臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第665號
原 告 洪木昆
被 告 林啟明
被 告 林季澤
共 同
訴訟代理人 施廷勳律師
上列當事人間請求給付代辦費等事件，本院於民國101年5月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣伍仟陸佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠原告於民國100年2月底獲被告兩人邀約至和美鎮王代書事務 所處商談及因有幾塊建地（位於都市計劃區內之建地及都市 計劃區外農業區建地），欲賣給建商，卻苦於該土地全無臨 路，無正式合法對外通行道路，被告林啟明向和美鎮公所申 請「私設道路許可」又遭駁回，欲請原告幫忙向彰化縣政府 、和美鎮公所跑件申請彰化縣和美鎮○○段1600地號「農牧 用地容許私設道路使用」以供連接被告2人所持有同段1599 、1598…等建築用地，以利該幾筆毗鄰建地，此由都市計劃 法施行細則第29-2條「毗鄰農業區之建築基地，為建築需要 依其建築使用條件無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建 築線者，得經縣（市）政府審查核准後，以農業區土地興闢 作為連接建築線之私設通路使用。」及彰化縣建築管理自治 條例第2條「農業區之農建地作為私設通路連接建築線者， 得經縣政府審查核准後，以農業區興闢作為連接建築線之私 設通路使用。」可證；原告於接獲邀約後即與專精土地法令 規章及建築技術規則之林春宏建築師討論現場施作及行政公 文處理辦法；3月初即由原告雇請怪手與被告於上述現場進 行整地、整界、清除草木，原告並於3月11日請創源測量有 限公司進行現場實地測量並繪製現地現況套繪圖，並隨後於 3月28日向和美鎮公所申請「彰化縣和美鎮○○段1600、159 9、1598等地號建築線，並於4月11日接獲和美鎮公所函覆獲 准，原告旋即於4月12日依法令用被告林季澤名義再向彰化 縣政府送件申請「非都市土地許可使用申請書；並於4月12 日當天與被告2人正式簽訂委託契約書合約明訂：『茲有本 人林啟明、林季澤（簡稱甲方）委託林春宏建築師、洪木昆 等2人（簡稱乙方）辦理「彰化縣和美鎮○○段1600地號」 土地容許私設道路使用（含建築線指示證明），費用共計新
台幣（下同）玖拾萬元整（附註：上述費用不含應繳之回饋 金及相關費用）』。當天並收取勞務費40萬元，連同2 月底 被告交付之訂金1萬元，共計已收41萬元；依契約內雙方約 定費用共計90萬元，扣除已領取41萬元，還剩尾款49萬元整 ，加上原告另代墊之回饋金27,950元及規費2,000元，原告 應向被告應領之勞務費及代墊費共計519,950元。 ㈡本件申請「容許農牧用地作為私設道路」案件於100年4月19 日縣府函覆和美鎮公所，指示鎮公所承辦依非都市土地容許 使用辦法辦理；至5月16日和美鎮公所又函覆彰化縣政府函 文及鎮公所主辦鄭奇昌、林春宏、被告林季澤共同會堪紀錄 （100年5月3日下午會堪）。終經原告多次輾轉送件由彰化 縣政府經農業、建管、局、處、課…等相關單位內部公文往 返，於同年6月9日正式函文通知被告林季澤「台端申請彰化 縣和美鎮○○段1600地號（特定農業區農牧用地；使用面積 為207.04m2）部份土地作私設道路使用同段1598、1599地號 （特定農業區甲種建築用地）連接建築線乙案，復請查照， 並於該函文內說明第三項：通知繳交回饋金27,950元及農地 審查規費2,000元。」，原告隨即於接獲通知後於6月10日即 至台灣銀行彰化分行代被告2人繳交回饋金27,950元及農地 審查規費2,000元；彰化縣政府已於7月27日正式函文通知被 告林季澤「本府同意所請，復請查照」。至此本件容許私設 道路使用申請案已告圓滿完成，惟被告2人於100年6月9日原 告收到彰化縣政府核准通知函及繳款公文並代被告兩人繳交 回饋金及規費款項後，即未依約履行且不與原告會商結算， 原告遂於100年7月7日在大竹郵局寄存證信函催告被告2人履 約，但被告2人仍罔聞若置，均不予理會。上述為被告委託 原告申辦私設道路使用一事之行政流程及始未，原告與被告 訂有委託契約書，雙方亦有明訂委任申辦價格，今已完成該 申請案件，被告2人卻不出面結算尾請款，讓原告因本申請 案而聘請多人幫忙處理之費用無法與人結清。兩造間所立契 約是經商討多日才定案簽訂完成，並將所應辦（委託）之事 詳細載明於契約內，並非如被告2人所述原告並未完成約定 工作，而拒不付尾款云云，實是推託之詞。
