臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度上字第二七二號 Ｋ
上 訴 人 乙 ○
訴訟代理人 甲 ○ ○
被 上訴人 雲林縣斗南鎮公所
法定代理人 丁 ○ ○
訴訟代理人 丙 ○ ○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十一日臺灣雲林地
方法院年九十年度訴字第三五五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）二百 一十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）本件買賣過程：緣八十五年間茲因斗南第二公所市場改建為複合式市場住宅大 樓，上訴人經由原市場攤販承租戶（即訴外人）之攤位權利讓渡（權利金新台 幣壹佰萬元正）予上訴人；同時上訴人改以預付方式向被上訴人（斗南鎮公所 ）用價金預租改建後編號Ｂ棟一樓市場店面（含基地），連同需分期預購（ Ｂ棟之）二、三樓住宅。原約定買賣或承租條件摘略如后： ㈠一樓市場店面採預繳十年，租金新台幣（以下同）七萬元正。雙方並約定不得 以市場店面為標的物做私下買賣移轉，否則須支付約二萬九千餘元（五十個月 ）之違約金。
㈡連同一樓市場店面購買之二、三樓住宅部分，以「形式標購」後採分期預繳。 總價金九十五萬七千元正，其中銀貸四十七萬元正，分期應付價金已累積支付 四十四萬七千元正，至今尚有餘款四萬元因房屋尚有不法之瑕疵上訴中。 ㈢基地租賃款部分，租金已包括於市場店面租金與買賣房屋價金中，經買賣雙造 事後同意，基地長期租賃，改採設定地上權，今已辦妥設定予承購戶（上訴人 ）。
（二）建築法規新舊適用部分：
系爭標的建物之改建，係於八十五年取得建造執照（（雲）營建字第五三三 號），同時被上訴人與上訴人簽訂預（租）售合約書係在八十五年八月十日。 故上訴人主張零售市場攤位應受原建築法規之信賴保護。即市場店面應依據台 灣省零售市場管理規則（七十八年七月二日發佈之府建四字第一五三○九號函 ）之建築規格第九條第二款：每攤位之最小寬度為二公尺，面積不得小於六平 方公尺，及第三款：攤位隔間牆高度不得高九十公分等規範，始符合法令規定 。殊料：原承審法官尚有疏誤，以為交屋中（八十九年三月間起）之建築規格 已有修正（即八十八年六月三十日經濟部修正之新管理規則），或於八十九年
一月十八日台灣省政府以（府法二字第○○一七四○號發佈）廢止（舊管理規 則），故認定其後修正之新管理規則為裁判所依據，而謂新管理規則第四十一 條固就市場建築規格另有規定，惟查經濟部迄今仍未依此條規定而制定發佈之 建築規格，故市場之建築規格現暫無現行法規之規範云云，顯令上訴人不服。 上訴人依原法令（舊法規）保護而為之買賣（租賃），原審竟採新法規已遭廢 止即乏所據，而援引做為駁回上訴人請求返還價金之主要理由，殊不知新法發 佈時（八十八年六月），系爭房屋已按原建照執照（八十五年），結構體已屆 完成（八十八年中），且陸續於八十九年三月間交屋中；原審又認定上訴人主 張市場攤位面寬「至少二公尺」之規定．已因（八十九年元月）省政府廢止舊 法而失所依據，此乃令人不解的是？「新法尚未規範，應採舊法」、「交易時 點之法令應受信賴保護」、及「實體從舊，程序從新」之立法原則，原審為何 均置之末聞，即率爾以已蓋好房屋（交屋中）後才發佈之「新法已遭廢止」為 憑，即採被上訴人之偏見（即謂：依相關法令規定，只有面積不小於三坪之規 範），逕予駁回本訴之請求，此乃明顯失之偏頗之判決，致上訴人並未能信服 。
