臺灣士林地方法院民事判決 一○一年度簡上字第四十七號
上 訴 人 周 芃
被 上訴 人 光大不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 羅啟銘
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國一百
零一年一月十日本院士林簡易庭一○○年度士簡字第一一九一號
第一審判決提起上訴，本院於一百零一年五月二十一日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國一百年九月十六日簽 訂一般委託銷售契約書（下稱系爭一般委託銷售契約），委 託被上訴人居間銷售門牌號碼臺北市大安區○○○路○段二 一八之三號五樓房屋及所坐落之土地（下稱系爭房地），委 託銷售價格為出賣人實收新臺幣（下同）二千七百萬元，服 務報酬為成交價額百分之四，被上訴人之承辦人員即訴外人 張傳盛立即著手處理相關事宜，並於同日晚間八時與買方即 訴外人郭仁彰洽談，郭仁彰同意以二千七百二十萬元購買系 爭房地，並簽訂買賣斡旋契約書（下稱系爭買賣斡旋契約） 及交付斡旋金四十萬元之支票一紙（下稱系爭支票），張傳 盛員立即於同日晚間十時趕赴上訴人住處向其報告，經上訴 人同意出售，並於系爭買賣斡旋契約上簽名，兩造約定於翌 日下午三時至被上訴人之營業所辦理系爭房地買賣之簽約及 用印，並約定以超過實收價金之二十萬元部分作為居間報酬 （計算式：27,200,000－27,000,000＝200,000 ）。詎於同 年月十七日下午三時，買方、代書均依約準時抵達被上訴人 之營業所，等待辦理簽約手續，上訴人先通知被上訴人其已 出發，會遲到四十分鐘左右，繼於同日下午四時以電話通知 系爭房地已出售予鄰居，請買方毋須再等待，嗣又改約同年 月十九日下午三時及同年月二十日下午二時，但上訴人均未 到場。本件買賣契約係可歸責於上訴人之事由而無法繼續履 行，上訴人依約仍應給付被上訴人居間報酬二十萬元等語。 為此，依兩造間系爭一般委託銷售契約，訴請上訴人給付居 間報酬二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息等語。
二、上訴人則以：系爭房地係上訴人與胞兄即訴外人周宏偉、胞 姊即訴外人周蕙共有，原與訴外人永慶房屋仲介股份有限公
司簽立專任銷售契約書，惟張傳盛在得知系爭房地出售之訊 息後，即一再遊說上訴人與被上訴人簽訂一般委託銷售契約 ，表示如此較容易售出。上訴人因兄、姊居住於大陸地區， 故一再告知張傳盛，表明上訴人並無兄、姊授權與被上訴人 簽立一般委託銷售契約書之代理權限，惟張傳盛則謂先代理 簽立契約無妨，其會在契約書上加註猶豫期間，迨上訴人聯 絡兄、姊獲得授權之期間經過始生效，上訴人乃在張傳盛主 導慫恿之下，於一百年九月十六日與被上訴人簽立系爭一般 委託銷售契約，並由張傳盛於該契約第二條末空白處加註「 本約於三日後生效」，故該契約於同年月十九日前係處於尚 未生效狀態，亦即上訴人在同年月十九日前隨時可告知被上 訴人是否使該契約生效。而上訴人簽立系爭一般委託銷售契 約後僅數小時，張傳盛即至上訴人住處表示已覓得買主，要 求上訴人於系爭買賣斡旋契約立要約書人賣方處簽名，上訴 人則表示尚未與兄、姊聯絡取得授權，無權代理兄、姊於其 上簽名，然張傳盛表示會在該契約書之有效期間條款中載明 ，給予賣方七天猶豫期間，只要賣方在七日內表示不同意出 售系爭房地，該契約自動失效，上訴人在張傳盛如此解說下 ，方於系爭買賣斡旋契約立要約書人賣方處簽名。嗣上訴人 與兄、姊聯繫後，兄、姊表示不再與被上訴人簽訂一般銷售 契約及買賣契約，上訴人隨即於同年月十七日以簡訊（下稱 系爭簡訊）將上情通知張傳盛，是系爭一般委任銷售契約自 同年月十七日起即確定不生效力。又上訴人雖於系爭買賣斡 旋契約立要約書人賣方處簽名，然被上訴人並未將系爭買賣 斡旋契約所載之斡旋金四十萬元交付上訴人，且被上訴人所 提出之系爭支票，其上受款人係周蕙，亦非上訴人，況該契 約第四條有關斡旋金之記載，系爭支票發票日原為一百年八 月二十九日，竟早於系爭斡旋買賣契約簽約日二十天，亦不 尋常等語，資為抗辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並 依職權為假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原 判決，並駁回被上訴人在第一審簡易之訴；被上訴人則求為 駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
