臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第141號
原 告 何秀樺
何惠樺
共 同
訴訟代理人 洪士宏律師
林易玫律師
被 告 何健誌
訴訟代理人 邱江隆律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國101年4月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段六二地號土地權利範圍一００００分之二二六九之所有權移轉登記予原告何秀樺，及將上開地號土地權利範圍一００００分之二二六九之所有權移轉予原告何惠樺。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告2人係姊妹，被告何健誌係原告2人胞兄何勝 利之子，坐落於高雄市○○區○○段62地號土地（下稱系爭 土地），原為訴外人即原告父親何江燦所有，何江燦於生前 向原告表示欲將系爭土地贈與原告2 人，因故遲未辦理過戶 登記。詎原告於民國97年間始知悉系爭土地於何江燦96年底 彌留之際，以贈與為登記原因，移轉予被告何健誌、訴外人 何其嵩（為原告2人兄弟何茂榮之子，何其嵩部分業於100年 9月7日與原告調解成立）所共有，經原告向被告提出抗議並 要求辦理移轉登記，始發現被告竟將系爭土地與他人合併分 割以增加土地價值，並將系爭土地分割為系爭62地號、系爭 62-1地號土地，而將系爭62地號土地登記為被告所有，系爭 62-1地號土地登記為何其嵩所有。嗣原告至改制前（下同） 高雄縣鳥松鄉公所調解委員會聲請調解，於97年8 月12日經 訴外人即調解委員楊宗永調解後，兩造、何茂榮（何其嵩之 代理人）達成協議，被告、何其嵩願將系爭土地分配予原告 2人各30坪土地，其中被告願移轉予原告2人共42坪（經換算 為系爭62地號土地持分4538/10000），何其嵩願移轉予原告 2人共18坪（經換算為系爭62-1地號土地持分2646/10000 ） （下稱系爭契約），惟被告稱系爭土地已找到買主，為避免 移轉時再1 次被課處鉅額之土地增值稅，經楊宗永建議至代 書處辦理限制登記，而兩造至訴外人即代書陳星政處協談後 ，經陳星政建議以「預告登記」方式，禁止被告對系爭土地 為處分或設定負擔，以保全原告2 人之權益，是兩造遂於97
年8 月28日簽訂系爭62地號土地及系爭62-1地號土地之預告 登記同意書（下稱系爭預告登記同意書），並辦理預告登記 。惟被告如今竟拒不承認系爭契約之存在，為此，爰依系爭 契約之約定，請求被告將系爭土地移轉登記為原告所有等語 。並聲明：被告應將系爭62地號土地，其中應有部分10000 分之2269移轉登記予原告何秀樺，其中應有部分10000 分之 2269移轉登記予原告何惠樺。
二、被告何健誌則以：伊係於96年12月10日自何江燦處受贈系爭 土地，並辦理登記完畢，其否認何江燦生前曾同意將系爭62 地號土地贈與原告2 人之事實，亦否認系爭契約之存在。其 於原告於97年8 月12日高雄縣鳥松鄉公所調解委員會調解時 ，僅同意未來其若欲出售系爭土地時，將優先售予原告，屆 時雙方再商議買賣價金，並未同意無償將系爭土地持分 4538/10000分配給原告2 人，此由是日並未簽署調解筆錄， 且系爭預告登記同意書之文字已明確記載「預約出售」之用 語，即可證之。且不動產之移轉或設定，應以書面為之，為 民法第760 條所明定，原告並未提出兩造有簽署移轉系爭62 地號土地之書面契約，原告之請求，顯無理由等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告2 人為姊妹，被告為其胞兄何勝利之子，何其嵩為其 兄弟何茂榮之子，系爭土地原為原告2 人、何勝利、何江 燦父親何江燦所有，經何江燦於96年底，以贈與為登記原 因，將之移轉予被告、何其嵩共有，並經渠等受贈與後， 辦理共有物分割，而將系爭62地號土地登記為被告所有， 系爭62-1地號土地登記為何其嵩所有。
