臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度上字第七五號
上 訴 人 丑○○
丙○○○
庚○○
辛○○
寅○○
丁○○○
卯○○
子○○
酉○○
法定代理人 地○○
訴訟代理人 甲○○
視同上訴人 未○○
戌○○
巳○○
午○○
亥○○
己○○
癸○○
戊○○
乙○○○
辰○○
壬○○
被 上訴人 天○○
右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十日臺灣臺南
地方法院第一審判決（八十八年度訴字第六八四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於上訴人（含視同上訴人）敗訴部分廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
（甲）上訴人丑○○、丙○○○、庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子 ○○、酉○○（下稱丑○○等九人）部分：
一、聲明：求為判決：（一）原判決關於上訴人丑○○等九人敗訴部分廢棄。（二 ）前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由 被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： （一）按原告或被告無當事人能力者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第二百四 十九條第一項第三款定有明文。又自然人之當事人能力，始於出生，終於死
亡，此觀民事訴訟法第四十條第一項及民法第六條規定即明。查系爭土地原 共有人許仲復、許廷翰、許指及許南晚等四人，均於被上訴人起訴前早已死 亡，自無當事人能力，被上訴人於民國（下同）八十八年五月三十一日提起 本件訴訟，將該四人列為被告，其訴訟要件即有欠缺，此要件之欠缺並無法 命補正，徵諸前揭規定，其訴顯難認為合法，應予駁回。 （二）又訴訟標的對於全體共有人有合一確定之必要者，則他造對於共同訴訟人中 一人之行為，其效力及於全體，民事訴訟法第五十六條第一項第二款定有明 文。被上訴人於八十八年十月八日具狀撤回原列被告許仲復、許廷翰、許指 、許南晚等四人之訴（參原審卷㈠第一六五－一六七頁），其效力自及於其 他共有人，則本件訴訟繫屬因之就歸於消滅，法院原無庸為任何形式之裁判 。詎原審仍予以判決，自有未合（最高法院八十五年度台上字第一七四五號 判決參照）。依上，則本件被上訴人撤回許仲復、許廷翰、許指及許南晚等 四人部分，其效力及於其他共有人，本件訴訟繫屬應歸於消滅。 （三）被上訴人始終提不出確與上訴人丑○○等九人及其他共有人，就系爭田地簽 立有三七五租約之租約書，是兩造間確無承租關係至明。何況，上訴人丑○ ○等九人及其他共有人，自始無一人曾收到所謂系爭三七五租約之租金，此 為被上訴人所自承。即使台南市政府早自七十四年十月一日起，為共有人許 南晚所遺應有部分之代管人，亦未曾收到所謂租金。由此更足證明上訴人丑 ○○等九人及其他共有人與被上訴人之間，並無三七五租約關係之事實。原 審不察，徒以主管單位毫無法律依據、推卸責任之說詞，憑空認定有三七五 租約關係云云，顯有未當。
（四）被上訴人雖提出載有出租人為「許鍊」名義之系爭土地三七五租約書，惟當 時「許鍊」與陳正德（被上訴人之被繼承人）簽訂該土地三七五租約，即使 現在之被上訴人均迄未證明有經土地所有權人之委任或授權為代理人；是被 上訴人所提出前開系爭土地租約之效力，自不及於土地所有權人： ㈠「許鍊」並未經土地所有權人之委任或授權： ⒈租約上之「許鍊」其人，與被上訴人所稱許南垓之長子「許鍊」，是否為同 一人？上訴人丑○○等九人仍爭執之，應由被上訴人舉證；且縱使為同一人 ，其自始均非系爭土地之所有權人之一，此亦為被上訴人所不爭。 ⒉上訴人丑○○等九人自始即否認「許鍊」係經授權而訂約，而關此授權之事 實，亦未見被上訴人舉證以實其說。
㈡「許鍊」擅自簽訂租約之效力，對土地所有權人並不生效： ⒈按所謂「代理」必須於代理權限內，以「本人名義」為之意思表示，乃民法 第一百零三條所明定。
⒉「許鍊」其人，如前所述，並非所有權人，其竟以其「自己名義」簽訂租約 ，而非以民法代理之相關規定，以所有權人「本人名義」為意思表示，則其 所擅自簽訂之租約，對本人（即土地所有權人）自不生效，灼然甚明。且因 係以「自己名義」簽訂租約，亦不能發生無權代理因「本人」承認而對「本 人」發生效力，或使「本人」負表見代理責任之情形。 ㈢至原審所引用之台南市政府八十九年四月二十八日地權字地二一一九八八號
