返還買賣價金
臺灣基隆地方法院(民事),訴字,100年度,271號
KLDV,100,訴,271,20120511,1

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第271號
原　　　告　蘇阿淑
訴訟代理人　林宇文律師
複代理人　　張漢榮律師
　　　　　　林則奘律師
被　　　告　造鎮建設股份有限公司
法定代理人　杜俊輝
被　　　告　杜家輝
共　　　同
訴訟代理人　鄭文婷律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國100年4月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及被告造鎮建設股份有限公司自民國一百年八月二十五日起、被告杜家輝自民國一百年八月二十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決命被告給付部分，於原告以新臺幣壹佰叁拾叁萬叁仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣肆佰萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件 原告所主張之訴訟標的係民法第259條之回復原狀請求權， 而該條之請求權基礎乃契約解除時所生，原告先謂其解除契 約之依據為民法第256條，嗣又謂係依據同法第254條規定， 乃係不變更訴訟標的而補充法律上之陳述，依前開規定，非 為訴之變更或追加，先予敘明。
二、原告起訴主張：
(一)原告於民國（下同）97年1月29日向被告造鎮建設股份有限 公司（下稱造鎮建設公司）買受基隆市代官山社區C棟23號 房屋、向被告杜家輝買受該房屋基地，另於97年3月11日向 被告造鎮建設買受基隆市代官山社區C棟29號房屋、向被告 杜家輝買受該房屋基地（下合稱系爭不動產，又上開買賣標 的物之房屋於當時並未興建完成），其中房屋部分價金各均 為新臺幣（下同）2,562,00 0元，土地部分價金各均為 3,538,000元，上開二買賣契約價金合計1,220萬元【計算式 ：（2,562,000元＋3,538,000元）×2＝1,220萬元】，並約



定原告就房屋部分之價金各均以現金給付126萬元，就土地 部分之價金各均以現金給付174萬元，即應以現金支付之價 金合計為600萬元【計算式：（126萬元＋174萬元）×2＝ 600萬元】，其餘價金則約定待被告通知原告辦理貸款後， 由原告辦理貸款所撥款項支付。因被告前向原告借款400萬 元未清償，且原告自訴外人林亨儒受讓其對被告之借款債權 200萬元，被告已受該債權讓與之通知，合計被告尚欠原告 600萬元債務未清償，被告杜家輝與原告遂於97年1月29日及 97年3月12日簽訂協議書各1件，其上各載明原告已支付300 萬元，合計600萬元，即包含原告對被告之借款債權400萬元 及原告自訴外人林亨儒受讓之200萬元債權，兩造因此達成 以合計600萬元之債權充作以現金給付價金之合意，然被告 嗣後均未通知原告辦理貸款。代官山社區興建完成後，上開 買賣標的物所編定之門牌號碼分別為基隆市○○區○○街 251巷4弄12號及24號，被告卻遲未依約移轉系爭房地所有權 予原告，經原告寄發存證信函催告被告移轉系爭房地所有權 予原告，被告均置之不理，俟原告請領系爭房屋第二類登記 謄本，始知被告已將系爭房地所有權移轉登記予訴外人優寶 營造有限公司，則被告就系爭買賣契約所負之交付標的物並 移轉所有權之義務已陷於給付不能，且係可歸責於被告之事 由所致，依民法第226條及第256條規定，原告即得解除系爭 買賣契約，爰以
