臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第五四一號
上 訴 人 甲○○
乙○○
被 上訴 人 丙○○
右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國九十年七月三十日臺灣士林地方法院
八十九年度訴字第五八三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔三分之二，餘由上訴人乙○○負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：上訴人甲○○、乙○○於民國八十七年五月二十六日向其購
買坐落台北縣淡水鎮○○段龍目井小段十八之七、二二、二二之二、二三等四筆
地號土地及其上之水仙大廈，上訴人甲○○購買第三層、總價新台幣（下同）九
百八十萬元，上訴人乙○○則購買第四層、總價九百萬元，並分別訂有「水仙大
廈房地預定買賣契約書」，約定房屋總面積均為六四‧七七坪，嗣上訴人甲○○
、乙○○另購買停車位，房屋面積增加一．○八坪，故實際房屋買賣總面積為六
五．八五坪，被上訴人已依約於八十八年六月二十一日將上開房地辦理所有權移
轉登記予上訴人甲○○及乙○○，並於同年七月八日完成點交，詎上訴人甲○○
竟未依約給付買賣價金尾款二十一萬七千元予被上訴人。又上訴人甲○○購買之
第三層房屋，地政機關登記之面積合計為七一．○七坪，較約定面積增加五．二
二坪，上訴人乙○○所購買之第四層房屋，地政機關登記面積合計七一．○六坪
，較約定面積增加五．二一坪，依系爭買賣契約第五條約定「賣方（即被上訴人
）出售之房屋面積以地政機關登記完畢之面積（含共同使用部分建號）為準。．
．．如增加額超過百分之一部分，則買方（即上訴人）應補足價款與賣方。但增
加額超過達百分之五以上部分，則買方不必補償賣方。雙方同意誤差找補之單價
，依本契約第六條房屋土地總價款除以房屋總面積所計算之平均單價為計算標準
．．．」，上訴人甲○○、乙○○應分別補足價款與被上訴人，而被上訴人均僅
就其中增加之二．五六坪為請求，上訴人甲○○及乙○○並分別以每坪單價十五
萬一千三百元、十三萬八千九百五十三元計算，計為三十八萬七千三百二十八元
及三十五萬五千七百二十元，被上訴人僅就其中三十八萬七千三百元請求上訴人
甲○○為給付，另加計其未給付之價金尾款二十一萬七千元，合計為六十萬四千
三百元，至上訴人乙○○部分，被上訴人則就其中三十五萬五千七百元請求其給
付，爰依買賣之法律關係請求上訴人甲○○、乙○○分別如數給付本息等情。並
答辯聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：八十七年五月間，其係向被上訴人分別購買系爭房地及機械式停車
位，並與被上訴人分別訂立房地預定買賣契約書及車位契約書，前開契約書應屬
二個獨立之契約，且兩造簽訂之車位契約書，契約標的為機械式停車位，並非應
有部分，車位契約書僅附上附圖及標示出位置標號，未計算出特定停車位之面積
，足見兩造之真意乃在特定停車位之買賣、交付，而非特定部分面積之購買，被
上訴人依約應交付特定停車位予上訴人，至被上訴人如何登記車位之權利範圍予
上訴人，則非所問，況系爭房地買賣契約書係針對買方未購買停車位之定型化契
約，其上所定義之共同使用部分，自不包含停車位之面積，故車位面積不得計入
房地面積內，上訴人應無找補之問題。又被上訴人積欠承攬人喬柏營造有限公司
工程款，喬柏營造有限公司已起訴確認法定抵押權存在，則被上訴人所移轉予上
訴人甲○○之房地既有法定抵押權存在，上訴人甲○○自得主張同時履行抗辯拒
絕給付尾款等語，資為抗辯。並上訴聲明㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡駁
回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭之事實：
查被上訴人主張兩造於八十七年五月二十六日訂定房地預定買賣契約書，以預售
屋之方式出售房地予上訴人甲○○及乙○○，嗣後復訂定停車位買賣契約，被上
訴人並已完成所有權移轉登記及點交等事實，業據其提出水仙大廈房地預定買賣
契約書、車位契約書、交屋明細書、建物及土地登記謄本等為證（見原審卷第八
－六十頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、兩造爭執要旨：
㈠系爭房地買賣之面積，是否包括停車位之面積？
㈡系爭房屋公共使用部分是否尚未點交？
㈢系爭房地上訴人甲○○是否得以法定抵押權尚未確定而主張同時履行抗辯權？
㈣上訴人所買房屋面積是否超過？如超過應找補若干？
茲分述之：
㈠系爭房地買賣之面積是否包括停車位之面積：
⒈如果〞車位買賣契約〞與〞房地買賣契約〞為獨立二個契約，為何車位買賣
契約未另定價金，且約定〞車位買賣併入雙方於八十七年五月二十六日所訂
房地買賣契約〞（見本院卷第八十二頁車位契約書）。
⒉系爭買賣契約第四條固為對未買車位者約定其共同使用部分面積，但若有買
車位者，本就需要另以附件及附圖方式標示其所購車位之位置、範圍（見第
