臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1023號
原 告 廖寶春
陳國鎮
王婉玲
郭明美
方陳秋玲
曾舒貴華
上六人共同
訴訟代理人 李志雄律師
被 告 呂根欉
汪毓光
上二人共同
訴訟代理人 張顥璞律師
訴訟代理人 林雯澤律師
複代理人 張信陽律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101 年4 月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告呂根欉應將坐落臺北市○○區○○段三小段四五二地號土地上如附圖所示編號A 斜線部分面積十六點五八平方公尺之一樓建物拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。被汪毓光應將坐落臺北市○○區○○段三小段四五二地號土地上如附圖所示編號A 斜線部分面積十六點五八平方公尺之二樓建物拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。
被告呂根欉、汪毓光應給付原告廖寶春、陳國鎮、郭明美、方陳秋玲各新臺幣壹萬陸仟捌佰伍拾元；應給付原告王婉玲、曾舒貴華各新臺幣壹萬貳仟陸佰貳拾柒元，及均自民國一００年十月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾柒萬貳仟元為被告呂根欉供擔保後，得假執行；但被告呂根欉如以新臺幣壹佰肆拾壹萬伍仟柒佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾柒萬貳仟元為被告汪毓光供擔保後，得假執行；但被告汪毓光如以新臺幣壹佰肆拾壹萬伍仟柒佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告以新臺幣參萬壹仟元為被告二人供擔保後，得假執行；但被告二人如以新臺幣玖萬貳仟陸佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。
二、查原告原起訴狀聲明載為「（一）被告二人應將臺北市○○ 區○○段三小段452 地號土地上如附圖斜線部分所示面積約 29平方公尺（以實測為準）上之建物拆除，將上開附圖斜線 部分所示土地返還予共有人全體。（二）被告二人應給付原 告廖寶春、陳國鎮、郭明美、方陳秋玲各新臺幣29,439元； 原告王婉玲、曾舒貴華各22,061元及均各自本書狀送達翌日 起到清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）第一、 二項聲明，請准於供擔保後，為假執行之宣告。（四）訴訟 費用由被告負擔。」（本院卷第6 頁），嗣於民國（下同） 101 年3 月20日以民事準備（五）狀變更聲明為「（一）被 告二人應將臺北市○○區○○段三小段452 地號土地上如附 圖斜線部分所示面積16.58 平方公尺上之建物拆除，將上開 附圖斜線部分所示土地返還予共有人全體。（二）被告二人 應給付原告廖寶春、陳國鎮、郭明美、方陳秋玲各16,850元 ，原告王婉玲、曾舒貴華各12,627元及均各自於100 年10月 4 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）第 一、二項聲明，請准於供擔保後，為假執行之宣告。（四） 訴訟費用由被告負擔。」（本院卷第63、191 頁），核其所 為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准 許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）臺北市○○區○○段三小段452 地號土地（下稱系爭土地 ）為兩造所共有，各共有人應有部分如附表一所示，然被 告呂根欉未經他共有人全體同意即在系爭土地上增建如附 圖所示斜線部分一樓層建物供其個人使用，占用面積經實 測結果為16.58 平方公尺；被告汪毓光則接續在上開一樓 層建物上增建第二樓層建物（該一、二層之建物下簡稱系 爭一、二樓增建）供自己使用。查系爭一、二樓增建係於 民國（下同）70幾年所興建，原告等曾多次向臺北市工務 局檢舉拆除，惟因未徹底拆除，故仍由被告二人修繕後繼 續使用，原告嗣於91年間向臺北市士林區調解委員會聲請 調解，被告仍置之不理。
（二）被告二人逾越應有部分範圍，占有系爭土地特定部分面積 16.58 平方公尺，而受有利益，致原告受有損害，原按系 爭土地自95年9 月1 日至100 年8 月31日止，各該年度之 申報地價（誤載為公告地價）年息百分之五計算不當得利
，爰依民法179 條規定請求被告二人應給付原告廖寶春、 陳國鎮、郭明美、方陳秋玲各16,850元，原告王婉玲、曾 舒貴華各12,627元。
（三）被告抗辯兩造有默示分管契約存在，然查系爭土地上有二 棟獨立公寓大樓，被告未取得全體共有人同意在該二棟公 寓大樓防火間隔共有土地上建造房屋，被告又辯稱系爭一 、二樓增建係自訴外人林陳京、林鶴哲處買賣取得，然查 系爭增建建物系68年6 月始核發使用執照，被告稱67年間 由訴外人林陳京、林鶴哲興建系爭一樓增建再移轉予被告 顯非事實。再者系爭一、二樓增建係連接被告二人所有之 門牌號碼台北市○○區○○路653 之2 號、653 之1 號2 樓之1 一、二樓房屋後方，位於防火巷正上方，係屬未保 存登記之違章建築，又占用防火間隔使防火間隔不足，嚴 重影響公共安全，原告以無權占用及危害安全之事由請求 被告拆除系爭增建建物騰出防火間隔並將土地返還共有人 全體自屬有據等語。
