臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第7號
原 告 陳怡文
訴訟代理人 林世祿律師
複代理人 江欣鞠
被 告 陳栢岳
陳朝琴
陳澤洺
陳淑芬
陳淑芳
謝聖煌
蕭許梅
蕭麗芳
蕭宏坤
蕭宏佑
詹謝瓊月
黃啓通
黃凱達
黃少慈
黃華珮
黃家茜
李謝瓊珠
陳麗鶯
陳晋德
謝生富
謝正隆
謝佩妏
謝景順
謝景元
謝富美
謝美珠
謝美容
謝美華
謝介銘
謝憲昭
謝昭雄
謝英民
謝上文
謝錫珍
張陳麗華
陳麗娟
陳晉宗
陳晋輝
陳宇田
邱天俊
邱天相
邱天佑
邱素蘭
楊陳秀琴
林宏明即林陳雪.
林知英即林陳雪.
林宏進即林陳雪.
石啓東
董親入
董添財
董美娟
董美娥
陳宇勝
謝陳雪美
黃連杏
陳耀星
陳耀鴻
陳耀彬
陳麗卿
陳麗雲
陳張謹
熊陳麗靜
陳婧筠
張玉玲
陳耀基
陳世英
陳武宏
陳賢
陳立
林阿美
陳志軒
陳亭妤
陳欣蓉
陳欣如
陳蕙萱
謝陳箱
林陳絨
陳春子
吳陳秀麗
朱榮賓
陳秀苗
陳光國
劉錦環
陳昭慧
陳英佐
陳光保
陳光武
石峯岳即石陳雪.
石瓊媖即石陳雪.
石豐嘉即石陳雪.
石芳華即石陳雪.
謝拱仁
謝南極
謝新昇
謝拱琳兼謝景星.
謝明成
謝鴻賓
謝儀順
謝秋華
謝秋芳
謝景明
楊美玉
謝惠姿
黃政夫
黃平和
謝世源
謝耀智
謝耀儀
黃世顕
謝耀東
謝世傑
葉光勲即葉評陽.
葉麗玲即葉評陽.
葉娟娟即葉評陽.
葉美華即葉評陽.
謝陳芬
上 一 人
訴訟代理人 謝健良
被 告 謝聖川
上 一 人
訴訟代理人 謝錦堂
被 告 朱文賓
朱武賓
兼上二人
訴訟代理人 朱明梅
被 告 楊新環
訴訟代理人 楊新慶
被 告 謝德能
訴訟代理人 盧志科律師
謝銘城
被 告 謝儀進
兼訴訟代理人 謝義榕
被 告 謝志偉
謝耀仁
謝耀禮
謝耀西
兼上四人
訴訟代理人 謝耀廷
上 五 人
訴訟代理人 李淵源律師
複代理人 陳淑敏
被 告 謝辰偉（原名謝世槐）
訴訟代理人 黃葱
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國101 年4 月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
附表四所示被告應就其被繼承人謝東欽所有坐落彰化縣田中鎮○○段三○八地號、地目建、面積一千二百零一點四二平方公尺土地及同段三一○地號、地目建、面積三千一百一十八點五三平方公尺土地，應有部分各三百六十分之六，辦理繼承登記。兩造共有坐落前項土地應予合併分割，分割方法如附表一所示。兩造應互為補償之金額如附表二所示。
訴訟費用由兩造依附表三「訴訟費用分擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；他造當事 人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條第 2 項分別定有明文。經查：
㈠被告林陳雪惠前於民國98年11月26日死亡，其繼承人有被告 林知英、林宏明、林宏進，此有戶籍謄本、繼承系統表在卷 可稽（本院卷三第112 至118 頁），是被告之他造當事人即 原告於98年12月28日具狀表明由被告林陳雪惠之法定承受訴 訟人即被告林知英、林宏明、林宏進全體續行訴訟，於法並 無不合。