㈢由地籍圖及被告2人分別就持有系爭忠明段1599地號、相鄰 之和北段68地號、和北段81地號、和北段68之4地號、和北 段68之1地號、忠明段1598地號等土地之應有部分狀態即可 窺知、被告2人之土地除了由忠明段1600地號（該土地為被 告林季澤所持有）正式合法向主管機關申請作為私設道路聯 接現有道路（系爭1745、1760地號）使用外，其他相鄰忠明 段1601、1602、1596、1597等4筆地號土地與和北段65、68-
3、81-1、95-13、95-14、80-2、73-13、70等8筆地號土地 皆為他人之房地或農地，已無其他被告兩人等私有土地可作 為合法申請道路使用及連接建築線；故兩造間訂定委託契約 書內所委託及代辦事項應無混淆或另有其他違誤之情形。 ㈣被告2人與訴外人林貴洲雖曾訂定不動產買賣合約但最終未 能完成土地買賣，實際主因為被告2人人皆於不動產契約書 內第6頁皆另附註簽字「乙方（即被告）承諾最遲於100年4 月15日於出賣之土地、能取得建築線及建築執照核發，倘未 能獲得核准，乙方（即被告）同意無條件返還全部買賣價款 給甲方（即訴外人林貴洲），不得拖延（退款日100年4月18 日）」，可是被告2人未能於上述日前完成申請私設道路及 建築線指示，此可由訴外人林貴洲於100年4月25日（彰化光 復路000201號函）寄給被告林啟明存證信函及訴外人林貴洲 向被告2人所提告訴狀內容可了解。其真正主因是被告2人應 允訴外人林貴洲之期限已逾超過雙方議定期限100年4月15日 ，而才由訴外人林貴洲提出解除合約及返還買賣價金之訴訟 ；與本案原告辦理申請被告2人之土地忠明段1600號土地容 許私設道路及建築線一事無涉（原告與被告2人訂約日為100 年4月12日）；其間被告2人自接獲訴外人林貴洲所寄之存證 信函後，亦多次回覆訴外人林貴洲，函文之內容更可窺知被 告2人引用原告於代辦申請時主管機關公所及縣府所回覆之 公文函覆林貴洲，函中被告2人已明確告知訴外人林貴洲已 委託林春宏建築師及洪木昆（即原告）積極辦理容許私設巷 道（含建築線指示），更希望上揭地號土地能買賣完成；亦 證明被告2人確有委任原告代辦申請和美鎮○○段1600地號 容許私設道路使用（含建築線指示證明）。再者，上情益證 被告之土地不能與訴外人林貴洲如期完成買賣，並非是由原 告所致；且如向主管機關申請建築執照。需依照彰化縣建築 管理自治條例第11條內所應列並備妥各項文件向主管機關正 式送件申請，如申請者有備齊之文件或疏漏之處時（即准與 不准或與法規不符之處），主管主辦機關定會有正式公文函 覆，而非僅用「申請建築執照時，彰化縣政府表示，依上揭 法令，…等」。「用主管機關表示」即否定建築法令規定及 解釋令，實是毫無依據之說詞。被告所辯顯非事實。退步言 之，由上開訴外人林貴洲與被告2人所訂定解除契約最後期 限為100年4月15日，否則即退還已交付之土地買賣價款；而 被告2人與原告於100年4月12日訂定委託契約書期間只差三 天時間，依照主管機關申辦之作業流程，豈有可能短短三天 就能完成申請私設道路使用及建築線指示，故被告2人與訴 外人之契約存續問題實與原告無涉，因兩造契約內既無特別
註明附帶約定被告兩人與林貴洲間土地買賣契約何時失效！ 或超逾與訴外人林貴洲約定之最後期限（即100年4月15日） 如無法完成建築線申請則該契約失效，兩造所立契約條文內 更無特別約定截止日期或逾期無效之條文規定。 ㈤況訴外人林貴洲與被告2人因土地買賣不成，由訴外人向彰 化地方法院起訴請求返還買賣價金（案號：100年度重訴字 第72號），被告2人於100年7月4日所呈答辯呈報狀，其中被 告2人之答辯內容有多處說詞與本案說詞前後矛盾、顛倒反 覆之情形如下：
