臺灣臺北地方法院民事判決 101年度北簡字第2282號
原 告 林仲煜
訴訟代理人 陳炎琪律師
被 告 謝佩穎即斐儷藝品商號即斐麗軒
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國101年5月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○○路二八八號一樓房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬叁仟陸佰捌拾元，及自民國一百零一年一月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬肆仟元。
訴訟費用新臺幣伍萬貳仟捌佰柒拾陸元由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣伍佰壹拾柒萬柒仟元整元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告以新臺幣貳拾柒萬叁仟陸佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴請求（一）被告應 將門牌號碼臺北市○○○路288號1樓房屋（下稱系爭房屋） 騰空遷讓返還予原告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同 ）267,510元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，暨自民國100年1月10日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付原告44,000元，並自到期日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（三）願供擔 保請准宣告假執行；嗣於101年5月2日言詞辯論期日擴張及 減縮應受判決事項之聲明（二）被告應給付原告273,680元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，暨自101年1月10日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告44,000元，核與首揭規定相符，應予准許 。又被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：（一）被告於99年8月25日與原告簽訂租賃契約 （下稱系爭租約）承租系爭房屋，約定租賃期間自99年10月 10 日起至100年10月19日止，租金每月39,000元（未稅）； 租賃期間自100年10月10日起至101年10月9日止，每月租金 44,000元（未稅）；租賃期間自101年10月10日起至102年10
月9日止，租金每月49,000元（未稅），系爭房屋每月管理 費6,170元及租賃所得稅均由被告負擔，並約定應給付押金 78,000元，經訴外人即民間公證人許琬瑜作成公證。嗣因被 告未依約給付租金，兩造另就已到期未付租金簽訂協議書， 約定被告應於100年7月10日前給付未付租金312,000元、積 欠之管理費及其他費用。詎清償期屆至，被告竟未依約給付 積欠之租金、管理費及其他費用，經原告於100年7月20日委 請律師寄發基隆東信路郵局第103號存證信函催告，仍未獲 置理，爰以前開存證信函為終止系爭租約之意思表示，請求 被告給付自100年8月起至同年9月止之相當於租金之不當得 利78,000元【計算式：39,000元×2月＝78,000元】、自100 年10月起至12月止之相當於租金之不當得利132,000元【計 算式：44,000元×3月＝132,000元】，至被告於100年7月前 所積欠之租金，原告業執經公證之系爭契約為執行名義向本 院聲請強制執行，查封系爭房屋屋內之動產，故不在本案請 求範圍之列。（二）因兩造約定自99年8月25日起迄同年10 月9日止為免租金裝潢期間，期間所生水、電、瓦斯及管理 費均由被告負擔，原告僅需負擔自99年7月1日起至同年8月 24日止之管理費3,649元【計算式：6,170元÷3×（1＋ 24/31）＝3,649元】，而原告業於締約當日將管理費3,649 元交予被告，請求被告連同99年8月25日起至同年9月30日止 之管理費一併交予管理委員會。豈料，被告未將上開款項交 予管理委員會，致原告需自行繳納應付管理費部分並為被告 墊繳其應負擔部分，被告應返還其無法律上原因所受領之管 理費3,649元及原告為其墊繳之管理費2,521元。再者，被告 於系爭租約終止後，即拒絕繳納管理費，卻享有大樓管理服 務之利益，且無法律上原因，加上原告上開已交付與被告之 管理費，原告自得請求返還自99年7月至9月、100年1月至3 月、100年10月至12月之相當於管理費給付之不當得利，計 18,510元【計算式：6,170元×3期＝18,510元】，另被告未 付101年1月至3月管理費6,170元部分，業由原告墊繳完畢， 故被告共應返還管理費24,680元。再者，被告未依約給付自 99年10月起至100年7月止之房屋租賃所得稅39,000元【計算 式：3,900元×10月＝39,000元】。