臺灣高等法院臺南分院民事判決 100年度上易字第264號
上 訴 人 戴育樂
被 上訴 人 方鴻明
訴訟代理人 黃裕中 律師
被 上訴 人 蔡毓真
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國100年9
月30日臺灣嘉義地方法院（100年度訴字第356號）第一審判決提
起上訴，並為訴之追加，本院於101年3月20日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條 第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告 不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不 在此限：「㈡請求之基礎事實同一者。…」，民事訴訟法第 446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。因之，於第二 審為訴之變更追加，苟其請求之基礎事實同一者，即非法所 不許。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之新訴與 原訴之主要爭點有其共通性，各請求利益之主張在社會生活 上可認為同一或關連，而就原請求訴訟及證據資料，於審理 繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於 後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解 決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高 法院90年台上字第16號判決、最高法院90年台抗字第2號裁 定參照）。查本件上訴人原依委任之法律關係請求系爭仲介 費用即被上訴人方鴻明應給付上訴人新台幣（下同）58萬元 ，被上訴人蔡毓真應給付上訴人29萬元及均自100年5月6日 起至清償日止，各按年息百分之5計算之利息，惟上訴人於 上訴後本院審理時，於民國（下同）101年2月8日追加請求 依民法第565條居間之法律關係請求上開仲介費用，核係追 加應受裁判之事項，而請求之基礎事實同一者，依上說明， 即無不合，應予准許，合先說明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：
㈠伊於民國（下同）100年3月間接受被上訴人蔡毓真委託，代 尋符合其要求之面寬、價格、建坪、地坪，及區域限制之房 屋，經伊介紹多筆物件予被上訴人蔡毓真，卻均未有結果，
惟於代尋期間，得知被上訴人蔡毓真曾與坐落嘉義市○○段 160-19地號土地及其上門牌號碼嘉義市○○○路236號房屋 （下稱系爭房地）所有權人即被上訴人方鴻明洽談購買該房 地事宜，認有成交之機會，乃於同年5月3日去電被上訴人方 鴻明詢問售屋意願，並於翌日親赴其位於嘉義市○○路612 號店內洽談系爭房地出售事宜，被上訴人方鴻明表示該屋開 價新臺幣（下同）3千萬元，若經伊促成時，願給付買賣價 金之2％為仲介費。伊即向被上訴人方鴻明表示可否給予其2 星期的時間努力。經被上訴人方鴻明允諾並告知被上訴人蔡 毓真曾出價至2,800萬元。同年月5日，上訴人於接洽買方前 ，再次與被上訴人方鴻明確認相關條件無誤，再去電被上訴 人蔡毓真告知系爭房地位置，亦給予市場調查及本案標的物 可能波動之專業建議後擬導往現場，然被上訴人蔡毓真隨即 表示其現有要事處理，待會再與上訴人聯絡等語。詎料，經 30幾分鐘後，被上訴人間就系爭房地即完成買賣簽約，被上 訴人蔡毓真則來電表示其等買賣雙方係於同年5月3日即敲定 同年月5日晚間7時辦理簽約，本件買賣並非上訴人仲介促成 ，所以被上訴人二人均不用給付仲介費，是被上訴人二人所 為顯係為規避給付上訴人仲介費等情，爰聲明求為判決命被 上訴人方鴻明應給付上訴人58萬元，被上訴人蔡毓真應給付 上訴人29萬元及均自100年5月6日起至清償日止，各按年息 百分之5計算之利息（原審全部駁回上訴人之請求，上訴人 不服，提起本件上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人方鴻明、蔡毓真均應按上開訴之聲明如數給付上訴人）。二、被上訴人則以：