（四）聲明：
1.被告二人應將系爭土地上如附圖斜線部分所示面積16.58 平方公尺上之系爭一、二樓增建拆除，將上開附圖斜線部 分所示土地返還予共有人全體。
2.被告二人應給付原告廖寶春、陳國鎮、郭明美、方陳秋玲 各16,850元，原告王婉玲、曾舒貴華各12,627元及均各自 於100 年10月4 日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
3.第一、二項聲明，請准於供擔保後，為假執行之宣告。 4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）系爭土地原屬訴外人林陳京、林鶴哲所共有，並於65年間 於系爭土地之一部上興建建物門牌號碼為臺北市○○區○ ○路661 巷39弄25號及27號之房屋（下稱系爭25號、27號 房屋），自67年至94年間分別由原告等人買賣取得房地所 有權。於67年間，訴外人林陳京、林鶴哲再於系爭土地之 另一部興建建物門牌為臺北市○○區○○路653 之2 號房 屋（下稱系爭653 之2 號房屋），並於系爭土地如附圖所 示斜線部分興建系爭一樓增建建物，於69年間由被告二人 所購買，故系爭土地現為系爭25號、27號及653 之2 號房 屋所有權人所共有。查系爭25號、27號及653 之2 號房屋 係由訴外人與各承購戶分別約定，各承購戶得就房屋所有 範圍內之系爭土地特部分建築房屋，故各承購戶於購買時 已同意特定部分由特定共有人使用，自應認系爭土地共有
人間已成立分管契約。
（二）系爭653 之2 號房屋於68年6 月25日建築完成，被告呂根 欉於69年5 月28日自訴外人林陳京處移轉取得653 之2 號 一樓房屋所有權時早已完成系爭一樓增建，嗣後興建系爭 二樓增建，原告陳國鎮、王婉玲分別於67年、69年取得系 爭土地應有部分，迄今已逾30餘年，期間系爭土地共有人 均可共見共聞卻未爭執被告使用系爭土地之權利，足見原 告等人對於系爭土地加蓋系爭653 之2 號建物為默許同意 其分管之協議。再者，653 之2 號房屋於興建之初已取得 全體共有人出具之土地使用權同意書，共有人間已有分管 協議存在，縱原告郭明美、曾舒貴華、方陳秋玲及廖寶春 等人，係分別於79年至94年間方自原共有人受讓系爭土地 應有部分，其繼受之初系爭土地如附圖所示斜線部分既已 存在增建物，自應受前手分管契約之拘束等語。（三）聲明：
1.原告之訴駁回。
2. 訴訟費用由原告負擔。
3.被告若受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院之判斷
（一）原告起訴主張被告二人未經共有人同意，於系爭土地上如 附圖編號A 所示之範圍內興建系爭一、二樓增建供其等自 己使用，其等所為排他性占用行為，已妨害原告等共有人 之權益等語，被告則抗辯：其等於69年間向起造人購買65 3 之2 號1 、2 樓房屋時，已由起造人於67年間完成系爭 一樓增建部分，69年購入後再興建系爭二樓增建部分，原 告等共有人均未異議，顯見有分管契約存在云云。然按主 張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具 備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之 事實，應由他造舉證證明（最高法院48年臺上字第88 7號 判例要旨參照）。查系爭653 之2 號建物一至五樓係由起 造人依臺北市政府67年6 月26日核發之67建士林字第31號 建造執照所興建，並於68年6 月25日取得68年使字第0956 號使用執照，此有建物謄本、臺北市政府建築管理處100 年11月2 日檢送之67建士林字第31號土地建造執照、68字 第0956號建築物使用執照在卷可按（本院卷第19至20、10 7 、150 至158 頁），觀之前揭建造執照與使用執照所載 一至五樓建築面積均屬一致，顯見起造人於完成建築至取 得使用執照時均未變更建築面積甚明，另經本院履勘現場 時，經被告指出原始合法建物之外牆所在位置，系爭增建 一、二樓部分均係超出原始外牆範圍之外，增建外牆亦較
同棟未增建之三至五樓陽臺外牆及鐵窗明顯突出，有勘驗 筆錄在卷可參（本院卷第167 頁），因此，被告抗辯其等 於69年購入房屋時，起造人早於67年間已完成系爭一樓增 建部分，顯屬無稽。