㈡被告葉評陽前於100 年5 月31日死亡，其繼承人有被告葉光 勲、葉麗玲、葉娟娟、葉美華，此有戶籍謄本、繼承系統表 在卷可稽（本院卷六第83至91頁），是被告之他造當事人即 原告於100 年10月25日具狀表明由被告葉評陽之法定承受訴 訟人即被告葉光勲、葉麗玲、葉娟娟、葉美華全體續行訴訟 ，於法並無不合。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。本件訴訟繫屬 中，被告謝景星於99年5 月27日將其就坐落彰化縣田中鎮○ ○段310 、308 地號土地（下稱系爭土地）之應有部分移轉 於被告謝拱仁，有土地所有權買賣移轉契約書、土地登記第 二類謄本、異動索引等件在卷可稽（本院卷四第70、105 至 138 頁），嗣由被告謝拱仁聲請承當訴訟，兩造均同意由被 告謝拱仁代被告謝景星承當訴訟（本院卷四第104 頁），合 於上開規定，自應由被告謝拱仁承當被告謝景星之本件訴訟 。至被告楊美玉、黃政夫分別於訴訟繫屬中將其就系爭土地 之應有部分移轉於被告謝拱琳，被告謝惠姿亦於訴訟繫屬中 將其就系爭土地之應有部分移轉於訴外人廖婉伶，被告黃世 顕、謝明城亦於訴訟繫屬中將其就系爭土地之應有部分移轉 於訴外人陳秀蘭，依上開規定，被告楊美玉、黃政夫、謝惠 姿、黃世顕、謝明成為本件被告之地位自不受影響。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追 加其原非當事人之人為當事人者、不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、 第5 款、第7 款規定甚明。又按分割共有物，性質上為處分 行為，依民法第759 條規定，共有不動產之共有人中有人死 亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，不得分割共有物。查 謝東欽為系爭土地之共有人，而謝東欽及其繼承人石陳雪卿
、林陳雪惠、葉評陽均已死亡，被告石峯岳、石瓊媖、石豐 嘉、石芳華為石陳雪卿之繼承人，被告林知英、林宏明、林 宏進為被告林陳雪惠之繼承人，被告葉光勲、葉麗玲、葉娟 娟、葉美華則為被告葉評陽之繼承人，且被告林知英、林宏 明、林宏進、葉光勲、葉麗玲、葉娟娟、葉美華已合法承受 訴訟，詳如前述，是原告於訴訟中追加聲明請求被告石峯岳 、石瓊媖、石豐嘉、石芳華、林知英、林宏明、林宏進、葉 光勲、葉麗玲、葉娟娟、葉美華就被繼承人謝東欽部分辦理 繼承登記，並合併對上開被告及其他被告為分割系爭土地之 請求，不但符合訴訟經濟原則，亦與民法第759 條及強制執 行法第130 條規定之旨趣無違（最高法院69年臺上字第1012 號判例意旨參照）。從而，原告所為上開訴之追加合於民事 訴訟法第255 條第1 項第2 款、第5 款、第7 款規定，應予 准許。
四、本件被告陳栢岳、陳朝琴、陳澤洺、陳淑芬、陳淑芳、謝聖 煌、蕭許梅、蕭麗芳、蕭宏坤、蕭宏佑、詹謝瓊月、黃啓通 、黃凱達、黃少慈、黃華珮、黃家茜、李謝瓊珠、陳麗鶯、 陳晋德、謝生富、謝正隆、謝佩妏、謝景順、謝景元、謝富 美、謝美珠、謝美容、謝美華、謝介銘、謝憲昭、謝上文、 謝錫珍、張陳麗華、陳麗娟、陳晉宗、陳晋輝、陳宇田、邱 天俊、邱天相、邱天佑、邱素蘭、楊陳秀琴、林宏明、林知 英、林宏進、石啓東、董親入、董添財、董美娟、董美娥、 陳宇勝、謝陳雪美、黃連杏、陳耀星、陳耀鴻、陳耀彬、陳 麗卿、陳麗雲、陳張謹、熊陳麗靜、陳婧筠、張玉玲、陳耀 基、陳世英、陳武宏、陳賢、陳立、林阿美、陳志軒、陳亭 妤、陳欣蓉、陳欣如、陳蕙萱、謝陳箱、林陳絨、陳春子、 吳陳秀麗、朱榮賓、陳秀苗、陳光國、劉錦環、陳昭慧、陳 英佐、陳光保、陳光武、石峯岳、石瓊媖、石豐嘉、石芳華 、謝拱仁、謝南極、謝秋華、謝秋芳、謝景明、楊美玉、謝 惠姿、黃政夫、謝世源、謝耀智、謝耀儀、黃世顕、謝耀東 、謝世傑、葉光勲、葉麗玲、葉娟娟、葉美華、朱文賓、朱 武賓、朱明梅、謝儀進、謝義榕、謝辰偉受合法通知，未於 最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列 情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告及訴外人謝東欽、附表四所示被告以外之其餘被告為系 爭土地（重測前為同鎮○○段78、78-3地號土地）之共有人 ，因謝東欽之繼承人迄未辦理繼承登記，故訴請其繼承人即 附表四所示被告辦理繼承登記。