函之記載，並不足為認定「許鍊」係經合法授權之依據： ⒈依該函所明載「當時並未查證有無授權之問題。」等語，顯足證明上訴人丑 ○○等九人並無授權之事實。乃在被上訴人並未舉證證明其有授權之情況下 ，原審竟引該函為有利於被上訴人之判決，更屬矛盾。 ⒉再依該函自承，係根據某些對當初情況了解之資深委員提及，就共有土地而 言，一般都是代表人來簽約，此人未必就是土地所有權人，有時是家族中的 「管事者」代表訂約云云，然查：
⑴所謂「資深委員」究為何人？未見說明，已有疑義；又其陳述僅為個人臆 測，實無任何證據力可言。
⑵「依法行政」乃是行政行為之最高指導原則，自不能以當時人民欠缺法律 觀念，作為推託之詞。且法官係依據「法律」獨立審判，該台南市政府函 或提及之資深委員所述當時處理方式，既非法規命令，且既屬輕率便宜行 事，原審法院更不應受其見解拘束。
⑶況且，即使是「管事者或代表人」代表訂約，被上訴人亦未能舉證證明「 許鍊」就是家族中之「管事者」或「代表人」。 ⑷猶有甚者，縱然係以「管事者」或「代表人」身分訂約，亦不能不符合法 律所規定代理之要件。查「許鍊」既係以其「自己名義」訂約，亦非以「 管事者」或「代表人」身分訂約，無論如何，其效力均不能及於土地所有 權人。
㈣至於共有人中雖有午○○等七人未於言詞辯論期日到場為聲明或陳述之情形 ，乃原審竟據以認定「堪認原告（被上訴人）之被繼承人就系爭土地所有承 租權者」云者，顯然草率而於法無據。蓋有無到場乃程序上事項，並無關實 體法上之有無理由，原審此項認定，實嫌草率而無據，殊難令人折服。 （五）原判決理由認：「系爭土地經簽訂三七五租約後，地政機關就此於土地登記 謄本上有為註記，此觀附卷土地登記謄本之記載即明，則上開有異議之所有 權人於就系爭土地辦理所有權登記時，應當注意及該土地業經訂有三七五耕 地租約，渠等於知悉後均未為反對之表示或加以爭執，迄至‧‧‧自堪認原 告之被繼承人陳正德就系爭土地確有承租權存在。」云云；惟依鈞院函查台 南市台南地政事務所（下稱台南地政事務所），何時在土地登記謄本上記載 訂有三七五租約，經該所以台南地所登字第六０九八號函復稱：於八十四年 （八十四年八月十日）始就系爭土地訂有三七五租約之註記。而上訴人丑○ ○等九人及其他共有人，不論係總登記，或繼承登記，大多數人均在八十四 年註記三七五租約之前，自不可能知悉有三七五租約之註記，故無從為反對 之表示或加以爭執。即使少數共有人，辦理繼承登記在八十四年註記三七五 租約之後，依一般民眾土地委託代書登記時，亦未必申閱登記謄本，亦不能 據此臆測該少數共有人知悉有三七五租約之註記。況依鈞院函查台南市政府 ，關於系爭土地三七五租約之續約情形，台南市政府亦以九十南市地權字第 ０三九三二三號函復稱：「‧‧‧僅在租約書附頁加註變更戳記‧‧‧」而 已，並未通知土地共有人到場辦理續約，則上訴人等（包括其他共有人）更 無從知悉，而加以反對之表示或爭執。從而，原審上開判決理由，全出於臆
測，顯乏依據，殊與事實不符，自無足採。
（五）對視同上訴人未○○所為之陳述，特予爭執。蓋該未○○自始就與被上訴人 過從甚密，故其陳述，均與被上訴人相呼應。此又所以未○○於原審敗訴後 ，並未提起上訴，卻於二審一度出庭，並偽稱其知悉、甚至誣稱上訴人等均 亦知悉有三七五租約等，亦屬不實。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提最高法院八十五年度台上字第一七四五 號判決資料影本一件為證。
（乙）財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處（下稱國財局台南分處－即許仲復 、許廷翰、許指之遺產管理人；失蹤人陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓之財 產管理人）部分：
一、聲明：求為判決：（一）原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。（二）右廢棄部分 ，被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： （一）按原審以除上訴人管理之許仲復、許廷翰、許指等三人已死亡，陳牡丹、許 南橋、許伯緒、許南垓等四人已失蹤外，其餘系爭土地所有權人中丑○○等 四人於五十二年至五十六年間登記為系爭土地所有權人時，應當注意及該土 地業經訂有三七五耕地租約，渠等於知悉後均未為反對之表示或加以爭執， 及所有權人之庚○○等八人係於八十一年至八十五年間登記為所有權人，何 知渠等之被繼承人未同意將系爭土地出租予被上訴人及其被繼承人耕作？而 認定被上訴人之被繼承人陳正德就系爭土地確有承租權存在。惟以丑○○等 應有部分之微少，於辦理繼承登記當時未詳予了解各繼承土地之實況，亦屬 人之常情，且庚○○等人，於繼承登記時，倘其被繼承人未將系爭土地出租 予被上訴人及其被繼承人，則何來告知渠等系爭土地出租事宜，又何能據此 反推論渠等怎知渠等之被繼承人未同意將系爭土地出租予被上訴人及其被繼 承人耕作？
