臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第158號
原 告
即反訴被告 黃信男
被 告
即反訴原告 黃寶梅
被 告
即反訴原告 黃素智
訴訟代理人 吳采娥
被 告
即反訴原告 曾健榮
兼 訴 訟
代 理 人 鄭全安
被 告
即反訴原告 田世昌
被 告
即反訴原告 陳永和
兼 訴 訟
代 理 人 江春燕
上列當事人間請求確認修繕費用債權不存在事件，於民國100年5
月4日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹拾伍萬貳仟肆佰玖拾柒元，及如附表所示各該金額利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
反訴判決得假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序事項：
(一)按公寓大廈管理條例第38條第1項規定，管理委員會有當事 人能力。而此項規定，於管理負責人準用之。同法第40條亦 定有明文。惟該條所指之管理委員會或管理負責人，係指依 公寓大廈管理條例所合法成立之管理委員會或管理負責人而 言，苟非依公寓大廈管理條例之規定所合法成立，自無以管 理委員會或管理負責人之名義，依該法條規定擔任原告或被 告之餘地，此觀諸該法條之文義自明。本件依被告等之陳述 ，係由住戶私下溝通委由吳采娥擔任被委託管理人(本院卷 第51頁)，尚非依公寓大廈管理條例第28條、第29條之規定
選任之管理負責人。而本件原被告雙方即直接以公寓大廈之 區分所有權人為當事人，合先敘明。次按確認法律關係之訴 ，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事 訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂受確認判決之法 律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上 之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判 決除去之者而言。本件原告主張遭被告等人以原告自始未繳 大樓維護費之理由而不提供原告大門鑰匙及不提供電梯電子 鎖扣等方式，阻止原告得以自由進出其房屋之權利，惟該屋 業已售出，致原告無法履行出賣人應盡之義務而恐遭受買受 人訴究法律責任，故原告自有提起本件訴訟之必要，應認有 即受確認判決之法律上利益。
(二)又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原係聲明 「確認被告等與原告間就坐落嘉義市○○段○○段1124號建 號即門牌號碼：中山路187之1號公共設施維修費用新台幣16 萬元之債權不存在。」。嗣於訴訟進行中，變更聲明為「確 認被告等與原告間就坐落嘉義市○○段○○段1124號建號即 門牌號碼：中山路187之1號公共設施維修費用新台幣15萬 2,497元及如附表所示各該金額利息起算日起，按週年利率 百分之五計算利息之債權不存在。」核其性質係為減縮應受 判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
二、原告主張：
(一)原告係座落嘉義市○○段○○段1124號建號即門牌號碼中山 路187之1號建物(下稱系爭建物)之所有權人，其係於民國89 年12月間經由法院拍賣程序而取得所有權，惟於取得所有權 後從未居住使用該屋，倘就共有物之維修費用負擔應類推適 用公寓大廈管理條例第10條之規定，而修繕費用之支出，若 係可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所 有權人或住戶負擔之。原告自購屋以來從未入住，未曾使用 任何公共設施，故本棟建物公共設施之維修，係可歸責於區 分所有權人或住戶之事由所致，不應要求原告分擔。並聲明 ：確認被告等與原告間就坐落嘉義市○○段○○段1124號建 號即門牌號碼中山路187之1號公共設施維修費用新台幣(下 同)15萬2,497元及如附表所示各該金額利息起算日起，按週 年利率百分之五計算利息之債權不存在。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.被告並未成立管理委員會，收取費用即不合法，且該等費用 係維護費，而非管理費，應係使用者付費，原告於取得房屋
所有權後即從未入住。
2.吳采娥確實有將89年至93年間之管理費單據交付，且當時吳 采娥曾幫其介紹房屋出租，其曾向吳采娥表示，其只給付合 情合理之管理費。
三、被告均辯稱：
被告所居住之該棟大樓有七層樓，一樓部分因有獨立出入口 ，故不在被告維護管理之範圍。因一層樓只有一戶，故自二 樓至七樓僅有少數幾戶，所以無成立管理委員會，亦無規約 ，被告係互相推選後由吳采娥擔任二樓至七樓之管理人，自 89 年至今皆由吳采娥管理之，有關電梯保養、水塔清洗、 更換燈具等費用每半年結算一次，而電梯、水塔之維護具有 整體性，不可能跳過原告所居住之四樓部分，每層樓住戶不 論有無居住皆有繳交維護費。而向原告請求繳交維護費時， 原告則稱如果房屋出租或賣出時才要繳清所積欠之款項。並 聲明：駁回原告之訴。
四、本件之爭點：
(一)不爭執事項：
１、原告係座落嘉義市○○段○○段1124號建號第4樓層之所有 權人，於89年12月間經法院拍賣取得所有權。２、被告均為前揭建號之區分所有權人。
