臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第444號
原 告 謝素香
訴訟代理人 施廷勳律師
被 告 財政部國有財產局
法定代理人 張佩智
訴訟代理人 陸恒寧
複代理人 賴輝明
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國101 年4 月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣鹿港鎮○○段一○八六地號土地、地目旱、面積一百平方公尺，及同段一○八七地號土地、地目旱、面積三百二十五平方公尺，及同段一○八八地號土地、地目旱、面積二百八十四平方公尺，及同段一○九二地號土地、地目旱、面積二百四十七平方公尺，准予合併分割如附圖一所示：編號甲部分面積四百七十八平方公尺分歸原告取得，編號乙部分面積二百三十一平方公尺及編號丙部分面積二百四十七平方公尺分歸被告取得。
原告應補償被告新臺幣貳拾捌萬玖仟壹佰玖拾元。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣鹿港鎮○○段1086、1087、1088、10 92地號土地（下稱系爭土地）為原告及中華民國（由被告管 理）所共有，系爭土地共有人間並無因物之使用目的不能分 割之情形，亦未訂有不分割之期限，因兩造對分割方法存有 歧見，致無法協議分割。因系爭土地之共有人均為兩造，爰 請求合併分割。又系爭土地原共有人葉文炎死亡後，因無人 辦理繼承登記而由被告收歸國有，系爭土地由訴外人威鋒工 業社占用之原因係葉文炎同意，該地上物所有人、坐落位置 、使用方式均與葉文炎有所關聯，應由被告負責處理與威鋒 工業社之權利義務，附圖三所示編號D 部分土地則有原告祖 母之墳墓，從而，自應將附圖一所示編號甲部分分歸原告取 得，編號乙、丙部分分歸被告取得，較符公平，且分得附圖 一編號甲部分土地者，應補償對造新臺幣（下同）28萬9,19 0 元。並聲明：系爭土地請准予合併分割，分割方式如附圖 一所示，編號甲部分面積478 平方公尺分歸原告取得，編號 乙部分面積231 平方公尺及編號丙部分面積247 平方公尺分 歸被告取得。
二、被告則以：附圖一編號乙、丙部分已為他人占用，有違反農 業發展條例第69條規定之情，且彰化縣鹿港鎮○○段1085地
號土地亦屬被告經管土地，原告所提分割方案將造成被告難 以有效合併管理使用系爭土地，應由原告依國有財產法第52 條之1 第1 項第3 款規定申購被告之國有持分權利。系爭土 地以變價分割為宜，倘採原物分割，則應將附圖二所示編號 B 、C 部分分歸原告，編號A 部分分歸被告，且因被告未編 列購地經費，故無法同意補償原告28萬9,190 元等語，資以 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
本件原告起訴請求合併分割系爭土地如附圖一所示，被告則 抗辯系爭土地應變價分割，或以附圖二所示方案分割，且不 同意原告所提之補償方案等語。從而，本件所應審究者即為 ：系爭土地以何方案分割為宜？
㈠按各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限者外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議 決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者 ，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物 分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者， 得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變 賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配 於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人 相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分 割，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項、第5 項分別定 有明文。又依區域計畫法劃定為特定農業等區之農牧用地， 為農業發展條例所定之耕地；若每宗耕地分割後，每人所有 面積未達0.25公頃者，不得分割，但該條例民國89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得於分割後宗數不超過共有人人 數情形下，分割為單獨所有，農業發展條例第3 條第11款、 第16條第1 項但書第4 款及第2 項亦有明文。查系爭土地包 括坐落彰化縣鹿港鎮○○段1086地號土地（面積100 平方公 尺）、1087地號土地（登記面積為420 平方公尺，地籍圖面 積為325 平方公尺）、1088地號土地（面積284 平方公尺） 、1092地號土地（登記面積為163 平方公尺，地籍圖面積為 247 平方公尺），均為原告及中華民國（由被告管理）所共 有，且皆為特定農業區之農牧用地，核屬農業發展條例第3 條第11款規定之耕地，原告配偶葉連泰於88年4 月28日登記 為系爭土地共有人，應有部分為2 分之1 ，與訴外人葉文炎 共有系爭土地，嗣葉文炎之應有部分於94年9 月16日因無人 繼承而收歸國有，葉連泰之應有部分則於99年3 月17日贈與 原告，此有土地登記第二類謄本、戶籍資料、土地登記簿、 異動索引等件可稽（本院卷第8 至16、24、42至65頁），系