（二）被上訴人舉出系爭土地係與「許鍊」其人訂定三七五耕地租約，於系爭土地 所有權人質疑並無「許鍊」其人時，才據以提出「許鍊」之戶籍資料，謂係 土地所有權人之一「許南垓」之長男，惟依被上訴人向台灣台南地方法院（ 下稱台南地院）聲請指定財產管理人事件，指稱「許南垓」已於日據時期失 蹤，而系爭土地之耕地租約又係於三十八年始訂立，既然當時「許南垓」已 失蹤，則所有權人是否認識「許鍊」，或符合台南市政府指稱之「家族中的 『管事者』代表訂約」，不無可疑？又何能「僅因於不可能有歷經數十年未 遭所有權人查覺，所有權人中未曾有人出面異議之情事」，而有許鍊係經系 爭土地所有權人之委任或授權而與被上訴人之被繼承人陳正德簽訂系爭租約 及辦理續約，應堪認定之推斷？
（三）再者，被上訴人及其被繼承人對系爭土地是否確有承租權存在？能否僅以上 述之推論而認定，令人質疑。退言之，該耕地租約之終止，應向他方當事人 以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體 或向其全體為之，惟於丑○○等人於八十八年九月二十二日委請律師以存證 信函終止被上訴人所稱之租約時，上訴人始接獲法院送達之選任為許仲復、
許廷翰、許指等三人之遺產管理人及陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓等四 人之財產管理人民事裁定，何能經全體共有人一同行終止租賃契約之意思表 示。另被上訴人指稱其租賃系爭土地之租金係交予「許鍊」，而許鍊又先於 被上訴人之被繼承人陳正德死亡，係何時死亡（被上訴人僅提出「許鍊」係 「許南垓」長男之戶籍資料，卻未見其提出許鍊之戶籍資料，此亦即上訴人 懷疑該二人非同一人之疑慮），應於其死亡後即已未曾繳交租金，以其於訴 訟繫屬中所寄出之繳交最近五年租金之支票，可推定其自認積欠租金已達二 年之總額，則依據耕地三七五減租條例第十七條規定，得終止該租約；況上 訴人及其餘土地所有權人均退還該支票，已達終止租賃契約之意思表示。詎 原審判決毫未斟酌，仍認兩造間之耕地租賃關係，尚難謂已消滅，自有違誤 。
（四）被上訴人雖抗辯「許鍊」為系爭土地共有人中「許南垓」之長男，惟「許南 垓」於日據時期即已失蹤，許南垓當不清楚其子代其於三十八年與被上訴人 之父親陳正德訂立耕地租賃契約，而其他之共有人當亦不知有「許鍊」其人 ；從其有「許鍊」其人，確與陳正德訂立租約，其是否受土地所有權人委任 ，被上訴人迄未舉證證明，是以未受委任之第三人與承租人訂立之租賃契約 （債權行為），卻要由土地所有權人承受，則任意第三人所為之債權行為， 由物權所有權人承擔，顯然債權行為侵害物權行為。 （五）再查，系爭土地依據日據時期土地舊簿及重測前土地登記簿，當時仍為「台 南市○區○○○段一六二號」面積均為一、０七二平方公尺，但被上訴人提 出之租約，承租面積為一、一０五平方公尺，卻逾越系爭土地之面積；如「 許鍊」確如台南市政府八十九年四月二十日八九南市地權字第二一一九八八 號函所謂之「管事者」代表簽訂三七五租約，怎會有承租面積超過土地登記 面積之現象發生？亦凸顯承租人陳正德是否任意與第三人就系爭土地訂立租 約，卻要由土地所有權人承受該租約，其不合理，灼然至明。 （六）退言之，以被上訴人於租佃爭議調處會議所自認「許鍊」已於八十年間死亡 ，且自其死亡後，即未向其繳納租金，至八十六年五月三十一日止之前次租 約期限內，應已逾二年未繳納租金，符合【耕地三七五減租條例】第十七條 第一項第三款「地租積欠達兩年之總額時，耕地租約在租佃期限未屆滿前， 得終止租約」之規定，再以上訴人及其餘土地共有人均退還被上訴人檢送之 租金，業已達全體為終止租約之表示，因而，該租約應已終止，自無續訂租 約之問題存在。
三、證據：援用第一審所提之證據。
（丙）視同上訴人未○○部分：
視同上訴人未○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及 陳述如后：
一、聲明：求為判決：（一）原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。（二）右廢棄部分 被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：伊於幾十年前接到稅單時雖知有系爭土地之所有權，而當時亦有意處分 系爭土地，但因從族親得知系爭土地訂有三七五租約，無法處分，因伊所有之
土地面積僅有四坪多，故並未確認三七五租約是否真正，僅知當時有一位佃農 在耕作，而當時土地共有人應該知道有三七五租約，惟伊與被上訴人就系爭土 地不可能存有租賃關係。
（丁）視同上訴人申○○、戌○○、巳○○、午○○、亥○○、己○○、癸○○、戊 ○○、乙○○○、辰○○、壬○○部分：
