最 高 行 政 法 院 判 決
101年度判字第457號
上 訴 人 許明欽
許明發
許温玉霞
許鴻文
許鴻斌
共 同
訴訟代理人 許修齊 律師
被 上訴 人 新竹縣政府
代 表 人 邱鏡淳
上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國101年1月12日
臺北高等行政法院100年度訴更一字第46號判決，提起上訴，本
院判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、行政院國家科學委員會所屬科學工業園區管理局（下稱科管 局）為辦理新竹科學○○○區○區○○○路沿線用地擴建案 工程，申請徵收包括上訴人所有坐落新竹縣寶山鄉○區段32 3、325-1、326地號土地（下稱323、325-1、326地號土地， 合稱系爭土地）在內之341筆土地，經內政部於民國96年5月 18日以台內地字第0960080996號函核准徵收，並經被上訴人 以96年6月1日府地徵字第0960075801號公告徵收。上訴人對 徵收補償價額有異議，於公告期間提出異議書，案經被上訴 人查處並提請新竹縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評 會）96年度第2次會議復議，決議將地價區段範圍略作調整 （325-1地號土地劃屬第119地價區段，323、326地號土地跨 屬第76、11○○○區段○○○○路○段路線價即第119地價區 段之區段地價調整為每平方公尺新臺幣（下同）15,000元； 第76地價區段（第11○○○區段○○○○○○區段合稱系○○ ○區段○○區段地價則維持每平方公尺4,000元。嗣因上開 復議之第11○○○區段○區段地價有計算錯誤情事，經地評 會96年度第3次會議決議，其區段地價由每平方公尺15,000 元更正為每平方公尺10,700元。被上訴人乃將上開復議結果 以96年9月17日府地徵字第0960122620號函（下稱原處分） 通知上訴人。上訴人不服，提起訴願，遭決定駁回，提起行 政訴訟，請求撤銷訴願決定及原處分，經原審法院以97年度 訴字第2761號判決訴願決定及原處分均撤銷，被上訴人不服
提起上訴，經本院100年度判字第396號判決廢棄，發回原審 法院更為審理，嗣經原審法院判決駁回上訴人之訴，上訴人 猶未甘服，提起本件上訴。
二、上訴人主張：系爭土地自78年12月起遭禁建管制，被上訴人 並未依地價調查估計規則第19條之規定為地價區段之劃分。 關於系爭地價區段之96年度公告土地現值，上訴人曾提出財 政部國有財產局（下稱國有財產局）以每平方公尺12,000元 出售同段482-1地號土地予民間之買賣實例，雖該買賣實例 之繳款日為94年8月25日，然係於94年9月9日辦理所有權移 轉登記完竣，依民法第758條規定，上開買賣實例應於94年9 月9日始發生買賣效力，而系爭地價區段辦理96年度公告土 地現值調查作業之蒐集調查實例期間之始日為94年9月1日， 是本件應適用地價調查估計規則第21條第1項第1款有買賣實 例之規定以估計地價，然被上訴人反適用同條項第2款無買 賣實例之規定，是被上訴人估計區段地價自有違誤。又新竹 科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部分○○○區○路○ ○路地區）計畫案（下稱系爭計畫案）於95年12月18日公告 實施，被上訴人將系爭土地使用分區編定為園區事業專用區 ，係發生於96年度公告土地現值之查估基準日即95年9月1日 之後，對地價查估本不生影響，然被上訴人陳稱因考量上開 計畫案而重新檢討，並調整區段地價，可見系爭土地使用分 區變更為園區事業專用區，應為被上訴人重新檢討區段地價 之重要因素，惟被上訴人不選取毗鄰之新竹市園區事○○○ 區○○○區○○○區段為系○○○區段○○○○○區段，竟 選取使用分區為農業區之竹東第7、6-2地價區段為原○○○ 區○○○○○○區段之基準地價區段、同為中小規模工業用地 之竹東第293、294地價區段為第11○○○區段○○○○○區 段，明顯違反地價調查估計規則第21條第1項第2款應選取2 個以上「使用分區或編定用地相同」之規定，其公告土地現 值之評定自屬違法。再者，系爭土地於系爭都市計畫案公告 實施前編定為工業區，因20餘年間受管制實施禁建，無法做 其他使用，更不得為工業區之使用，然所以受到長年之管制 ，且地價在管制期間鮮少調高，應係被上訴人為達將來便於 低價徵收所為之準備行為，致系爭地價區段公告土地現值與 附近未實施管制之土地地價相差甚多，復因管制多年造成鮮 少買賣實例可援之窘狀。況上訴人於93年間曾整地、鋪設水 泥地面，欲以興建廠房供工業生產使用，竟遭新竹縣寶山鄉 公所（下稱寶山鄉公所）開單禁止，上訴人並非坐令系爭土 地荒廢。是被上訴人就系爭土地之土地徵收補償費實屬偏低 ，造成上訴人之損害甚鉅云云。
