臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第116號
原 告 闕宜永
訴訟代理人 李怡欣律師
訴訟代理人 王元勳律師
被 告 何柏翰
訴訟代理人 何慶枋
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101 年5 月10日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於99年12月15日經21世紀不動產淡水竹圍加盟店仲介員 即訴外人黃仁孝、陳健樺仲介，由其父即訴外人何慶枋代理 ，與伊簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定伊以每月新臺 幣（下同）3 萬5,000 元向被告承租門牌號碼台北市○○區 ○○路183 巷22號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），伊於簽約 時向訴外人何慶枋表示，伊承租系爭房屋之目的係為經營「 純泰式男女舒壓健康館」，訴外人何慶枋與仲介人員乃表示 186 巷6 號店面經營泰式按摩達3 年之久，致使伊誤認系爭 房屋亦可用以長久經營「純泰式男女舒壓健康館」，遂與被 告簽訂3 年期之系爭租約，並與訴外人何慶枋達成裝潢期間 不收取租金之合意；嗣伊於99年12月20日開工裝潢，裝潢期 間系爭房屋大門懸掛有「按摩館即將在此為您服務」之紅布 條，訴外人何慶枋與仲介人員多次前來察看，均可得知伊係 經營「純泰式男女舒壓健康館」。詎料，伊於100 年3 月間 向新北市政府申請商業登記經許可營業之數月後，遭新北市 政府通知在該區經營按摩業違反都市計畫法台灣省施行細則 第18條有關土地使用分區管制之規定，遭勒令停業及斷電處 分，並將伊之「純泰式男女舒壓健康館」視為違建通知拆除 ，伊承租之系爭房屋已不能為約定之使用收益。 ㈡兩造簽訂系爭租約之本旨，在於使伊得使用系爭房屋經營泰 式按摩業，而兩造簽訂系爭租約時，被告尚未取得系爭房屋 之權狀，伊自無從由系爭房屋及坐落土地之權狀得知土地分 區使用種類，惟被告明知系爭房屋坐落地段屬乙種工業區土 地，依照都市計畫法台灣省施行細則第18條有關土地使用分 區管制之規定，不得經營「視聽歌唱業」類之按摩業，竟仍 將系爭房屋出租予伊，致伊受有裝潢費用等損失，被告提出 之給付顯與債之本旨有違，被告應負不完全給付之損害賠償
責任，伊自得請求被告賠償伊所受之裝潢損失111 萬8,230 元。又，系爭房屋經由訴外人黃仁孝、陳健樺仲介出租，渠 等應有為被告查證系爭房屋使用分區之義務，且就系爭租約 之簽訂，係為被告之履行輔助人，是被告就渠等之故意過失 ，應負同一責任。
㈢為此，依民法第227 條規定提起本件訴訟。並聲明：被告應 給付原告111 萬8,230 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ﹪計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠依系爭租約第2 條第4 項約定，系爭房屋應可供營業使用， 然兩造並未定有可供經營「泰式按摩業」之約定，而系爭房 屋依都市計畫法台灣省施行細則第18條第1 項但書及第2 項 第4 款規定，可供作一般商業設施包括一般零售業、一般服 務業及餐飲業之用，是伊確已交付合於系爭租約約定之租賃 物予原告。況且，伊從未隱瞞系爭房屋之分區使用用途，原 告於向仲介人員接洽承租系爭房屋事宜時，本應於事先就系 爭房屋能否用以經營其欲經營之行業，為充分之調查，伊竟 不為之，而依系爭租約第4 條約定，原告不得將系爭房屋供 非法使用，今原告既將系爭房屋供非法使用，遭主管機關勒 令停業，其所有損害應由其自行負責，原告自不得依民法第 227 條規定向伊請求損害賠償。至於原告稱伊知悉原告承租 系爭房屋係為經營「純泰式男女舒壓健康館」云云，與事實 不符，蓋訴外人何慶枋並非系爭房屋所在地之當地人，不熟 悉當地環境，不可能對原告指稱鄰巷有經營3 年之久之按摩 店，亦無理由於系爭房屋裝潢期間前往察看。
㈡並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執 行。
三、經查：
㈠兩造於99年12月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約） ，約定由原告向被告承租其所有坐落於新北市○○區○○段 778 地號土地、建號4495號、門牌號碼台北市○○區○○路 183 巷22號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）。 ㈡系爭房屋所坐落竹圍段778 地號土地之使用分區為「乙種工 業區」。
㈢原告將系爭房屋用於經營「純泰式男女舒壓健康館」，經新 北市政府城鄉發展局於100 年9 月1 日以「純泰式男女舒壓 健康館」違反都市計畫法台灣省施行細則第18條規定為由， 函令停止營業並勒令拆除。
㈣系爭房屋於100年2月15日為所有權第一次登記。 ㈤原告為經營「純泰式男女舒壓健康館」，總計支出裝潢費11
1 萬8,230 元。