視同上訴人申○○、戌○○、巳○○、午○○、亥○○、己○○、癸○○、戊 ○○、乙○○○、辰○○、壬○○均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀 作何聲明或陳述。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）駁回上訴。（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔 。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： （一）按提起上訴，應於第一審判決送達後二十日之不變期間內為之。上訴已逾期 間者，第二審法院應以裁定駁回之。民事訴訟法第四百四十條第一項前段、 第四百四十四條第一項定有明文。查上訴人丑○○等九人，收受原審判決時 間係九十年一月三日（由原審訴訟代理人收受送達），惟丑○○等九人迄九 十年一月二十九日始提起上訴，顯已逾上訴期間，渠等之上訴，顯不合法， 應予裁定駁回。又上訴應繳裁判費，惟上訴人國財局台南分處於九十年一月 十九日及上訴人丑○○等九人於九十年一月二十九日分別向原審法院提起本 件上訴，上訴狀並載明「裁定後補繳」，足認上訴人均明知應繳裁判費而未 繳，且迄未繳納上訴裁判費，則渠等之上訴顯不合法，亦應予裁定駁回。 （二）許仲復、許廷翰、許指及許南晚等四人，固於原審起訴前業已死亡，惟經被 上訴人於原審就許仲復、許廷翰、許指部分聲請指定遺產管理人，嗣原審法 院裁定國財局台南分處為渠等之遺產管理人；又許南晚死亡後，已由其繼承 人亥○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○○及辰○○（以下簡稱亥○○ 等六人）辦理繼承完畢，故被上訴人已於原審言詞辯論終結前，追加國財局 台南分處及亥○○等六人為被告，訴訟要件已無欠缺。又許仲復、許廷翰、 許指及許南晚等四人，因已於起訴前死亡，已無當事人能力，被上訴人於原 審起訴時，仍列渠等為被告，故聲請將渠等撤回，並追加國財局台南分處及 亥○○等六人為被告，並無訴訟繫屬消滅之情事。 （三）上訴人抗辯本件租約出租人載明「許鍊」，並非土地所有權人，或未經土地 所有權人之授權云云。然查本件租約，係於三十八年六月二十一日由被上訴 人之父親陳正德與許鍊簽訂，租期自三十八年六月一日起至四十一年五月三 十一日止，而許鍊確為土地所有權人之一許南垓之長子，有戶籍謄本可稽， ，且因當時法制不備，相關法律文書之製作，均較為便宜行事，尤其耕地租 約格式中出租人及承租人欄之空間不大，如遇一方為多數人，多不及一一詳 載，而由其中一人出面簽訂，本件租約即在此種情形下，由許鍊出面簽訂， 而當時之土地所有權人均未予反對，足見本件租約確實為有效之租約。 （四）系爭土地目前之所有權人中，除許仲復、許廷翰、許指已死亡，陳牡丹、許 南橋、許伯緒、許南垓已失蹤外，目前對於被上訴人就系爭土地有承租權存
在仍有爭執者即上訴人丑○○、丙○○○、庚○○、辛○○、寅○○、丁○ ○○、卯○○、子○○、酉○○等九人，而其中丑○○係於五十二年間登記 為系爭土地之所有權人，庚○○、辛○○、寅○○、許王蟬雀、卯○○、子 ○○、酉○○等人則係於八十一年至八十五年間登記為所有權人，而系爭土 地經簽訂三七五耕地租約後，地政機關就此於土地登記謄本上有為註記，此 觀土地登記謄本之記載即明，則上開有異議之所有權人於就系爭土地辦理所 有權登記時，應當注意及該土地業經訂有三七五耕地租約，渠等於知悉後均 未為反對之表示或加以爭執，迄至本件被上訴人於八十七年間向台南市北區 公所申請辦理續約及變更登記，及進入調解、調處、訴訟程序後，始就此提 出異議，是渠等所為被上訴人及其被繼承人就系爭土地無承租權存在之抗辯 顯非可採。況丑○○、丙○○○二人甚且已取得系爭土地之所有權達三十餘 年，倘被上訴人係無權占用系爭土地進行耕作，渠等何能於數十年來均未曾 發現及之？而庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○ ○等人因係於八十一年至八十五年間始取得系爭土地之所有權，渠等固然未 同意與被上訴人訂立租約，惟又何知渠等之被繼承人未同意將系爭土地出租 予被上訴人及其被繼承人耕作？再參以其他土地所有權人午○○、許隧槐、 己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○等人在原審經合法送達均未於 言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何反對之聲明或陳述，自堪認被上訴 人之被繼承人陳正德就系爭土地確有租賃權存在。 （五）又依卷附台南市政府八十九年四月二十日八九南市地權字第二一一九八八號 函記載：「根據某些對當初曾參與耕地三七五租約訂立，對當初情況很了解 的資深委員曾提及，訂立三七五租約是政府為照顧農民的德政之一，當時的 社會背景，因識字者不多且缺乏法律概念，政府通知訂約即前來辦理，當然 不會要求查證有無授權等問題，另就共有土地而言，一般都是代表人來訂約 ，此人有時未必就是土地所有權人，有時是家族中的『管事者』代表訂約， ‧‧‧」等語，並參以系爭土地之所有權人人數眾多，於三十八年間由許鍊 取得土地所有權人之同意而出面代表所有權人與被上訴人之被繼承人陳正德 簽訂系爭耕地租約，應屬無疑，倘若係許鍊個人擅自出租系爭土地並與承租 人續約，當不可能有歷經數十年未遭所有權人查覺，所有權人中未曾有人出 面異議之情事，是許鍊係經系爭土地所有權人之委任或授權而與被上訴人之 被繼承人陳正德簽訂系爭租約及辦理續約，應堪認定。 （六）政府實施耕地三七五減租條例以後，出租人部分，由許鍊代表出面與承租人 訂立租約，僅係配合政府就耕地租賃之管理政策而訂立租約，本不影響兩造 早已存在之租賃關係。至於兩造於三十八年間訂立租約當時，依目前戶籍資 料觀察，雖有陳牡丹、許南橋、許伯緒及許南垓等四人，於三十五年後未有 完整之戶籍資料，被認定為失蹤人，但尚難推定上開陳牡丹等四人，於訂立 本件系爭租約之三十八年間即已失蹤，而無法授權或委任他人訂立租賃契約 。另有共有人許仲復、許廷翰（皆於日據時期死亡）及許指（六十四年間死 亡）死亡後，繼承人就系爭耕地未辦理繼承登記，但不影響渠等之繼承人同 意將系爭耕地出租予他人，因而出面代表訂立租約之許鍊，係有權代表訂立
租約。況參酌共有人之一未○○於鈞院言詞辯論時陳稱：年輕時（約二十歲 左右）想去主張這土地，但族親都說有三七五租約等語，而未○○係於十八 年九月十三日出生，未○○二十歲時，約三十八年，足見早於三十八年之前 ，兩造即存有租賃之事實。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提戶籍謄本三件為證。丙、本院依職權調閱台南地院八十八年度繼字第四四三、四四四號指定遺（財）產管 理人民事案卷。
理 由
一、本件原審判決係於九十年一月三日送達上訴人丑○○等九人之訴訟代理人收受（ 參見原審卷㈡第二五七頁送達證書），則計算渠等提起上訴之不變期間，理應至 九十年一月二十三日屆滿，惟因九十年一月二十三日為農曆除夕，同年月二十四 日至同年月二十六日則為春節，同年月二十七日及二十八日則為週休日，均為放 假日，則上訴人丑○○等九人雖於九十年一月二十九日始向原審法院提起上訴（ 參見本院卷第一０－一三頁上訴狀），仍屬合法；被上訴人抗辯上訴人丑○○等 九人提起本件上訴不合法云云，並無足取。再者，本件兩造之爭執係租佃爭議， 於調解、調處不成立後，經台南市政府依耕地三七五減租條例第二十六條規定移 送原審法院審理，有台南市政府八十八年四月六日八八南市地權字第一０七０五 號函（參見原審卷㈠第四頁）及附件（影本‧外放），依耕地三七五減租條例第 二十六條第一項規定，應免收裁判費用，則上訴人丑○○等九人及國財局台南分 處於提起上訴時雖於上訴狀載「裁定後補繳」（參見本院卷第十頁）或「訴訟費 用俟裁定後繳納」（參見本院卷第四頁）等語，並不因而負有繳納上訴裁判費之 義務，則被上訴人以上訴人丑○○等九人及國財局台南分處提起上訴後尚未繳納 裁判費，而抗辯上開上訴人之上訴顯不合法，應予裁定駁回云云，亦不足取。又 按原告之訴，有原告或被告無當事人能力或起訴不合程式或不備其他要件者，法 院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正；民事訴訟 法第二百四十九條第一項第三款、第六款定有明文。查系爭土地共有人許仲復、 許廷翰、許指及許南晚雖已死亡，惟經被上訴人聲請原審法院以八十八年度繼字 第四四四號裁定選任上訴人國財局台南分處為許仲復、許廷翰、許指等三人之遺 產管理人，有被上訴人於原審提出之原審法院八十八年度繼字第四四四號民事裁 定可稽（參見原審卷㈠第一五三頁），而系爭土地共有人陳牡丹、許南橋、許伯 緒、許南垓因已失蹤，復經被上訴人聲請原審法院以八十八年度繼字第四四三號 裁定指定上訴人國財局台南分處為該四名失蹤人之財產管理人，亦有被上訴人於 原審提出之原審法院八十八年度繼字第四四三號民事裁定足憑（參見原審卷㈠第 一六０－一六一頁），並經本院依職權調取原審法院上開民事案卷查閱無訛；被 上訴人於原審尚未裁定駁回其訴前即具狀主張國財局台南分處已經原審法院選任 為許仲復、許廷翰、許指之遺產管理人，而追加國財局台南分處為被告（參見原 審卷㈠第一六八－一七０頁），並由國財局台南分處擔當該部分之訴訟；而原共 有人許南晚死亡後，雖由台南市政府依法代管其應有部分，然其繼承人亥○○、 己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○已依法辦理繼承登記，有台南市政 府提出之系爭土地登記謄本（影本）足佐（參見原審卷㈠第二四七－二五二頁）