爭土地之共有關係既成立於89年1 月4 日之前，參照上開說 明，自為農業發展條第16條第1 項第4 款規定共有之耕地， 不受同條第1 項本文就分割面積之限制。又系爭土地乃共有 人相同之土地，共有人間並無因物之使用目的不能分割之情 形，亦未訂有不分割之期限或協議分割之特約，因兩造對分 割方法存有歧見，致無法協議分割，則兩造就系爭土地之分 割方法既未能協議決定，揆諸上開規定，原告請求以裁判合 併分割系爭土地，於法自無不合，應予准許。
㈡按土地所有權及其面積，以登記為準，登記之面積如與實際 測量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法院固得於地 政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判決，或逕依 原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理 由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地 政機關聲請一併為更正及分割登記，均毋庸由原告追加聲明 ，請求更正共有土地之面積後始為判決分割。惟於共有人就 面積之不符尚有異見時，因此種錯誤，已涉及私權，既有爭 執，於就土地之面積為更正登記前，法院自不得逕行判決分 割（最高法院93年度臺上字第1635號判決意旨參照）。查系 爭1087、1092地號土地之地籍圖面積與土地登記面積不符， 已如前述，此有彰化縣鹿港地政事務所鑑測日期100 年10月 28日土地複丈成果圖備註說明足憑（本院卷第119 、120 頁 ），兩造亦均表明對面積更正並無異見、願協同辦理系爭10 87、1092地號土地之面積更正登記等語（本院卷第146 、14 9 頁），依上開說明，本院自應以系爭1087地號土地實測面 積325 平方公尺、系爭1092地號土地實測面積247 平方公尺 為判決分割之依據，並由兩造於本件判決確定後，向地政機 關併為面積更正及分割登記，附此說明。
㈢按裁判分割共有物，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、 經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。又分割共有物 ，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因 該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維 持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人 成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有。分 割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現 狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失 為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院85年度臺上字第338 號判決、69年臺上字第1831號判例及82年度臺上字第1990號 判決意旨可資參照）。經查：
⒈系爭1086、1087、1088地號土地相互毗鄰，與系爭1092地 號土地中間隔有同段3195地號土地，該3195地號土地為上
覆水泥及水溝蓋之排水溝；與系爭土地相鄰之同段1093地 號土地為葉連泰與中華民國共有，同段1085地號土地為訴 外人巫豆、葉連泰與中華民國共有。系爭土地之聯外道路 為系爭1086地號土地北面所臨之同段3191地號土地（即彰 化縣鹿港鎮溝漧巷）。系爭土地上有威鋒工業社之混凝土 鐵架鐵皮屋廠房（門牌號碼為彰化縣鹿港鎮溝墘巷臨170 之3 號），該廠房占用系爭土地之位置及面積如附圖三所 示編號A 、B 部分，又系爭土地上另有原告祖母之墳墓1 塚，占用面積及位置則如附圖三所示編號C 部分；上情有 照片、土地登記第二類謄本、土地複丈成果圖等件為憑（ 本院卷第66至71、76至78、93頁），並經本院勘驗屬實， 亦有勘驗筆錄為據（本院卷第90頁）。又原告祖母之墳墓 係位於附圖三所示編號C 之處，足徵附圖一編號甲部分本 為原告所使用之位置，原告主張如附圖一所示之分割方案 ，就兩造於分割後之位置，已儘量維持系爭土地之利用現 況，兩造所分得之土地形狀亦尚屬方整而便於利用，且編 號甲、乙部分土地均面臨溝漧巷，編號丙部分亦可經由同 段3195地號土地通行至溝漧巷，而均可維持現存通行至公 路即溝漧巷之交通方式，亦符合該土地之交通需求；綜上 ，考量兩造使用現狀、意願及聯外情形、土地價值等情， 認如附圖一所示之分割方法確可兼顧兩造利益及土地利用 方式，與社會經濟之考量相符，而屬適當，爰定本件分割 方法如主文第1 項所示。