㈠有關被上訴人方鴻明部分：
⒈上訴人於100年5月4日初次拜訪伊，即表明其為房屋仲介及 與伊之胞弟方文宏為朋友關係，並詢問系爭房地出售事宜， 伊乃向上訴人清楚表示伊不與仲介綁約（指不受限於上訴人 始可仲介售屋事宜），任何人均可在系爭房地尚未出售前與 其接洽，惟若透過仲介媒介買家，則售屋條件為底價3千萬 元，無議價空間，仲介費則是2％。上訴人表示是否可為伊 媒介服務，伊立即拒絕上訴人要求，並向上訴人清楚表示， 被上訴人蔡毓真已於上訴人來訪前與伊談定系爭房地售價與 細節，上訴人毋須再媒介被上訴人蔡毓真，亦主動告知上訴 人關於被上訴人蔡毓真2年多來已透過多位仲介斡旋並出價2 ,800萬元。
⒉又被上訴人蔡毓真於100年5月5日中午來電告知系爭房地租 賃問題已解決，當晚即於羅澤遠代書事務所雙方完成簽約。 伊遂要求訴外人方文宏，致電告知上訴人毋須再費心媒介其
他買家，伊已將系爭房地售予被上訴人蔡毓真等語。是伊與 被上訴人蔡毓真雙方就系爭房地締約買賣之事，已於上訴人 來訪前，談妥價格與細節，並非上訴人媒介促成，伊從未委 託或允諾上訴人介入本件被上訴人間買賣系爭房地乙事，被 上訴人蔡毓真亦從未告知伊有委託上訴人介入系爭房地買賣 等情事，是故上訴人之主張無理由等語，資為抗辯（答辯聲 明：上訴及追加之訴均駁回）。
㈡被上訴人蔡毓真部分：
⒈伊與配偶於100年3月間，偕同前往嘉義市○○路玉皇宮參拜 時，任職於該廟之上訴人即主動與伊攀談，談及伊目前經營 之牙醫診所租約將至，欲尋合適之房地等情，上訴人當時只 表明若有合適之房屋會代為通知，並可留下電話以利聯絡。 伊認上訴人僅係廟公，應係熱心助人之人，並不知其係經營 不動產仲介之人，是伊亦未委託上訴人仲介，更遑論仲介費 之成數。惟此後2、3個月間，上訴人有來電介紹幾間診所附 近房屋，因皆早經被上訴人看過，所以伊從未與上訴人偕同 前往，且伊與上訴人自該次3月談話後，並未再與上訴人會 商及簽訂任何合約。
⒉又伊於2年前就曾經人介紹系爭房地，於100年4月間，伊再 透過友人黃大祐，藉由其與被上訴人方鴻明之二媳婦之同學 幫忙洽談，然被上訴人方鴻明仍只願降至2,900萬元，伊迫 於診所租期屆至，遂於4月中旬以2,900萬元與被上訴人方鴻 明成交，並於4月底就系爭房地買賣之所有細節均協商完畢 ，包括由伊負責與當時系爭房地之承租人郭丁財洽談搬遷事 宜等，再於同年5月2日通知羅澤遠代書處理系爭房地之過戶 手續，並於同年月5日晚上7時在上開代書事務所書立系爭房 地之不動產買賣契約書。上訴人於簽約當日下午6時35分許 來電告知伊系爭房地之屋主欲賣3,200萬元，伊心想即將以 2,900萬元與屋主簽約，不敢先行張揚，即告知上訴人伊有 急事出門而掛斷電話。然於當晚7時許，伊簽立系爭房地之 不動產買賣契約書，並繳交定金100萬元後，上訴人卻於當 晚8時38分許來電索取仲介費，令伊大感意外，本件系爭房 地買賣交易，並非上訴人仲介促成；上訴人既未帶看標的， 亦未壓低賣價，更遑論連系爭房地之租賃契約處理及承租人 搬遷等情。上訴人有何依據請求仲介費？上訴人之請求並無 理由等語，資為抗辯（答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回） 。
三、兩造不爭執之事項：