３、原告及被告對於建物之基地及建物之應有部分比例相同。４、該建物2樓至7樓僅有一個共同出入口，並共同使用電梯及樓 梯通往各該樓層住戶。
５、原告所否認被告請求之債權額即15萬2,497元，係因該建物 公共設施之管理及維護產生之費用，不涉及區分所有權人各 別所有建物之維護費用。
(二)爭執事項：
被告未入住前揭建物，是否須分擔公共設施管理及維護產生 之費用15萬2,497元？
五、本院之判斷：
(一)按所謂公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣 標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。公寓大 廈管理條例第3條第1款定有明文。又共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之 。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住 戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若 區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。同條例第 10條第2項亦定有明文。查原告及被告目前均係座落嘉義市 ○○段一小段1124號建號即門牌號碼中山路187號等建物之
區分所有權人，此有土地及建物登記第二類謄本可稽(本院 卷第24頁至第32頁)，且為兩造所不爭執，本件建物自屬公 寓大廈管理條例第3條第1款所稱之公寓大廈，而有該條例之 適用。而原告係該建號第4樓層之所有權人，於89年12月間 經法院拍賣取得所有權等情，亦經原告提出本院不動產權利 移轉證書為證(本院卷第38頁至第40頁)，則原告即屬該建物 之區分所有權人，依前揭規定共用部分之修繕、管理、維護 費用應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，原 告自應按其共有之應有部分比例分擔之。
(二)原告雖辯稱自從經拍賣而取得所明權後即未入住前揭建物， 無須分擔公共設施管理及維護產生之費用云云。惟依前揭公 寓大廈管理條例第10條第2項及第24條第1項規定：「區分所 有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求 閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分 所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」經法 拍取得公寓大廈所有權之新區分所有權人，雖因故無法進住 ，然因買受人自取得不動產權利移轉證書之日，即取得房屋 之所有權，成為區分所有權人，即屬前揭條例所稱之繼受人 ，其共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，及 依本條例或規約所定之一切權利義務事項，當依前揭條例條 文規定辦理。此亦有主管機關內政部95年5月18日台內營字 第0950080009號函釋可資參照，本院亦採相同見解，故原告 既於89年12月間經法院拍賣取得該建物之區分所有權，縱因 故未入住，仍應負擔共用部分、約定共用部分之修繕、管理 、維護費用。何況原告自承曾數次至該拍賣取得之房屋，並 坐電梯至其屬房屋，且其間並曾清掃，或委託仲介公司賣房 屋(本院卷第34頁至第35頁、第103頁至第104頁)，足見原告 並非全然未利用該建物之公共設施。又被告請求之費用係因 該建物公共設施之管理及維護產生之費用，此為原告所不爭 執(本院卷第102頁)，且有被告提出之費用收支證明可稽( 本院卷第56頁至第78頁)，故該等費用既為公共設施之維護 及管理費用，自有提昇或維持整體建物之生活品質或市場價 值之功能，原告之房屋當同享其利，不因其有無居住而有影 響，故原告只想盡其利，卻不願負擔費用，徒以未入住云云 ，即拒絕給付管理費，所辯顯屬無據。故原告訴請確認被告 與原告間就座落嘉義市○○段○○段1124號建號即門牌號碼 中山路187之1號公共設施維修費用15萬2,497元及如附表所 示各該金額利息起算日起，按週年利率百分之五計算利息之 債權不存在，自屬無據，應予駁回。
(三)本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與
本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。(四)本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：大樓設置電梯、水塔等公共設施，為維護電 梯、水塔及水管之安全使用效能及大樓整齊、清潔之居住品 質，提高整棟大樓之價值，有支出費用維護公共設施之必要 。反訴原告為反訴被告共墊付15萬2,497元，爰依無因管理 、不當得利或公寓大廈管理條例第10條等法律關係擇一請求 權基礎，請求反訴被告償還15萬2,497元，並自附表編號1至 12之各別利息起算日以週年利率百分之五起算之利息。二、反訴被告則以：反訴原告並未成立管理委員會，亦未專款專 用，未訂立住戶規約，亦未通知其開過會，且未經其同意， 單據數目均是憑空捏造。且該等費用皆是維護費，與其無關 ，其為所有權人而非住戶，故電梯安全之維修，飲水衛生之 清洗水塔，為樓梯乾淨、舒適美觀而僱人清掃，皆是公共設 施之維護費，此為住戶所應該負擔，其非住戶，無須負擔。 並聲明：駁回反訴原告之訴。