一審卷第一五０頁車位契約書），且有買車位者其對地下一樓的共同使用部
分應有部分面積會增加，可直接將該車位面積約定在同契約第三條第二項的
共同使用部分面積。故被上訴人在定型化契約第四條條文內僅對未買車位者
另以文字敘明其面積及範圍。此由系爭定型化買賣契約書第三條所表明：「
第三條：買賣房地面積及認定標準：一、土地面積（略）二、房屋面積：本
房屋總面積計 平方公尺（ 坪），含主建物 平方公尺（ 坪）
，附屬建物 平方公尺，共同使用部分 平方公尺（ 坪）」。可知
若屬未購買車位者，其共同使用部分面積即為同契約第四條一款加二款之面
積；若為已購買車位者，則其共同使用部分面積將再增加包含車位之面積，
並約定在契約第三條文內。
⒊再觀諸系爭買賣契約書第五條（房屋面積誤差及其價款之找補）已載明「賣
方出售之房屋面積以地政機關登記完畢之面積（含共同使用部分建號）為準
」，而系爭車位設在共同使用部分，故其買賣面積一定是登記在地下室共同
使用部分建號面積內，足證系爭買賣契約係對買車位、未買車位者一體適用
。
⒋上訴人謂：〔據兩造訂立之車位買賣契約書，係「雙方約定車位買賣併入雙
方所訂房地買賣契約書內所載總價包含在內」，依「明示其一，排斥其他」
之解釋原則，顯見除車位之價款計入房地買賣契約內之約定，並不包含車位
之面積亦計入房屋面積之內，因此車位面積並不計入房地面積之內，故無依
房地買賣契約書約定而有找補之問題〕云云。然一個車位之買賣契約，不可
能分割為二部分，其中「價格併入房地買賣契約內」、「面積另獨立為另一
契約」？上訴人所辯違反情理，違反社會經驗法則，實無可取。
⒌系爭房地地下層附屬建物，建號一０四之測量成果圖已載明：「主要用途：
共同使用」，且依土地登記規則第七十六條：「區分所有建物之地下層或屋
頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在
地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有
權第一次登記。」本件地下層並不符合上開法條之要件，自不能視同一般區
分所有建物而取得單獨所有權之登記。
⒍同法七十五條第一項第一款規定：「區分所有建物之共同使用部分：應另編
建號，單獨登記，並依左列規定辦理：第一款：同一建物所屬各種共同使用
部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，
另編建物，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需
使用該共同使用部分者，得予除外。」公寓大廈管理條例第四條第二項明定
：「專有部分不得與其所屬建築物之共用部分之應有部分及其基地所有權或
地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」在在可見上訴人所購車位面
積雖有特定部分「使用權」，但該部分尚不能單獨出賣予第三人。
⒎最高法院八十六年台上字第一六五五號判決謂：「按同一建物所屬各種共同
使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登
記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部
分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所
有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八
十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正
後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種
共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與
共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。
蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有
部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停
車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改
良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部
分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並
非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政
機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而
有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘
地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所
有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需
停車位者，依上述不需共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於
同一公寓大廈之其他區分所有人。」
⒏最高法院八十五年台上字第五六九號判例則謂：「按區分所有建物之共同使
用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有
專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之
第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有
人對於共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約
定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買
賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分
之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨
出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。」。
⒐綜上，上訴人等所購地下室停車位面積之使用權因屬共同使用部分，依法令
及最高法院判例均明示「公寓大廈地下室停車位固得為買賣標的物，但須與
區分所有建物所有權隨同移轉於同一人」之原則（例外於同一公寓大廈之其
他區分所有人原未買車位，彼此間始能單獨就車位為買賣），上訴人以「因
可以單獨買賣車位，故車位買賣契約與房地買賣契約為二獨立契約」云云，
殊難採信，其抗辯不足採。
㈡系爭房屋之公共使用部分是否已點交？
⒈系爭房地買賣契約第十三條約定：「驗收：賣方完成本大廈一切主建物，附
屬建物，領得使用執照及完成室內各項設備，接通水電後（電信除外），賣
方通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本契約所載房屋如有瑕疵或未盡
事宜，須一次詳細載明於書面，要求賣方限期完成改善。買方逾期未完成驗
收手續者，視同完成驗收手續。」上訴人如果對其所購買之主建物或附屬建
物（含公設）認為有瑕疵，依約在賣方通知驗收之七日內，須以書面對賣方
限期改善。茲上訴人於賣方通知其驗收後，迄今均未以任何書面主張「有瑕
疵」或「限期改善」，依上述契約約定本件雙方早已完成（或視同完成）所
有主建物、附屬建物及公共部分驗收手續。
⒉兩造房地買賣契約第八條約定：「屋頂平台、屋頂突出物使用權屬：為保本
大廈頂樓（即第八層戶）之區分所有權人或住戶之居住，安全及品質，本大
廈全體區分所有權人同意預先約定將本大廈屋頂平台及瞭望室之規劃、使用
、管理、維護等權屬為頂樓（即第八層戶）區分所有權人或其住戶所有，但
遇有緊急避難時，即開放緊急避難區供全體住戶使用。簽訂本契約時，買方
已確知本項約定，同時簽立「共同使用部分分管同意書」（原審卷第二十二
頁），以資確認。」上開同意書第一項約定：「本大廈屋頂平台及瞭望室等
同意由頂樓（即第八層戶）之區分所有權人管理，維護使用，但遇緊急避難
之需要時，即開放「避難區」供全體住戶緊急避難之用。」亦即屋頂平台、
屋頂突出物雖經全體住戶約定由頂樓所有權人「使用、管理、維護」，但上
訴人等其他住戶對此部分公設一向均可自由出入使用，豈容上訴人謊稱「未
點交」？且上訴人迄未舉證「其對何項公設無法使用」，空口主張被上訴人
「公共部分未點交」，全無依據。
⒊系爭契約附件六水仙大廈管理規約（公約）同意書第十條約定：「本大廈係
高樓層建物，關係大樓結構安全之樑、柱、牆、地板等在依圖施工完成交予
本人（各戶權利人）之後，絕對不作任何破壞（但原設計有預留可更改不影
響結構安全者，不在此限），否則管理負責人或起（承）造人有權制止，本
人或其雇用之裝修（璜）工人並負『造成公共危險之刑責』，本大廈各所有
權人均有權提出告發或訴訟。」亦即水仙大廈公共部分之所有權均仍歸屬全
體住戶，部分住戶只是依分管契約取得「使用權」，車位部分亦然。
⒋綜上，系爭房屋及其附屬之共同使用部分上訴人早已處於「隨時可使用」之
狀態，上訴人不遷入或不使用，乃其自己不行使權利，讓權利睡著，不得以
此認「公共部分尚未點交」，此部分抗辯亦非可採。
㈢上訴人甲○○得否主張同時履行抗辯權？
上訴人甲○○以系爭房地尚有法定抵押權之爭議，其主張同時履行抗辯權，拒
絕給付尾款云云，然查被上訴人雖與第三人有法定抵押權之爭議，且尚在訴訟
中未判決確定，為兩造所不爭，此法定抵押權是否確實存在，上訴人甲○○未
舉證以實其說，自不能以此主張同時履行抗辯權，拒絕給付尾款。
㈣上訴人所購買之系爭房屋面積是否超過？如超過應如何補償？
⒈上訴人甲○○部分：