系爭房地係上訴人與周宏偉、周蕙所共有，兩造於一百年九 月十六日簽訂系爭一般委託銷售契約，委託被上訴人居間銷 售，委託銷售價格為出賣人實收二千七百萬元，服務報酬為 成交價額百分之四，嗣兩造合意變更為二十萬元，該契約第 二條末空白處「本約於三日後生效」之記載，為被上訴人之 承辦人員張傳盛於兩造簽約時所加註。又郭仁彰於同日晚間
八時許，與被上訴人簽訂系爭買賣斡旋契約，願出價二千七 百二十萬元購買系爭房地，並交付系爭支票與張傳盛作為斡 旋金，委由被上訴人居間向賣方傳達要約。嗣上訴人於同日 晚間十時於系爭買賣斡旋契約書「立要約書人賣方」處簽名 ，並記載「代理周蕙、周宏偉」，且由張傳盛於「賣方接受 本要約條件出售」欄內勾選。另上訴人於同年月十七日下午 七時四十三分傳送內容為：「收件者：EAR 。抱歉今天無法 趕到。我哥姐決定不要再簽一般約及買賣契約。他們已決定 不經過EAR 賣。因一般約和買賣契約有三天生效日和審核期 ，買賣斡旋契約書第三條列賣方到100/9/23前未同意出售時 ，契約失效。再加上賣方未收斡旋金及無代理權。此契約法 律上不成立。請速和買方溝通及另尋合適房屋為上策。有緣 將來再介紹買賣。代為向買方和其代書致歉。」之系爭簡訊 予張傳盛等事實，為兩造所不爭執，並有不動產說明書、系 爭一般委託銷售契約、系爭買賣斡旋契約、系爭支票、系爭 簡訊翻拍畫面在卷可稽（見本院卷第二十三頁、原審卷第七 頁至第八頁、第九頁、第十頁、第十五頁至第十七頁），自 堪信為真實。
五、得心證之理由：
被上訴人主張其已依系爭一般委託銷售契約之約定，於委託 期間內尋得買方郭仁彰並收受定金，上訴人亦在系爭買賣斡 旋契約簽名確認接受買方之買賣條件，系爭房地之買賣契約 即為成立，其居間義務已完成，惟上訴人違約另將系爭房地 出售，拒與郭仁彰簽訂不動產買賣契約，上訴人自得依系爭 一般委託契約之約定，請求上訴人給付居間報酬二十萬元等 語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為 ：㈠系爭一般委託銷售契約於何時生效？㈡系爭房地買賣契 約是否於上訴人於系爭買賣斡旋契約書立要約書人賣方處簽 名，並記載代理周蕙、周宏偉，且由張傳盛於賣方接受本要 約條件出售欄內勾選時，即為成立？㈢被上訴人主張其已完 成居間之義務，本件買賣契約係可歸責於上訴人之事由致無 法繼續履行，而依系爭一般銷售契約請求上訴人給付居間報 酬二十萬元，有無理由？茲論述如后：
㈠系爭一般委託銷售契約於何時生效？
⒈按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力，民法第 一百零二條第一項定有明文。兩造於一百年九月十六日簽 訂系爭一般委託銷售契約，該契約第二條末空白處明載： 「本約於三日後生效」，足見系爭一般委託銷售契約係附 有始期之契約，揆諸前揭規定，自應於該期限屆至時，始 發生效力。
⒉被上訴人固主張：該「三日」係一般委託銷售契約之審閱 期，被上訴人之承辦人員張傳盛既已於一百年九月十一日 將系爭一般委託銷售契約交付上訴人審閱，兩造於同年月 十六日簽約時，早已超過三日審閱期等語（見本院卷第七 十二頁），並提出上訴人於一百年九月十一日上午十時十 七分傳送予張傳盛，內容為：「你是否要在士林靈糧堂見 面？給我看斡旋金合約？我會在此12：30、10：30或12： 21最好」之簡訊為證（見本院卷第四十四頁），證人張傳 盛於本院準備程序時雖亦證稱：「通常簽訂一般約之後要 給屋主審閱三天，但上訴人的審閱時間早就超過三天，但 我自己寫上去，自己的筆誤。」等語（見本院卷第四十九 頁），上訴人則否認該三日期間為契約之審閱期。惟被上 訴人主張該三日屬契約之審閱期間，係張傳盛之筆誤而贅 載一情縱屬實，亦僅屬被上訴人是否因意思表示錯誤，而 得主張撤銷該部分意思表示之問題。被上訴人既未舉證證 明其因無過失致意思表示錯誤，並已向上訴人為撤銷該部 分之意思表示（民法第八十八條規定參照），是其上開主 張，自非可採。
㈡系爭房地買賣契約是否於上訴人於系爭買賣斡旋契約書立要 約書人賣方處簽名，並記載代理周蕙、周宏偉，且由張傳盛 於賣方接受本要約條件出售欄內勾選時，即為成立？ ⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成 立，民法第三百四十五條第二項定有明文，故買賣契約須 當事人意思表示一致始能成立。