系爭房地於100年5月5日由被上訴人方鴻明以2,900萬元之價 格，出售與被上訴人蔡毓真；並於同年6月2日完成所有權移
轉登記，有上訴人提出系爭房地之土地、建物登記第二類謄 本1份為證（見原審卷第59-61頁、本院卷第19、52頁背面） 。
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。再按，民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院17年上字第917號判例參照）。另原告於其所主 張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實， 已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上 字第2466號判例參照）。是上訴人就兩造間有其所主張之委 任契約且其對被上訴人方鴻明及蔡毓真依序各有58萬元及29 萬元之報酬給付請求權之事實，自應負舉證之責任。上訴人 固提出通話明細說明1紙及上訴人於中華電信股份有限公司 自100年4月1日至5月7日止之通話明細表、行動電話「簡訊 通信費」通話明細、行動電話受信通信紀錄查詢結果1份、 買方（蔡毓真）仲介服務案件表影本1紙，以及上訴人與被 上訴人蔡毓真之通話譯文1份為證。惟查：
⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方 允為處理之契約。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外， 非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付；又 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第528條、第548條 、第565條分別定有明文。查有關上訴人提出伊之中華電信 股份有限公司自100年4月1日至5月7日止之通話明細表、行 動電話「簡訊通信費」通話明細、行動電話受信通信紀錄查 詢結果（見原審卷第63-71頁），僅足表示上訴人於上開期 間曾與被上訴人2人聯絡，然上開通話紀錄並無兩造通話委 託上訴人或兩造合約由上訴人居間仲介房屋之內容及譯文暨 錄音，自亦難以上開通話記錄，即遽認上訴人均有受被上訴 人仲介房屋之事實。況上開上訴人所提出其與被上訴人間通 話明細說明（原審卷第62、68頁），僅係上訴人個人自行書 寫伊曾去電訴外人方文宏、被上訴人2人之情，說明渠使用 電話之用意（自述尋屋情形），然對兩造如何經一方委託、 他方同意就系爭房地處理成立仲介契約之事實，未據上訴人 提出確切之證據以實其說，上開通話明細說明尤未經被上訴 人之簽署肯認，自無足採。
⒉又上訴人自行書寫之「買方（蔡毓真）仲介服務案件表」影
本（見原審卷第107頁），並無經被上訴人蔡毓真之確認簽 署，雖上訴人又自書有多處地址店面暨土地之推介服務，均 難認究係上訴人熱心助人抑或確曾受有被上訴人蔡毓真之委 託（暨就系爭房地之仲介服務），縱上訴人僅曾以電話向被 上訴人蔡毓真提及推介之房地，然上訴人亦未陪同被上訴人 蔡毓真至現場暨促成任何房地產之交易等情，亦經被上訴人 蔡毓真陳明在卷（見原審卷第115、116頁），上訴人就其從 未偕同被上訴人蔡毓真現場看屋乙情亦不爭執，自難以此上 訴人自書之服務案件表，遽認其與被上訴人蔡毓真間成立何 委託或居間仲介之契約。雖被上訴人蔡毓真不爭執上訴人所 提出上訴人與被上訴人蔡毓真間通話譯文（見原審卷第124- 141頁），然核其內容僅係上訴人與被上訴人蔡毓真間在系 爭房地買賣契約成立後，上訴人可否向被上訴人請求仲介費 之事，各執一詞，實無兩造間確實成立委任關係之記載，是 以上開通話譯文尚難遽為認定係有利於上訴人主張。此外， 上訴人亦未提出其他證據以實其說，上訴人此部分之主張伊 與被上訴人蔡毓真間有委任或居間契約存在云云，即不足採 。