，被上訴人亦於原審尚未裁定駁回其訴前具狀追加亥○○、己○○、癸○○、戊 ○○、乙○○○、辰○○為共同被告，有被上訴人提出之追加訴訟狀可參（參見 原審卷㈡第二三－二五頁），顯見被上訴人對已死亡之共有人許仲復、許廷翰、 許指、許南晚等四人及對失蹤人陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓等四人起訴不 合法之情形已經補正；因此，被上訴人雖於追加上開被告前之八十八年十月八日 即具狀撤回原起訴所列之被告許仲復、許廷翰、許指、許南晚等四人之訴（參原 審卷㈠第一六五頁至一六七頁），乃在排除其對已死亡之共有人許仲復、許廷翰 、許指、許南晚等四人起訴不合法之情形，尚不生民事訴訟法第五十六條第一項 第二款所定撤回效力及於其他共有人之問題，是上訴人丑○○等九人援引與本件 情節不同之最高法院八十五年度台上字第一七四五號判決，抗辯被上訴人於原審 之起訴因撤回許仲復、許廷翰、許指及許南晚等四人部分，其繫屬應歸於消滅云 云，洵有誤會，即非可採。
二、又按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；民法第八百二十條第一 項定有明文。查坐落台南市○區○○段七九七地號土地，為陳牡丹、許南橋、未 ○○、許伯緒、許仲復、許指、許廷翰、許南垓、許南晚、丑○○、丙○○○、 巳○○、午○○、戌○○、庚○○、辛○○、寅○○、壬○○、申○○、丁○○ ○、許富峰、子○○、酉○○及被上訴人天○○所分別共有，有被上訴人於原審 提出之系爭土地登記謄本可稽（參見原審卷㈠第十九－二七頁）。又共有人許南 晚死亡後，其應有部分業經其繼承人亥○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○ ○、辰○○於八十八年三月十日辦理繼承移轉為分別共有登記完畢，亦有系爭土 地登記謄本影本可參（參見原審卷㈠第二四七－二五二頁）；又共有人許仲復、 許廷翰、許指均於日據時期即已死亡，業經原審法院裁定選任國財局台南分處為 遺產管理人；又共有人陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓於光復後即告失蹤，亦 經原審法院裁定指定國財局台南分處為財產管理人，此有原審法院八十八年度繼 字第四四四、四四三號裁定可稽（參見原審卷㈠第一五三頁、第一六０－一六一 頁），並經本院依職權調取台南地院上開案卷查閱無訛。又系爭土地之出租，係 屬對共有物之管理行為，依首開規定，自應由全體共有人共同為之，即應由全體 共有人為出租人，則本件訴訟標的對於全體共有人，自應合一確定。則原審共同 被告於原審判決後，雖僅由國財局台南分處（即許仲復、許廷翰、許指之遺產管 理人；失蹤人陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓之財產管理人）及丑○○等九人 提起上訴，就形式上觀之，係有利於其他共有人之行為，則依民事訴訟法第五十 六條第一項第一款規定，其上訴之效力應及於原審共同被告全體，自應併列原審 共同被告未○○、申○○、戌○○、巳○○、午○○、亥○○、己○○、癸○○ 、戊○○、乙○○○、辰○○、壬○○為視同上訴人；再者，又視同上訴人未○ ○、申○○、戌○○、巳○○、午○○、亥○○、己○○、癸○○、戊○○、乙 ○○○、辰○○、壬○○經合法通知後，均未於（最後）言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第三百八十六條各款所定之情形，爰依被上訴人之聲請，就該部分 由其一造辯論而為判決，均合先敘明。
三、本件被上訴人起訴主張：坐落台南市○區○○段七九七地號土地，為被上訴人之 被繼承人陳正德於三十八年六月一日承租，並訂有三七五耕地租約，其間每六年
續訂租約一次，土地所有權人均未曾出面異議，且租約上記載之出租人「許鍊」 雖非系爭土地共有人，惟係該土地共有人之一即許南垓之長男，又因訂立租約當 時，甫值政府遷台，法制不備，未嚴格要求出面代表訂約者提出授權書，然系爭 土地由陳正德承租後一直自任耕作，直至其於八十六年五月六日死亡，始由被上 訴人繼承系爭土地承租權，並繼續自任耕作迄今，足認被上訴人就系爭耕地確有 合法之租賃權存在，惟前開租約租期已於八十六年五月三十一日屆滿，被上訴人 願繼續承租，應續訂租約，經被上訴人依法申請租約變更登記，因部分共有人不 同意續訂及變更租約登記，而經台南市北區公所及台南市政府之耕地租佃委員會 調解及調處均不成立；為此，依耕地三七五減租條例第六條第一項後段及第二十 條之規定，求為命上訴人及視同上訴人等應「會同」被上訴人就坐落台南市○區 ○○段七九七地號，地目旱，面積０．一０八五公頃〔原承租面積０‧一一０五 「甲」相當於原登記面積０‧一０七二公頃換算而得（即1,072㎡×0.000103=0. 