⒈第1頁、第3頁第四項（劃黃線處）被告2人於100年度重訴 字第72號中辯稱「申請建築線、建築執照是由被告等三人 （指賣方林啟明、林季澤等）要配合原告（指買方：即林 貴洲）去申請建築執照，並非是被告（指賣方：即林啟明 、林季澤等）要負責申請建築執照」。「本契約內所申辦 建築執照、土地建築線證明（和美鎮○○段1600地號）私 設道路及使用疑義，本非上開不動產買賣契約書內之被告 （即林啟明、林季澤）應辦事項」。可證被告2人自承申 請建築線及建築執照並非被告2人（即賣方）之責任。亦 可證明被告委託原告所申辦事項與被告土地買賣無涉。 ⒉第2頁被告2人於100年度重訴字第72號中辯稱「被告（即 ：林啟明、林季澤）等也委請有建築管理相關行業的友人 洪木昆及林春宏建築師積極辦理（農地和美鎮○○段1600 地號）容許私設道路、建築線指示事宜。當時在場之友人 洪木昆明確告知原告（指林貴洲）申請建築線要依法規程 序進行，既沒有建築線指示：如何能申請建照？此事有在 場有在場友人洪木昆可證明」。可證明其等自承確有委任 原告及林春宏建築師辦理「和美鎮○○段1600地號土地容 許私設道路使用（含建築線指示證明）」。並將原告列為 證人要出庭作證，並以玆證明當場有告知原告（即買方林 貴洲）要先申辦建築線指示，才能請領建築執照。 ⒊第4頁被告2人於100年度重訴字第72號中辯稱「申請建築 執照一事，不應歸責於被告（即林啟明、林季澤）違返上 開不動產買賣契約之規定原告（即林貴洲）也未檢附已委 請建築師所規劃圖面給被告（即林啟明、林季澤），叫被 告如何申請建照呢？故原告（即林貴洲）於起訴狀所提10 0年4月15日取得建照執照一事，應是指建築線證明」。可 證其等自承未能申請建築執照，不應歸責於被告（即林啟 明、林季澤）違反上開不動產買賣契約之規定，另於土地 合約書第5頁背面所簽字立據之期限100年4月15日）是指 取得建築線指示，這與委任原告申辦之事項不謀而合。
⒋第3頁被告2人於100年度重訴字第72號中辯稱「彰化縣政 府始於100年6月9日發函通知被告等三人，台端（即被告 林啟明、林季澤）所申請容許彰化縣和美鎮○○段1600地 號部份土地作私設道路使用以供同1598、1599…等地號（ 特定農業區甲種建築用地）連接建築線乙案，復請查照； 文內並通知被告繳納彰化縣農業處核算農業用地變更所需 繳交之回鐀金及審查規費共計29,950元（附已繳款收據） ；至此申請建築線指示證明已確認無誤」。可證被告2人 自承已完成「和美鎮○○段1600地號土地容許私設道路使 用（含建築線指示證明）」已申辦完成，所託原告委辦之 事也已完成。以上幾點可證明被告2人說詞反覆、拒不支 付尾款之心態；其等與訴外人林貴洲於本院100年度重訴 字第72號答辯內容與本案答辯狀內容對照可窺知被告兩人 狡辯推託之心，已昭然若揭。
㈥另證人林貴洲證詞皆不實在。證人林貴洲本與被告2人間買 賣契約內特別約定100年4月15日前必須申請建築線，而被 告2人確已無法如期取得建築線，而由證人林貴洲提出另案 100年度重訴字第72號返還買賣價金一案於100年7月15日開 庭前和解，因之前雙方和解關係，故其於100年9月27日庭 上做證人證詞有偏袒被告兩人之情形。首先，對於無法取 得建築線、建築執照一事，證人林貴洲說「是縣府表示」 ，其實皆沒有向主管機關送件申請，如有送件申請，必然 有退件之函文字號及敘明之理由。其復證稱「是因無法取 得建築線及建照而致與被告系爭土地買賣契約無法履行」 ，其實如依照都市計劃法施行細則第29-2條及彰化縣建築 管理自治條例第2條辦理申請，亦可向主管機關申請取得各 種分區農牧用建地及計劃內甲種建築用地之建築線、建築 執照。再，其又證稱原告洪木昆向主管機關申請之函覆及 林春宏建築師證述（有關建築法規一事）皆不符合法令； 惟林春宏建築師亦證述「都市計劃區內外農建地皆可申請 建築線及建照，只是須按都市計劃法，農業區農建地及都 計內農建地法規辦理」（須先辦理私設道設使用及建築線 申請），並非證人林貴洲所述標地（建地）無法申請建築 線及建照，致無法完成該土地買賣。