（三）產品因不適法造成重大瑕疵部分：
法令要規範市場攤販「最小面寬」、「最小面積」、或「攤位隔位牆最高高度 」均須達到起碼要求，方符標的物「通常效用」水準。此乃台灣省零售市場管 理規則第九條（第二款）（第三款）規定之立法精神。原審卻認定上訴人已在 購買（按投標方式）或承租前均仔細審閱平面圖及設計圖。經查證，合約書及 公開閱覽之平面圖並未「標示比例尺」？雖一樓市場店面依約已滿足面積三坪 之「部分」條件，然系爭市場店面之面寬僅約「三臺尺」，實際上祇足供側身 通道使用，要做為營業上店面經商之功能，其效用恐失卻使用收益之通常標準 。故系爭標的（面寬三臺尺）店面之使用效用既不合理又非適法，被上訴人一 再抗辯，上訴人係以投標方式（預租或預買），事前業已詳閱攸關交易條件及 文件，決無理再以並未實際參與投標為由引為抗辯。殊不知，預售商品之廣告 物其標示應受公平交易法之拘束。公開閱覽及合約書內之「平面圖並未標示比 例尺」、「驗收之商品並未按原建築法規施作及交屋」、「交屋之商品未受建 築法規最低面寬、最小坪數、最高隔面牆之通常使用效用水準之規範制約．， ．」，同時，上開諸不利因素，卻已造成市場店面不堪正常使用效益。上訴人 以為：非法或未適法之施作商品，已不能做為交易標的。而最令上訴人不能接 受者，即原審竟接受台灣省零售市場管理舊法規定已遭廢止不用，未經詳查頒 佈「廢止」時建物已（屆）達交屋中，豈能再依「新法規」做為裁判依據。（四）產品重大瑕疵已符解除交易契約，互應可依法要求返還所有已付價金及損失賠 償部分：
按一樓市場店面之面寬至少應達二公尺，始合通常效用之使用原則。既被上訴 人所交付之標的物面寬僅達三臺尺，不及合法最小要求之二分之一，即離正常 效用之面寬尚遠，非上訴人所能再權變使用，而必須以爭訟解決，故今上訴要 求解除系爭之「買賣房屋契約」、「基地租賃契約」、「一樓市場租賃契約（ 含基地地上權設定）」，應屬合宜，併同請求判決被上訴人應返還所有已付價
金（包括已預付二、三樓住宅價金四十四萬七千元，預付一樓市場租金七萬元 及應補貼上訴人已給付之利息八萬餘元，合計六十萬元，即判決書所云之租金 合計數），另外，上訴人所主張應賠償支付前手攤販轉讓權利金壹百萬元之部 份，被上訴人亦應負責賠付。因市場攤補位之有價移轉乃商業慣例，市場改建 前上訴人即以權利金向訴外人（前手）取得該攤舖位，若非改建後被上訴人交 付之一樓市場店面未達使用收益之通常效用，上訴人向前手支付之壹佰萬元權 利金則不會無謂損失。上訴人未能繼續於「改建後」正常使用攤補位營業收益 ，其造成之實際損失之原因，在於被上訴人交付之店面未符合法令要求所致， 故須支付上訴人因此所遭受的損失之權利賠償金。至於被上訴人所抗辯者，上 訴人因投標而取得租賃權，何有權利金云云。經查，投標過程均係配合被上訴 人之行政作業，而便宜行事之舉，即形式上投標，而投標單均由被上訴人依例 填寫，豈能事後強辯上訴人係以投標方式取得，而主張支付權利金乙事純與被 上訴人無涉，完全否認市場攤位有價移轉之商業實例事實，阻卻上訴人因被上 訴人違法所造成損失之賠償要求。