三、被上訴人則以：系爭計畫案自95年12月18日生效實施後即發 生規範效力，系爭土地位於新竹科學園區特定區都市計畫範 圍內，使用分區原為工業區，於系爭計畫案公告實施後始編 定為園區事業專用區，而依該計畫案內容及科學工業園區設 置管理條例（下稱園區設置條例）第12條第3項規定，可知 土地使用分區變更之實際效益，並非於都市計畫變更生效實 施後，即賦予原土地所有權人，而係於科管局於依法取得土 地後，始發生實際效益，故不宜選取已發生實際變更效益之 園區事○○○區○○○區段，作為基準地價區段。是第76地 價區段徵收前為閒置空地、雜林或農業使用，故以鄰近使用 性質類似之農業用○○○區段○區段地價進行修正。而毗鄰 竹東鎮農業用地之竹東第7、6-2地價區段之發展趨勢、土地 利用條件較鄰近農業用地為高，較以寶山鄉○○○○○○區 段作為基準地價區段，推估計算影響地價區域因素總修正數 較小，是選定上○○○區段○○○○○區段及基準區段各修 正細項之優劣等級係數較小，故依地價調查估計規則第21條 第1項第2款後段規定估計其區段地價並無不當。至第11○○ ○區段○區段地價調整，係因本件徵收案公告期間部分土地 所有權人對徵收補償價額提出異議，並提出位於路○○區段 ○○段482-1地號土地買賣交易實例，雖非在94年9月1日至 95年8月31日之調查實例期間發生之交易，惟尚可供參酌， 故提復議並通過調整地價，其調整地價並非因其使用分區變 更為園區事業專用區之故，此可由該地價區段係選取同為中 小規模工業用地區段之竹東第293、29○○○區段○○○○○ 區段，予以區域因素修正後，重新估計第11○○○區段○區 段地價可證。是系爭地價區段無買賣實例或收益實例，被上 訴人依地價調查估計規則第21條第l項第2款後段之規定估定 系爭地價區段之地價，並無違誤等語。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠關於本件地 價區段之劃分，系爭土地為一狀似長方形之土地，東側毗鄰 寶山路，其餘則深入道路內側。被上訴人參酌系爭土地坐落 位置、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價 因素，將地價相近、地段相連之臨接寶山路至深度18公尺裡 地線範圍內之土地劃為第11○○○區段○○○路線價），其 餘劃為第76地價區段（一般地價），提經95年12月6日地評 會95年度第4次會議評定。嗣因評定後現值公告前系爭計畫 案發布實施，且包括上訴人等被徵收土地所有權人對徵收補 償價額提出異議，被上訴人乃重新檢討並提交地評會96年7 月30日96年度第2次會議復議，將第114一般路線價區段部分 範圍併入第119一般路線價區段，並將相毗鄰之第76、120地
價區段範圍略作調整，致323、326地號土地由原跨屬第76、 114地價區段變更為跨屬第76、119地價區段，325-1地號土 地由原劃屬第114地價區段變更為第119地價區段，核與平均 地權條例第46條及地價調查估計規則第3條、第18條、第19 條規定相符，是上訴人主張被上訴人未依法就系爭土地為地 價區段之劃分云云，自無可採。㈡按由園區設置條例第12條 第3項、都市計畫法臺灣省施行細則第31條之規定，可知土 地使用分區為園區事業專用區之土地，於都市計畫公告確定 後所發生之規範效力，亦應包括需由科管局依法取得後，再 出租給園區事業依土地使用分區管制要點規定使用。查系爭 土地原使用狀況多為閒置空地、雜林或農業使用，使用分區 均為工業區，於95年12月18日系爭計畫案實施生效後，始編 定為園區事業專用區。惟其無論變更前後，均同屬新竹科學 工業園區特定區都市計畫之範圍，土地所有權人因受該計畫 目的及使用管制相關規定，僅得為農業使用或繼續為原來之 使用，故對上訴人而言，並未因使用分區之變更而產生土地 增值之效益，亦非區段地價重新查核之必要因素。而與系爭 土地毗鄰使用分區為園區事○○○區○○○區○○○區段， 其範圍內土地業經徵收取得，已整體開發完成多年，公共設 施規劃建設完善，與系爭地價區段之情況大不相同。是上訴 人主張系爭土地應與新竹市○區段園區事○○○區○○○○ ○○○區段，實乏論據。又上訴人若對被上訴人於系爭土地 上所為之禁建處分，或對寶山鄉公所禁止興建或出租之處分 有所不服，自應依法提起行政救濟，是上訴人主張其曾欲利 用系爭土地為工業生產遭禁止，自不得作為本件徵收補償具 瑕疵之依據。又園區事業專用區乃供高科技廠商投資設廠使 用之一種土地使用分區，難該當都市計畫法第42條第1項第3 款規定類似電信、變電所等使用之公用事業用地，亦非屬公 共設施保留地，故其地價之計算無公共設施保留地應按毗鄰 非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價之適用 ，是本件非土地徵收條例施行細則第31條第2項規範之範疇 。