㈦證人黃啟明建築師於100年10月21日言詞辯論期日所證不實 ，有擴大解釋法規之實。首先證人黃啟明證稱「要由忠明 段1600地號都市計劃外農牧用地的土地做道路連接都市計 劃內農建地申請建築執照是不可能的」。其依據為「非都 市土地使用管制規則」，證人黃啟明所證稱之詞只是引用 與縣府人員討論云云，並沒有正式送件行文或任何文件證
明，其所呈上「非都市土地使用管制規則」第164頁「私設 通道」內附帶條件「限於以集村方式興建農舍者及甲種、 乙種、丙種、丁種建築用地，因未面臨建築線無道路可出 入需要者」，其附帶條件明確指出上述各種農牧用地未臨 建築線或無道路出入者可依「私設道路」之規定申請而有 建築線始得建築，但附帶條件或文件內也並無特別限制或 規定不能連結建築線至都計內農業區建地或不能申請建照 。又，證人黃啟明建築師庭上所說證詞及提出之證物與彰 化縣建築管理自治條例第2條及都市計劃法台灣省施行細則 第29-2條法規對照比較，證人黃啟明之說詞顯有違誤。 ㈧被告2人於100年4月29日因訴外人林貴洲要求返還買賣價金 而由林貴洲寄存證信函通知被告等人時，被告有回覆函文 「本人（即被告）與台端（即林貴洲）簽定買賣之忠明段 1589、1599，和北段68、68-1、81等五筆地號為合法建地 應無疑義，至於申辦建築執照衍生之（和美鎮○○段1600 地號）農地容許私設道路使用疑義，亦非上開不動產買賣 契約書之本人應辦事項，本人基於兩造買賣平和順利，亦 積極委託辦理農地（和美鎮○○段1600地號）容許私設道 路事宜，公務機關（彰化縣政府、和美鎮公所等）之委辦 行政程序及行政時間，不應歸責於本人違反不動產買賣契 約之規定，特立此書聲明」。被告2人又因訴外人林貴洲持 續催討價金又於100年5月28日函文回覆，訴外人林貴洲「 有關和美鎮○○段1599等地號土地係為特定農業區（甲種 建築用地）及和美都市計劃農業區（建地目），依彰化縣 建築管理自治條例第2條及都市計劃法台灣省施行細則第30 條規定（應是29-2條），未臨接建築線者亦得申請建築， 並無兩造買賣契約規定上開建地無法申請建築執照之情事 。本人申請和美鎮○○段1600地號特定農業區（農牧用地 ）之容許私設道路使用，係為考量提高上開建地之價值性 ，避免農地之違規使用，與上開建地之申請、取得建築執 照並無連帶因果關係」。特註：目前已辦理至縣府通知繳 納回饋金。再者，被告兩人於100年6月9日函文訴外人林貴 洲表示「先前（100年3月）台端（即林貴洲）與本人（即 被告）約定委由本人（即被告兩人）代為申請和美鎮○○ 段1600地號之容許私設道路使用在案（如說明），敬請台 端於文到五日內依兩造買賣契約履約及相關申請費用支應 請鑑核』。由被告出具之函文即可窺知當初被告委任原告 所辦事項與雙方簽訂委託契約書內容無誤，只是土地買賣 不成，被告才反悔不付代辦、代墊費。被告2人其心可議， 訴外人林貴洲催討返還買賣價金時說申請容許私設道路不
是買賣契約書內本人（指被告）應辦事項，無法申請建照 一事不應歸責本人（指被告）違反不動產買賣契約；另第 二項之函文內容被告亦自動向訴外人林貴洲說明本件買賣 土地依照建築法之條例是可申請建築執照，且是為避免農 地違規使用，與上開建地之申請取得建築執照並無連帶因 果關係。綜上所述應可明瞭被告推委拒尾款及代墊款實無 理由等語。
㈨就彰化縣政府府建管字第1010019766號函文，其中說明： 非都市土地使用管制規則第6條規定：「非都市土地經劃 定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用項目、許 可使用細目。…各種使用地容許使用項目、許可使用細目 及其附帶條件如附表一。…」，另依附表一內農牧用地做 私設通路使用規定：「限於以集村方式興建農舍者及甲種 、乙種、丙種、丁種、建築用地，因未面臨建築線，無道 路可出入需要者。」，併予敘明。