本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。(二)另原告業於起訴前之99年7月26日郵局存證信函催告被告履 行系爭買賣契約所定交付房屋及辦理所有權移轉登記之義務 ，並於訴訟中另以101年1月17日之民事準備書(二)狀繕本之 送達催告被告於收受後7日內履行上開契約義務，再以101年 2月10日民事準備書(三)狀繕本送達催告被告於收受3日內履 行上開契約義務，惟被告仍未履行，原告即於101年2月16日 言詞辯論期日，依民法第254條規定對被告為解除系爭買賣 契約之意思表示。
(三)系爭買賣契約既已解除，依民法第259條第1款規定，被告自 應返還買賣價金600萬元，為此提起本件訴訟，並聲明：被 告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，另陳明願供擔保請准宣告假執 行。
三、被告均聲明原告之訴駁回，另均陳明如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行。並抗辯略以：
(一)原告所主張被告之欠款400萬元，實際借款人係證人杜鎮川 而非被告，且原告係透過證人林亨儒與證人杜鎮川商談後續



債務清償事宜，證人杜鎮川為擔保對原告之債務得以清償， 始邀集被告與原告簽訂系爭買賣契約，兩造間並無締結系爭 買賣契約之真意，此由協議書所載「雙方協議於票據到期兌 現時甲方（即原告）將房屋及土地買賣契約書交與乙方（即 杜家輝）收回作廢」文字即明。又除原告並無價金之給付外 ，系爭房地之市價1棟即1,000萬元，然系爭買賣契約約定1 棟房屋含基地價金僅610萬元，顯不合理。兩造間所簽訂之 系爭買賣契約既僅係上開借款之擔保，則兩造間並無訂立買 賣契約之真意，系爭買賣契約乃出於通謀虛偽意思表示而無 效，兩造自無履行該契約義務之必要，即無需辦理貸款，被 告亦無需移轉系爭房地所有權。
(二)縱系爭買賣契約並非出於通謀虛偽意思表示而成立並生效， 惟系爭買賣契約書中未見原告有給付款項之紀錄，且被告杜 家輝與原告於97年1月29日及97年3月12日簽訂之協議書上雖 各記載原告支付被告杜家輝300萬元，惟原告實際僅交付400 萬元，被告杜家輝隨上開協議書所簽發其中票面金額各100 萬元之支票2紙，僅係為確保原告之利息債權，且原告已使 被告取回該2紙支票，被告對證人人林亨儒並未負有200萬元 債務，原告自不得以該不存在之債權抵充部分買賣價金。又 原告未依約辦理貸款支付價金，原告既未給付全部買賣價金 ，被告自得依民法第264條規定主張同時履行抗辯，主張其 得在原告未給付買賣價金前拒絕自己之給付。
(三)被告等因建案之土地及建築融資等問題多方奔走，始覓得中 國建築經理股份有限公司及優寶營造有限公司協助完工並取 得營建資金，被告為保障各債權人之權利得獲確保，自順應 上開二債權人之要求暫將房屋及土地登記為該二債權人所有 ，故系爭房地現雖登記為訴外人優寶營造有限公司所有，惟 俟被告清償其等支付之營建資金後，即得將不動產移轉於被 告或被告指定之人所有，被告仍有交付並移轉系爭房地所有 權予原告之可能，是被告就系爭買賣契約之履行僅有給付遲 延之情事，而非給付不能。
四、經查，原告於97年1月29日向被告造鎮建設公司買受基隆市 代官山社區C棟23號房屋、向被告杜家輝買受該房屋基地， 另於97年3月11日向被告造鎮建設公司買受基隆市代官山C棟 29號房屋、向被告杜家輝買受該房屋基地（上開買賣標的物 之房屋於當時並未興建完成），其中房屋部分價金各均為2, 562,000元，土地部分價金各均為3,538,000元，上開二買賣 契約價金合計1,220萬元，並約定原告就房屋部分之價金各 均以現金給付126萬元，就土地部分之價金各均以現金給付 174萬元，即應以現金支付之價金合計為600萬元，其餘價金