㈢上訴人所提同段482-1地號土地之買賣實例係發生於94 年8月25日，並經買受人於94年8月30日前向國有財產局繳納 買賣價金，並非在94年9月1日至95年8月31日之調查實例期 間，本即不得依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定以 估計地價。且買賣實例日期本應以買賣關係成立之日為準， 蓋交易價格於買賣關係成立時即已確定，至於買賣標的何時 完成所有權移轉登記，並不影響買賣關係之合法生效，是上 訴人主張此為調查實例期間內之實例云云，自無可採。惟此 買賣實例發生於94年8月25日，且屬一般路線價區段，尚可
供參酌，故被上訴人提復議並通過調整第119地價區段地價 ，是使用分區變更為園區事業專用區，並非重新檢討第119 區段地價之重要因素。再者，因同段482-1地號土地係與第 11○○○區段○○○○○路線價區段，始致第119地價區段之 地價進行調整；而第7○○○區段○○○○○○區段，自無從 援引上開買賣實例作為調整區段地價之依據，更無上訴人主 張兩地價區段為不同處理之不平等情事。㈣本件區段地價查 估時第76地價區段仍為工業區，為無買賣或收益實例，且地 價區段範圍內土地使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用 ，並未整體開發，是被上訴人以鄰近使用性質類似之農業用 ○○○區段○區段地價進行修正，自係符合地價調查估計規 則第21條第1項第2款後段之規定，是被上訴人就第76地價區 段選取竹東鎮境內使用分區為農業區之竹東第7、6-2地價區 段為基準地價區段，並予以區域因素修正，據以估計該區段 地價，洵屬有據。就第11○○○區段○○○○○○區段為中 小規模工業用地之原使用分區與原使用狀況，據以選取使用 性質類似之竹東第293、294同為中小規模工業用地之地價區 段為基準地價區段，予以區域因素修正後，重新○○○區段 ○區段地價，又因第11○○○區段○路○○區段，為已開闢 道路之一側帶狀土地，可及性與現況使用強度較佳，地價顯 著較高，故選取竹東第293、294使用性質類似○○○區段○ ○○○○區段，亦符合地價調查估計規則第21條第1項第2款 後段規定，並無違誤。㈤被上訴人所屬地評會就本件系爭地 價區段之地價評定皆依法定程序，並無任何違法或不當之處 。上訴人既未能舉證證明地評會有何違反法定秩序、基於錯 誤之事實、未能一般有效之價值判斷原則或夾雜與事件無關 之考慮因素等情形，僅以渠等所有系爭土地未獲得較高之補 償指摘被上訴人就地價之評估不合法云云，自無足採等由， 駁回上訴人原審之訴。
五、上訴意旨略謂：系爭土地原為工業區，被上訴人於93年9月 間曾在該土地上搭建組合屋為臨時辦公室，並將部分土地鋪 設水泥地面，及放置鋼筋等物品，欲興建廠房，供工業生產 使用，但遭寶山鄉公所制止，可見系爭土地並無不合工業使 用情事，且系爭土地於徵收前現狀，與毗鄰之園區事業專用 區，並無差異，原審判決竟謂其與毗鄰已整體開發完成之園 區事業專用區情況大不相同，顯有誤會。況系爭土地於95年 12月18日系爭計畫案公告實施後已編定為園區事業專用區， 被上訴人於96年度公告地價調整時，自應依地價調查估計規 則第21條第1項第2款前段規定，選取使用分區或編定用地相 ○○○區○○○○區○○區段，作為基準地價區段，然其捨
此不為，竟依同規則同條項款後段以無法選取使用分區或編 定用地相同之基準地價區段者之規定，選取遠隔2.7公里以 上○○○區○○區段為基準地價區段，顯然違背法令，原審 判決不察，實有判決不適用法規及適用不當之違背法令。又 被上訴人在行政○○○區○○○路○○區段及一般地價區段 ，於系爭土地實無意義，縱被上訴人劃定同段482-1地號土 地為一般路線價區段，該地號土地上之買賣實例，對於第76 地價區段地價之調整，仍非不可援引。且原審判決一方面認 為同段482-1地號土地買賣實例並非於96年度公告土地現值 之調查實例期間所發生，故而否定上訴人對系爭土地96年度 之公告地價應依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定調 整之主張，然另一方面卻又認為該買賣實例尚可供參酌，顯 為判決理由矛盾之違背法令。況調查實例期間，並非買賣實 例或收益實例發生之期間，而係蒐集買賣實例或收益實例期 間，故上訴人係於上開調查實例期間始獲知同段482-1地號 土地買賣實例，是被上訴人自不得謂系爭土地調整96年度公 告土地現值時，並無買賣實例或收益實例可循。被上訴人以 本件無買賣實例，未依地價調查估計規則第21條第1項第1款 規定辦理，顯然違背法令。此由土地所有權移轉或設定典權 申報作業要點第2條、第7條規定，可知買賣土地於辦理土地 所有權移轉登記時，始以稅捐機關所移送之現值申報書所載 現值，建立前次移轉現值及調查地價實例資料。在此之前， 地政機關自無從建立前次移轉現值及調查地價實例資料，是 調查實例期間並非買賣實例或收益實例發生期間，益臻明確 。原審判決逕認調整系爭土地96年度公告地價時，並無買賣 實例可循，即有判決不適用法規及適用不當之違背法令云云 。
