臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第206號
上 訴 人 洪重銘
訴訟代理人 許博森律師
李銘洲律師
上列 一人
複代 理 人 湯其瑋律師
被 上訴 人 洪月娥
訴訟代理人 陳永昌律師
複 代理 人 陳柏均律師
陳建州律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華
民國100年1月27日臺灣板橋地方法院99年度重訴字第394號第一
審判決提起上訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決廢棄。
確認被上訴人對臺灣板橋地方法院98年度司執字第 81398號強制執行事件所拍賣坐落新北市林口區○○○段304-4、305地號土地之優先購買權不存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）受理98年 度司執字第81398號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件 ），於民國（下同）99年8月12日拍賣債務人胡麗華所有坐 落台北縣林口鄉（現已改制為新北市林口區，下同）太平嶺 段304-4、305地號2筆土地（下稱系爭土地），經伊投標應 買而以新臺幣（下同）4,200萬元得標。雖被上訴人於99年8 月24日提出陳報狀，主張其於83年間向債務人胡麗華承租系 爭土地，租期至103年12月31日止，願以同一條件優先購買 系爭土地云云。惟被上訴人實非系爭土地之承租人，對於系 爭土地自無優先購買權存在等情，爰求為確認被上訴人對系 爭強制執行事所拍賣系爭土地之優先購買權不存在之判決。 原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明求 為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人對系爭強制執行事 所拍賣系爭土地之優先購買權法律關係不存在。 被上訴人則以：債務人胡麗華之夫周人蔘於76年6月間向訴 外人蔡登海購買系爭土地，指定過戶予胡麗華，惟因胡麗華 尚未取得自耕能力證明，故要求蔡登海先將系爭土地移轉登 記予周人蔘之妹婿黃國隆，俟胡麗華取得自耕能力證明後， 始由黃國隆於79年2月8日將系爭土地移轉登記予胡麗華所有
，然買賣契約訂立後，蔡登海即先將系爭土地交付胡麗華使 用，胡麗華因而與伊簽訂租賃契約，約定租期自76年7月1日 起至82年12月31日止，租金每月3萬元，伊於76年7月1日簽 約後即開始整地建屋，第一批廠房於77年10月間完成，第二 批廠房於80年10月間完工，租期屆滿後，雙方又再續訂租約 ，約定租期自83年1月1日起至103年12月31日止，租金仍為 每月3萬元，嗣伊於92年4月4日將系爭土地上之建物出租予 訴外人華懋開發企業股份有限公司（下稱華懋公司），是伊 依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段規 定，於系爭土地出售時，即有依相同條件優先購買之權等語 ，資為抗辯。
二、經查上訴人主張板橋地院受理系爭強制執行事件，於99年8 月12日拍賣債務人胡麗華所有系爭土地，經伊投標應買而以 4,200萬元得標，而被上訴人於99年8月24日提出陳報狀，主 張其於83年間向債務人胡麗華承租系爭土地，租期至103年 12月31日止，願以同一條件優先購買系爭土地等情，業據其 提出板橋地院民事執行處99年8月12日板院輔98司執字第813 98號函、陳報狀、系爭土地登記謄本為證（見原審卷7至9、 19、56至59頁），並經本院調取系爭強制執行事件卷宗核閱 屬實，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即 得依上開規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號 判例參照）。本件上訴人就系爭強制執行事件所拍賣之系爭 土地投標應買而得標，惟被上訴人以其為系爭土地之承租人 並主張優先購買。茲兩造就被上訴人是否享有優先購買系爭 土地之權利乙事，既有爭執，並致上訴人買受系爭土地之地 位有受侵害之危險，而上訴人提起本件確認之訴，得以除去 上開危險，自具有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。四、次按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；又租 用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件 優先承買之權，土地法第104條第1項前段、民法第426條之2 第 1項前段定有明文，二者均係有關基地出賣時，基地承租 人優先購買權之規定，惟如依後者行使權利者，須以租地建 屋之承租人為限。又確認法律關係不存在之訴，如被告主張 其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台 上字第170號判例參照）。本件上訴人請求確認被上訴人就 系爭土地之優先購買權不存在，而被上訴人抗辯其為系爭土