（二）兩造於97年8 月12日至高雄縣鳥松鄉公所調解委員會調解 ，調解委員為楊宗永，兩造、何茂榮並於本院卷第79頁之 高雄縣鳥松鄉公所調解委員會調解事件處理單（下稱系爭 調解事件處理單）上簽名、蓋印或按捺指印。
（三）原告2人與被告、何其嵩分別於97年8月28日、30日於代書 陳星政之代書事務所簽立系爭土地預告登記同意書，兩造 間就系爭62地號土地預告登記範圍為4538/10000，原告、 何其嵩就系爭62-1地號土地預告登記範圍為2646/10000， 兩造並於97年9月5日辦理預告登記。
（四）原告、何其嵩部分於100 年9月7日鳳山調解庭調解成立， 何其嵩願意將系爭62-1地號土地，其中1323/10000移轉登 記予原告何秀樺，其中1323/10000移轉登記予原告何惠樺 。嗣何其嵩將系爭62-1地號土地出售後，並業已將買賣價 金中各1,125,000元支付予原告2人。
四、本件之爭點：
兩造間是否存在有系爭契約？原告依系爭契約，請求被告應 將系爭62地號土地權利範圍4538/10000移轉登記予原告2 人 ，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）按不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，修正前民法 第760 條固然定有明文，惟關於買賣不動產之債權契約， 乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相 同意，則其買賣契約即為成立。出賣不動產之一方，自應 負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務，買 受人若取得出賣人協同辦理所有權移轉登記之確定判決， 則得單獨聲請登記取得所有權，移轉不動產物權書面之欠 缺，即因之而補正（最高法院57年台上字第1436號判例、 78年度台上字第1673號判決可資參照）。原告主張：系爭 契約為口頭協議，系爭調解事件處理單、系爭預告登記同 意書均為系爭契約存在之佐證等語，經被告辯稱：依修正 前民法第760 條規定，不動產物權之移轉，應以書面為之 ，系爭契約並無書面，原告請求並無理由云云。惟參諸上 開判例內容可知，修正前民法第760 條乃指因法律行為而 使不動產物權產生得喪變更之物權契約，需以書面為之， 並不包含兩造間合意成立之債權契約，該債權契約是否以 一定方式為必要，仍應視該契約有無特別約定，若債權契 約業已成立，自不得援引該規定主張該債權契約未立書面 而拒絕履行，此參諸民法第760條於98年1月23日修正時， 因增列至第758 條第2 項，故予以刪除，而增列之民法第 758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、 喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書 面為之。」，益明此旨。衡諸系爭契約約定之內容，係親 族間就何江燦所贈與之系爭土地為財產分配，被告因此負 有將登記其名下土地之一定比例移轉予原告之義務，其既 為債權契約，兩造又無特別約定應以一定方式為之，其自 非要式行為，若雙方就分配內容，業已互相同意，則系爭 契約即為成立，負移轉義務之一方，自應負交付該不動產 並使他方取得該不動產所有權之義務，依上開判例，原告 2 人取得確定判決後，尚得單獨聲請移轉登記，是系爭契 約是否以書面為之，於本件爭點之判斷不生影響，被告上 開辯解，即非可採，合先敘明。
（二）原告主張：系爭土地原為何江燦生前欲贈予原告，被告、 何其嵩擅自於何江燦彌留而意識不清之際，將系爭土地移 轉過戶至自己名下，經原告發現後，申請至高雄縣鳥松鄉