（五）當初訂約買賣時確實有買三‧五坪，不過門面寬度依規定最小應為二公尺，系 爭建物只有九十公分寬，根本不能使用。有一樓才有二、三樓，這是有連帶關 係的，當時公所跟上訴人說，舊的拆掉改建大樓，要承租一樓，就要連帶買二 、三樓，二、三樓跟一樓都是同樣的規格。當初購買時雖然有圖面，但上面並 未標明門面的寬度，只有寫三‧五坪而已，依規定被上訴人應蓋合法的東西給 上訴人。被上訴人的建物不符合規定，上訴人應受原建築法規之保護。被上訴 人只有拿合約給上訴人看，合約上並無標明比例尺，上訴人沒有看到公告圖， 被上訴人沒有寄公告圖給上訴人。上訴人本來就承租舊市場做生意，後來拆掉 改建，上訴人再投標，上訴人是八十四年向人買權利，也就變成原承租戶。當 時大家還是有在買賣，而且公所也罰上訴人一筆五十個月的違約金。承租戶名 義有變更為上訴人乙○的名義。上訴人標的位置不是原來營業的位置。三、證據：援用第一審所提證據為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）本鎮第二公有零售市場設置於民國四十二年，因原建築物興建年代已久，陳舊 不堪使用，經前台灣省政府建設廳於七十三年列為危險市場有案，並經雲林縣 政府多次函請積極辦理改建，本所遵照指示，乃於七十六年二月十三日以七六 雲南鎮建字第一三一六號函請該市場各承租人限期搬離，同時宣告封閉使用， 以便執行改建業務。該市場自宣告封閉使用後，本所即停止徵收攤舖位租金暨 停辦承租契約之簽訂手續及承租人名義變更（轉讓）之申請業務。（二）市場改建對原承租人之保障按原台灣省政府修正公布之「台灣省零售市場管理 規則」第十二條第二項規定：「公有市場改建時，應優先安置需攤舖位維生之 原承租人」，本市場之改建對於需攤舖位維生之原承租人，均已做最優先之保 障，並於招標出租之投標須知第十三條（承租優先順序）第一項予以明示「依 法令規定有優先承租權者」，即對原承租人所做之保障。查本市場之原承租人
名冊並無上訴人之姓名，難以斷定其屬於原承租人，自非台灣省零售市場管理 規則所規定「優先安置」之對象。
（三）市場攤舖位轉讓規定：按前揭市場管理規則第十四條規定：「申請承租公有市 場攤舖位．．應自行經營，不得轉租、分租或轉讓。承租人違反前項規定，終 止租約，並加收五十個月租金額之違約金，受讓人可申請使用該攤舖位。」查 本市場自七十六年二月間即宣告禁止使用，同時停止辦理一切攤舖位租賃之相 關業務，已如前述，上訴人指其攤舖位係「經由原市場攤販承租戶之攤位權利 讓渡而來」，其完全昧於市場管理規則之規定及本市場已宣告禁止使用之事實 ，誤將市場攤舖位之使用權視為商品可以私下買賣，何況本市場屬於公有，欲 租用有一定之申請手續，並須經核准後始可使用，非如上訴人所述可以有價移 轉。又上訴人與訴外人進行「攤舖位讓渡」之時，推斷仍在本市場禁止使用期 間，其私下之讓渡行為應屬無效。
（四）本市場自七十三年台灣省建設廳列為危險市場以來，即開始籌畫改建，歷經十 餘年因多項因素無法如期進行，遲至八十五年始確定以多目標方案改建為住商 綜合大樓，並於同年十月二十一日開始施工，施工前為籌措興建資金，二樓以 上房屋採公開招標出售，分期付款方式辦理；一樓市場則以公開招標出租並採 預收租金方式辦理，凡是合於投標須知第二條規定者，均可參加投標。得標者 ，住宅部份須與本所簽訂房屋預定買賣契約書及基地租賃契約書（興建完成後 ，為辦理房屋買賣移轉登記，改以設定地上權方式辦理），一樓市場部份則簽 訂市場租賃契約書。
