之債權存在，其所為之抵銷抗 辯，自無理由。
㈢按公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項規定，除區分所有 權人會議或規約另有規定者外，均應各按其所有部分之價值 分擔之，是各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議繳 交其共用或約定共用部分之管理費用，故被上訴人起訴主張 上訴人與其他28戶合計29戶，應依上開規定及該大廈管理委 員會組織章程第26條規定，每月平均分擔大樓冷氣主機公用 電費，並將之列入每月管理費收取，自為有理；上訴人抗辯 被上訴人超收管理費及拒絕支付系爭管理費12萬3,975元為 無理由。另被上訴人於原審請求之管理費利息6,199元，因 計算有誤，業已於本院捨棄請求（見本院卷第94頁101年2月 10日準備程序筆錄），上訴人對該部分之上訴，即屬有據。三、結論：
㈠綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例及系爭大樓管理 委員會住戶規約與組織章程規定，請求上訴人給付管理費12 萬3,975元，及自支付命令繕本送達翌日即100年6月22日起 清償日止，按年利率百分之5計算之法定遲延利息為有理由
，應予准許。逾此所為請求之利息6,199元部分，因被上訴 人業已捨棄該項主張，故為無理由，應予駁回。原審就超過 上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告 ，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給 付，並為假執行之告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍 執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其 上訴。
㈡本件為判決基礎之事證已臻明確，上訴人聲請本院至現場勘 驗，證明系爭空調主機是供應給大樓業戶私有區塊使用，及 聲請傳訊大廈建設公司的人員來作證，證明建設公司人員有 給10餘萬元修繕費等，本院經逐一斟酌後及其他兩造所提其 餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論 述，併此敘明。
㈢據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東
法 官 黎文德
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
書記官 涂菀君