則由原告辦理貸款所撥款項支付，被告嗣後均未通知原告辦 理貸款。原告於97年1月29日及97年3月12日與被告杜家輝簽 訂內容各為「茲因甲方（即原告）與造鎮建設股份有限公司 及乙方（即被告杜家輝）簽訂『代官山』編號C23房屋及土 地買賣契約協議如下：甲方支付新台幣參佰萬元整予乙方， 另乙方開立到期日為97年4月29日金額各為新台幣壹佰萬元 整及貳佰萬元整之票據2紙予甲方，雙方協議於票據到期兌 現時甲方將房屋及土地買賣契約書交與乙方收回作廢」、「 茲因甲方（即原告）與造鎮建設股份有限公司及乙方（即被 告杜家輝）簽訂『代官山』編號C29房屋及土地買賣契約協 議如下：甲方支付新台幣參佰萬元整予乙方，另乙方開立到 期日為97年6月12日金額各為新台幣壹佰萬元整及貳佰萬元 整之票據2紙予甲方，雙方協議於票據到期兌現時甲方將房 屋及土地買賣契約書交與乙方收回作廢」之協議書各1紙。 及代官山社區興建完成後，上開買賣標的物所編定之門牌號 碼分別為基隆市○○區○○街251巷4弄12號及24號，原告曾 於99年7月26日寄發存證信函予被告，以隨前開協議書所簽 發之票據迄未兌現為由，催告被告履行系爭買賣契約，而系 爭房地現登記為訴外人優寶營造有限公司所有，且至本件言 詞辯論終結時，被告仍未移轉系爭房地所有權予原告等事實 ，有代官山C區音悅區土地預定買賣契約書、房屋預定買賣 契約書影本各2件、上開房屋建物登記謄本2件附卷為證，並 有基隆信義地政事務所100年8月25日以基信地所一字第 1000005552號函附之系爭不動產登記申請資料附卷可稽，且 為被告等所不爭執，自堪信為真實。
五、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定， 或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦 有明定。本件原告主張系爭買賣契約成立並生效，被告抗辯 系爭買賣契約係兩造出於通謀虛偽意思表示而為，應為無效 ，原告則否認有何通謀虛偽意思表示之情形，則對此有利於 被告之主張，依前開規定，自應由被告負舉證責任。惟查：(一)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第345條第1項定有明文。依前開規定可 知，買賣契約之成立，以標的物及價金為要素，倘當事人對 此二者之意思表示一致，其買賣契約即應已成立。經查，依 系爭土地及房屋預定買賣契約書所載，兩造間就買賣標的物 業已特定為「基隆市○○區○○段245等1筆地號（使用分區 為住宅區）之持分」、「坐落於基隆市○○區○○段245等1



筆地號土地（使用分區為住宅區）上預定興建『代官山』， 建照號碼為基隆市政府都發局核發之（96）基府都建字第 00028號。甲方（即原告）承購本別墅編號C區、第23棟乙戶 （以下簡稱本戶，其面積約67點93坪）」、「坐落於基隆市 ○○區○○段245等1筆地號土地（使用分區為住宅區）上預 定興建『代官山』，建照號碼為基隆市政府都發局核發之（ 96）基府都建字第00028號。甲方（即原告）承購本別墅編 號C區、第29棟乙戶（以下簡稱本戶，其面積約67點93坪） 」，並已約定各土地及房屋之價金、給付方式、貸款約定、 稅費負擔等事項，堪認系爭買賣契約業已成立。被告固以上 開97年1月29日及97年3月12日協議書之記載，抗辯系爭買賣 契約僅係證人杜鎮川所負400萬元借款債務之擔保，兩造並 無訂立買賣契約之真意云云。惟查，證人杜鎮川前為籌集被 告造鎮建設公司建案之資金，由證人林亨儒代其向原告借款 400萬元，又該借款債務至99年7月26日原告寄發前開存證信 函時仍未清償等事實，業據證人林亨儒及杜鎮川到庭證述屬 實（見本院101年2月16日言詞辯論筆錄），並有前揭存證信 函影本附卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。被告 既自承兩造間簽訂系爭買賣契約之意係為作為證人杜鎮川對 原告所負400萬元借款債務之擔保，兩造復於上開協議書中 約定「雙方協議於票據到期兌現時甲方將房屋及土地買賣契 約書交與乙方收回作廢」，再參以證人林亨儒所證述：「杜 鎮川就拿兩間房子出來，如果沒有還錢的話，房子就給蘇阿 淑...」