（五）上訴人所堅持主張本市場之攤舖位應按原台灣省政府訂定之「台灣省零售市場 建築規格」第十條之規定辦理。其主張完全疏於注意本市場之使用特性及各營 業人之使用需求，查本市場之改建，各店面之大小及位置，系參考各原承租人 之原始營業種類及需求性質所為之設計，各店面之大小不一，以符合各類型貨 品之營業需求，各承租人可按其需要，選擇適當之營業地點。上訴人不查本市 場各店面之設計因素，自行投標購買本市場大樓面積最小之編號Ｂ二、三樓 房屋及投標租用面積最小之Ｂ市場店舖，均出於其本身自願之行為，被上訴 人並未強迫其必須購買或租用，其事後反悔，方以本店舖不符合「台灣省零售 市場建築規格」之規定為由，請求退還價金及賠償，殊屬無理。（六）上訴人於原審表示，伊原欲從事事務機器影印機買賣之營業，查欲從事事務機 器及影印機買賣業，應尋覓較大之營業空間，上訴人如欲在本市場內販售，可 找尋其他較大空間之店舖租用營業，何故自行找尋最小空間之店舖？實讓人費 解，其事後反悔，亦均為其當初選擇不當所致，應不可歸責於他人。（七）本市場大樓之房屋及市場攤舖位均係以公開招標方式辦理出售（租），如承購 （租）人認為不適合使用，當初自可不用參與本大樓房屋及攤舖位之投標暨簽 訂相關契約書。且本大樓之興建，係以主管建築機關核准之設計圖說為施工標 準，並非如上訴人所述非法或未適法之施作商品，且在供閱覽之施工平面圖上 均有標示各房屋及攤舖位之面積及長寬度，至於契約書上之平面圖旨在確認所 承購（租）房屋（店舖）之位置，故未標示面積及長寬度，上訴人指稱供公開 閱覽之平面圖未標示比例尺，與事實洵有不合。
（八）又本大樓房屋及攤舖位之招標，在投標須知第五條明訂「投標人應在投標前逕 赴現場察看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料。」本大樓在辦理公 開招標期間，在工地現場置有全部工程設計圖說供參加人閱覽，且有專人解說 ，上訴人疏於觀察，明知自已所需要者為較大面寬之房屋及店面，或因吝於從 事較高價位之投資，故意投標承購（租）最小面寬之標的物，是其自已選擇與 投資之錯誤，豈可將一切過失全部歸責於被上訴人。（九）另上訴人指稱「投標過程係配合被上訴人之行政作業，而便宜行事之舉，即形 式上投標，而投標單均由被上訴人依例填寫，豈能事後強辯上訴人係以投標方 式取得」云云，查本大樓房屋為達較高之銷售率，及協助完成買賣簽約手續， 且房屋銷售業務，係委託房屋仲介公司辦理，其銷售房屋應受委託銷售合約書 之限制，並採公開招標方式為之，受委託單位為達成較高之銷售率，得以廣告 或介紹方式徵求顧客參與本大樓房屋之投標訂購。姑不論其房屋銷售方式如何 ，顧客有選擇是否願意投標及選擇投標標的物之權利，縱或顧客已標得標的物 ，亦有選擇是否簽約之自由，是他人所無法左右者，因此，上訴人欲以指責被 上訴人投標方式為由，排除其選擇錯誤所造成之損失，並將其損失歸責於被上 訴人，實仍極為無理之要求。
（十）又上訴人所標購之房屋，被上訴人已代其辦理移轉登記完成，領有建物所有權 狀及地上權權利證明書，按房屋買賣契約書規定，上訴人應繳清承購本房屋之 全部餘款共新台幣五十一萬元整給被上訴人，惟上訴人至今尚未給付，已逾被 上訴人催促繳納餘款之最後期限（九十年六月三十日），依民法第二五四條規 定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行。 如於期限內不履行時，得解除契約。」是故上訴人至今尚未給付購屋之餘款， 已達解除契約之要件，已無權訴請返還價金及請求損失賠償之要求。綜此，上 訴人之上訴應屬無理由，其向被上訴人標購並已登記為上訴人所有之建物所有 權狀及地上權證明書，均應按民法第二五九條第一款第一項之規定，歸還為被 上訴人所有。