以上各項，業經原告提出房屋租賃契約書、新北市政府城鄉 發展局函、報價單等件附卷可稽，並經本院調取本院100 年 度士簡字第754 號事件卷宗核閱不動產登記謄本、新北市政 府公共安全聯合稽查小組現場稽查紀錄表暨通知單、不動產 異動索引、使用執照存根等件，且為兩造所不爭執，堪以認 定。
四、得心證之理由：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人之 代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應 與自己之故意或過失負同一責任。民法第227 條、第224 條 本文分別定有明文。次按出租人應以合於所約定使用、收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合 於約定使用、收益之狀態。民法第423 條亦予明定。本件原 告主張被告明知系爭房屋不得經營「視聽歌唱業」類之按摩 業，亦知悉伊承租系爭房屋係為經營「純泰式男女舒壓健康 館」，竟仍將系爭房屋出租予伊，致伊之「純泰式男女舒壓 健康館」遭新北市政府勒令停業並視為違建通知拆除，被告 應賠償伊因此所受之裝潢損失111 萬8,230 元；被告則以前 詞置辯。是本件應審酌之爭點為：被告交付系爭房屋予原告 使用，是否已符合系爭租約債之本旨？茲詳述於下： ㈠查，原告主張兩造簽訂系爭租約之本旨，在於使伊得使用系 爭房屋經營泰式按摩業云云。惟細鐸系爭租約各項條款，除 第2 條第4 項約定：「用途：本房屋係供營業使用。」之內 容（本院卷第10頁）外，均未見兩造就系爭房屋之用途另有 其他約定。再者，有關系爭租約租賃標的使用目的乙節，於 本院100 年度士簡字第754 號原告對被告父親何慶枋起訴請 求解除租賃契約等事件中，仲介被告出租系爭房屋之21世紀 不度產公司人員陳健樺證述︰「（問︰簽約當時是否知道原 告要作為泰式按摩？）…我的部分只負責被告的價格、需求 ，原告的部分的條件我不清楚，應該是黃仁孝清楚。…簽約 當時我被告知道原告是要用做商業用途營業開店用，被告知 道原告要租約是要營業用，是我告訴被告的。…至於細部要 做何種業務我們不清楚。」等語（見本院100 年度士簡字第 754 號卷第33頁）。而仲介原告承租系爭房屋同一公司之人 員黃仁孝則證述：「（問：系爭房屋工業用地可以做營業使 用？）可以登記公司，但有行業別之分。這牽涉到比較專業 ，我當時有先請原告（指闕宜永及純泰式男女紓壓健康館)
自行去問會計師，我是請原告自行去問這裡能不能登記按摩 相關行業。因為這塊我們比較不了解。」、「（問︰原告有 自行去了解嗎？）原告有去問，他有說可以登記。後續有跟 我們說需要由房屋所有權人的資料，可以辦公司登記及消防 的資料，我們才請房東提供資料。…」、「（問：出租方在 整個過程有特別擔保租屋可以做泰式按摩營業使用？）沒有 。」、「（問：證人是否沒有講是否為工業用地？）有，我 有跟原告說是工業用地，還要原告自行跟會計師查明是否可 以登記為按摩營業。」等語（見本院100 年度士簡字第754 號卷第79-80 頁）。可知被告於系爭租約簽訂過程中並未向 原告承諾系爭房屋可合法申請經營泰式按摩店。此外，原告 復未提出其他事證以佐其說，是以，自難認定兩造曾約定原 告出租系爭房屋予被告，應使被告得用於經營泰式按摩店， 原告主張不足採信。
㈡次查，原告復主張黃仁孝及陳健樺有為被告查證系爭房屋使 用分區之義務，且就系爭租約之簽訂，係為被告之履行輔助 人，是被告就渠等之故意過失，應負同一責任云云。惟，訴 外人黃仁孝及陳健樺僅仲介兩造簽訂系爭租約，非為被告之 代理人或使用人，就系爭租約並未立於被告履行輔助人之地 位；況且，兩造未約定原告出租系爭房屋予被告，應使被告 得用於經營泰式按摩店，已詳述於前，故實難謂黃仁孝及陳 健樺就系爭租約之履行有何故意或過失，以及被告就此應與 自己之故意或過失負同一責任之可言，原告此部分主張亦不 足採。
㈢末查，依系爭租約第2 條第4 項約定，被告出租系爭房屋予 原告，應得供營業使用，而系爭房屋所坐落竹圍段778 地號 土地之使用分區為「乙種工業區」，依都市計畫法台灣省施 行細則第18條第1 項：「乙種工業區以供公害輕微之工廠與 其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，不得為下 列建築物及土地之使用。但公共服務設施及公用事業設施、 一般商業設施，不在此限：…」，及同條第2 項：「…一 般商業設施：㈠一般零售業、一般服務業及餐飲業…」等規 定，系爭房屋得供一般零售業、一般服務業及餐飲業等營業 使用，此有新北市政府100 年11月22日北府工施字第100149 0825號函暨所附系爭房屋使用執照存根在卷可稽（本院10 0 年度士簡字第754 號卷第54-75 頁），足認被告交付系爭房 屋予原告使用，合於系爭租約第2 條第4 項之約定，並未違 背系爭租約債之本旨。是以，被告交付系爭房屋予原告使用 ，確已符合系爭租約債之本旨，而無不完全給付之情，故原 告依民法第227 條規定，請求被告賠償伊所受之裝潢損失
111 萬8,230 元，即屬無據。
五、從而，原告基於民法第227 條規定，請求被告給付111 萬8, 230 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 6 月 5 日
書記官 吳昀蔚