上述函覆說明中已明 確說明非都市計劃內土地應依其容許使用項目及許可使用 細目使用，且敘明㈠被告土地位於非都市土地農業區及都 市計劃農業區，因區界分隔聲請建築執照應依各別的建築 法規定（都市計劃法台灣省施行細則、彰化縣建築管理自 治條例等規定檢討辦理），並非不可申請建築。說明二最 後更提及農牧用地做私設通路使用規定：「限於以集村方 式興建農舍者及甲、乙、丙、丁種建築用地，因未面臨建 築線無道路可出入需要者。」被告等之8筆土地用各種用地 容許使用項目、細目方式申請亦非不可申請建築，只是用 何種規劃方式用何種法規申請。更何況被告等8筆土地，也 確實完全沒有聯結其他道路可供出入，也符合函覆意見： 因未面臨建築線，無道路可出入需要者』。由縣府函覆說 明內容及證人林春宏建築師於100年9月27日庭訊筆錄證稱 ：「系爭買賣這8筆土地是以1599、68地號土地作為6米私 設道去連接1600地號土地對外通行指定建築線，至於能不 能建築要符合各筆土地的相關法規」。綜上所述，即可知 悉本案被告8筆土地不是不能建築而是要符合各筆土地的相 關法規。
㈩證人黃啟明建築師於100年10月21日言詞辯論期日到庭時， 法官問：「有否拿過規劃或申請建築圖給原告看？」證人 證稱：「我沒有印象我有拿類似的圖給原告看，我沒有印 象有告訴原告林貴洲要買10筆或11筆土地去規劃建案的圖 或事情」。因為規劃設計圖只有證人黃啟明建築師才有既 未拿給原告看過，可知原告並不知情被告等土地用何種形 式申請幾戶、申請多少建築面積？換言之，原告只知本案
土地確有買賣之情形，不知其申請規劃內容戶數面積及是 否有引用個別建築法規檢討辦理；而本案系爭委任契約書 之委任內容，最先也是由被告兩人與原告到林春宏建築師 事務所直接洽談如何辦理和美鎮○○段1600地號土地容私 設道路使用（含建築線指示）事項，合約也是由證人林春 宏建築師繕打好，才由原告拿去給被告兩人家裡簽訂的。 從一開始現地挖除雜草、整地、發函至公所回文、現場會 堪、收文、通知繳回饋金及縣府正式函覆、同意所請公文 ，期間不下數拾次與被告等會商討論，皆未曾質疑反對，4 月下旬林貴洲函文放棄買賣時被告兩人也曾告訴原告，這 塊土地也不能完全沒有合法道路，如沒有路，土地價值將 一落千丈，而今卻說原告未完成契約，不肯支付酬勞，實 是狡辯。
被告答辯狀四所陳第二項第2頁第12行「意為和美鎮○○段 1600地號土地如要做為其他6筆土地連接建築乙案是『未能 符合法令規定，於法不符…等』，惟於3月23日庭訊時，原 告當庭答稱要依土地區隔參考個別建築法規檢討法令辦理 始可申請建築後，被告又於101年4中旬提出辯狀五內第2頁 第㈡、㈢項內19行又答辯說明依據彰化縣建築管理自治條 例第2條規定，被告說詞又變成「得申請建築」，如此的昨 是今非，足證被告早已知該幾筆土地是須用個別建築法規 檢討辦理申請建築的，被告諉稱原告未完成合約事項！實 是推託拒不付款之詞。如果依其答辯狀四說法「之前是原 告沒有完成，於法不符！之後答辯狀五卻改稱「不必申請 建築線即可向彰化縣政府申請建照、建築」！那試問被告 ！原告所提列原證一至原證十由主管機構所核發之公函是 合法或不合法的呢？被告反覆說詞豈不自相矛盾！又被告 所提答辯五、第一項依建築法規規定其總樓地板面積不得 超過660平方公尺之規定（參彰化縣建築管理自治條例第2 條），因本案訴外人林貴洲之指定建築師證人黃啟明於本 呈報狀二項內當庭所提之證詞「沒有印象有拿類似的圖給 原告看…」，故原告從未能得知訴外人所要申請之面積及 戶數，故被告於3月23日庭訊時所提可申請建築面積之計算 方式或扣除方式實與原告委辦事項無涉。況被告所提答辯 狀五第一項第11行「於本自治條例施行後分割者，應合併 計算，換言之是在90年12月25日前分割者自不在此限」彰 化縣建築管理施行細則是90年12月25日核定內管字第90677 77號核定）本案被告土地⑴忠明段1598、1599、1600號於 87年12月重劃⑵和北段68、68-1、68-2、68-4、68-5、81 號早已於63年3月已分割早已分割登記完成，兩造爭辯此條
例似無意義。