（三）綜上，被告應給 付上開款項予原告，然經迭催未理，爰依民法第179條、第 184條、第455條、第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房 屋，並給付自100年8月起至同年12月止無權占有系爭房屋之 相當於租金之不當得利、管理費及租賃所得稅等語，並聲明 ：1.被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；2.被告應給付原告 273,680元，及自101年1月10日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告44,000元；3.願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：被告於99年10月以斐儷藝品商號名義與原告簽訂 系爭租約，向原告承租系爭房屋作為營業場所，被告嗣未依 約給付租金，業經原告寄發存證信函催告終止系爭租約。然 系爭房屋係由詎原告竟執經公證之系爭租約為執行名義，向 本院聲請強制執行，查封斐儷軒所有之商品、被告名下之車 輛及土地，然系爭房屋業已出租予斐儷軒，而斐儷軒與斐儷 藝品商號係二個不同經營型態之公司，僅公司負責人同為被 告，原告此舉顯係違法，況前述強制執行程序所查封之動產 價值顯然高於被告應付租金，原告應將查封上述動產之賣得 價金與被告應付租金相互抵銷之。再者，系爭租約已於100 年7月終止，其後管理費不應由被告負擔等語，資為抗辯， 並聲明：駁回原告之訴。
四、經查，原告主張之事實，為被告所否認，並以前開情詞置辯 。是本件所應審究者為：原告請求被告遷讓系爭房屋，有無 理由？原告請求被告給付自100年8月起至同年12月止無權占 有系爭房屋之相當於租金之不當得利210,000元，有無理由 ？並請求被告自101年1月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告44,000元，有無理由？原告請求被告返還管 理費24,680元，有無理由？原告請求被告給付房屋租賃所得 稅39,000元，有無理由？茲論述如下：
（一）請求遷讓房屋部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767 條前段、第455條前段分別定有明文。經查，原告主張： 其與被告謝佩穎即斐儷藝品商號簽訂系爭契約等事實，已 據其提出房屋租賃契約及公證書為證（見本院卷第14至16 頁），又被告謝佩穎即斐儷藝品商號後因積欠原告租金， 兩造為此另簽訂協議書，該協議書約定：茲因承租人（即 被告謝佩穎即斐儷藝品商號）約定租用系爭房屋之店面作 為營業之用。今因積欠租金8個月累計312,000元，另有其 他費用若干，經出租人（即原告）寬限展延，承租人承諾 於100年7月10日前將前述積欠之租金及管理費或其他費用 一併繳清，否則租約即行終止，承租人須將所有積欠費用 繳清並即時騰空房屋返還出租人，並不得要求任何補償。 爾後如再有積欠租金達2個月之情事發生時亦同等語，有 協議書附卷為憑（見本院卷第17頁），且系爭租約第15條 亦約定被告遲付租金總額達2個月之租額，其租金約定於 每期開始時支付者，並應於遲延給付2個月，經原告定相 當期間催告，被告仍不為支付者，原告得終止租約等語，
足見被告確實積欠原告租金達2個月以上，且已簽訂協議 書。又被告於100年7月10日，仍未給付原告租金或費用， 原告遂於100年7月20日發函予被告，並催告被告於收受該 存證信函5日內繳清所有租金及費用，否則即以該存證信 函作為終止系爭租約之意思表示等節，有存證信函可證（ 見本院卷第18至20頁），是被告既有違反系爭租約約定及 協議書積欠租金之事實，則原告依系爭租約約定，終止與 被告間系爭租約，即屬有據。又原告於100年7月10日以存 證信函為終止租約之意思表示，被告已於100年7月21日收 受該存證信函等情，有存證信函及回執在卷足考（見本院 卷第18至21頁），堪認兩造間系爭租約已於100年7月21日 終止，被告即不得繼續占有使用系爭房屋，故原告請求被 告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。至被告雖抗辯：斐儷藝 品商號業於99年10月將系爭房屋出租予斐儷軒，現由斐儷 軒使用中，此二商號為不同公司，原告請求被告謝佩穎即 斐儷藝品商號遷讓房屋，為無理由等語，然查，斐儷藝品 商號與斐儷軒均為獨資商號，且負責人均為謝佩穎，有商 業登記公示資料查詢結果在卷可稽（見本院卷第25頁、第 60 頁），而獨資商號與負責人謝佩穎人格係屬同一，並 無獨立之法人格，亦即謝佩穎即為斐儷藝品商號與斐儷軒 本身，於法律上為同一權利主體。至被告所提此二商號係 分別繳交稅款等語，然此對謝佩穎與斐儷藝品商號和斐儷 軒係屬同一人格一節不生影響，故原告請求被告遷讓返還 系爭房屋，即為可採。