（）本件是分為兩部分，一樓市場攤位是承租，二、三樓房屋是買賣。在投標期間 ，施工平面圖都有放在工地供閱覽，施工圖上有標示面積及長寬度。又大家都 能投標，但原承租人有優先購買承租權。如向別人買權利沒有辦過戶是其私下 行為，沒有優先承購權。被上訴人公所有禁止轉租，如向別人買權利，因市場 已禁止使用，不能申請過戶，須等建好才能辦過戶。市場於七十六年至八十五 年間公告禁止使用。八十五年十月才施工，被上訴人是採預售方式，改建前就 投標了。當初市場改建，各店面規格大小不一，被上訴人係參考各原承租人之 原始營業種類及需求，上訴人並非原承租人，因此不在被上訴人的規劃之內。 但被上訴人也知道上訴人有私下買賣情形，因此在改建前也有通知上訴人來協 調店面位置，不過上訴人都不來，現在事後才後悔。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提雲林縣政府七十三年八月一日七三建府工 字第七二八八五號函影本乙份、斗南鎮公所七十六年二月十三日七六雲南鎮建字 第○一三一六號函稿影本乙份、斗南鎮第二、三零售市場改建範圍內各承租人使 用面積及位置號碼明細表影本乙份、台灣省政府七十三年修正公布之「台灣省零
售市場管理規則」乙份、台灣省零售市場建築規格、雲林縣斗南鎮公所執行標售 鎮有房地郵遞投標須知乙份、雲林縣斗南鎮公所辦理招標出租公有零售市場攤舖 位郵遞投標須知乙份、斗南鎮第二市場大樓Ｂ棟一、二、三層建築平面圖影本乙 份、房屋委託銷售合約書影本乙份、上訴人乙○之投標單（房屋及攤舖位）影本 各乙份、雲林縣斗南地政事務所建物所有權狀及地上權權利證明書影本各二份、 房屋預定買賣契約書影本乙份為證。
理 由
一、上訴人於原審起訴主張：上訴人於八十五年八月十日向被上訴人購置坐落雲林縣 斗南鎮○○段五六○地號等土地應有部分暨其上建物大廈第Ｂ棟２、３樓房屋 各一戶，並以租賃方式承租同棟Ｂ市場攤位，上訴人已給付買賣價金一百萬元 、租金六十萬元，上開建物建造完成點交之際，上訴人發覺Ｂ一樓攤位門面僅 九十公分，違反臺灣省零售市場建築規格（七十八年七月一日以府建四字第一五 三○九號函發布）第九條第二款、第三款市場攤位最小寬度為二公尺，面積不得 小於六平方公尺之規定，上訴人乃限期要求被上訴人回復可供使用之狀況，惟被 上訴人迄今未改善，為此上訴人以起訴狀繕本之送達兼為解除契約之意思表示並 請求返還上訴人已給付之價金（預付租金六十萬元、無法營生損失五十萬元、賠 償權利金一百萬元）云云。
二、被上訴人則以：本件銷售係以公開招標方式進行，締約時平面圖也曾提供上訴人 審閱、說明，平面圖亦檢附在契約內，平面圖上方形黑點即為樑柱；上訴人當初 係以九十五萬七千元標得系爭房屋，實際上上訴人僅給付部分價金共計四十四萬 七千元，一樓店面部分是公開招租，亦由上訴人得標，並以七萬元得標，實際上 上訴人祇繳交十年七萬元之租金，至土地部分本採租賃方式使用，後來改採設定 地上權予承購戶，均已辦妥設定登記，根據相關法令規定，只有面積不得小於三 坪之限制，對於面寬並未規定，系爭房屋一樓店面有三點多坪並未違法。被上訴 人並非不依約交屋，而是上訴人未繳清款項，一樓店面部分，也不是完全沒辦法 營業，只是被上訴人自己不營業而已，上訴人所稱權利金部分，被上訴人不了解 ，可能是私下買賣，依租約，違約金係以五十個月租金計算，故應係二萬九千餘 元（按︰70000/10/12×50=29166.666）。一樓店面是公開招標承租，上訴人主 動來投標，應無給予前手權利金之問題，被上訴人不清楚上訴人所提之違約金， 被上訴人不曾向上訴人收取違約金。又上訴人所稱違法使用部分，目前是承租人 為營業需要自行變更隔間使用，並非鎮公所規劃等語。