㈡系爭土地為兩造共有，應可合併分割，因尚有共有人未辦理 繼承登記，故無法協議分割，且無不能分割之原因，原告同 意依附圖一或附圖二所示方法分割系爭土地，爰依民法第82 3 條、第824 條規定訴請裁判分割共有物。
㈢並聲明：⒈附表四所示被告應就被繼承人謝東欽所有之系爭 土地應有部分均360 分之6 辦理繼承登記。⒉請求准予合併 分割系爭土地，分割方法由法院酌定。
二、被告抗辯：
㈠被告謝惠姿未於最後言詞辯論期日到庭，據其先前陳述略以 ：被告謝惠姿係合法繼承人，登記為系爭土地所有人時尚未 成年，並不知有繼承此筆土地等語。
㈡被告謝英民、謝昭雄：希望可分得祖厝所在位置之土地，並 請求依照習俗保留公廳，避免影響謝姓子孫之平安。對附圖 一、二所示分割方法均同意，惟謝東欽繼承人所分得土地後 方並無通路，影響土地使用價值，基於分割之公平合理原則 ，本件應考量鑑價找補之必要性。又被告謝英民、謝昭雄先 父謝飛西在生前即另向宗親謝武嘉、謝武田購買系爭土地之 應有部分，並陸續興建住宅，惟因身體因素無力處理土地過 戶等後續事宜，委請之代書復行蹤不明，致未完成所購置系 爭土地應有部分之過戶手續；詎被告謝鴻賓明知謝飛西購買 系爭土地之上情，仍向謝武嘉、謝武田購買系爭土地，致被 告謝英民、謝昭雄權益受損。並聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告謝南極未於最後言詞辯論期日到庭，據其先前陳述略以 ：被告謝南極就彰化縣田中鎮○○段316 、317 、318 地號 土地各有應有部分4 分之1 ，且上開318 地號土地上之建物 為祖產，故請求將附圖二所示編號35部分之土地分歸被告謝 南極所有等語。
㈣被告謝德能：如依附圖一所示方法分割系爭土地，將導致被 告謝德能之房屋被拆除，且附圖三所示編號49部分之房屋內 部甫裝潢，不應拆除；被告謝德能所有之房屋屋齡僅10餘年 ，為保留被告謝德能於系爭土地上所有之彰化縣田中鎮○○ 路○ 段608 巷206 號建物，請准依附圖二所示方法分割系爭 土地（附圖二編號6 之分配人應為原告、編號33所載「楊新 昇」應更正為「謝新昇」）。
㈤被告謝耀廷、謝耀仁、謝耀禮、謝耀西、謝志偉：被告5 人 之祖厝為系爭土地上門牌號碼彰化縣田中鎮○○路○ 段608 巷204 號建物，被告謝耀廷目前使用如附圖三所示編號50部 分之建物，系爭土地上尚有倉庫、寮舍、植栽等，並請求保 留被告所有之建物及系爭土地上之公廳，且彰化縣田中鎮○ ○段316 、317 、318 地號土地亦為被告所共有，若由被告
分得系爭土地毗鄰南端之土地，就土地利用更能增加效益及 連貫性；而被告謝德能所有如附圖三編號47、48部分建物非 常老舊，並無保留之必要，且同段316 地號土地西側寬度僅 3 公尺，須補足北側即系爭308 地號土地內寬度至少4.1 公 尺土地，始能建築，附圖二所示方案將導致被告謝耀廷等5 人所共有之同段316 地號土地成為畸零地。被告5 人願繼續 維持共有，請求依附圖一所示方法分割系爭土地等語（附圖 一「分配人」一欄誤載部分更正如附表一備註欄所示）。 ㈥被告謝新昇、楊新環：系爭土地上有被告謝新昇所有之門牌 號碼為彰化縣田中鎮○○路○ 段608 巷226 號建物，現供全 家使用，請由被告謝新昇取得該建物所在位置之土地，並希 望被告謝新昇、楊新環所分得之土地相鄰，以符合被告意願 、土地使用現況及經濟效益，故贊同附圖一、二所示分割方 案；如因分割使上開建物遭拆除，則原告應補償被告；又許 多共有人已將祖先牌位遷出，應無需保留公廳等語。 ㈦被告謝儀順、謝義榕、謝儀進：被告在系爭土地上有磚造房 屋，尚屬堅固，被告謝儀順並居住使用該等房屋，房屋占用 土地之面積未超過應有部分比例，雖其中2 間房屋占用道路 ，但其餘5 間房屋應可保留；然附圖一、二所示分割方案將 迫使被告遷離先祖既有土地，放棄現有磚造屋建物，造成數 百萬元損失，且使被告遷至偏僻處，不符公平分割之法則， 如依附圖一、二所示方法分割，應有補償被告之必要，請求 兩造應蓋3棟房子補償被告3人等語。
㈧被告謝拱仁未於最後言詞辯論到庭，據其先前陳述略以：被 告謝拱仁在系爭土地上有門牌號碼彰化縣田中鎮○○路○ 段 608 巷232 號、同鎮○○路東和巷19號房屋，維修良好，被 告謝景星已將應有部分轉讓予被告謝拱仁，請將被告謝拱仁 、謝景星所分得之土地併連，並保留上開房屋等語。 ㈨被告謝明成：其建物為門牌號碼彰化縣田中鎮○○路○ 段60 8 巷236 號平房，因應有部分比例不足，無法保留建物，請 求與被告謝拱琳分在隔壁，同意附圖二所示之分割方案等語 。
㈩被告謝聖川：系爭土地分割方式亦應與土地使用現況相符， 不可犧牲被告既有建物而獨厚部分被告，就謝東欽之繼承人 亦應予金錢補償，同意附圖二所示之分割方法，但應就地上 物拆遷部分補償被告謝聖川等語。並聲明：原告之訴駁回。 被告謝拱琳：其所有之建物為門牌號碼彰化縣田中鎮○○路 ○ 段608 巷234 號平房，因建物部分占用彰化縣田中鎮○○ 段309 地號土地，故無法保留，請求依附圖二所示方法分割 系爭土地等語。
被告黃平和：其所有之建物為門牌號碼彰化縣田中鎮○○路 ○ 段608 巷240 號建物，希望能保留該建物，對於附圖一、 二所示之分割方法均無意見等語。
被告謝鴻賓：同意依附圖二所示之方法分割系爭土地等語。 其餘被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書面作何聲明或 陳述。
三、系爭308 、310 地號土地面積各為1,201.42平方公尺、3,11 8.53平方公尺，地目均為建，兩造為系爭土地之共有人，應 有部分比例如附表三「應有部分比例」欄所示，系爭土地之 土地使用分區均為住宅區，與系爭土地相鄰之同段309 地號 土地使用分區○○○道路用地」，系爭土地西側面臨4 米寬 產業道路，北側面臨5 至6 米寬之產業道路，可經由產業道 路通往山腳路，系爭土地南側與同段316 、318 地號土地相 鄰，被告謝南極、謝耀廷、謝耀禮、謝耀西、謝志偉、謝耀 儀、謝耀智、謝耀東亦為上開同段316 、318 地號土地之共 有人，而系爭土地上現有如附圖三所示建物，此有土地登記 第二類謄本、彰化縣田中鎮公所都市計畫土地使用分區證明 書、彰化縣田中地政事務所99年3 月22日中地二字第099000 1427號函所附略圖可稽（本院卷二第226 至234 頁、卷三第 173 、175 頁、卷四第18頁、卷六第155 至168 頁），並經 本院勘驗屬實（本院卷二第28頁）；又系爭土地共有人謝東 欽已於34年12月30日死亡，其繼承系統表如附圖四所示，其 繼承人則如附表四所示，有戶籍謄本等件為憑（本院卷一第 69至266 頁、卷二第245 至25 3頁、卷三第113 至118 頁、 卷六第84至91頁）；且上情均為兩造所不爭執，自堪信為真 實。