⒉兩造係於一百年九月十六日晚間六、七時簽立系爭一般委 託銷售契約，此據證人張傳盛證述在卷（見本院卷第四十 九頁反面），而買方郭仁彰係於同日晚間八時簽訂系爭買 賣斡旋契約，上訴人則於同日晚間十時，在該契約立要約 書人賣方處簽名，亦有系爭買賣斡旋契約附卷足憑（見原 審卷第九頁）。被上訴人既自承其與買方郭仁彰均知悉系 爭房地為上訴人與周宏偉、周蕙所共有，上訴人於一百年 九月十六日簽署系爭一般委託銷售契約及系爭買賣斡旋契 約時，系爭房地之共有人周蕙、周宏偉並未出具授權書（ 見本院卷第七十二頁），證人張傳盛於本院準備程序時亦 結證：「上訴人有跟我講其他共有人的授權書在永慶那邊 ，所有權權狀在她認識的代書那邊‧‧‧，上訴人是在看 了系爭支票後才在買賣斡旋契約書上簽名，我同時在賣方 接受本要約條件出售這邊打勾。上訴人跟我說這支票她要 收起來還是怎樣，我說明天在公司下午三點鐘，再把四十 萬元斡旋金改為定金，因為所有權人也不是只有上訴人一
人，而且代書來簽約時要把支票放到專戶裡面轉成定金」 等語（見本院卷第五十頁反面）。堪認被上訴人及郭仁彰 對於上訴人於系爭一般委託銷售契約及系爭買賣斡旋契約 立要約書人處簽名之際，並未得共有人周宏偉及周蕙之授 權，亦無權代理共有人周宏偉及周蕙同意將系爭房地以價 金二千七百二十萬元出售郭仁彰一節，知之甚稔，方由張 傳盛與上訴人及郭仁彰另行約定，待隔日上訴人取得共有 人周宏偉及周蕙之授權書後，再由上訴人代理共有人周宏 偉、周蕙與郭仁彰簽立買賣契約，同時將郭仁彰交付被上 訴人之斡旋金轉為定金，此觀之上訴人於翌日確定無法取 得共有人周蕙、周宏偉之授權書及簽立買賣契約，尚於同 年月十七日下午七時四十三分傳送內容為：「收件者：EA R 。抱歉今天無法趕到。我哥姐決定不要再簽一般約及買 賣契約。他們已決定不經過EAR 賣」等語之系爭簡訊告知 張傳盛益明。是上訴人於系爭買賣斡旋契約書立要約書人 賣方處簽名之際，顯無代理共有人周宏偉、周蕙締結系爭 房地買賣契約之意，此情並為被上訴人及郭仁彰所明知， 自難謂系爭房地之買賣契約於斯時業已成立。
㈢被上訴人主張其已完成居間之義務，本件買賣契約係可歸責 於上訴人之事由致無法繼續履行，而依系爭一般銷售契約請 求上訴人給付居間報酬二十萬元，有無理由？
觀諸系爭一般委託銷售契約第五條固約定：「受託人於買賣 成交時，應向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額 百分之四（含稅）。」；第十條又約定：「有下列情形之一 者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價 百分之四計算之服務報酬：⑴委託人與受託人尋得之買方私 下成交。⑵買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事或由買 賣雙方合意，而解除買賣契約書。」（見原審卷第七頁）， 嗣兩造合意將服務報酬變更為二十萬元，此為兩造所不爭執 。然系爭一般委託銷售契約於一百年九月十六日簽約時，因 所附三日之始期未屆，而尚未生效，系爭房地買賣契約又因 共有人周宏偉、周蕙不同意出售，亦未經買賣雙方當事人合 意而成立，俱詳如前述。是被上訴人主張其已完成居間之義 務，本件買賣契約係可歸責於上訴人之事由致無法繼續履行 ，而依系爭一般銷售契約請求上訴人給付居間報酬二十萬元 ，自屬無據。
六、綜上所述，被上訴人本於前揭原因事實，基於系爭一般委託 銷售契約，訴請上訴人給付居間報酬二十萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ，為無理由，不應准許。原審就被上訴人之請求，判命上訴
人應如數給付，並依職權為假執行之宣告，自有未當。上訴 人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予 以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
審判長法 官 王本源
法 官 李佳芳
法 官 孫萍萍
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
書記官 劉晏瑄
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