⑴關於房屋面積找補部分：
上訴人甲○○依地政機關之登記，其房屋買受之面積（包括共同使用部分
、主建物、陽台），共計二三四．九五平方公尺，即七一．０七坪，有建
物登記簿謄本附卷可稽（見原審卷第五十一頁），且為兩造所不爭。而依
買賣契約書所載約定之房屋面積為六四．七七坪，價金九百八十萬元，每
坪單價為十五萬一千三百元，有買賣契約附卷可考（見原審卷第九頁）。
又被上訴人主張兩造所約定之房屋面積，因上訴人嗣後有買停車位，故應
為六五‧八五坪，而上訴人甲○○對此亦不爭執，從此上訴人甲○○所買
受之房屋面積即增加五．二二坪，而依兩造於上揭預定買賣契約第五條之
約定，在系爭房屋增加面積百分之一至百分之五之間，買方才有補款義務
，因此被上訴人主張上訴人甲○○應給付之金額為（計算式如下）：
六五‧八五坪×１％＝０‧六六坪（可容許之誤差）
六五‧八五坪×５％＝三‧二九坪（逾此坪數不為找補）
三．二九坪－０‧六六坪＝二‧六三坪（本件被上訴人本可請求補款之面
積）
二．六三坪－二‧五六坪＝０‧０七坪（被上訴人縮減請求權之面積）
二．五六坪（增加之坪數）×一五一、三００元（每坪單價）＝三八七、
三二八元，被上訴人陳明僅請求三八七、三００元，為屬正當，應予准許
。
⑵關於房屋價金尾款部分：
本件被上訴人主張上訴人甲○○於被上訴人交屋時，本應同時給付尾款五
十萬元，但雙方在八十八年七月十二日協議就冷氣設備、洗手台、廚房天
花板、陽台鋁門窗等未作項目作價二十八萬三千元，改由買方自行施工安
裝，故上訴人甲○○尚須給付尾款二十一萬七千元等語，而上訴人甲○○
就被上訴人前開主張其未給付之金額，並未爭執，又其主張同時履行抗辯
權，拒絕給付，並不足採，已如前述，揆諸前揭說明，被上訴人主張上訴
人甲○○尚有二十一萬七千元之尾款未給付，堪信屬實。
⒉上訴人乙○○部分：
上訴人乙○○依地政機關之登記，所買受之面積（共同使用部分、主建物及
陽台），總計二三四．九四平方公尺，即七一．０六坪，有建物登記簿謄本
附卷可稽（見原審卷第五十五頁），依買賣契約書，兩造約定之房屋面積為
六四．七七坪，價金為九百萬元，從而每坪單價為十三萬八千九百五十三元
。又被上訴人主張兩造所約定之房屋面積，因上訴人嗣後有買停車位，故應
為六五‧八五坪，而上訴人乙○○對此復不爭執，從而上訴人乙○○所買受
之房屋面積即增加五‧二一坪。而依兩造於上揭預定買賣契約第五條之約定
，在系爭房屋增加面積百分之一至百分之五之間，買方才有補款義務，因此
被上訴人主張上訴人乙○○應給付之金額為（計算式如下）：
六五‧八五坪×１％＝０‧六六坪（可容許之誤差）
六五‧八五坪×５％＝三‧二九坪（逾此坪數不為找補）
三‧二九坪－０‧六六坪＝二‧六三坪（本件被上訴人本可請求補款之面積
）
二‧六三坪－二‧五六坪＝０‧０七坪（被上訴人縮減請求權之面積）
二‧五六坪（增加之坪數）×一三八、九五三元（每坪單價）＝三五五、七
一九元，被上訴人陳明僅請求三五五、七００元，為有理由，應予准許。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者
，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延
責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。
前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第二百二十九條
定有明文。本件系爭房屋找補金額並無給付之確定期限，惟被上訴人於八十八年
十二月十五日以存證信函催告上訴人二人應於五日內給付上揭款項，上訴人甲○
○、乙○○並分別於八十八年十二月十六日、十五日收受上開存證信函，依前揭
法條所示，上訴人甲○○、乙○○應分別自催告期限屆滿之日即八十八年十二月
二十三日、二十二日起負遲延責任。
六、綜上所述，本件上訴人之抗辯均不足採。被上訴人依履行契約之法律關係求為判
命上訴人甲○○、乙○○分別給付六十萬四千三百元、三十五萬五千七百元本息
，為有理由，原審判決被上訴人勝訴，核無違誤，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指
摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果，經審酌認無影響，無庸逐
一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條、第八十五條第一項但書，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 四 日 民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源 法 官 王 淇 梓 法 官 郭 松 濤右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 六 日 書記官 方 素 珍
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