⒊復參證人方文宏（即被上訴人方鴻明之胞弟）於原審到庭證 稱：「（有無介紹原告賣你哥哥方鴻明之房子？）當天原告 打電話給我，請我聲請車店段車店小段的土地、建物登記簿 謄本，因為他要聲請出來介紹給一位在興業西路的牙醫師， 後來我自己判斷應該是被告蔡毓真，後來我看謄本之後我跟 原告說…這間已經賣掉了，出售2,900萬元，我是100年4月 中旬左右說的。」、「（為何原告於100年5月4日還去找被 告方鴻明說要幫忙賣房子？）…是何人買的我沒有明確告訴 原告，原告回去之後，過幾天又到我的三信合作社找我，應 該也是在100年4月的時候，我知道賣掉是我嫂嫂告訴我的， 後來我嫂嫂又說因為租賃的關係好像有一點問題，所以我才 又告訴原告房子沒有賣成，原告就要我介紹給我哥哥。」、 「（你既然覺得原告不要介入，為何之後又與原告提起系爭 房屋沒有賣掉？）我告訴原告時，原告說是否是因為你怕我 賺仲介費嗎，我說朋友這麼久了，我幫你介紹給我哥哥，但 是我給原告我哥哥的電話，叫原告自己去找我哥哥，後來如 何談的我不知道。」、「（第二次你嫂嫂說因為租約的問題 ，房子沒有賣掉，你又向原告提及之後，有無再告訴原告系 爭房地已經出售？）沒有，我只有第一次我嫂嫂告訴我房子 賣掉有告訴原告。」、「（你哥哥方鴻明是否有委託原告賣 系爭房子？）他們怎麼接觸我不知道，但是站在朋友的立場 ，我不希望原告再繼續幫我們。」等語（見原審卷第150-15
2頁），足認方文宏之證言無法資為有利上訴人之證詞，上 訴人此部分之主張伊與被上訴人方鴻明間，已就系爭房地成 立委任或居間契約云云，亦不足採。上訴人之主張，仍乏證 據證實，自無從憑採。
㈡又被上訴人就系爭房地買賣是否上訴人促成，被上訴人是否 有規避上訴人之房屋仲介費用：
⒈被上訴人蔡毓真抗辯陳稱：伊等於98年間即已認識，當時系 爭房地因被上訴人二人價格談不攏而無法達成買賣，嗣於10 0年3月間，被上訴人蔡毓真始透過其友人即訴外人黃大祐向 被上訴人方鴻明之二媳婦轉向方鴻明游說系爭房地可否降價 出售，且於100年4月初自行與系爭房地之原承租人商談搬遷 事宜，並於100年4月28日確認原承租人可以搬遷，亦於同日 與賣方即被上訴人方鴻明洽談系爭房地之買賣。復經被上訴 人二人再度洽談後，系爭房地即以2,900萬元之價格成交， 並約定於100年5月5日簽訂買賣契約；又於被上訴人二人簽 約前之100年4月間，被上訴人蔡毓真即已請訴外人即代書羅 澤遠為其辦理本件系爭房地之過戶事宜等情，業據被上訴人 蔡毓真於原審陳明（見原審卷第18頁）。並提出被上訴人間 就系爭房地之不動產買賣契約書暨不動產買賣收付明細可據 （見原審卷第22至第25頁）。被上訴人方鴻明亦抗辯稱：上 訴人於100年5月4日初次拜訪伊時，伊已向上訴人清楚表示 不與仲介綁約（受限制）售屋事宜等語。
⒉再參證人黃大祐於原審到庭具結後證稱：「（系爭房地買賣 的事情，你是否知道？）我知道，100年3月中旬知道這件事 情，是被告蔡毓真主動直接找我，因為被告蔡毓真之前曾經 委託我幫他找房子，我與被告蔡毓真先生是扶輪社社友，剛 好被告方鴻明的兒子是我的朋友，被告方鴻明的媳婦是我高 中同學，被告蔡毓真告訴我系爭房地屋主不願意降價的事情 ，…被告蔡毓真就拜託我去幫忙談價錢，差不多是100年3月 底的事情。」、「100年3月底我是去找被告方鴻明的媳婦談 ，我原本希望約他公公，後來因為時間的問題，我才去找被 告方鴻明的媳婦談，原本被告方鴻明開價3,000萬元，被告 蔡毓真希望我談2,800萬元，我與被告方鴻明的媳婦於100年 3月底見面一次之後，大部分都是用電話聯絡，靠他與被告 方鴻明做聯繫，100年4月初被告方鴻明的媳婦有與我見面， 說被告方鴻明願意以2,900萬元的價格出售系爭房地給被告 蔡毓真，當天我就把這件事情告訴被告蔡毓真。」、「（當 時談價錢完全沒有與原告接觸？）是的。」等語（見原審卷 第111至113頁）。另證人羅澤遠亦於原審到庭證稱：「（當 初找你辦理本件是何人？）是被告蔡毓真。」、「（被告蔡
