臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第1022號
上訴人即附
帶被上訴人 陳采琪
訴訟代理人 李玉海律師
參 加 人 聯邦建設企業股份有限公司
法定代理人 林張素娥
被上訴人即
附帶上訴人 王仁潔
訴訟代理人 施竣中律師
上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國100年8月19日
臺灣士林地方法院99年度訴字第498號第一審判決提起上訴，被
上訴人並為附帶上訴，本院於101年4月10日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人主張：伊於民國97年5月29日以新臺 幣（下同）838萬元向上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○ ○路113巷95弄79號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地應 有部分（以下合稱系爭房地），上訴人保證系爭房屋並非海 砂屋，並在不動產標的物現況說明書勾選未曾做過氯離子含 量檢測，伊已依約付清價金並辦妥系爭房地所有權移轉登記 。然系爭房屋經伊委託訴外人正中工程顧問有限公司（下稱 正中公司）進行硬固混凝土氯離子含量試驗，發現系爭房屋 之屋樑、柱取樣檢測後有氯離子含量超過國家標準之重大瑕 疵，日後恐致系爭房屋混凝土剝離、浴廁滲漏水，嚴重者鋼 筋外露腐蝕、鋼筋直徑減少、房屋耐震力降低等，足以減損 供住宅使用之通常效用及契約所預定之效用，亦減少系爭房 地之流通性及交易價值，伊自得依民法第359條之規定請求 減少價金，由上訴人返還同額之不當得利。爰依民法第359 條及不當得利之法律關係求命上訴人給付100萬元並加計法 定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：被上訴人購買系爭房地前，多次邀集親友查看 ，並曾對系爭房屋是否為海砂屋存疑，伊表明可委託相關機 構鑑定後，雙方再行交易，然被上訴人並未接受，並簽約購 買系爭房地，被上訴人於點交時既未依買賣房屋習慣為通常 之檢查，自不得於購屋後1 年再起訴請求減少價金；又系爭 房屋非俗稱之「海砂屋」，並無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕現象
，亦無被上訴人所主張之瑕疵，不影響居住安全，難謂系爭 房屋之使用功能受有影響；縱認系爭房屋有瑕疵，坐落基地 並無瑕疵，被上訴人主張減少價金之數額已逾越系爭房屋實 際價值等語，資為抗辯。
三、參加人則以：上訴人於75年間向伊購買系爭房地迄今，系爭 房屋各處均無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕現象，毋須修復，亦不 會影響居住安全或房屋使用功能，並非俗稱之海砂屋，被上 訴人不得依物之瑕疵擔保規定請求上訴人減少價金等語。四、原審命上訴人給付62萬5,728元，及自99年2月12日起按年息 5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人提起上 訴，聲明：
㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。並為附帶上訴，聲明： ㈠原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴及假執行之聲請暨 該部分命訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
㈡上訴人應再給付被上訴人37萬4,272元，及自99年2月12日起 至清償日止按年息5％計算之利息。
上訴人則答辯聲明：被上訴人之附帶上訴駁回。五、兩造不爭執事實：
㈠上訴人於75年間向參加人購買系爭房地，嗣於97年5月29日 以總價838萬元出售予被上訴人，上訴人已將系爭房地移轉 登記予被上訴人，並將系爭房屋交付被上訴人。 ㈡被上訴人於98年11月委請正中公司對系爭房屋取樣梁、柱檢 測氯離子濃度，經該公司於98年11月28日出具氯離子含量試 驗報告。
㈢被上訴人以系爭房屋有上開瑕疵，於98年12月21日寄發存證 信函請求上訴人賠償100萬元。
㈣被上訴人於99年2月5日向原法院提起本件訴訟。 以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第57頁），且有不動產 買賣契約書、不動產標的物現況說明書、系爭逢屋建物登記 謄本、正中公司出具之氯離子含量試驗報告、郵局存證信函 、起訴狀為證（見原卷第6、12-21、26、29-30、89-90頁） ，堪信為真正。
六、被上訴人主張上訴人出賣系爭房屋之梁、柱取樣經檢測後， 發現有氯離子含量超過國家標準之瑕疵，爰依民法第359條 之規定請求減少價金100萬元並返還同額之不當得利等語， 為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則本件爭點厥為： ㈠系爭房屋有無瑕疵？㈡被上訴人有無怠於檢查、通知之義
務？㈢被上訴人得請求減少價金若干？
七、茲就上述爭點析述如下：
㈠系爭房屋有無瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35 4條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例 參照）。