鄉公所調解，何茂榮（代理何其嵩）、被告同意分配予原 告2 人各30坪土地，但因涉及高額土地增值稅之課徵，被 告亦表示已覓得買主，可將系爭土地出售後再將價金依持 分交予原告2 人，故經調解委員楊宗永建議至代書處作限 制登記，被告亦表同意，兩造始至代書陳星政處依其制式 格式簽立系爭預告登記同意書，並辦理預告登記等語。被 告對於系爭土地係受贈於何江燦，其確有至高雄縣鳥松鄉 鄉公所調解，事後亦有至代書陳星政處辦理限制登記等情 ，固不爭執，惟否認有同意無償將系爭土地依一定比例移 轉予原告之情事，辯稱：當天調解時被告只有同意將系爭 土地一定比例優先出售予原告，事先辦理預告登記亦為此 原因，此觀諸系爭預告登記同意書載明「預約出售」等語 即明云云。經查：
1. 97年8 月12日當日調解情形，業據證人何茂榮於本院證稱 ：「... （系爭土地）移轉沒有多久後，我姊姊、妹妹（ 原告）知道了，他們就有意見，認為為何女兒沒有分到土 地，我姊姊、妹妹認為應該每人各均分40坪，後來我們到 鄉公所談好，兒子一個人分50坪，女兒一人分30坪... 因 為我哥哥登記92坪，要拿出42坪出來，我要拿18坪出來.. . 」、「（你在代書那邊簽立文件要作何用？）要將土地 給我姊姊、妹妹，無論土地要蓋還是要賣掉，就是將1 人 30坪土地的價值給他們。」、「（當時去鄉公所調解的有 何人？）我嫂子，也就是被告的母親、被告、原告2 人、 還有我。」、「（系爭調解事件處理單記載）是因為我大 嫂表示要留20坪給我父親，讓他住安養院，我說不用了， 我父親一直住在我家隔壁的安養院，所以我就表示不要留 20坪給我父親了，後來大家就講好我們兄弟各分50坪，我 姊姊、妹妹當時也同意她們是女生，所以分得比較少。」 、「（你是否記得調解過程時，你大嫂、被告同意你們提 出的方案嗎？）他們有同意，不然怎麼會去代書那邊設定 。」等語（見本院卷第55-59 頁），核與證人即調解委員 楊宗永證稱：「（你是否記得調解的內容？）他們表示男 孩1人40坪，女孩1人30坪，當時好像他們的父親身體不好 ，20坪讓父親作為費用，我請他們可以到代書那裡做個登 記。」、「當時兩造都有人在場，內容是他們念給我寫的 ，不是我的意思。」、「我只是依照他們所講的坪數寫的 ，大家都有確認，並簽名、蓋印。」、「（當時他們算調 解成立或不成立？）當時他們算成立。」、「（當時你所 寫的摘要內容是否在場所有人均同意？）他們都有同意， 因為他們都有簽名、蓋手印，報到的簽名有另外一張。」
等語（見本院卷第60-64 頁），及證人即代書陳星政證稱 ：「（你為何幫他們做一個預告登記同意書？）因為他們 去詢問該土地要過戶給何秀樺、何惠樺要如何辦理，當時 我建議辦理移轉登記，但是我考慮到土地增值稅、贈與稅 的事情，而且他們也不打算馬上登記，以後如果賣掉就不 要再繳一次稅了。」、「（預告登記上記載『預約出售於 何秀樺、何惠樺』，是要賣給她們嗎？）當時會這樣記載 是為了要保全登記，當時其實也可以寫贈與，但是贈與如 果沒有交付前都隨時可以撤銷，所以才做這樣的處理，其 實不論是買賣或贈與，他們有同意把土地給她們。」、「 當時有很多考量，要信託、設定抵押權或是預告登記都有 考量。」、「被告應該是知道，因為在同意書內的持分都 是當時算出來的，如果他們沒有說要辦理多少，我如何知 道持分比是4538/10000。」、「（為何預告登記沒有記載 同意移轉？）登記文件範例都是這樣寫的，我是按範例寫 的，最重要的是他們真的有這樣說。」、「（兩造是否有 將他們真意原原原本講給你聽？）他們表示到鄉公所調解 後要辦理土地的登記，他們表示要分配土地，看要如何辦 才可以有保障。」等語（見本院卷第64-67 頁），堪認大 致相符，足見何茂榮、兩造於高雄縣鳥松鄉鄉公所確實有 達成系爭契約，楊宗永並將雙方同意分配系爭土地之內容 記載於系爭調解事件處理單，嗣後何茂榮表示20坪給何江 燦作費用部分不需要，雙方達成何其嵩、被告各分配50坪 ，原告2 人各分配30坪之協議，雙方才至代書陳星政處為 系爭預告登記等情，堪可認定。被告雖指稱證人何茂榮、 楊宗永、陳星政等人係與原告串通云云，惟何茂榮已按系 爭契約內容，將同段62-1地號土地出售後，依允諾分配原 告2人各1323/10000持分之土地價金即1,125,000元，有支 票2 紙附卷可稽（見本院卷第58頁），實未見何茂榮有何 偽稱系爭契約之存在，而損人不利己之動機，又楊宗永、 陳星政分別為高雄縣鳥松鄉鄉公所調解委員、代書事務所 之地政士，與兩造素不相識，亦未見渠等有何與原告串通 ，捏造不實證詞之理由，被告無由臆測之語，已非可採， 況上開證人係隔離訊問，其證詞內容具體明確，互核相符 ，其可信度自值憑採。