（二）又遍查臺北市政府建築管理處檢送之前揭建造執照及建築 物使用執照資料中，並無系爭土地共有人有出具土地使用 同意書供起造人興建系爭一樓增建之情，故被告抗辯起造 人與系爭土地共有人有分管協議云云，尚難遽採。被告復 抗辯69年興建系爭增建二樓部分，共有人均未異議一節， 惟被告就系爭二樓增建係於69年間興建部分，並未提出任 何證據以實其說，而難遽信。反觀原告提出之臺北市政府 工務局回函、檢舉書及照片（本院卷第193 至196 頁）， 顯見系爭增建一、二樓曾於78年間經土地共有人向臺北市 政府工務局檢舉拆除，被告復於拆除後重新興建，再經檢 舉後，經臺北市政府工務局於78年10月23日以「拆後重建 」查報在案，交由拆除區隊限期拆除，可證系爭增建一、 二樓應係於78年間經臺北市工務局以違章建築拆除後，再 重新興建甚明。另參酌原告提出之前揭檢舉書，檢舉人尚 包含原告王婉玲等系爭土地共有人，益徵應無被告所辯共 有人均未異議之情，故被告抗辯與共有人就系爭土地如附 圖編號A 特定部分有分管協議存在，要無可採。（三）按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收 益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或 任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人 之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵 害他共有人之權利（最高法院62年臺上字第1803號判例要 旨參照）；次按「訟爭房屋係違章建築，上訴人買受該房 屋後，雖無法辦理所有權移轉登記，但已就該房屋取得事 實上之處分權，自有拆屋之權能。」（最高法院69年度臺 上字第2913號判決要旨參照），查被告二人就系爭土地如 附圖編號A 特定部分之占有使用，乃逾越其等應有部分， 亦未徵得其他共有人全體之同意，依前開說明，自屬侵害 其他共有人之權利，而屬無權占有至明。又被告二人所有 之系爭一、二樓增建，係屬未保存登記之違章建物，且位 於被告二人所有之合法一、二樓建物後方相連接，無獨立 對外出入口，有本院勘驗筆錄在卷可稽（本院卷第167 頁 背面），依前開說明，被告二人對系爭一、二樓增建有事 實上之處分權，自負有拆屋之權能。而系爭一、二樓增建 無權占用系爭土地之範圍、面積，業經本院履勘現場屬實
，並囑託臺北市士林地政事務所複丈無訛，此有本院勘驗 筆錄及該所檢送之複丈成果圖在卷可稽（本院卷第167 、 170 至171 頁），是以，原告依民法第818 條、第767 條 第1 項請求（一）被告呂根欉應將坐落系爭土地上如附圖 所示編號A 斜線部分面積16.58 平方公尺之系爭一樓增建 部分拆除騰空，並將占用土地返還原告及全體共有人。（ 二）被汪毓光應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A 斜線 部分面積16.58 平方公尺之系爭二樓增建部分拆除騰空， 並將占用土地返還原告及全體共有人，於法要屬有據。（四）原告請求相當租金之不當得利部分
1.按民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物 之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部， 於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益 權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時， 即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要 難謂非不當得利（最高法院55年臺上字第1949號判例要旨 參照），準此，被告二人逾越應有部分，無權占有系爭土 地如附圖編號A 特定部分，依前揭說明，就其等超過應有 部分所為之使用收益，當屬不當得利甚明。
2.雖被告抗辯其等乃善意占有，有民法第952 條之適用云云 ，然衡之系爭一、二樓增建乃由被告二人於78年間，經臺 北市政府工務局拆除後再重新興建，且未徵得其他共有人 全體同意，已見前述，實難謂該當於善意占有人，故此部 分抗辯，委無足採。
3.再按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額 年息百分之十為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。 此所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之最高限額而言 ，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額年息百分之 十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又土地 法第97條第1 項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地 法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之 八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定， 準此，原告主張系爭土地於95年9 月1 日至12月31日之申 報地價（起訴狀誤載為公告地價）為每平方公尺36,014元 ，96年1 月1 日起至98年12月31日為39,413元，99年11月 11日起至100 年8 月31日為43,809元，有原告提出之臺北 市地價謄本在卷可按（本院卷第22頁），另本院斟酌被告