三、上訴人起訴主張：上訴人於八十五年八月十日向被上訴人購置坐落雲林縣斗南鎮 ○○段五六○地號等土地應有部分暨其上建物大廈第Ｂ棟２、３樓房屋各一戶 ，並以租賃方式承租同棟Ｂ市場攤位，上訴人已給付買賣價金一百萬元、租金 六十萬元，上開建物建造完成點交之際，上訴人發覺Ｂ一樓攤位門面僅九十公 分，違反臺灣省零售市場建築規格（七十八年七月一日以府建四字第一五三○九 號函發布）第九條第二款、第三款市場攤位最小寬度為二公尺，面積不得小於六 平方公尺之規定，上訴人乃限期要求被上訴人回復可供使用之狀況，惟被上訴人 迄今未改善，上訴人嗣以起訴狀繕本送達為解除兩造間二、三樓房屋之買賣契約 、一樓市場租賃契約及基地租賃契約之意思表示各情，業據上訴人提出雲林縣斗
南鎮第二公所市場住宅大樓房屋預定買賣契約書暨認證書、一樓市場租賃契約書 、斗南鎮第二公有市場住宅大樓基地租賃契約暨認證書、雲林縣斗南鎮公所九十 年五月十七日九○雲南鎮建字第六五○七號函（以上均為影本）各乙份，一樓門 面照片三幀，一樓、二、三樓樓門口及違規使用現況照片共四幀為證，上開一樓 市場攤位寬度不足二公尺，為被上訴人所不爭，固堪信為真實。四、本案應審究者，在於「上訴人所買受之二、三樓房屋及一樓市場攤位寬度不足二 公尺，且有樑柱，被上訴人應否負瑕疵擔保責任，上訴人依此解除契約是否有理 由？」經查：
（一）上訴人係於八十五年八月五日上午十時，在雲林縣斗南鎮公所三樓簡報室，參 與被上訴人第三次公開標售雲林縣斗南鎮第二公有市場住宅大樓編號Ｂ二、 三樓面積一十三點二坪之房屋，並以投標價格九十五萬七千元得標，嗣於八十 五年八月十日、同年九月四日與被上訴人締訂房屋預定買賣契約、基地租賃契 約及向原審法院認證在案；又於八十五年八月二十九日上午九時，在雲林縣斗 南鎮公所三樓簡報室，為標租雲林縣斗南鎮第二公有市場一樓編號Ｂ，面積 三點五坪之攤鋪位，而參與雲林縣斗南鎮第二公有零售市場新建大樓公開銷售 第四次公開招標，並以投標價格七萬元得標，於八十五年九月五日與被上訴人 締訂一樓市場租賃契約各情，有被上訴人提出之雲林縣斗南鎮公所標售鎮有房 地投標單（Ｂ）、雲林縣斗南鎮公所第二公有市場攤鋪位承租投標單（Ｂ ）、斗南鎮第二公有零售市場新建大樓公開銷售第三次、第四次公告之報紙（ 以上均為影本）各乙份及上訴人提出之前揭斗南鎮第二公有市場住宅大樓房屋 預定買賣契約書暨認證書、斗南鎮第二公有市場住宅大樓基地租賃契約暨認證 書及一樓市場租賃契約書（以上均為影本）各乙份在卷可稽，上訴人主張向被 上訴人投標買受系爭攤位及房屋，應堪採信。（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時，知其物有 前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知 有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但 故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第三百五十四條、第三百五十五條分 別定有明文。本件上訴人向被上訴人以投標方式標購房屋（二、三樓）及一樓 市場攤位承租權，其性質係「買賣」，應適用民法有關買賣之規定。（三）上訴人主張：被上訴人興建系爭房屋，違反臺灣省零售市場建築規格第九條第 二款、第三款規定每攤位最小寬度為二公尺，其面積不得小於六平方公尺，攤 位之隔位牆高度不得高於九十公分之規定，有減少通常效用之瑕疵云云。經查 上訴人向被上訴人投標買受之一樓市場攤位及二、三樓房屋門面寬不足二公尺 ，為被上訴人所不爭，並有上訴人提出之照片三紙在卷可稽，上訴人主張一樓 市場攤位及二、三樓房屋門面寬不足二公尺違反臺灣省零售市場建築規格第九 條第二款、第三款規定每攤位最小寬度為二公尺之規定乙節，有減少通常效用 之瑕疵，堪予採信。
