臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第五六○號
上 訴 人 臺北市政府
法定代理人 馬英九
上 訴 人 乙○○○
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 陳泰茂
右當事人間請求返還不當得利等事件，兩造對於中華民國九十年四月六日臺灣臺北地
方法院八十七年度重訴字第九六四號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴人臺北市政府及乙○○○之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事 實
甲、上訴人臺北市政府方面：
聲明：
㈠原判決不利於臺北市政府部分廢棄。
㈡對造上訴人乙○○○應再給付臺北市政府新臺幣（以下同）四十四萬三千六百六 十八元及自民國八十七年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 並自八十七年三月一日起至返還臺北市○○區○○段二小段三七一號（以下稱系 爭三七一號土地）如原判決附圖一（以下稱附圖一）斜線部分所示土地之日止， 按年依土地面積五十八平方公尺，每平方公尺以當年度土地公告地價百分之二（ 即合共百分之五）計算之數額。
㈢被上訴人甲○○應再給付臺北市政府八十二萬四千五百七十元及自八十七年四月 八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十七年三月一日起至返 還臺北市○○區○○段二段六五、六四號（以下稱系爭六五等號土地）如原判決 附圖二（以下稱附圖二）Ａ、Ｂ部分所示土地之日止，按年依土地面積八十三平 方公尺、十二平方公尺，每平方公尺以當年度土地公告地價百分之（即合共百分 之五）五計算之數額。
㈣駁回對造上訴人陳呂真之上訴。。
陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以： ㈠乙○○○占用之系爭三七一號土地與南昌公園毗鄰，鄰近南昌路二段、和平西路 一段交叉日，甲○○占用之系爭六四等號土地距和平西路一段、羅斯福路一、二 段交叉口亦僅一分鐘路程，各該道路有多線公車經過，附近並為捷運站，交通方 便，且為商業區，生活能機甚佳，請求按土地申報地價百分之五計算不當得利， 並無過高。
㈡依臺北市市有土地出租租金計收基準第三項規定，無權占有市有土地之使用補償 金，依照土地申報地價年息百分之五計收，須符該基準第二項第六款規定，設有 戶籍並自住者，其承租面積在一００平方公尺以內者，始得依百分之五之六成， 即百分之三，計算租金。此項優惠租金係以「自動承租」、「設有戶籍並自住者 ，其承租面積在一００平方公尺以內」為條件，乃為鼓勵政府機關、公益團體、 身心障礙者、農民、興建公共設施、自住者及臨時停車場得以長期、合法使用市
有土地，所為之恩惠出租措施。此係臺北市政府為求統一管理市產，自行限縮權 利之行使，而屬於主觀之考量，尚不得入斟酌之標準。乙○○○、甲○○無合法 占有權源而占用土地，受有相當於租金之不當得利，依最高法院六十一年台上字 第一六九五號判例意旨，應負返還責任。所謂相當於租金之損害，應以社會觀念 上合於市場行情之租金為準。以乙○○○、甲○○占有之土地而論，以申報地價 百分之五計算不當得利，洵無過高。