2. 又被告另辯稱：系爭調解事件處理單僅載明：「160坪： ①何健誌：40坪、②何其嵩：40坪、③何秀樺：30坪、④ 何惠樺：30坪、⑤餘20坪作何江燦費用，土地：給何秀樺 及何惠樺作限制登記。」，如果兩造已有協議，為何於高 雄縣鳥松鄉鄉公所未作成調解筆錄，系爭預告同意登記書
也沒記載此旨，而只記載「預約出售」云云，惟查：對於 本件為何在高雄縣鳥松鄉鄉公所未作成調解筆錄一事，證 人楊宗永雖證稱：事情那麼久了，我也沒有印象等語，然 參以證人何茂榮：「（既然已經講好，為何當時沒有立即 辦理移轉？）因為當時大家有約好要一起蓋房子，所以後 來才去代書那邊簽好說如果要蓋或賣房子都只可以蓋或賣 50坪... 」、「因為大家是兄弟姊妹，當時有談到稅金何 人出，但是也沒辦法談妥，所以就去代書那裡辦理設定。 」等語（見本院卷第58頁) ；及證人楊宗永證稱：「（為 何建議作限制登記？）我建議作限制登記是怕男孩子賣掉 ，女孩子得不到。」等語（見本院卷第61頁）；復綜合原 告陳稱：當時被告稱已覓到買主，可以出售後再將買賣價 金分給原告2人等語；證人陳星政證稱：「...而且他們也 不打算馬上登記，以後如果賣掉就不要再繳一次稅了。」 等語，堪認兩造、何茂榮當時確有談論及系爭土地出賣之 可能性，又雙方就土地增值稅無法協議，渠等復另有節省 土地增值稅之支出、可能在系爭土地上蓋屋等考量，是調 解委員未寫成調解書，而建議雙方至代書處作限制登記， 亦符合常情，此徵諸系爭調解單係勾選「其他」，而未勾 選「調解不成立」、「當事人意見不一致」等選項，且慎 重其事地請原告2 人、被告、何茂榮，均在系爭調解單上 除簽名外，再按捺指印、蓋章（見本院卷第56頁）等情可 明，而證人楊宗永雖因調解時間久遠對未作成調解書原因 不復記憶，惟由其證稱：怕土地被男孩子賣掉，女孩子得 不到，所以才建議作限制登記等語，亦足徵兩造、何茂榮 當時已對於移轉土地一事有所協議，但履行方式、履行時 間未定，是系爭土地方有被「男孩子賣掉、女孩子得不到 」之風險，且不便作成調解書，另建議渠等前往代書處作 限制登記之必要，足值認定。又按解釋當事人所立書據之 真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準 ，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意 （最高法院19年上字第28號判例），是系爭預告同意登記 書雖記載「預約出售」之文字，惟證人陳星政已證稱：此 為範例文書之記載，其已確認過當事人真意為無償移轉， 其亦有考慮過記載贈與，但贈與可隨時撤銷，故才做這樣 的處理等語，參諸其證詞，並非有悖於現行法律規定，且 經原告提出陳星政提出之相關範例文件可參（見本院卷第 89-92 頁），自無從以該「預約出售」之文字記載，遽認 兩造間成立之協議係有償出售，被告所辯，俱不可採。另 證人即被告母親蔣碧鳳雖證稱：代書事務所小姐一開始拿
給我兒子簽名的預告登記同意書是寫贈與，我們說不對， 小姐才拿卷附的系爭預告登記同意書給我們簽名等語（見 本院卷第102 頁），經被告據此辯稱：可見證人陳星政之 證詞不正確云云，惟證人蔣碧鳳係被告之母親，其與被告 有相同之利害關係，其證詞難免偏頗之嫌，其上開證詞之 真實性如何，即值存疑，自無從以蔣碧鳳之單一證述，即 認有載明「贈與」之預告登記同意書之存在，附此敘明。3. 此外，被告先於101 年3月6日本院言詞辯論程序中陳稱： 「... 系爭調解事件處理單的內容是何茂榮寫土地大家分 一分，但我不同意... 」、「我的『可以』是指『坪數』 。」