地之承租人，依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2 第1項前段規定，就系爭土地有優先購買權存在，自應由被 上訴人就其抗辯承租土地之事實負舉證責任。經查： ㈠被上訴人抗辯：債務人胡麗華之夫周人蔘於76年6月間向蔡 登海購買系爭土地，指定過戶予胡麗華，惟因胡麗華尚未取 得自耕能力證明，故要求蔡登海先將系爭土地移轉登記予周 人蔘之妹婿黃國隆，俟胡麗華取得自耕能力證明後，始由黃 國隆於79年2月8日將系爭土地移轉登記予胡麗華所有，然買 賣契約訂立後，蔡登海即先將系爭土地交付胡麗華使用，胡 麗華因而與被上訴人簽訂租賃契約，約定租期自76年7月1日 起至82年12月31日止，租金每月3萬元，伊於76年7月1日簽 約後即開始整地建屋，第一批廠房於77年10月間完成，第二 批廠房於80年10月間完工，租期屆滿後，雙方又再續訂租約 ，約定租期自83年1月1日起至103年12月31日止，租金仍為 每月3萬元；嗣伊於92年4月4日將系爭土地上之建物出租予 訴外人華懋公司云云，固據其提出土地租約、租金收據、房 屋租賃契約書及租金支票明細為證（見原審卷101至105、12 7至132、135頁）。但已為上訴人所否認。 ㈡復查，胡麗華前於84年間，曾提供系爭土地先後設定本金最 高限額3,600萬元、1,200萬元之抵押權予訴外人中國信託商 業銀行股份有限公司（下稱中國信託公司），斯時系爭土地 上有未保存登記建物 2棟，而由胡麗華將該建物出租予訴外 人林添榮使用，胡麗華與林添榮並共同出具租賃聲明書予中 國信託公司，內載：「立聲明書人胡麗華、林添榮（以下簡 稱出租人、承租人）緣立書人雙方於84年4月16日簽訂為期3 年之房屋租賃契約書，租賃期限自84年4月16日起至87年4月 15日止，租賃標的物坐落於台北縣林口鄉○○○段305地號 …」，此有土地登記謄本足按（見原審卷56至59頁），並有 中國信託公司不動產抵押品鑑定表、擔保物實地拍照粘貼表 及租賃聲明書可稽（見本院卷㈠56至59頁）。參諸證人林添 榮在本院到場證述：「我是原來阿榮製片廠的負責人…」、 「77、78年間阿榮片廠向周人蔘太太胡麗華承租在林口一間 很長的鐵皮倉庫，有訂5年的租約，每月租金40萬元，後來 期滿一直續租，每次都再簽5年。我承租鐵皮倉庫後約1年左 右，周人蔘在旁邊空地蓋了約400坪的RC結構攝影棚，一併 租給我，租金提高為每月52萬元，後來我在對面買塊地自己 蓋攝影棚，…就不再向周人蔘租，這約在92年間的事」、「 租賃標的物是土地連建物，因土地是登記胡麗華名義，所以 契約上的出租人是胡麗華，但實際談的（人）是周人蔘…」 、「沒聽過（周人蔘提及系爭土地已由胡麗華出租給洪月娥
）」、「不認識，也沒見過（洪月娥）」、「（本院卷㈠56 頁租賃聲明書）的圖章是我的，由我姐姐代為出具，這份文 件是我同意出具的…」、「（空地部分）我們用來作為停車 場使用，是屬於承租範圍…」等語（見本院卷㈡4、5頁）， ，並據其提出支付租金之支票足佐（見本院卷㈡15至39頁） 。足見系爭土地及其上建物，早在77、78年間即已由胡麗華 出租予訴外人林添榮，直至92年間為止，則被上訴人於同一 時段，豈有可能再向胡麗華承租不能單獨利用之系爭土地？ ㈢雖被上訴人抗辯系爭土地上之建物係由其興建，訴外人林添 榮於84年間需用場地，透過周人蔘、胡麗華之介紹，欲租用 系爭土地上之建物，因其與林添榮並不相識，故由胡麗華出 名與林添榮訂立租約，將該建物出租予林添榮，租金由胡麗 華收取後，將半數以現金交付予被上訴人云云（見本院卷㈠ 179頁、271頁背面）。惟其所辯已與證人林添榮上開證述情 節不符。況上開建物果確係由被上訴人承租系爭土地後所興 建，且經其同意出租予訴外人林添榮者，自應由被上訴人與 林添榮訂立租約，方符常情，既無由胡麗華出面訂立租約之 必要，尤無由胡麗華分取半數租金之理。
㈣再者，訴外人林添榮於 7、80年間，即以每月40萬元或50餘 萬元之價格，承租系爭土地及其上建物，業經證人林添榮證 述如前。則被上訴人抗辯其自76年7月1日起迄今，均以月租 3萬元承租系爭土地，顯然遠低於市場行情，已難憑信。而 被上訴人就其按年一次支付全年度租金36萬元乙事，僅能提 出租金收據為證（見原審卷127至131頁），並其支付押金50 萬元部分（見原審卷101、102頁土地租約之記載），始終未 能提出金錢流向之證明，殊與常情有違，自難遽信被上訴人 確有向胡麗華承租系爭土地之事實。至證人胡麗華為系爭土 地之所有權人，就上訴人能否拍定取得該土地之所有權，甚 具利害關係，其在原審所為附和被上訴人之證詞，既與前揭 事證不符，自非可取。