110416甲）－被上訴人於原審誤載為「公頃」〕，年租金依正產物甘薯年收獲總 量二、二八六台斤以千分之三七五計算為八九四台斤，租佃期間自八十六年六月 一日起至九十二年五月三十一日止，向台南市政府辦理租約之繼承變更登記之判 決等語〔原判決判命上訴人及視同上訴人應「同意」被上訴人就上開土地，向台 南市政府辦理年租金依正產物甘薯年收獲總量二、二八六台斤以千分之三七五計 算為八九四台斤，租佃期間自八十六年六月一日起至九十二年五月三十一日止， 出租人為上訴人及視同上訴人，承租人為被上訴人之變更登記，而駁回被上訴人 其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服〕。四、視同上訴人申○○、戌○○、巳○○、午○○、亥○○、己○○、癸○○、戊○ ○、乙○○○、辰○○、壬○○等人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何 主張；上訴人丑○○等九人則以：渠等未曾將系爭土地出租與被上訴人，被上訴 人所提出租約上之出租人「許鍊」，並非系爭土地之所有權人，亦未經上訴人等 委任或授權，自屬無權擅將系爭土地出租予被上訴人；況且被上訴人無法提出繳 交租金之收據，上訴人等及其他共有人，自始無一人曾收到所謂系爭三七五租約 之租金，即使台南市政府早自七十四年十月一日起，為共有人許南晚所遺應有部 分之代管人，亦未曾收到所謂租金，足證上訴人等及其他共有人等，與被上訴人 之間，並無三七五租約關係之事實。又縱認有所謂租賃之事實，亦經上訴人等依 法終止租約在案，況系爭土地並無耕作實益，被上訴人僅象徵性種植些花草，並 未依其提出之租約所載種植約定之農作物，顯係無權占用系爭土地等語；而上訴 人國財局台南分處（即許仲復、許廷翰、許指之遺產管理人；失蹤人陳牡丹、許 南橋、許伯緒、許南垓之財產管理人）則以：被上訴人提出租約上之出租人「許 鍊」並非系爭土地之所有權人，其訂約亦未經上訴人等人之委任或授權；況且， 該「許鍊」是否即為系爭土地之代表人或是家族中之管事者，而得與被上訴人訂 立租約，亦非無疑。再者，三七五租約攸關土地所有權人之權益，若謂許鍊為土 地所有權人之代表人或管事者而得代表訂約，顯已違背地方自治機關之行政權限 ，更違反所有權人之所有權限，且被上訴人係與許鍊訂立租賃契約，當不可能主 動通知真正土地所有權人之上訴人。又爭耕地租約係於三十八年始訂立，而「許 南垓」於日據時期已失蹤，則所有權人是否認識「許鍊」，或符合台南市政府指
稱之「家族中的『管事者』代表訂約」，不無疑問；又被上訴人提起本訴後，始 聲請對共有人許仲復、許指、許廷翰、陳牡丹、許南橋、許南垓、許伯緒等七人 選任遺產管理人及財產管理人，顯然其並未與現所有權人有約定租賃情事，亦無 繳納地租之事實，當難謂有租賃關係存在。再者，系爭土地已無繼續耕作之實益 ，被上訴人亦無繳納租金之事實，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款 規定，地租積欠達二年之總額時，耕地租約在租佃期限未屆滿前即得終止。況上 訴人及其餘土地所有權人均退還被上訴人嗣所寄送之支票，已達終止租賃契約之 意思表示。本件耕地租約既已到期，更無重新訂約之必要等語；視同上訴人未○ ○另以：伊從族親得知系爭土地訂有三七五租約，無法處分，但因伊所有之土地 面積僅有四坪多，故並未確認三七五租約是否真正，僅知當時有一位佃農在耕作 ，而當時土地共有人應該知道有三七五租約，惟伊與被上訴人就系爭土地不可能 存有租賃關係等語，資為抗辯。
五、被上訴人主張伊之被繼承人陳正德於三十八年間就系爭土地（原承租之土地面積 為０‧一一０五甲，經重測後登記之面積為０‧一０八五公頃）與【許鍊】訂立 耕地租約，嗣每六年續訂租約一次，最後一次續約於八十六年五月三十一日租期 即已屆滿，而陳正德已於八十六年五月六日死亡，其繼承人原為配偶陳郭鬆、長 男天○○、長女黃陳瑩、次女陳玉霞、三女陳玉英等人，然繼承人間已約定由被 上訴人繼承系爭土地之承租權，故該租約於八十六年五月三十一日租期屆滿後， 被上訴人乃單獨申請續訂租約及繼承承租權登記，經台南市北區區公所通知上訴 人後，上訴人等人提出異議，嗣經耕地租佃委員會調解、調處均不成立之事實， 雖據提出台灣省台南市私有耕地租約（影本）、土地登記謄本、繼承系統表、戶 籍謄本、非現耕繼承人同意書、印鑑證明為證（參見原審卷㈠第十九－二十七、 七五－九一頁）；並有台南市政府八十八年四月六日八八以南市地權字第一０七 ０五號函送之租佃爭議案卷資料（影本外放）可憑（參見原審卷㈠第四頁），復 為上訴人等所不爭，固堪信為真實；惟被上訴人主張【許鍊】係經系爭土地所有 權人之委任或授權而與被上訴人之被繼承人陳正德簽訂系爭租約及辦理續約，伊 之被繼承人死亡後即由伊繼續自任耕作系爭土地迄今，兩造間就系爭耕地有租賃 關係存在等情，已為上訴人丑○○等九人、國財局台南分處及視同上訴人未○○ 所否認，並以前揭各情詞置辯，而視同上訴人巳○○、壬○○於原審亦否認有出 租系爭土地予被上訴人之情事（參見原審卷㈠第一二四頁；原審卷㈡第五八頁） ，經查：