（四）惟查上開房屋預定買賣契約書前言載明：該合約簽訂前已經買受人仔細審閱七 日時間無誤，且契約書附件七房屋平面位置圖及車位位置圖中Ｂ區二、三層平 面圖，即在編號「Ｂ」處已標示「面寬一七五公分」「有樑柱之四方形黑色 點狀圖樣」「面積四‧一坪」（本院卷第五十八頁、第五十九頁）；又一樓市 場租賃契約書前言亦已載明該合約簽訂前已經買受人仔細審閱七日時間無誤， 且契約書附件Ｂ區一層平面圖，即在編號「Ｂ」處亦有標示「面寬長度一七 五公分」「門面有樑柱之四方形黑色點狀圖樣」「面積三‧五坪」（本院卷第 五十七頁），故上訴人所陳，被上訴人並未提出提出平面圖及設計圖供伊參考 云云，洵不足採。又該大樓房屋及攤位之招標，有關投標須知第五條明定「投 標人應在投標前逕赴現場察看，並洽地政及都市計劃主管機關查閱有關資料」 （本院卷第五十頁），況且本件大樓之興建，係以主管機關核准之設計圖說為 施工標準，此有雲林縣政府建設局八十五雲營建字第五三三號建造執照及八十 八雲營使字七二六號使用執照足憑。而上訴人買受之上開建物及承租攤位，被 上訴人已依約移轉所有權（房屋）並設定地上權（市場攤位）與上訴人，此有 被上訴人提出之雲林縣斗南地政事務所建物所有權狀及他項權利證明書各二紙 在卷足按（本院卷第七十二頁至第七十五頁），被上訴人既已履行出賣人或出 租人義務之情事，上訴人主張所買受之建物及承租之攤位，係非法或非適法施 作之建築物云云，不足採信。
（五）綜上所述，被上訴人已履行出賣人之移轉義務，至於上訴人所投標買受之建物 或承租之攤位現況（即面寬不足二公尺，有樑柱），雖有違反臺灣省零售市場 建築規格第九條第二款、第三款規定每攤位最小寬度為二公尺，其面積不得小 於六平方公尺之情事，惟上開臺灣省零售市場建築規格（嗣於八十九年一月十 八日由臺灣省政府以八九府法二字第○○一七四○號函廢止），僅係行政規定 ，如有違反並不生當然解除契約之效果。況上訴人事先應已知悉上開建物或攤 位有面寬不足二公尺有減少通常效用之情事（參見理由四之㈣），其知情而故 予買受，依民法第三百五十五條第一項「買受人於契約成立時，知其物有前條 第一項所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責」之規定，被上訴人並不負瑕疵擔保 責任。縱或上訴人未事先查閱相關資料，致不知所投標之建物有面寬不足二公 尺之現象，貿然參與投標，亦顯有重大過失，茲上訴人並未舉證證明被上訴人 有保證其無瑕疵之情事，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人亦不應 負瑕疵擔保責任。上訴人以被上訴人未能改善面寬及樑柱為由，向被上訴人以 意思表示解除契約，不能認為有理由。
五、上訴人主張：系爭市場內公共設施遭違法變更致無法使用，主張解除契約云云。 查上訴人所指系爭房屋騎樓之公共設施完工後遭其他攤位占用，市場內部開放性 空間違法變更隔間使用，致上訴人無法使用，提出使用現況照片三幀附卷足憑， 被上訴人對此並不爭執，惟此項公共設施被其他攤位占用情形，並非房屋預定買 賣契約書第十一條第九項約定之系爭房屋有瑕疵，上訴人據此主張解除買賣房屋 契約、基地租賃契約及一樓市場租賃契約，亦無理由。六、至於被上訴人主張一樓市場部分不得私下買賣，如有買賣時，須給付違約金約二 萬五千元給被上訴人，伊並未參與一樓市場租賃部分之投標，而係先支付給不詳