原告與被告訂定辦理和美鎮○○段1600地號土地容許私設 道路使用（含建築線指示）合約是不爭事實，如全為與訴 外人林貴洲做土地買賣被告應可於100年4月15日買賣合約 展延最終日期即可確認被告都是自己簽名確認，知道100年 4月15日是買賣最後期限，何故要與原告於100年4月12日正 式簽約並付前期款40萬元；此期間被告等也多次通知原告 ，已收公、要會堪、要繳費、已核准…等。被告等也都接 獲通知（受文者）而從未提出不再辦理該委託或解約之通 知，100年7月15日原告存證信函通知時被告2人又閃躲避不 支付代辦費。
就彰化縣政府101年4月12日府建管字第1010089827號函觀 之，面積最高660平方公尺是容許的最高面積，以一筆土地 或是以八筆土地去計算總面積，因為不同人所持有的面積 所以計算方式有所不同。系爭土地上的建案需聲請建築線 ，但從第一次彰化縣政府101年2月2日的回函說明二亦已清 楚表明，依據原告附證七及附證八的給關係人林貴洲的函 文附證七說明三有寫到本人台端簽訂買賣忠明段1589、159 9，和北段68、68-1、81等五筆土地應為合法建地應無疑義 等內容，應該是被告林啟明已知悉用忠明段1600地號去申 請私設道路使用一事，且其亦表示這與土地買賣無關，附 證八說明二倒數第五行本人申請和美鎮○○段1600地號特 定農業區（農牧用地）之容許私設道路之使用，係為考量 上開土地之價值性避免農地違規使用，與上開建地之申請 取得建築執照並無連帶因果關係，附證五訴外人林貴洲亦 已於100年4月25日即通知三位地主解約。而林壽洋在4月底 已經將土地價金退給林貴洲，被告二人在5、6月份期間與 原告討論還要繼續辦理容許私設道路使用的事情，卻到6月 9日縣府正式核准公文下來後，遲至7月份中旬，被告使告 知不欲付款，最大原因是被告二人為了支付予原告之款項 ，被告林季澤不願意支付而發生爭執始生今日的訴訟，被 告對上情知之甚詳等情，並聲明：⒈被告2人應給付原告51 9,950元，及至100年7月27日起至清償日止按年息百分之5 計算利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。⒊訴訟費 用由被告2人負擔。
二、被告則以：
㈠兩造系爭契約約定之辦理事務範圍乃包含坐落忠明段1599地 號、1598地號二筆（非都市土地）及和北段68地號、68之1 地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆（ 都市計畫內）農業區建地目土地均須指定建築線，原告確實
未依兩造約定之旨完成工作：
⒈被告2人及訴外人林駿添、林壽洋等4人於99年12月17日與 建商林貴洲簽訂不動產買賣契約書二份，由被告林季澤與 林駿添、林壽洋共同出售坐落忠明段1599地號等6筆土地 與林貴洲，由被告林啟明出售坐落忠明段1599地號等5筆 土地與林貴洲。因原告為被告林啟明姻親，本身亦從事建 築事業，故於簽約時林啟明邀同原告在場並給予參考意見 。次因林貴洲購買上揭八筆不動產目的均為供建築整批連 棟房屋出售，故於上揭不動產買賣契約書之其他約定事項 內特別約定「①乙方（按：被告等出賣人）應配合申請建 築執照，倘經申請未能合法取得建照時，雙方同意無條件 解除買賣契約，乙方應於接到甲方（按：林貴洲）通知， 三天內返還全部收受之價款給甲方，雙方各無異議。 ⒉訂約後買、賣雙方即配合申請於系爭土地上指定建築線、 建築執照許可等事務，惟因上揭買賣之八筆土地中坐落忠 明段1599地號、1598地號二筆為非都市○地○○○段68地 號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81 地號六筆則為都市計畫內農業區建地目土地。經查，「非 都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建 築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦 業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國 土保安、墳墓、特定目的事業等使用地」、「非都市土地 經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項 目及許可使用細目使用。