㈤況板橋地院就其受理系爭強制執行案件，囑託臺北縣（現已 改制為新北市，下同）政府警察局新莊分局於99年2月22日 14時許前往系爭土地勘查時，據訪訴外人華懋公司經理曹邦 金（應為曹邦全之誤）稱系爭土地上之廠房乃該公司向胡麗 華承租使用等語，此有臺北縣政府警察局新莊分局99年3月1 日北縣警新刑字第0990010548號函可按（見原審卷11頁）， 亦見被上訴人抗辯其向胡麗華承租系爭土地後，興建房屋出 租予華懋公司使用云云，並非真實。雖被上訴人提出其與訴 外人曹玉坤間之房屋租賃契約書（見原審卷23至26頁）；且 經證人曹玉坤在原審證述其以個人名義向被上訴人租用系爭
土地上之建物，供華懋公司使用云云（見原審卷141頁背面 ）。惟依上開房屋租賃契約書所載租金為每月15萬元，與曹 玉坤證述之租金金額不符。證人曹玉坤就此雖據證述：「公 司是支付每月30萬元，當時被告（指被上訴人）要求我租金 寫每月15萬元」云云（見原審卷141頁背面）；而被上訴人 則抗辯係為節稅，故於租約上將實際租金每月30萬元記載為 每月15萬元云云（見本院卷㈠47頁背面）。惟查，被上訴人 從未申報該筆租賃所得，有稅務電子閘門財產所得調件明細 表可按（見原審卷66至86頁），豈有基於「節稅」目的，而 將實際月租30萬元虛偽記載為15萬元之必要？足見上開房屋 租賃契約書應係臨訟製作，已難信為真正。雖被上訴人提出 華懋公司支付租金之支票明細（見原審卷135頁），抗辯華 懋公司確係每月支付租金30萬元云云。惟經本院向台北市第 九信用合作社（下稱台北九信）大直分社、彰化商業銀行大 直分行調取各該支票；及向萬泰商業銀行股份有限公司（下 稱萬泰銀行）等函查結果，上開支票均非由被上訴人提示兌 現，其中部分支票更係由周人蔘、或與周人蔘關係密切之楊 玉銓等人提示兌領，此有台北九信100年6月8日北市九信社 業字第1613號函及其附件支票、彰化商業銀行大直分行100 年6月13日彰大直字第1001284號函及其附件支票、彰化商業 銀行大直分行100年10月13日彰大直字第1002131號函、台北 九信100年10月5日北市九信社業字第2465號函、萬泰銀行10 0年10月19日泰存匯字第10000008379號函、台北九信100年 10月14日北市九信社業字第2519號函、合作金庫商業銀行西 湖分行100年10月20日合金西湖字第1000003534號函、彰化 銀行北三重埔分行100年10月13日彰北重字第1003961號函可 按（見本院卷㈠66至106、109至145、207、209、212至213 、215、219至220、222頁），並據上訴人提出媒體報導為證 （見本院卷㈠165、166頁），亦見華懋公司支付租金之對象 並非被上訴人。至被上訴人抗辯因伊經常出國，故將曹玉坤 支付租金之支票轉讓他人，調取現金，或借與多年好友周人 蔘週轉使用云云（見本院卷㈠177頁背面、181頁），既與常 情有悖，亦乏相關證據足佐，殊難憑信。是被上訴人抗辯其 向胡麗華承租系爭土地，並在其上興建房屋出租予華懋公司 云云，自不足取。
㈥依上所述，被上訴人抗辯其為系爭土地之承租人云云，並非 可取，則被上訴人自無依土地法第104條第1項前段及民法第 426條之 2第1項前段規定，就系爭強制執行事件所拍賣之系 爭土地，主張享有優先購買權之餘地。
五、綜上所述，被上訴人抗辯其就系爭土地有優先購買權存在云
云，為不足取。是上訴人請求確認被上訴人對系爭強制執行 事所拍賣系爭土地之優先購買權不存在，自屬應予准許。從 而原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改 判如主文第 2項所示。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘 明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第 450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 3 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 林玉珮
法 官 梁玉芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 3 日
書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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