、「（問：兩造在簽買賣契約時，造鎮公司若把錢 還了，蘇阿淑如何處理買賣契約？）就解除了契約...」（ 見本院101年2月16日言詞辯論筆錄），及兩造簽立買賣契約 中關於現金給付及貸款金額之約定，足見兩造間之真意，應 係將來證人杜鎮川之前開債務屆期未能清償時，約定由被告 將系爭買賣契約標的物所有權移轉予原告，原告則以上開對 證人杜鎮川之債權抵充系爭買賣契約標的物之部分價金，其 餘價金則由原告以辦理貸款之方式給付，是被告辯稱兩造間 無訂立系爭買賣契約之真意，即不可採。
(二)被告雖又抗辯原告並未依買賣契約給付任何價金，是兩造間 並無成立買賣契約之真意云云，惟按所謂買賣契約，係指出 賣人移轉財產權於買受人，買受人支付價金之契約而言，出 賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間有對價關 係，是為典型之有償契約。至買受人履行其所負支付價金之 義務，究係支付現金，抑由出賣人受領其他給付，以代原定 給付，均足使其所負支付價金之義務歸於消滅，而不影響其 有償契約之性質（最高法院72年度台上字第2435號判決要旨



參照）。經查，兩造間簽訂系爭買賣契約之真意，係將來證 人杜鎮川之前開400萬元債務屆期未能清償時，約定由被告 將系爭買賣契約標的物所有權移轉予原告，原告則以上開對 證人杜鎮川之債權抵充系爭買賣契約標的物之部分價金，其 餘價金則由原告以辦理貸款之方式給付等情，業如前述。又 查，證人林亨儒與證人人杜鎮川曾為合夥關係，該合夥關係 經結算後，證人杜鎮川尚欠證人林亨儒200萬元未清償，兩 造及訴外人林亨儒均同意將該200萬元債權與前開原告對杜 鎮川之400萬元債權，合計600萬元債權，用以充作原告應給 付之買賣價金之事實，有前開協議書、支票附卷可稽，並經 證人林亨儒到庭證述屬實（見本院101年2月16日言詞辯論筆 錄），則兩造既合意以前開債權代原定現金部分之給付，被 告抗辯原告並未給付價金云云，亦不足採。
(三)至被告雖又辯稱系爭買賣標的物每棟市價已達1,000萬元， 系爭買賣契約竟約定兩棟房屋買賣價金合計僅1,220萬元， 顯不合理云云。惟查，代官山社區之建築乃以預售之方式興 建，於興建過程中倘無足夠資金完成建案，其已支出之成本 無法回收，已出售之預售屋又無法依約如期交付並移轉所有 權於買受人，勢亦將面臨買受人解約或請求違約金困境，於 此情形下，建商為免血本無歸，當以籌集資金以求完工為要 ；而被告於代官山社區興建過程中，確困於籌集建案之土地 及建物所需資金，為融資問題及確保投資之債權人債權，乃 應中國建築經理股份有限公司及優寶股份有限公司之要求將 土地及建物登記為其所有等情，亦為被告所自承（見被告 100年11月10日答辯狀）。且被告確係以低於市價之不動產 價格為誘因吸引投資人投入資金，以求完工，此亦經證人林 亨儒到庭證述屬實（見本院前揭言詞辯論筆錄）。況兩造既 於協議書約定倘前開證人杜鎮川之400萬元債務得以清償， 則「甲方將房屋及土地買賣契約書交與乙方收回作廢」，顯 見被告簽訂協議書之時，亦不排除日後可能清償前揭債務而 無庸將系爭房地所有權移轉予原告，而無需損失該部分房地 價金價差之損失之可能。綜上，縱系爭買賣契約所約定之價 金低於市價，衡諸常情，亦無不合理之處，被告以此辯稱兩 造並無成立買賣契約之真意云云，亦不足採。
(四)從而，被告以前揭理由辯稱兩造間並無訂立買賣契約之真意 、系爭買賣契約乃出於通謀虛偽意思表示所為，應為無效云 云，即不可採，兩造間業已就系爭不動產成立買賣契約之事 實，應堪認定。
六、被告雖又抗辯縱買賣契約並非出於通謀虛偽意思表示而成立 並生效，惟原告並未給付買賣價金，亦未依約辦理貸款，被