四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限者外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議 決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者 ，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物 分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者， 得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變 賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配 於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人 相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分 割，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項、第5 項分別定 有明文。又按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第75 9 條規定，共有不動產之共有人中有人死亡者，於其繼承人 未為繼承登記以前，尚不得分割共有物，惟得於分割共有物
之訴訟中，以一訴合併請求死亡者之繼承人辦理繼承登記， 乃合於民法第759 條規定之旨趣，自應准許，最高法院著有 69年臺上字第1012號判例可參。經查，系爭土地為兩造所共 有，應有部分均如附表三「應有部分比例」欄所示，乃共有 人相同之土地，系爭土地依其使用目的並非不能分割，兩造 間復未訂有不分割期限或協議分割之特約，亦無不能合併分 割之情事；又原共有人謝東欽已於34年12月30日死亡，其繼 承系統表如附圖四所示，已如前述，是謝東欽之繼承人如附 表四所示，然上開繼承人迄未就謝東欽所遺應有部分辦理繼 承登記等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本及相 關戶籍謄本等在卷為證，並為被告所不爭，則兩造就系爭土 地之分割方法既未能協議決定，原告訴請附表四所示被告就 謝東欽於系爭土地之應有部分辦理繼承登記，並訴請合併分 割系爭土地，依民法第759 條、第823 條第1 項、第824 條 第1 項、第2 項及第5 項規定，自無不合，應予准許，並就 原告訴請附表四所示被告辦理繼承登記部分判決如主文第1 項所示。
㈡按裁判分割共有物，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、 經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。又分割共有物 ，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因 該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維 持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人 成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有。分 割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現 狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失 為裁判分割斟酌之一種原則。最高法院85年臺上字第338 號 判決、69年臺上字第1831號判例及82年度臺上字第1990號判 決意旨可資參照。