臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第364號
原 告 魏清龍
被 告 陳邱笑
訴訟代理人 陳宗儀
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國101年5月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣叁拾柒萬玖仟叁佰元，及自民國100年10月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨違約金新台幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告於民國99年11月23日向原告買受坐落於臺中 市太平區○○○段000-0000、264-356地號土地(下稱系爭土 地)，價金新臺幣（下同）3,399,000元，已於99年12月29日 移轉登記，並交付土地使用，尾款379,300元應於100年1月 10日支付，經原告於同年5月6日寄發存證信函限於5日內給 付，被告於同年月10日收受仍拒不給付，為此依買賣契約請 求尾款，並按契約第10條第3項違約罰則約定，自100年5月 16日起至清償日止按日加計違約金。而本件係被告不思敦親 睦鄰，又高調炫富，被鄰居列為不受歡迎人物，始轉而挑剔 合約文字，被告之夫陳宗儀提出確認本票債權不存在訴訟（ 本院100年度豐簡字第501號）已判決駁回等語。並聲明：被 告應給付原告379,300元，及自支付命令送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，暨自100年5月16日起至 清償日止，按日加計3,399元之違約金。
二、被告抗辯略以：依契約第12條第10項約定，原告應移轉水源 使用權給其3筆土地買受人共有，系爭土地上僅有水塔，水 井（含馬達、電線）在幾百公尺遠、較低處，土地所有人是 誰、是否阻礙使用水源，無法確定。訴外人謝明昌亦表明不 願配合，其另案證述不能證明被告可安心使用水源。另案判 決認為原告僅須現況交付，但雙方真意如要照現況，代書是 專業，為何不像第5項寫現況。契約不是一律照現況，不然 不會有第12條第6至9項約定。水源設施在他人土地上，有別 於土地本身，不可能解釋為照現況。第10項約定不含電錶， 係因該水源設施使用謝明昌的電，去年約8月間經過斡旋， 用電已接到伊土地上等語。並聲明：駁回原告之訴。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造訂立系爭買賣契約（即原證一），已於99年12月29日完 成所有權移轉登記。
㈡買賣價金3,399,000元，尚有尾款379,300元未支付。四、兩造爭執者為：被告以契約第12條10項約定所為同時履行抗 辯，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎。又當事人經互為意思表示一致而成立契 約，係將內心企圖發生私法上一定效果之意思，以一定行為 表示於外，自應依客觀上可理解之內容作為認定意思表示內 容的準據。契約文句，亦唯有從客觀解釋之立場，確認其所 具有之法律規範意義。如同文義為法律解釋之起點，契約解 釋，亦應以契約文義為基礎。法院應以有理性之人處於契約 當事人的地位，對契約文義所得理解的意義為準。此種解釋 ，即要求契約當事人於締約時，一方面顧及其表意內容客觀 上之了解可能性，他方面亦須負有應注意正確了解他方當事 人所表示之意思，藉以平衡當事人利益及合理分配危險。 ㈡查系爭契約第12條第10項，並未約定原告應取得他人出具之 水源使用同意書，被告以此主張原告未履行契約，已無可採 。又被告並不爭執原告已提供系爭契約第12條第10項所載「 馬達、水井、管線」等水源設施予其使用之事實，僅抗辯該 水源設施在他人土地上，原告並無權利等語。然上開設施確 由原告設置，且因電源為訴外人謝明昌所設電錶，該條項始 記載「不含電錶」等情，並為被告陳明在卷，復與原告（另 案原告）及證人謝明昌於本院100年度豐簡字第501號民事訴 訟（下稱另案）陳述、證述情節相符。而土地上水井、馬達 等水源設施，究屬土地之一部分，或為土地上定著物而得獨 立為所有權客體，於我國法院實務尚有不同見解，原難以期 待一般人訂約時就「使用權」、「所有權」之用語詳予區別 。而系爭土地位於山區，其水源來自低處之溪流，即以馬達 抽取溪水，配合水井、管線取水使用，鄰近10幾戶都是這麼 使用，被告自己用了1年亦未見有何爭議等情；而謝明昌之 土地臨近溪邊，是以鄰人用水之水井、馬達、水管即有利用 或通過伊土地之情形，分別經原告及證人謝明昌於另案陳述 、證述在卷。足見山區用水深受地形、地貌等自然條件限制 ，實難以強求水源取得或相關設施可不利用他人土地，亦難 以期待出賣人另行要求管線設施所在土地之所有人出具同意
書。被告於買受土地前，已由仲介人員莊奇昌陪同現場勘察 土地現況，而得以了解其水源施設情形等情，業據證人莊奇 昌於另案結證甚詳。又兩造訂約時表明照現況點交，關於用 水部分，賣方（即原告）係強調「有水源可用，會有水源給 你」，買方（即被告）則回應「好、要有水」，仲介人員莊 奇昌並附和有水可用等語，復經在場撰擬契約之代書周安妤 於另案證述在卷，且雙方契約第12條第10項將原告設置之「 馬達、水井、管線」等水源設施，與他人之「電錶」加以區 別，足見被告訂約前已了解系爭土地用水情形，而得以明瞭 水井、馬達、電錶等水源設施係在數百公尺以外他人土地上 之事實。兩造訂約之際既未進一步討論該水源設施所在土地 何人所有，暨賣方應另行取得他人出具之同意書，則依社會 通念以買賣雙方理性公平之立場，應認出賣人僅負有按現狀 交付及交付自身所施設設施之義務，至於日後水源使用是否 順利、是否遭他人防礙，應由買受人於日後與鄰地所有人本 於相鄰關係予以調和。是以，被告於訂約後，始以其主觀上 擔憂用水遭妨礙，要求原告另取得他人出具之水源使用同意 書，所為同時履行抗辯，為無理由。
㈢綜據上述，被告之同時履行抗辯尚屬無據，原告即得請求買 賣尾款379,300元。原告另依契約第10條第3項約定，請求自 100年5月16日起至清償日止，按日加計3,399元（即總價3, 399,000元之千分之1）違約金，其數額即算至宣示判決日期 已達1,271,226元（3399×374＝0000000），自屬過高。爰 依民法第252條規定，審酌本件餘欠尾款數額、與買賣總價 之比例、距訂約時預計付款日期100年1月10日已歷相當時日 ，暨雙方因水源認知差異致遲延付款等情形，酌減違約金為 2萬元。從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付 379,300元及自支付命令送達翌日即100年10月22日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，暨違約金2萬元，應予 准許。逾此部分則屬無據，應予駁回。
㈣兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果 不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
六、原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰引用同法第389條第1項第3款 之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 5 月 23 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林慧貞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 5 月 23 日
書記官