⒉查系爭房地由上訴人轉售予被上訴人後，經被上訴人委請正 中公司檢測鑑定其氯離子濃度含量有超出國家安全標準之情 ，有正中公司98年11月25日氯離子含量試驗報告可稽（見原 卷第26頁），嗣經原審囑託臺灣省土木技師工會鑑定結果， 系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量為次臥室柱0.630㎏/米立 方，客廳梁0.514㎏/米立方、主臥室梁0.805㎏/米立方，已 逾越新拌預拌混凝土氯離子含量國家標準值，且係遍及全屋 各廳室，有該鑑定報告為證（外放）。依該鑑定報告所載， 系爭房屋目前雖不會影響居住安全，但將來可能發生房屋混 凝土剝落、浴廁滲漏水，嚴重者鋼筋外露銹蝕、鋼筋直徑減 少、房屋耐震能力降低（見鑑定報告第6、9頁），顯見系爭 房屋之結構安全並非全無疑慮；參諸系爭房屋之交易價值確 因此受有減損（詳如後述），堪認系爭房屋確有因氯離子含 量過高，依通常交易觀念，欠缺系爭房屋供人安全居住所應 具備之價值、效用或品質之瑕疵存在。是上訴人辯稱：系爭 房屋之使用功能未受影響，並無瑕疵云云，不足採信。 ㈡被上訴人並無怠於檢查、通知之義務：
⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 ，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第 2項定有明文，準此，不能即知之瑕疵，至日後發見者，應 即通知出賣人，迨於為通知者，始視為承認其受領之物，而 喪失瑕疵擔保請求權。上訴人雖辯稱：兩造簽訂買賣契約前 曾向被上訴人表明若就系爭房屋是否為海砂屋存有質疑，可 委請相關鑑定機構鑑定，被上訴人仍簽約購買，且被上訴人 於系爭房屋交屋後怠於檢查與通知，遲至交屋年餘始為主張 ，應視為承認所受領之物云云。
⒉惟：系爭房屋外觀上尚未出現混凝土剝落、鋼筋外露、銹蝕
等現象，有前揭鑑定報告及所附系爭房屋照片可參，且系爭 房屋之含氯量是否符合安全標準，非經專業機關進行辨識、 檢驗，實難以得知；遑論上訴人自承其自75年4 月間向參加 人購買系爭房地，居住系爭房屋20餘年，亦不知有氯離子過 高之瑕疵等語（見原卷第71頁反面、第96頁反面），是系爭 房屋氯離子含量過高之瑕疵，應屬依一般買賣房屋通常檢查 程序不能發見、且不能即時查知之瑕疵。又證人即系爭房屋 之仲介張嘉芯於原審到場證稱：「簽約前買方（指被上訴人 ）有稍微提出系爭房屋是否應該要再確認有無瑕疵，我就再 問賣方（指上訴人）系爭房屋到底有沒有海砂屋或輻射屋之 問題，賣方還是堅決確認房屋沒有問題，原告（指被上訴人 ）因為誠信相信被告（指上訴人），故簽約前並未做任何檢 測動作」等語（見原卷第92頁反面、93頁），已難認被上訴 人明知系爭房屋有瑕疵卻迨於檢查仍簽約購買之情事。再者 ，被上訴人於98年11月28日委託正中公司對系爭房屋取樣檢 測結果發現氯離子含量過高，旋聯絡仲介張嘉芯與上訴人協 調未果，遂於同年12月21日寄發存證信函通知上訴人等情， 亦經證人張嘉芯證述在卷（見原卷第93頁正、反面），且有 存證信函為證（見原卷第29-30頁），足見被上訴人於知悉 瑕疵後並未怠於通知，且於通知起6個月內之99年2月5日向 原法院起訴為減少價金之主張，並未逾民法第365條第1項規 定之6個月除斥期間，堪認被上訴人已履行檢查通知義務， 並無承認受領系爭房屋而得免除上訴人之瑕疵擔保責任，是 上訴人此部分辯解，亦無可採。
㈢被上訴人得請求減少價金為62萬5,728元： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。又民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利 益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物 品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價 格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價 金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相 當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上 字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。系爭 房屋既存瑕上開疵，則被上訴人依民法第359條之規定請求 上訴人減少買賣價金，洵屬有據。
⒉本件經原審囑託泛亞不動產估價師事務所鑑定作成之估價報 告，認系爭房地於97年5月29日系爭買賣契約成立時，若不 含高氯離子之市場交易價格應為817萬9,661元（參見估價報
告第35頁），與本件原交易價格為838萬元，雖略有出入， 應仍屬交易時買賣雙方於公平市場合理議價範圍。又前述估 價報告記載系爭房地因前述瑕疵導致減損金額經採用比較法 、收益法與成本法試算，求得系爭房地之減損金額依序為83 萬8,000元、70萬9,575元、32萬9,609元（參鑑定報告第55 頁），該報告雖以：「…成本法求得之價值減損僅係建物結 構之耐用年數減少所造成之價值減損，非為不動產全部價值 因污名化瑕疵而減損的價值，且交易實務上亦不可能僅就『 結構部分』進行買賣，故在決定勘估標的之價值減損時，分 別給予比較價格與收益價格加權係數為50％、50％，而不將 成本法計算求得之價值減損列入評估範圍」等詞（參鑑定報 告第55頁），鑑定人莊光敏亦結證：「成本法僅反應建物因 氯離子瑕疵所減損的成本價格，並未考慮房地結合體的合理 價格」、「系爭房屋在市場上就是被認定為海砂屋」、「只 要有這個高氯離子污名因素存在，就一定會影響到價格」等 語（見本院卷第68頁正、反面），因認系爭房地因上開瑕疵 所減損之金額為77萬3,788元〔計算式：（838,000＋709, 575）÷2＝773,788〕。惟：法院固得就鑑定人依其特別知 識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷 事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調 查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之 理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權 委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有 違背（最高法院79年台上字第540號判例參照）。