、「我理解的與他們不同，我所知道當初講的是她們 （原告）怕我土地賣出去，她們得不到土地，所以她們才 會設定每人可以將21坪土地買回去。」、「（當時在場的 人是否有講優先購買權的問題？）沒有，只有我有講過一 句，但是後來他們講的就不是這件事，這不是我的意思。 」等語（見本院卷第69-70頁），惟證人蔣碧鳳於101年4 月3日於本院言詞辯論程序中證稱：「...當天談的內容是 原告表示要向我們買地，原告要在那邊蓋房子，談的結果 因為價錢談不攏，就談不成，調解委員就叫我們將坪數寫 一寫，在上面簽名... 」等語後（見本院卷第97頁），被 告竟改稱：「（原告聲請調解時，她們要求的調解內容為 何？）她們要買地蓋房子。」、「（原告她們向何茂榮的 請求為何？）也是買地。」等語（見本院卷第103 頁）， 足見被告對於調解內容前後陳述不一，其顯有與蔣碧鳳勾 串杜撰之嫌，其所辯已不可信。又證人蔣碧鳳先陳稱：原 告2 人共要買30坪，只向我們買，我不知道何茂榮到那邊 做什麼等語，嗣又陳稱：何茂榮表示我們土地登記給原告 比較多，要登記給原告1 人21坪，他登記給原告比較少， 我也不知道何茂榮登記目的等語，其證詞已前後矛盾，不 知所云，又其所述顯然與系爭調解事件處理單所載不同， 經法院提示系爭調解事件處理單後，另陳稱：我不知道這 什麼意思，「何健誌40坪」是指我兒子有40坪土地，我也 不知道何茂榮如何算出來的等語，其證詞顯然避重就輕， 並與其證述原告2 人欲向其共購買30坪土地等語有所出入 ，不足採信。又被告先辯稱：當天何茂榮、原告在講分配 土地的事，但我的理解是土地優先購買權的問題，和他們 不一樣云云，已然悖於常理，難以採信，復又改辯稱：原 告要和我們買土地蓋房子，也要跟何茂榮買，何茂榮是否 同意我不知道，但後系爭調解事件處理單寫的就是原告可 以各向我們購買30坪的土地云云，其對於調解過程之陳述
前後迥異，相互矛盾，其辯解顯屬虛妄，要不可採。（三）綜上所述，堪認被告所辯，不值採信，而以證人何茂榮、 楊宗永、陳星政所述，較為可採，是兩造於97年8 月12日 高雄縣鳥松鄉鄉公所時，已達成系爭契約之協議，被告、 何其嵩應將系爭62地號土地、62-1地號土地各分配30坪予 原告，嗣兩造、何茂榮至代書處辦理預告登記時，更進一 步約定，被告應將系爭62地號土地移轉予原告2人共42坪 （系爭62地號土地之4538/10000，306（平方公尺）× 4538/10000＝138.8628（平方公尺），136.8628÷3.3＝ 42（坪），小數點以下四捨五入），何其嵩應將系爭62-1 地號土地移轉予原告2人共18坪（系爭62-1地號土地之 2646/10000，224.94（平方公尺）×2646/10000＝ 59.519124（平方公尺），59.519124÷3.3＝18（坪）， 小數點以下四捨五入），而兩造未簽立調解筆錄送法院核 定，僅得認其不得依鄉鎮市調解條例有民事確定判決之效 力，並無礙系爭契約之成立，又系爭預告登記同意書雖記 載「預約出售」，惟兩造之真意就原為何江燦所有之系爭 土地為分配，被告應無償將系爭62地號土地之4538/10000 移轉予原告，堪可認定。故原告2 人請求被告應履行系爭 契約，將系爭62地號土地共4538/10000移轉登記予伊2 人 ，應有理由，被告辯稱：原告應先向被告商議買賣價金， 並出資購買云云，即屬無據。
六、綜上所述，原告本於系爭契約之法律關係，請求被告應將系 爭62地號土地，其中應有部分2269/10000移轉登記予原告何 秀樺，其中應有部分2269/10000移轉登記予原告何惠樺，為 有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果不生影響，爰不一一論列， 附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
民事鳳山分庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
葉玉芬