又按以原物為分配時，因共有人之利益或 其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第82 4 條第4 項定有明文。查被告謝耀廷、謝耀仁、謝耀禮、謝 耀西、謝志偉主張應依附圖一所示之分割方法分割系爭土地 ，被告謝德能則主張應以附圖二所示分割方法為宜，經核附 圖一、二所示分割方法中，被告楊美玉、謝儀順、謝義榕、 謝儀進、謝拱仁、謝陳芬、謝惠姿、黃平和、黃政夫、黃世 顕、謝明成、謝拱琳、謝鴻賓、謝景明、謝耀儀、楊新環、 謝辰偉、謝世源、謝秋華、謝世傑、謝秋芳、謝耀智、謝耀 東、謝新昇、謝南極及如附表四所示謝東欽之繼承人所分得 之位置均相同（亦即僅被告謝耀廷、謝耀仁、謝耀禮、謝耀 西、謝志偉、謝德能及原告所分得之位置有差異），二分割 方案均可於一定程度上維持該土地長年來使用狀態及利用現
況，且使兩造所分得之土地可利用系爭土地外圍之現存道路 或同段309 地號道路土地上將設置之道路對外通聯，而符合 系爭土地之交通需求，且兩造所取得之土地形狀均屬方正、 完整而便於利用。又系爭土地為建地，過度細分將不利於建 築使用，而被告謝耀廷、謝耀仁、謝耀禮、謝耀西、謝志偉 均表示願就所分得之土地維持共有，不願見土地過於細分導 致利用不易，其維持共有自屬有利於土地利用之經濟效用， 亦應予尊重。
㈢次查，附圖一、二所示分割方法之最大差異在於被告謝耀廷 、謝耀仁、謝耀禮、謝耀西、謝志偉、謝德能及原告所分得 之位置有所差異，而原告、被告謝儀進、謝儀順、謝義榕、 謝景明、謝世傑、謝陳芬、謝拱琳、黃平和、謝新昇、謝鴻 賓、謝辰偉、謝世源、謝秋華、謝秋芳、謝明成、謝英民、 謝昭雄、謝聖川亦已出具同意書或當庭表明同意附圖二所示 分割方法（本院卷四第23至37、169 、179 頁、卷六第126 頁），堪認被告謝儀順、謝義榕、謝儀進、謝陳芬、黃平和 、謝明成、謝拱琳、謝鴻賓、謝景明、謝辰偉、謝世源、謝 秋華、謝世傑、謝秋芳、謝新昇亦已同意分別受分配如附表 一所示編號2 、3 、4 、10、13、16、17、18、19、23、24 、25、26、27、30部分所示之土地，足徵系爭土地多數共有 人均同意依附圖一或二所示方式分割系爭土地。是本件首應 審酌者即為系爭土地東南側即附圖一所示編號6 至9 部分（ 即附圖二所示編號6 至12部分）土地應分歸何共有人，始屬 妥適。經查，附圖一所示編號6 至9 部分土地上，現有如附 圖三所示編號42部分被告謝拱仁所有之建物、編號43、48部 分之公廳、編號44、45、46部分被告謝聖川所有之建物、編 號47、49部分被告謝德能所有之建物、編號50部分被告謝耀 廷、謝耀仁所有之建物，已如前述；附圖一、二所示分割方 案最大差異之處即為由何人取得系爭308 地號土地南側臨接 同段316 地號部分之土地，而該處有附圖三所示編號49部分 被告謝德能所有之平房，亦有編號50部分被告謝耀廷、謝耀 仁所有之平房。惟佐以被告謝耀廷、謝耀仁、謝耀禮、謝耀 西、謝志偉亦為同段316 地號土地之共有人，將系爭308 地 號土地臨接同段316 地號部分土地分歸被告謝耀廷、謝耀仁 、謝耀禮、謝耀西、謝志偉等人所有，較有利於土地整體規 劃，亦可避免過度細分土地造成不利於建築之畸零地，從而 ，附圖一所示方案雖將使被告謝德能無法取得其所有如附圖 三所示編號49部分建物所在位置之土地，然此分割方式較有 利於系爭土地與鄰地間之整合規劃，有利於未來之建築使用 ，且得以平衡兼顧共有人間之利益，以此方案分割系爭土地
應屬妥適，而為可採。