（二）原告請求被告給付自100年8月起至同年12月止無權占有系 爭房屋之相當於租金之不當得利共210,000元，有無理由 ？並請求被告自101年1月10日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告44,000元，有無理由？ 按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返 還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 ，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有 損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故 如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍 ，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號 判例及97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間 系爭租約已於100年7月21日終止，已如前述，被告自翌日 起即屬無權占有系爭房屋，依上開法律規定及判例意旨，
原告依系爭租約第3條第1項約定，請求被告給付100年8月 及9月相當於不當得利之租金78,000元【計算式：39,000 2＝78,000】及100年10月至12月相當於不當得利之租金 132,000元【計算式：44,0003＝132,000】，即屬有據 。又原告請求請求被告自101年1月10日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告44,000元，依上開說明，亦有 依據。
（三）原告請求被告給付原告已為其給付之管理費24,680元，有 無理由？原告請求被告給付房屋租賃所得稅39,000元，有 無理由？
依系爭租約第6條約定：「房屋之稅捐由甲方（即原告） 負擔；水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔 費、乙方（即被告）居住使用本租賃房屋所生之雜項費用 及乙方營業稅捐由乙方負擔。租賃所得稅由乙方負擔並負 責向稅捐稽徵機關繳納，至遲並於每年一月底前將扣繳憑 單交給甲方」等語，有系爭租約在卷可參（見本院卷第15 頁），足見系爭房屋之管理費及房屋租賃所得稅應由被告 負擔。而原告主張：其代被告繳交99年7月至9月、100年1 月至3月、100年10月至12月及101年1月至3月之管理費共 24,680元等語，業據其提出存入憑條為證（見本院卷第70 頁、第90頁），而被告固抗辯：系爭租約已終止，管理費 不應由其負擔等語，惟依系爭租約，被告本應繳納系爭房 屋之管理費，雖系爭租約業經終止，但系爭房屋仍由被告 占有使用中，被告自仍應繳交管理費，而原告既已代被告 繳納，故原告請求被告給付原告業已墊繳完畢之管理費 24,680元，應屬有據。再者，依系爭租約約定，被告應繳 納系爭房屋之租賃所得稅，並應提出扣繳憑單予原告，然 被告自始均未能就其業已繳納此部分所得稅舉證以實，亦 未能提出扣繳憑單供本院審酌，是原告主張：被告未依約 給付自99年10月起至100年7月止之房屋租賃所得稅39,000 元【計算式：3, 900元×10月＝39,000元】等語，尚非無 據，故原告請求被告給付房屋租賃所得稅39,000元，應為 可採。至被告雖另抗辯：原告執經公證之系爭租約為執行 名義，向本院聲請強制執行，查封斐儷軒所有之商品、被 告名下之車輛及土地，前述強制執行程序所查封之動產價 值顯然高於被告應付租金及費用，原告應將查封上述動產 之賣得價金與被告應付租金相互抵銷等語，然經本院依職 權調閱本院100年度司執字第89979號遷讓房屋等強制執行 事件卷宗，原告於該強制執行事件中所聲請強制執行之內 容為至99年7月止，被告已積欠原告之租金312,000元及自
100年7月11日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止違約金， 與本件請求100年8月至12月相當於不當得利之租金、管理 費及房屋租賃所得稅無涉，故該強制執行事件之執行範圍 僅止於兩造間至99年7月止之租金及相關違約金，是該強 制執行仍無法滿足原告本件請求之債權內容，被告自不得 以上開強制執行事件內容為抵銷抗辯。
五、綜上所述，系爭租約業已終止，被告仍占有使用系爭房屋 ，即屬無權占有。從而，原告依兩造間系爭租約之法律關 係及基於所有權人地位，請求被告遷讓返還系爭房屋予原 告，並請求被告給付273,680元【計算式：相當於不當得利 之租金210,000元＋管理費24,680元＋房屋租賃所得稅 39,000元＝273,680元】，及自101年1月10日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告44,000元，有理由，應予 准許。
六、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣 告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預 供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 5 月 16 日
臺北簡易庭
法 官 邱筱涵
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 16 日
書記官 林錫欽
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 52,876元
合 計 52,876元