（一）依被上訴人於原審提出之《台灣省台南市私有耕地租約》（影本‧參見原審卷 ㈠第十九頁）所載之承租人固為陳正德，惟出租人則為【許鍊】；被上訴人雖 提出【許鍊】之戶籍謄本（參見原審卷㈠第一０三、一０四頁、本院卷第四八 、五０頁）為證，主張【許鍊】即為系爭土地共有人許南垓之長子，惟上訴人 丑○○等九人及國財局台南分處已否認上開《台灣省台南市私有耕地租約》所 載出租人【許鍊】即係被上訴人提出之戶籍謄本所載之【許鍊】，被上訴人就 此並未能再舉證以實其說，則其提出之戶籍謄本所載之【許鍊】，是否即為前 揭《台灣省台南市私有耕地租約》所載之出租人【許鍊】已有疑問；何況，系 爭土地重測前為台南市○區○○○段一六二地號土地，於三十八年間之土地共
有人及應有部分如下（參見本院卷第一八０、一九二－一九七頁所附台南地政 事務所九十年九月十九日台南地所登字第一０二一一號函送之三十八年間系爭 土地登記謄本）：
⒈未○○：七十分之一。
⒉許南橋：七十分之五。
⒊許禹山：七十分之五。
⒋陳牡丹：七十分之十。
⒌許廷翰：七十分之二。
⒍許 指：七十分之二。
⒎許仲復：七十分之一。
⒏許伯緒：七十分之一。
⒐陳正德：七十分之十。
⒑許南晚：七分之一。
⒒許 生：七十分之十。
⒓許南垓：七十分之一。
⒔許瑞峰：二八分之一。
⒕許貴美：四二分之一。
⒖莫丑○○：四二分之一。
⒗許瑞星：四二分之一。
⒘戌○○：二一０分之二。
⒙午○○：二一０分之二。
⒚巳○○：二一０分之二。
⒛丙○○○：二八分之一。
並無【許鍊】為系爭土地共有人之登載，則上訴人丑○○等九人及國財局台南 分處質疑並否認前開《台灣省台南市私有耕地租約》所載出租人【許鍊】有權 出租系爭土地，已非無據；因此，縱得認前揭《台灣省台南市私有耕地租約》 所載之【許鍊】即為被上訴人提出之前開戶籍謄本所載之【許鍊】，然依該戶 籍謄本所載，亦僅能推認【許鍊】係系爭土地共有人中【許南垓】（應有部分 僅七十分之一）之長子，並無從據以推證【許鍊】出租系爭土地予被上訴人之 被繼承人陳正德之權源。又共有物之出租係屬管理行為，依民法第八百二十條 第一項規定，原則上應由共有人共同為之或得共有人全體同意始得為之；而依 前揭《台灣省台南市私有耕地租約》所載出租人為【許鍊】之情形觀之，足認 【許鍊】係以自己名義與被上訴人之被繼承人陳正德訂立該租約，因此，台南 市政府八十九年四月二十日八九南市地權字第二一一九八八號函雖載：「‧‧ ‧根據某些對當初曾參與耕地三七五租約訂立，對當初情況很了解的資深委員 曾提及，訂立三七五租約是政府為照顧農民的德政之一，當時的社會背景，因 識字者不多且缺乏法律概念，政府通知訂約即前來辦理，當然不會要求查證有 無授權等問題；另就共有土地而言，一般都是代表人來訂約，此人有時未必就 是土地所有權人，有時是家族中的『管事者』代表訂約，‧‧‧」等語（參見 原審卷㈠第二四二頁），已與該私有耕地租約所載【許鍊】係以自己名義出租
系爭土地之情形有異；何況，台南市政府當初並未查證【許鍊】有無經授權而 訂立系爭耕地租約，而被上訴人既未能舉證證明【許鍊】已得全體共有人之授 權或同意而訂立該耕地租約，或有何代表全體共有人出租系爭土地予陳正德之 權限，且於本案繫屬原審中向原審法院聲請選任系爭土地共有人許仲復、許指 、許廷翰之遺產管理人時狀稱：「‧‧‧被繼承人許仲復已於日據時代昭和年 間、許廷翰於昭和十六年六月三十日死亡‧‧‧」等語（參見台南地院八十八 年度繼字第四四四號指定遺產管理人案卷第四頁），另向原審法院聲請指定系 爭土地共有人陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓之財產管理人時狀載：「‧‧ ‧失蹤人陳牡丹等四人於光復後，音信全無，下落不明，已失蹤多年‧‧‧」 等語（參見台南地院八十八年度繼字第四四三號指定財產管理人案卷第三頁） ，則三十八年間【許鍊】出租系爭土地予陳正德時，顯然無從得共有人許仲復 、許廷翰、陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓之同意或授權，自非已得全體共 有人之同意或授權為之。被上訴人徒以三十八年間訂立系爭耕地租約時，雖因 陳牡丹、許南橋、許伯緒及許南垓等四人於三十五年後未有完整之戶籍資料而 被認定為失蹤人，但尚難推定上開陳牡丹等四人，於訂立系爭耕地租約之三十 八年間即已失蹤，而無法授權或委任他人訂立租賃契約；又許仲復、許廷翰（ 皆於日據時期死亡）及許指（六十四年間死亡）死亡後，繼承人就系爭耕地雖 未辦理繼承登記，但不影響渠等之繼承人同意將系爭耕地出租予他人等語，主 張出面訂立租約之【許鍊】，係取得土地所有權人之委任或授權同意而代表所 有權人與被上訴人之被繼承人陳正德簽立系爭租約云云，純係其主觀之臆測之