臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第520號
原 告 曾瓊玉
被 告 陳志榮
訴訟代理人 陳志龍
被 告 柏森不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 何忠義
被 告 施盈竹 原名：.
上列當事人間損害賠償事件，於民國101年3月23日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告陳志榮應給付原告新臺幣參拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳志榮負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告施盈竹經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：被告陳志榮所有坐落地號高雄市○○區○○段26 號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路690 號9 樓之1 之建物（屬「非常居易」大廈，下稱系爭房屋），於民國95 年2 月間委由被告柏森不動產仲介經紀有限公司（下稱柏森 公司）仲介出售，被告施盈竹乃以陳志榮之代理人身分，於 95 年2月23日與原告就系爭房屋簽訂買賣契約書（下稱系爭 買賣契約）。雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）215 萬元 ，原告已付清全部價金，並辦迄系爭房屋所有權移轉登記。 惟原告於買受系爭房屋後迄今，事業不順且健康狀況衰退， 始經鄰居告知系爭房地先前有非自然身故之情事存在，為凶 宅。其向被告陳志榮購買該屋時，其代理人被告施欣芝並未 告知此事，惟施欣芝於94年11月17日透過福氣不動產有限公 司（下稱福氣公司）以155 萬元向訴外人李金娥購得該屋時 ，李金娥有告知施欣芝該屋有人自殺之情事，施欣芝竟蓄意 隱瞞此重大瑕疵，致使原告蒙受重大損失，爰依民法第354 條、第359 條之規定，請求被告陳志榮、施盈竹應負擔本件 物之瑕疵擔保責任，請求減少價金即房價之15％，故原告請 求陳志榮、施盈竹給付30萬元，且一併請求精神慰撫金20萬 元。另被告柏森公司乃仲介業者，卻未查明系爭房屋屬於凶 宅，未盡其善良管理人之注意義務，使原告受有損害，應負 損害賠償責任。並聲明：被告應給付原告50萬元。三、被告陳志榮則以：伊僅是系爭房屋之登記名義人，並以其名
義出售該屋，但系爭房屋之買、賣均是由被告施盈竹處理， 本件買賣之糾紛應由被告施盈竹負責；被告施盈竹則以：系 爭房屋並非凶宅，有人在該屋內服藥自殺，但有送醫院，並 非在屋內往生，因此其並未告知原告此事，系爭房屋並無瑕 疵可指，原告請求無理由；被告柏森公司則以：委託人施盈 竹並未告知該屋係屬凶宅，且施盈竹委託被告柏森公司居間 仲介銷售該房時，就買賣標的物之房屋於其現況說明書內， 就「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾 發生兇殺或自殺致死之情事？勾選：否。」，其亦有至現場 看系爭房屋，及詢問管理室房屋狀況，已盡一般注意義務， 仍未查知系爭房屋屬於凶宅等語資為抗辯，並均聲明：原告 之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠被告施欣芝於94年11月17日，透過福氣公司向李金娥購買系 爭房屋，於同年月24日移轉登記至陳志榮（陳志榮乃施欣芝 男友陳志龍之弟弟）名下，嗣於95年2 月23日以陳志榮代理 人身份，透過柏森公司以出賣人陳志榮之名義出售該屋與原 告，該屋確實有人在屋內自殺，嗣後往生等情，為被告所不 爭執，復有土地所有權狀、建物所有權狀、柏森不動產仲介 經紀有限公司不動產說明書、95年2 月3 日陳志榮與曾瓊玉 之不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、土地登記第 一類謄本、建物登記第一類謄本、異動索引、94年11月7 日 施欣芝與李金娥之不動產買賣契約書、福氣不動產有限公司 不動產說明書、標的物現況說明書、李金娥與永慶不動產專 任委託銷售契約書在卷可參，堪信屬實。原告主張本件有物 之瑕疵，被告陳志榮、施盈竹均應負責，並請求渠等給付精 神慰撫金，另被告柏森公司應負損害賠償責任，則為被告所 否認，並以前詞置辯。本件爭點為系爭房地是否為凶宅而屬 物之瑕疵，原告向被告陳志榮、施盈竹請求減少價金、精神 慰撫金，有無理由；被告柏森公司應否負損害賠償責任。 ㈡原告得否依物之瑕疵擔保請求減少價金？
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明 文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」 、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質 上」應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例可資 參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」 ，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷 ，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於
其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上 亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有 顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故 之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性 之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 ⒉查系爭李金娥買賣契約所附「房屋現況說明書」中第6 項「 是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，經勾選「是」， 且說明：承租方在屋內自殺等語，被告復不爭執有人在屋內 自殺嗣後並往生等節，堪認系爭房屋係屬所謂「凶宅」無誤 。被告施盈竹雖以該人並非死在屋內，而是死在醫院等語， 抗辯系爭房屋不符合「凶宅」之定義，然查，依卷附原告提 出之寬頻房訊法拍屋成交價資料，被告施盈竹向李金娥購買 價格甚至低於非常居易大廈內其他建物之法拍價格，堪認縱 使被告施盈竹所辯為真，亦已構成影響交易價格之因素，系 爭房屋之交易價格衡以現今社會常情足以因該事件而致減損 ，據前開判例判決意旨，仍應認為有民法第354 條第1 項前 段所指之瑕疵存在。