三、如前所述，本件建物屬公寓大廈管理條例第3條第1款所稱之 公寓大廈，而有該條例之適用。而原告係該建號第4樓層之 所有權人，於89年12月間經法院拍賣取得所有權，屬該建物 之區分所有權人。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理 、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基 金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者， 由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議 或規約另有規定者，從其規定。同條例第10條第2項定有明 文。查本件並未制定任何公寓大廈規約，此為兩造所不爭執 ，且反訴原告請求之費用15萬2,497元，係因該建物公共設 施之管理及維護產生之費用，此為反訴被告所不爭執(本院 卷第102頁)，且有反訴原告提出之費用收支證明可稽(本院 卷第56頁至第78頁)，故該等費用既為公共設施之維護及管 理費用，且非因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致， 自有提昇或維持整體建物之生活品質，提高電梯、水塔及水 管之安全使用效能及大樓整齊、清潔之居住品質，提高整棟 大樓之價值，原告之房屋當同享其利，不因其有無居住而受 影響，故反訴原告請求反訴被告給付15萬2,497元，自屬有 據，應予准許。反訴被告雖以前詞抗辯，惟該等辯稱已如前 述，委無足採。
四、故反訴原告依公寓大廈管理條例第10條第2項之法律關係， 請求反訴被告給付15萬2,497元，並自附表編號1至12之各別
利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五起算之利息 ，為有理由，應予准許。
五、反訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與 本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、反訴判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本 院自應依職權宣告假執行。
七、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃義成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
書記官 陳世勳
附表：
┌─┬───┬──────┬──────┐
│編│年度 │金額(新台幣)│利息起算日( │
│號│(民國)│ │民國) │
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│1 │90 │13,330元 │91年1月1日 │
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│2 │91 │17,067元 │92年1月1日 │
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│3 │92 │12,875元 │93年1月1日 │
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│4 │93 │12,285元 │94年1月1日 │
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│5 │94 │12,370元 │95年1月1日 │
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│6 │95 │12,475元 │96年1月1日 │
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│7 │96 │13,860元 │97年1月1日 │
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│8 │97 │12,525元 │98年1月1日 │
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│9 │98 │12,700元 │99年1月1日 │
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│10│99 │13,900元 │100年1月1日 │
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│11│100 │12,710元 │101年1月1日 │
├─┼───┼──────┼──────┤
│12│101 │ 6,400元 │101年7月1日 │
├─┼───┼──────┼──────┤
│ │合計 │152,497元 │ │
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