姓名之訴外人權利金一百萬元後，才變成上訴人向被上訴人承租，所以上訴人請 求被上訴人應賠償權利金一百萬元及違約金二萬五千元云云。查上訴人確於八十 五年八月二十九日上午九時，在雲林縣斗南鎮公所三樓簡報室，為標租雲林縣斗 南鎮第二公所市場編號Ｂ，面積三點五坪之攤鋪位，而參與雲林縣斗南鎮第二 公有零售市場新建大樓公開銷售第四次公開招標，並以投標價格七萬元得標，另 於八十五年九月五日與被上訴人締訂一樓市場租賃契約等情，已如前述，上訴人 陳稱伊並未參與一樓市場承租部分投標云云，顯不足採。準此，上訴人既曾參與 一樓市場租賃部分之公開招標，縱若上訴人實際上確曾給付權利金一百萬元予此 一訴外人，究與被上訴人何涉，上訴人亦無法提出相當說明及佐證，實難僅憑上 訴人片面之詞遽以認定被上訴人必須悉數賠償其損失之理。況上訴人究否曾經給 付權利金予此一訴外人，均未提出足資肯認之相當證據以實其說，泛言請求被上 訴人須悉數賠償，殊無理由。再者，上訴人主張被上訴人尚應賠償其違約金約二 萬五千元部分，亦無法提出相關之單據佐證，復無法提出該訴外人之姓名足資查 佐，僅徒言收據業已遺失云云，且為被上訴人否認在卷，洵難為有利於上訴人之 認定。而且縱有轉租違約之情形，依兩造間一樓市場租賃契約第九條之約定，須 罰以五十個月之租金額，經核算：上訴人承租一樓市場編號Ｂ之攤鋪位，十年 租金共計為七萬元，五十個月之租金總額為二萬九千一百六十七元（計算式︰70 000/10/12×50= 29166.666，元以下四捨五入），顯與上訴人所稱二萬五千餘元 迥不相符，益證上訴人此部分主張不實，於法無據，顯無理由。七、末查上訴人主張上訴人因無法營生造成預期利益損失五十萬元部分，上訴人於原 審最後言詞辯論期日陳稱︰伊本欲從事事務機器影印機買賣之營業，後另向其他 訴外人承租，計算基準係自八十九年八月起至九十年五月止，以每月在外承租租 金五萬元計算，計十個月五十萬元云云，然上訴人並未提出相當證據以實其說， 自應認為無理由，應予駁回。惟上訴人竟遲至原審言詞辯論期日（九十年九月七 日）後之九十年九月十九日，始提出租賃契約書影本乙份在卷供參，姑且自該房 屋租賃契約書以觀：該租賃契約之出租人為訴外人李榮欽，承租人為甲○○，承 租人之連帶保證人為上訴人乙○，房屋所在地及使用範圍空白，租期自八十九年 七月一日起至九十年七月一日止，租金每月一萬元等情，關於該租賃契約是否因 房屋所在地及使用範圍之租賃契約必要之點，租賃契約當事人是否意思一致而不 成立，暫恝置毋論，僅就上開諸點審酌，即顯與上訴人前揭相關之陳述互相矛盾 、衝突，益證上訴人此部分之主張殊屬不實。八、綜上所述，上訴人主張系爭房屋有瑕疵主張解除契約回復原狀，及請求被上訴人 賠償權利金一百萬元、違約金二萬五千元、預付租金六十萬元、無法營生造成預 期利益損失五十萬元等共二百十萬元及利息，於法均有未合，原審予以駁回，經 核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料，核與本件判決結果不生 影響，不予一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 三十一 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 林 金 村
~B2 法官 袁 靜 文
~B3 法官 曾 平 杉
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日 法院書記官 葉 秀 珍