⒊按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至358 條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其 價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減 少價金，民法第359 條定有明文。次按物之瑕疵責任為無過 失責任物之瑕疵擔保責任，是基於有償契約對價均衡的要求 以維護交易之公平保護交易之信賴由法律所規定的法定無過 失責任，亦即出賣人於買賣契約成立時即使不知有瑕疵，也 應負物之瑕疵擔保之責，出賣人並不得以不知瑕疵為由而免 除該責任，除非買受人於契約訂立時即已知或因重大過失而 不知有該瑕疵時，始得免責。系爭房屋既然既有前揭物之瑕 疵，原告自得依民法第359 條規定請求減少價金。 ⒋按所謂代理，係指代理人於代理權限內，以本人（被代理人 ）名義向第三人所為意思表示或自第三人受意思表示，而對 本人直接發生效力之法律行為，代理人因有本人授與之代理 權，僅係取得以代理人名義所為法律行為的效力直接歸屬於 本人的法律上權能，此法律上權能本質上僅係一種資格或地 位，而非權利，代理人並無因此取得權利或負擔義務，其作 用僅在擴大本人之法律上交易活動，法律行為雖由代理人與 相對人完成，但該基礎法律行為仍存在於本人與相對人間， 而代理人與相對人並非基本法律關係之當事人，彼此間無權 利義務可言。經查，本件被告施盈竹係以陳志榮之代理人身 分，代理陳志榮與原告簽訂系爭買賣契約，而施盈竹並非該 契約之當事人，有契約書可參，另依土地及建物登記謄本所
示，系爭房屋之所有權人於本件買賣之時為被告陳志榮，原 告亦陳稱：前屋主是陳志榮，當時是屋主委託施盈竹處理房 子買賣事宜等語，是原告於簽約當時已清楚知道被告施盈竹 係以代理人身分與原告簽訂系爭買賣契約，是系爭買賣契約 之法律關係應存在於陳志榮與原告之間，其向被告施盈竹主 張減少價金請求權，尚屬無據。
⒌被告陳志榮雖以前詞置辯，惟本件買賣之時被告陳志榮為系 爭房屋之登記名義人，復提供印章等物予被告施盈竹辦理相 關事宜，而系爭房屋之買、賣被告陳志榮均無異議，顯見其 有授與被告施盈竹代理權以其名義成立系爭房屋之買賣契約 ，此亦經柏森公司法定代理人陳稱買賣當時被告施盈竹有出 示一份授權書等語明確，被告陳志榮復未曾提出無權代理之 抗辯，是被告陳志榮自應負本人之責任，不能以買賣係由被 告施盈竹處理即脫免其買賣契約出賣人之責任。從而，原告 本於民法第359 條規定，自得向被告陳志榮請求減少價金。 而就減少價金之比例為15％（215 萬×15％）乙節為被告陳 志榮所不爭，從而原告請求被告陳志榮給付30萬元，為有理 由，應予准許。
㈢原告請求精神慰撫金有無理由？
原告主張其因購買凶宅而健康狀況衰退、事業不順，受有精 神上損害，故請求精神慰撫金。按債務人因債務不履行，致 債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第19 7 條之規定，負損害賠償責任，民法第227 條之1 固定有明 文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任。民事訴訟法第277 條前段亦有明文。次按民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求。最高法院17年上字第917 號著有判例可資參照。查原 告未能對其受有何精神上損害，及該損害與系爭瑕疵之發生 有何相當因果關係具體陳述並舉證以實其說，是原告舉證既 有未足，依上開規定及判例意旨，此部分之主張即非有據。 ㈣被告柏森公司應否負損害賠償責任？
按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文，仲介業是 受國家法令特許經營之業務，對於不動產之交易具有專門之 知識和實務經驗，足以構成交易相對人之信賴，交易相對人 因仲介業之介入，對於該交易過程不致產生疏忽和錯誤具有 相當之期待，因此仲介業儘管未受委託也對交易之相對人負
業務上之一般注意義務，如怠於為該仲介業所應負之注意義 務而致該交易之相對人受有損害時，即應依侵權行為之規定 ，對該交易之相對人負損害賠償之責。本件被告柏森公司於 接受被告施盈竹委任仲介出賣系爭房屋時，已依不動產經紀 業管理條例第23、24條規定詢問出賣人並經被告施盈竹簽名 後持向買受人解說，該現況說明書內記載「本建築改良物（ 專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死 之情事？勾選：否。」，此有標的物現況說明書於雙方買賣 契約書可證。而被告施盈竹從未告知被告柏森公司系爭房屋 有何非自然死亡之事故，此亦經被告施盈竹陳稱明確。而關 於大樓發生有兇殺、自殺或其他非自然死亡之事件，一般住 戶怕影響房地出售或出租，通常都不會透漏該訊息，大樓管 理員或總幹事受大樓住戶委任管理大樓，甚至協助大樓住戶 有關房地之出售或出租之事宜，於未經大樓管理委員會之授 權，通常亦不會將大樓內部所生之事務告知於非大樓住戶之 第3 人，是被告柏森公司辯稱其有詢問過管理室，也未得知 系爭房屋有非自然死亡之事故，尚非無可能，原告復未提出 證據證明被告柏森公司仲介本件系爭房地買賣，有何未盡業 務上一般注意義務之情形，即無因故意或過失致原告受損害 之成立，原告請求被告柏森公司應負賠償之責，並非有據， 應予駁回。
㈤綜上所述，本件原告本於物之瑕疵擔保責任之規定，主張系 爭房屋有瑕疵應予減價，故請求出賣人即被告陳志榮給付30 萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應 予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告陳志榮敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 4 月 6 日
高雄簡易庭 法 官 顏銀秋
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 4 月 6 日
書 記 官 湯正裕
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