㈢「買賣不破租賃」乃民法上罕見特例，非可作為行政法之一般法律原理原則，而 當然適用於公法之行政處分，於未經登記公示之租賃契約尤為如此。蓋未經公示 之租賃契約，第三人無從得知此關係之存在，若許租賃關係於政府照價收買後當 然存續，不免於政府使用土地為重大工程後，始出而主張，不足以保障國家之施 政。何況依平均地權條例第二十八條、第三十條規定，土地所有權人或他項權利 人對於土地之權利義務，於應受之補償給付完竣時終止，依其施行細則第四十七 條第一項、第二項規定，土地上之耕地租約亦應註銷登記。是照價收買與一般民 法上之移轉取得效力不同，得消滅土地上原有之權利，為原始取得，是經照價收 買，土地上原有租賃關係，即因照價收買程序之完成而失其效力。土地上建物所 有人非與土地同屬一人時不能獲得補償，僅為行政救濟問題，與租賃關係是否消 滅並無關係，依法收買之土地對未經登記之承租權無需補償。何況系爭土地照價 收買時，並無現行平均地權條例第三十四條之規定。又平均權地權條例施行細則 第四十八條規定相關機關於處理所收買之土地時，得讓售與地上權人、土地承租 人或房屋所有人，此為土地處理方式之原則性規定，亦與租賃關係之是否存續無 關。退而言之，縱認照價收買後租賃關係仍然存續，其存續期關依土地法第二十 五條規定，亦不得超過十年，更不能成為不定期租賃關係。 ㈣卷附乙○○○提出之租賃契約第二條末約定：「如乙方（即承租人乙○○○）需 用該土地時雙方再協議得續承租」，其意在約定於期限屈滿後非經協議不再續約 之意甚明，而於約定期限屈滿後未曾協議續約，該租賃契約自已告消滅。又民法 第四百五十一條所謂不即為反對意思之表示，係指出租人有表示反對意思之機會 而不行使者而言，參酌修正後之同條規定，更可見其政策已為改變，不用以保護 租用土地人為唯一考量。本件租賃契約未經登記，臺北市政府無從得知，於對造 出而主張承租關係時，立即為反對之意思表示，亦應無該條規定之適用。 ㈤乙○○○辯稱臺北市政府曾於照價收買後通知伊靜候通知，足證乙○○○早知土 地所有權移轉之事實，而數十年來占用土地，未曾繳租，臺北市政府自支付命令 起乃至訴訟程序開始起，不斷以訴狀向乙○○○表示應支付該筆金額，應已發生 催告之效力，於催告中雖未指明期限，亦已逾一般合理期限，臺北市政府於八十 九年四月十八日以訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，臺北市政府與乙○○ ○間縱有租賃關係，亦因而終止。乙○○○其後之提存租金，非其應繳付金額之 全部，不生清償效力，臺北市政府再於八十九年九月十五日以辯論意旨狀繕本之 送達為再一次催告，並以九十年八月八日之書狀再為終止，該租賃關係亦應已消 滅。。
證據：除援用原審提出者外，補提土地公告現值及公告地價查詢資料、系爭土地地 理位置圖、臺北市政府八十八年十一月十五日府財五字第八八０七六四七０
００號函、臺北市政府財政局市有非公用土地出租資料及臺灣高等法院八十 九年度上字第二八一號、八十八年度上更一字第三六七號、臺北地方法院八 十八年度上字第八一五號、最高法院八十五度台上字第二一八二號、六十一 年度台上字第一六九五號、十六年度台上字第八四號等民事判決之影本為證 。
乙、對造上訴人乙○○○方面：
聲明：
㈠原判決不利於乙○○○部分廢棄。
㈡右廢棄部分，臺北市政府在第一審之訴駁回。 ㈢駁回臺北市政府之上訴。
陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以： ㈠乙○○○與原土地所有權人間之租賃契約，已因期滿後乙○○○仍為租賃物之使 用收益，而出租人未即為反對之表示，依民法第四百五十一條法定更新之規定， 視為以不定期限續租約。於續租使用之際，並未有出租人出而對租金表示爭執， 與最高法院三十七年上字第四七六號判例所示情形，尚有不同。同法院四十一年 台上字第四三三號判例認為「期滿再訂」之約定僅屬「期滿後得再訂租賃契約」 ，並未認定「期滿再訂」之字句屬於為反對意表示之事前約定，何況乙○○○並 未認雙方當事人間有當續租賃之意思，而係認應構成法定更新之法律效果。