二人無權占用系爭土地如附圖編號A 部分即系爭一、二樓 增建所在位置，亦位於兩造所有建物所在基地之防火間隔 通道上，系爭一、二樓增建乃供被告呂根欉作為堆放木料 建材倉庫之營業使用，以及供被告汪毓光增建房間住家使 用，系爭一、二樓增建之原始建物大門臨臺北市○○區○ ○路上，鄰近芝山捷運站，走路約5 分鐘，交通便利，工 商繁榮，生活機能便利等情，有本院勘驗筆錄及現場照片 可按（本院卷第167 、33至37、214 至217 頁），是以， 衡之系爭土地之位置、工商業繁榮程度，被告利用系爭土 地之使用情形及所受利益等因素，認原告主張被告應給付 95 年9月1 日起至100 年8 月31日止，按系爭土地各該年 度之申報地價，以年息百分之五計算不當得利數額，並按 原告應有部分比例給付予原告，核屬適當。從而，原告請 求被告應給付95年9 月1 日起至100 年8 月31日，如附表 二所示之不當得利予原告，即屬有據。
4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 第1 項前段分別 定有明文。查本件原告起訴請求被告應給付前揭不當得利 數額部分，原起訴請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起算 遲延利息，茲因原告減縮聲明請求被告二人均自最後送達 被告汪毓光之翌日即100 年10月4 日起（本院卷第63、19 1 頁），均至清償日止，按年息百分之五計付遲延利息， 於法要無不合。
四、綜上所述，原告依分別共有之法律關係及民法第818 條、第 767 條第1 項、第179 條之規定，請求如主文第一至三項所 示，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 並無不合，分別准許之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防 禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附 此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條 、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 5 月 21 日
民事第二庭 法 官 黃欣怡
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
書記官 詹志鵬
附表一：兩造就系爭土地之應有部分
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│ │共有人姓名 │稱 謂│權利範圍 │
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│1 │陳國鎮 │原告 │十分之一 │
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│2 │郭明美 │原告 │十分之一 │
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│3 │方陳秋玲 │原告 │十分之一 │
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│4 │廖寶春 │原告 │十分之一 │
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│5 │曾舒貴華 │原告 │三九九０分之二九九 │
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│6 │王婉玲 │原告 │三九九０分之二九九 │
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│7 │呂根欉 │被告 │三九九０分之六十 │
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│8 │汪毓光 │被告 │三九九０分之六十 │
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附表二：不當得利計算式
⑴95年9月1日起至12月31日
36,014元（申報地價）×16.58 （占用面積）×4 /12 （年） ×5 ％＝9,952 元（元以下四捨五入）
⑵96年1月1日起至98年12月31日
39,413元（申報地價）×16.58 （占用面積）×3 （年）×5 ％＝98,020 元（元以下四捨五入）
⑶99年1月1日至12月31日
43,809元（申報地價）×16.58 （占用面積）×1 （年）×5 ％＝ 36,317元（元以下捨棄）
⑷100年1月1日至8月31日
43,809元（申報地價）×16.58 （占用面積）×8/12（年）× 5 ％＝24,212元（元以下四捨五入）
⑸前開⑴＋⑵＋⑶＋⑷＝168,501元
⑹原告陳國鎮（應有部分十分之一）168,501×1/10＝16,850元
（元以下四捨五入）
原告郭明美（應有部分十分之一）168,501×1/10＝16,850元 （元以下四捨五入）
原告方陳秋玲（應有部分十分之一）168,501 ×1/10＝16,850 元（ 元以下四捨五入）
原告廖寶春（應有部分十分之一）168,501 ×1/10＝16,850元 （元以下四捨五入）
原告王婉玲（應有部分三九九０分之二九九）168,501 × 299/3990 ＝12,627元（元以下四捨五入） 原告曾舒貴華（應有部分三九九０分之二九九）168,501 × 299/3990 ＝12,627元（元以下四捨五入）