…各種使用地容許使用項目、許 可使用細目及其附帶條件如附表一」、「五、農牧用地 私設通路限於以集村方式興建農舍者及甲種、乙種、丙種 、丁種建築用地，因未面臨建築線，無道路可出入需要者 」，非都市土地使用管制規則第3條、第6條第1項前段、 第3項及附表一、各種使用地容許使用項目及許可使用細 目表第五項款分有明文。上揭土地經林貴洲委由黃啟明 建築師檢附相關文件向主管機關彰化縣政府申請建築執照 時，彰化縣政府表示，依上揭法令，雖得以被告所有忠明 段1600地號土地劃為私設通路，指定建築線供為同段 1598、1599地號二筆土地連接建築線，然因1600地號土地 為「非都市土地」（特定農業區），雖能劃為私設通路， 但和北段68地號等六筆均為「都市計畫內農業區建地目」 土地，二者分屬都市計畫範圍外、內，故不得以1600地號 土地留設之私設通路供為都市計畫內農業區建地目之和北 段68地號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地 號、81地號六筆土地指定建築線之用。換言之，分屬「非
都市土地」與「都市計畫內土地」不得互為指定建築線之 「私設通路」與「建築基地」之利用關係。從而，和北段 68地號等六筆土地仍因無法指定建築線致不能取得建築執 照，前揭買賣契約解除條件成就。
⒊林貴洲確認上揭情事後，即通知被告等出賣人解除上揭買 賣契約並請求返還價金。事後雙方於王椿錫代書處會談時 ，原告亦全程在場並知悉問題癥結所在，竟向被告2人佯 稱，因林貴洲關係不夠，其可透過管道取得上揭八筆土地 之建築執照許可，要求被告予其承辦。因原告為被告林啟 明姻親，被告本以為足資信任，且亦希望上揭買賣契約得 以順利履行完畢，遂同意委由原告辦理指定建築線並取得 許可於上揭八筆土地上建屋之建築執照等工作，同時商得 林貴洲同意，將履約期限延後至100年4月15日前。一開始 被告林啟明給付1萬元定金與原告，約2至3天後，原告又 前來收取1萬元費用，又因原告向被告林啟明佯稱其需先 行「活動」，以助順利取得許可，故嗣後又向被告林啟明 收取40萬元之活動費用（不包含已付之定金1萬元、費用1 萬元），被告林啟明不疑有他，如數交付。而上揭期間， 被告2人並未簽訂如原告所提之委託契約書。
⒋按「承攬係當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他 方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第四百九十條定有 明文。承攬人完成之工作，係施以勞務，而造成之一定成 果，至於工作之種類，除不得背於公共秩序、善良風俗外 ，法律上並無限制，其結果為有形或無形，有財產價格或 無財產價格，均無不可」、「上訴人起訴係主張委託被上 訴人為其設計規劃坐落桃園縣平鎮鄉之工廠廠房及辨公室 工程，其契約之內容，重在被上訴人為上訴人完成一定工 作，應屬承攬性質，非如委任單純的為委任人處理事務， 上訴人主張兩造所訂契約純係委任性質，亦無可取。」最 高法院89年台上字第1034號、69年台上字第2230號判決意 旨參照。是可知兩造間就請領上揭建築執造等事務之法律 關係為民法第490條之承攬契約，應無疑義。 ⒌惟查，原告嗣後委由林春宏建築師辦妥之事項，仍僅限於 和美鎮○○段1600地號土地上容許私設道路，供同段1598 地號、1599地號連接建築線，根本未完成被告2人定做之 工作即使上揭屬都市計畫內坐落和北段68地號、68之1地 號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆土 地指定建築線並取得建築許可。兩造及林春宏建築師、林 貴洲遂於100年7月14日約同前往黃啟明建築師事務所討論 上開事宜，當場林春宏建築師亦承認因礙於都市計畫內、