告自得主張同時履行抗辯，拒絕自己之給付云云。按因契約 互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之 給付，民法第264條第1項前段固定有明文。惟兩造係約定原 告應以現金支付之價金合計為600萬元，其餘價金則由原告 辦理貸款以所撥款項支付，業如前述，而依一般房地買賣與 金融機構辦理房屋貸款程序，通常係買受人先支付部分價款 予出賣人後，由出賣人將房地所有權移轉予買受人，始由買 受人至金融機構辦理房屋貸款，並由金融機構於買受人所有 之房地設定抵押權後，始將所貸款項撥款至特定帳戶。惟本 件系爭房地所有權於系爭買賣契約簽訂時至言詞辯論終結時 均未登記在原告名下之事實，有前揭土地及建物登記簿謄本 附卷可稽，並為被告所不爭執。是原告既未得出賣人即被告 與登記名義人之協力，自無法至金融機構辦理貸款，以履行 其價金給付義務，被告自不得以此為由主張同時履行抗辯而 拒絕自己之給付，其上開抗辯，自非可採。
七、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解 除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約 另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物， 應返還之，民法第254條、第259條第1款分別定有明文。經 查，被告並未依約將系爭買賣標的物移轉予原告，原告於起 訴前之99年7月26日郵局存證信函催告被告履行系爭買賣契 約所定交付房屋及辦理所有權移轉登記之義務，並於訴訟中 另以101年1月17日之民事準備書(二)狀繕本之送達催告被告 於收受後7日內履行上開契約義務，再以101年2月10日民事 準備書(三) 狀繕本送達催告被告於收受3日內履行上開契約 義務，惟被告仍未履行之事實，有上開民事準備書狀及建物 登記謄本附卷可稽，則被告已遲延給付之事實，即堪認定， 原告於101年2月16日言詞辯論期日，依民法第254條規定對 被告解除系爭買賣契約，於法即屬有據。又系爭買賣契約既 已解除，依民法第259條第1款規定，被告自應返還買賣價金 。是原告請求被告返還以其對訴外人杜鎮川之400萬元債權 所抵充之買賣價金400萬元，為有理由。至原告雖又主張訴 外人林亨儒已將其對訴外人杜鎮川充作買賣價金之200萬元 債權讓與原告，並請求被告返還，惟查，上開事實，為被告 所否認，證人林亨儒亦到庭證稱其雖與兩造約定以其上開 200萬元債權充作系爭不動產買賣契約價金之一部，惟並未 將該債權讓與原告（見本院上開言詞辯論筆錄），原告復未 就上開事實舉證以實其說，其於系爭買賣契約解除後，請求 返還上開200萬元，即非有理。又原告主張依民法第254 條



規定解除契約既為有理由，則就其另以民法256條規定為解 除契約原因之主張，則無庸再予審酌，附此敘明。八、從而，原告依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告給付 原告400萬元，及自起訴狀繕本送達被告造鎮建設公司之翌 日即100年8月25日起、送達被告杜家輝之翌日即100年8月23 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。九、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行 或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額， 予以准許。至原告敗訴部分假執行之聲請，即失所附麗，應 併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院。中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
書記官 莊惠雯