毓真何時找你辦理本件？）最早是100年4月初的時候，因為 她和我太太是合唱團的團員，她和我太太提起，說如果有需 要要找我幫忙。」、「（正式找你幫忙是何時？）他們約好 來我事務所簽約，事先他們都談好，100年4月之前我都沒有 介入，是談好後才來找我，之前談價錢我也沒有介入，我之 前有認識被上訴人方鴻明，100年5月5日之前與兩位被告完 全沒有就系爭房地的事情討論過任何的事情，是在100年5月 5日當天晚上簽約時才討論，當時現場還有被告方鴻明的弟 弟，我也是當天晚上才知道房子的賣價，因為是當事人的買 賣，所以兩造都沒有提到仲介費。」、「蔡小姐有談到房子 如果有承租人，要如何處理，那是在簽約前問的，大概是在 100年4月的事情。」、「我有說100年5月5日我可以，到100 年5月5日當天打給我，確定他們要過來簽約。」等語（見原 審卷第145-148頁），並有系爭房地之房屋借用契約影本1份 在卷可參（見原審卷第49頁），而質之上訴人亦不爭執上開 系爭房地成交價為2,900萬元，及系爭房地買賣契約簽訂前 ，有關協助解決系爭房地租賃事宜上訴人均未參與等情（見 原審卷第114、117頁）。可見系爭房地買賣契約係被上訴人 自行促成，並非經由上訴人之仲介。
⒊至被上訴人方鴻明於上訴人100年5月4日登門拜訪表示伊欲 為被上訴人方鴻明代售系爭房地時，言明系爭房地若以3,00 0萬元賣出，則上訴人可取得仲介費2％乙情，固據證人方雅 香（即當時在場被上訴人方鴻明之女）暨當時陪同上訴人到 場之友人侯弛蔚到庭證述屬實（見原審卷第84、85、155頁 ）；惟其條件亦係以系爭房地應以3,000萬元之價格出售為 限乙情，堪以認定；準此，則上訴人既未能以3,000萬元以 上價格促成代售系爭房地，尚難認上訴人已如約處理完成委 任或居間仲介房屋事務，依上說明，自不得依約向被上訴人 方鴻明請求2%之仲介費用。
⒋綜上，被上訴人二人並非經由上訴人仲介而簽訂系爭房地之 買賣契約，被上訴人蔡毓真早於上訴人與被上訴人方鴻明首 次見面商談（即100年5月4日）前，即與被上訴人方鴻明達 成系爭房地以2,900萬元成交。本件被上訴人間系爭房地買 賣契約非由上訴人仲介所促成，已如上述；且被上訴人間之 買賣價格究是否如上訴人所云有意規避房屋仲介費用之情節 ，上訴人亦未能舉證以實其說，則上訴人之主張被上訴人間 完成系爭房地買賣契約，未拒絕仲介服務即係規避應給付上 訴人之仲介費用云云，即有未合；從而，上訴人請求被上訴 人應給付上開系爭房地委託或居間辦理買賣之仲介費各58萬 元及29萬元本息云云，均非有據。
五、綜上所述，上訴人本於委任（仲介系爭房地）之法律關係， 請求被上訴人二人如數給付上開仲介費58萬元、29萬元暨法 定遲延利息，洵屬無據，為無理由。原審駁回上訴人之請求 ，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。上訴人於本院為訴之追加居間契約 法律關係請求被上訴人二人如數給付上開仲介費部分，亦非 有理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決之結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢
法 官 莊俊華
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書記官 吳銘添