外之因素，確實無法取得使上揭八筆土地均得建築房屋之 許可。經確認後，被告因而同意林貴洲解除上揭買賣契約 ，且已返還已收買賣價金，原告亦已確定無法完成工作， 其並當場同意退還被告林啟明已收之上揭費用。 ⒍次查，原告所提委託契約書乃原告於受託辦理上開工作約 二個星期後，臨時至被告林啟明家中提出，並當場要求被 告林啟明召喚被告林季澤二人簽立，約定工作內容則仍為 前揭所述，並未變更。而林春宏並未到場，於被告2人簽 立書面後，原告亦未交付系爭委託契約書正本或影本與被 告2人。雖系爭委託契約書上約定處理工作之內容並未詳 細記載，然解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及 其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取 書據中一二語，任意推解致失真意、解釋當事人之契約， 應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過 去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字 致失真意（最高法院19年上字第28號及39年台上字第1053 號判例意旨參照）。從而，原告今曲解系爭委託契約之真 意並要求給付系爭報酬云云，均屬無據。
⒎證人王椿錫於100年9月27日言詞辯論期日時證稱：「原告 是陪同林啟明一起過來，加上我總共在場的人有8人，不 動產買賣契約買方買這些土地的目的就是要建築房屋，總 共有8筆土地，在買賣當時有約定到指定建築線的問題… 買賣契約訂立之後大約一、二個月買賣雙方就沒有辦法取 得建築線的事情到我的事務所協調，當時協調的有林啟明 、被告林季澤、林貴洲，原告也有陪林啟明一起去，當時 協調的內容就是為了買賣的8筆土地無法取得建築線做處 理，到最後是買方同意要給賣方一段時間再去處理建築線 的問題」、「（問：在買賣契約第五頁背面空白處所約定 最後期限及退款日期時，當時寫這些字時原告是否在場？ ）林啟明簽的時候原告有在場）」、「當時並沒有提及是 哪幾筆土地要配合聲請建築線，不過雙方的認知應該是指 買賣的這些土地」；林貴洲證稱「才會去王椿錫代書事務 所談沒有辦法建築要解約的事，當時在場人有我、地主林 啟明、林季澤、林駿添、原告及證人王椿錫，其他是陪同 到場的人，當場原告只有說他有辦法請的出來聲請建築， 當場地主就在契約書第五頁背面空白處同意說要在100年4 月15日以前取得建築核可，如果沒有辦法達成的話要無條 件解約退款，當天協調時在場的所有人都知道地主承諾要 取得建築執照核可及取得建築線的事是買賣的8筆土地」 。是可證於被告委託原告申請辦理指定建築線事務（即取
得建造執照前階段工作）時，兩造均明確知悉委辦之內容 含括上揭都市計畫內及非都市土地共8筆，而非僅止於原 告交由林春宏所完成之忠明段1598地號及1599地號二筆土 地而已。且辦理期限亦為原告在場聽聞所明知，其既知有 此期限限制，仍提議由被告等委託其辦理且未就辦理期限 部分再為特別約定，足見原告當下亦同意受該期限約定所 拘束。原告現再以本件係因上開期限屆至遭買主林貴洲解 除買賣契約，非其所致，故與其完成委辦事務無關云云， 純係違反兩造間約定之說，諉無足採。至原告推稱被告於 100年4月12日方與其簽訂委託契約書，離買賣雙方約定4 月15日之完成期限僅有3天，顯無可能完成主管機關申辦 作業流程，且系爭契約並無特別約定兩造間之完成期限， 故買賣雙方之契約存續問題與伊無關云云。然兩造係先口 頭合意委託辦理前揭事務，嗣經一段時日，方再應原告要 求簽訂系爭契約，故原告受託日與被告簽訂書面日毫無關 係，益徵完成期限與簽訂系爭契約書面之日期迥然無涉。 此由證人林春宏證稱「（問：請提示原證五委託契約書， 你看過？）事後有看到，是原告介紹我替地主辦理建築線 『完成後』，原告要求跟地主定委任契約，是原告拿給我 看得，他們簽的時候我沒有在場」等詞亦可證被告所述上
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