㈣再者，部分被告雖未能分得其所有建物所在位置之土地，或 所分得之土地上有他人所有建物，惟查，本院採用方案以土 地能供共有人公平合理使用為原則，自不可能全盤遷就土地 上建物分布情形，使分割後土地形狀成不規則狀，而不利於 使用；況系爭土地為都市計畫內之住宅區，宏大不動產估價 師聯合事務所亦分析認系爭土地以開發興建透天住宅使用， 可達成客觀上之最有效使用，此有該所之不動產估價報告書 可憑（見該報告書第25頁），加以考量同段309 地號土地為 道路用地，未來將開闢為8 米寬道路，而成為系爭土地對外 通聯之重要道路，附圖三所示編號25至35部分之建物均位於 該309 地號土地上，於該道路開通後，亦難有繼續保留該等 建物之可能性，從而，為使系爭土地達致有效利用，增進全 體共有人之利益，自不宜全然遷就現存建物而為分割。且按 民法第825 條規定：「各共有人，對於他共有人因分割而得 之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。」該規 定是為共有人相互間就分得之應有物應負之擔保義務，此項 義務與出賣人所負者相同，即民法第349 條、第350 條與第 354 條，分為權利之瑕疵擔保及物之瑕疵擔保，前者又稱為 追奪擔保，即各共有人對他共有人分得之物應擔保無第三人 對之主張任何權利，擔保責任內容依民法第353 條、第359 條及第360 條規定，共有人可行使減少價金及損害賠償之權 利，因確定判決有既判力之問題，尚不得主張解除契約，是 共有人如向第三人請求返還其等建物占用之土地遇有障礙時 ，仍有解決之道，尚無從以建物占用土地之現狀做為考慮分 割方案之唯一因素，附此說明。
㈤被告謝英民、謝昭雄固稱其父曾向謝武嘉、謝武田購買系爭 土地之應有部分，嗣因故未能辦理所有權移轉登記，該應有 部分竟遭被告謝鴻賓買去等語。惟按不動產物權，依法律行 為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民 法第758 條第1 項規定甚明。查被告謝鴻賓確為系爭土地之 共有人，此經登記在案，有土地登記第二類謄本足憑；被告 謝英民、謝昭雄就其上開抗辯並未舉證以實其說，且縱其所 辯屬實，此亦僅為被告謝英民、謝昭雄之父與謝武嘉、謝武 田間之債權債務關係，而法院於分割共有物訴訟中，應依土 地登記謄本所載各共有人之應有部分而定分割方法，至於各 共有人所登記之應有部分是否合法，尚非法院於分割共有物 訴訟中所應審究之事項，附此敘明。
㈥至被告謝南極固主張應將系爭310 地號土地最南側部分分歸 其所有等語，惟並未提出任何分割方案以供參酌，且並無證
據足徵被告謝南極有何將系爭310 地號土地與南側之同段31 8 地號土地整合使用之事實或相關規劃，是被告謝南極僅憑 其亦為同段318 地號土地之共有人，主張應受分配如附圖一 所示編號32部分土地，尚難憑採。
㈦綜上所述，本院審酌系爭土地之使用現況、地形、位置、與 道路聯絡情形及全體共有人之分割利益，並考量共有人之意 願及土地日後整體利用、發展之可能性等情，認系爭土地以 如附圖一所示之方案分割為可採，爰判決如主文第2 項所示 。
五、按裁判分割共有物，如依原物數量按應有部分之比例分配， 其價值顯不相當者，自應按其價值按應有部分之比例定分配 ，方屬公平，最高法院著有85年臺上字第2676號判例足參。 查系爭土地之土地使用分區均為住宅區，與系爭土地相鄰之 同段309 地號土地使用分區○○○道路用地」，系爭土地西 側面臨4 米寬產業道路，北側面臨5 至6 米寬之產業道路， 可經由產業道路通往山腳路，已如前述，系爭土地分割後， 各部分因面積及所處位置不同，臨路條件、地形、土地寬深 度、是否為路沖等節均有差異，其經濟價值亦隨之殊異，依 上開說明，自應以金錢相互找補。經本院囑託宏大不動產估 價師聯合事務所鑑價，依各共有人依附圖一所示分割方法分