六、本院按：㈠地價調查估計規則第21條第1項規定：「估計區 段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單 價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其 中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收益實例 之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定 用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價 區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素 評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法 選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近 使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。」㈡經查 ，系爭土地為一狀似長方形之土地，東側毗鄰寶山路，其餘 則深入道路內側。被上訴人參酌系爭土地坐落位置、交通運 輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將地價
相近、地段相連之臨接寶山路至深度18公尺裡地線範圍內之 土地劃為第11○○○區段○○○路線價），其餘劃為第76地 價區段（一般地價），提經95年12月6日地評會95年度第4次 會議評定。嗣因評定後現值公告前系爭計畫案發布實施，且 包括上訴人等被徵收土地所有權人對徵收補償價額提出異議 ，被上訴人乃重新檢討並提交地評會96年7月30日96年度第2 次會議復議，將第114一般路線價區段部分範圍併入第119一 般路線價區段，並將相毗鄰之第76、120地價區段範圍略作 調整，致323、326地號土地由原跨屬第76、114地價區段變 更為跨屬第76、119地價區段，325-1地號土地由原劃屬第11 4地價區段變更為第119地價區段。又系爭土地原使用狀況多 為閒置空地、雜林或農業使用，使用分區均為工業區，於95 年12月18日系爭計畫案實施生效後，始編定為園區事業專用 區等情，均為原審所確定之事實。㈢系爭土地於95年12月18 日系爭計畫案實施編定為園區事業專用區前，使用分區既為 工業區，則上訴人僅能為農業使用或繼續為原來之使用。又 系爭土地嗣雖編定為園區事業專用區，然與系爭土地毗鄰已 由科管局管理使用分區為園區事○○○區○○○區○○○區 段，其範圍內土地係分別於67年間、72年間、74年間、79年 間公告徵收取得，已整體開發完成多年，公共設施規劃建設 完善等情不同，被上訴人因而依地價調查估計規則第21條第 1項第2款後段規定，就第76地價區段選取竹東鎮境內使用分 區為農業區之竹東第7、6-○○○區段○○○○○區段，並予 以區域因素修正，據以○○○區段○區段地價；就第119地 價區段選取使用性質類似之竹東第293、29○○○區段○○○ ○○區段，予以區域因素修正後，重新○○○區段○區段地 價，並未因系爭土地使用分區已變更為園區事業專用區，即 依地價調查估計規則第21條第1項第2款前段規定，估計區段 地價，經核並無違誤，上訴人主張被上訴人未依地價調查估 計規則第21條第1項第2款前段規定，選取使用分區或編定用 地相○○○區○○○○區○○區段，作為基準地價區段，有 判決不適用法規及適用不當之違背法令情事云云，不足採信 。至於上訴人其餘主張，均經原審法院於判決理由內詳為論 述，經核仍無不合，上訴人執原審所不採之事由再為爭執， 亦不足採。㈣綜上所述，上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決 違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 17 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 吳 明 鴻
法官 胡 國 棟
法官 江 幸 垠
法官 陳 國 成
法官 侯 東 昇
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 101 年 5 月 18 日 書記官 葛 雅 慎