民法第359 條規範減少價金之目的在維持原有契約對價關係，故就減少 價金之計算，亦應維持買賣雙方當事人在締約當時就給付與 對待給付所形成之均衡關係。換言之，系爭房屋因氯離子含 量超標之瑕疵所減少之市場價格，除應綜合考量比較周遭相 類似案例之價額減損外，亦應衡酌氯離子對鋼筋結構造成慢 性腐蝕作用而降低建物之經濟耐用年數、及建物經濟耐用年 數之減少使得建築物之成本價值減少之程度等。所謂成本法 係指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重製成本，扣減 其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方 法（參估價報告第23頁）。上開估價報告既認系爭房屋鋼筋 混凝土中氯離子含量超過國家規定之標準，將對建築物之使 用造成影響，縮短建物之經濟耐用年數，進而降低不動產之 經濟價值（參估價報告第51頁），參酌台灣省土木技師工會 鑑定報告認系爭房屋結構使用預拌混凝土水泥含量推估300 ㎏/米立方，經評估鋼筋為「低～不腐蝕」，再經檢視系爭 房屋整棟地下室、屋突、樓梯間屋、外牆及四樓各格局（客
餐廳、主臥室、臥室、次臥室、廚房、前陽台、後陽台）無 混凝土剝落、無鋼筋銹蝕現象，因此本案無需修復等情（參 鑑定報告第8頁），顯見系爭房屋雖因氯離子含量超標而減 損耐用年限，致影響其交換價值，但系爭房屋並無修復必要 ，買受人暫無需支付修復補強之費用；衡以房地產市場交易 實務固無從僅就房屋結構部分交易，惟房屋結構本身亦難謂 非買賣交易所考量之重要因素。尚無從僅因成本法未考量房 地結合體之價格，逕行摒棄成本法評估系爭房屋因瑕疵減損 之價值；是本院認系爭房屋因前述瑕疵所致價格減損金額， 應將上開3種評估方法各自減損之價額平均推算，始為妥適 。故系爭房地因上開瑕疵減少金額為62萬5,728元〔計算式 ：（838,000＋709,575＋329,609）÷3＝625, 728〕。 ⒊上訴人雖辯稱：系爭房屋縱有瑕疵而減少價金，土地部分則 不應減少價金云云。惟：建物之使用與土地之使用不可分離 ，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多， 改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實 難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。系爭房屋為5層樓 集合式住宅之第4層，坐落基地亦屬共有，有土地及建物登 記謄本可稽（見原卷第89頁、外放估價報告卷內），自屬集 合式住宅建物。又一般房地買賣價格，包括基地成本價格加 建物價格及相當利潤。故因買賣房屋存在氯離子含量過高之 瑕疵所致之價格減損，雖不直接影響基地成本價格，但仍應 由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔。換言之， 房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，除令減損建物交易價格 外，對應分配至土地之相當利潤亦有減損，在一般房地合併 買賣之情形，如因買賣標的房屋有氯離子含量過高之瑕疵， 對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。參諸兩造所簽署之 系爭契約第4條僅載買賣總價838萬元，並未就土地、房屋分 別約定價格（見原卷第13頁），顯見兩造係就系爭房地整體 作為單一交易標的物。縱系爭房屋坐落之土地並無含氯離子 過高之瑕疵，但因系爭有瑕疵之房屋存在於土地之期間，事 實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時 間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當 然亦同受影響。是上訴人此部分辯解，亦無可採。八、綜上所述，本件被上訴人依民法第359條及不當得利之法律 關係，請求上訴人給付62萬5,728元，及自起訴狀繕本送達 翌日即99年2月12日起（見原卷第37頁）至清償日止按年息5 ％計算之利息，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回 。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合 ，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理
由，應駁回其上訴。至於被上訴人之請求不應准許部分，原 審為被上訴人敗訴之判決，並無不合，附帶上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶 上訴。
九、本件為判決之基礎已臻明確，上訴人聲請再行囑託臺北市結 構技師工會鑑定系爭房屋現在因氯離子含量超過國家標準值 ，對系爭房屋實際所受損害為何？系爭房屋之鋼筋混凝土是 否可修補或補強？所需費用若干？（見本院卷第26頁），核 無必要；至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
民事第十八庭
審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 李慈惠
法 官 胡宏文
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
書記官 王增華
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