⒉至被告雖主張應變價分割或以如附圖二之分割方案分割， 惟按民法第824 條第2 項第2 款係規定「原物分配顯有困 難時，得變賣共有物」，是變價分割係於原物分配有困難 時，始可採用（最高法院51年臺上字第271 號判例參照） ，所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分 配或以原物分配有困難之情形。查系爭土地面積廣大，地 形平坦，經分割後，兩造各可分得面積478 平方公尺之土 地，均應可充分利用其所分得之土地，並無原物分配顯有 困難之情形，且被告主張變價方式分割亦為原告所反對（ 本院卷第162 頁背面），故本件仍應以原物分配之方式分 割為當，被告之變價方案尚無可採。又附圖二所示分割方 案固使被告所分得之編號A 部分得與其共有之同段1085地 號土地相連，然原告配偶葉連泰亦為該1085地號土地之共 有人，兩造不論何造分得附圖二編號A 部分土地，均有助 於與該1085地號土地合併使用，而被告並未說明其有何將 系爭土地與同段1085地號土地整合使用之計畫或必要性， 自難僅憑其為該1085地號土地之共有人，而遽認其主張應
分得附圖二所示編號A 部分之土地為合理可採。 ⒊綜上所述，本院審酌系爭土地之使用現況、位置、與道路 聯絡情形及全體共有人之分割利益，並考量共有人之意願 及應有部分面積等情，認系爭土地以如附圖一所示之方案 分割為可採，爰判決如主文第1 項所示。
㈣按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相 當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年臺上字第 2117號判例意旨參照）。又共有物之原物分割，依民法第82 5 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分 互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故 原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值 較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即 應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並 依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符合共有物原物 分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院89年度臺 上字第1493號判決意旨參照）。查系爭土地分割後，兩造各 自分得之土地因臨路面寬及坐落位置不同，價值有所差異， 經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲事務所 ）鑑定，該所運用市場比較法，因兩造分得土地臨路狀況及 位置之不同，將兩造所分得之土地區○○○ ○巷道價位區○ ○ ○巷道減成區○○ ○巷道裡地價位區○○ ○巷道裡地減成 區，據以計算兩造分得土地之價值，而核算分得附圖一編號 甲部分土地之共有人應補償對造之金額為2 萬2,281 元，有 該事務所101 年1 月6 日（100 ）華估字第81074 號函附鑑 定報告及外放之鑑定報告書、同所101 年2 月9 日華聲字第 81074-1 號函可考（見本院卷第128 、146-1 頁）。惟兩造 皆認該事務所所核算之找補金額偏低（本院卷第149 頁背面 ），原告並主張系爭土地應有每坪1 萬2,000 元之均價，附 圖一編號甲部分地形完整合一，乙部分臨路面寬較小，丙部 分未連路，乙、丙部分無法連接使用，故附圖一編號甲部分 與乙、丙部分土地使用價值差異應非僅2 萬2,281 元，考量 土地使用價值差異及處理訴請第三人返還無權占用土地訴訟 之相關費用後，取得附圖一編號甲部分土地者應補償對造28 萬9,190 元，倘原告取得該編號甲部分土地，願補償被告28 萬9,190 元等語（本院卷第152 、163 頁）。本院審酌華聲 事務所係採擇3 筆土地之公開不動產交易資訊為市場比較法 分析，而兩造為系爭土地之共有人，就該地段土地均價當較 為熟悉，就系爭土地之價值，應以兩造之意見為據，更形妥
適。再者，原告綜合考量系爭土地分割後臨路狀況、整合利 用情形及日後處理地上物問題之勞費，所認以每坪2,000 元 計算分得附圖一編號甲部分土地之人應補償對造之金額，已 說明其計算依據，並將影響系爭土地經濟價值之因素均納入 考量，據以核算分得附圖一編號甲部分土地之人應補償對造 之金額應為28萬9,190 元（計算式：478 ×0.3025×2,000 ＝289,190 ），益臻週詳，當屬可採。從而，依上說明，自 應由分得價值較高之共有人即原告，對分得價值較低之共有 人被告為補償如主文第2 項所示金額。
四、末按分割共有物事件乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分 割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以 決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求 分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人全體各 按其應有部分比例負擔，方屬公允，爰判決如主文第3 項所 示。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判 決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
民事第三庭 法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
書 記 官 蕭雅馨