同院 五十五年台上字第二七六號判例所列「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」，其 文字為明確反對續約，不得任意擴張解釋，以維立法本意。本件租賃契約所用文 字為「乙方如需用該土地時，雙方再協得續承租」，並未見明確之反對意見，充 量僅係將民法契約到期之法律效果列入，並不因此即排除法定更新之適用。參酌 系爭土地原係祭祠公業所有，處分不易，因而出租，而乙○○○多年來使用承租 土地，其上建物與土地相互依存，不曾間斷，與上開判例所示形，均有不同。 ㈡乙○○○所有房屋係合法登記者，於照價收買時即存立於系爭三七一號土地上， 臺北市政府照價收買時理應清查土地現狀，以決定是否一併徵收或補償，徵諸該 土地係自城南段四小段五之三地號分割而來，而該五之三號土地尚有大批與乙○ ○○相同情形之承租人，於照價收買後，由臺北市政府將土地出售與各承租人， 足見臺北市政府應知乙○○○有租賃契約存在系爭三七一號土地，其任令乙○○ ○繼續使用而未為反對，應受民法第四百五十一條之約束。 ㈢土地法第二十五條係規定公有土地之管理機關基於自主意思與他人簽訂租賃契約 之期間限制，與乙○○○係因法定更新者，尚有不同。 ㈣臺北市政府向來僅向乙○○○主張無權占有，而要求給付相當於租金之損害賠償 ，未就欠租而為催告，其書狀不生催告給付欠租及終止租賃契約之效力。 ㈤乙○○○與祭祠公業之租賃契約第三條雖約定租金於租用期間內得隨時調整，然 未曾調整，是乙○○○依原約定為計算而為提存，應生租金清償之效力。 ㈥照價收買固為公法行為，然基於公法原因而取得所有權與原始取得乃不同之概念 ，基於公法而取得未必等同於原始取得。就平均地權條例照價收買章節立法意旨 視之，照價收買程序係為對不實反應地價者及未充分利用土地者之制裁方法，受 制裁者應為土地所有人，若其上承租土地建屋之建物物所有人，不受租賃保障，
因照價收買而成無權占有人，不符「刑止一身」之原則，當非立法之本意。且土 地法第二百十五條規定，徵收土地時，其改良物應一併徵收，而平均權條例第三 十四條規定，照價收買之土地，地上建改良物同屬土地所有權人所有者應一併收 買，但不屬土地有權人所有者不在此限，該條例施行細則第四十八條亦規定，照 價收買之土地建有房屋時，得讓售地上權人、土地承租人，足證因公用徵收具高 度公益性質，故其原始取得土地後，地上權利之補償均有詳細規定，而照價收買 後，土地之其他權利人之權利未受到破壞，故無補償規定之必要。此由土地建物 同屬一人所有時需一併收買，使原所有人取得對價，依舉重明輕之法理，與土地 所有人非同一人之建物所有權人不可能不受到補償，亦足佐證。 ㈦平均地權條例第三十四條有關與土地同屬一人所有之建物一併收買之規定，雖係 六十六年修正後始有之條文，但由其修正理由可知所以增修此條文，係因土地所 有權人洞悉政府缺乏法律依據，不能連同建物一併收買，於地上有建物時故意低 報，為期匡正之故。由其修法之經過，可知照價收買土地上之建築物不論誰人所 有，原不得一併收買，經修正後，方便政府得將與土地同人所有之建物一併收買 ，但與土地非同一所有人之建物，其權利未受補償，自不受影響，此與經登記公 示之耕地租約於照價收買後註銷登記要屬二事。 ㈧又不當得利以一方受有利益致他方受有損害為構成要件，依臺北市政府提出之市 有土地出租租金收取基準第二條規定，系爭土地方若簽訂租賃契約，臺北市政府 僅能收取相當於申報地價百分之三之租金，其請求按百分之五計算，即與法律規 定不符。
證據：除援用原審提出者外，補提臺灣民事習慣調查報告乙書第六九九頁、建築改 良物所有權狀及學者論述節本為證。
丙：被上訴人甲○○方面：
甲○○未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序所為陳述略以：聲明：駁回上訴。
陳述：其房屋係上百年之舊屋，臺北市政府請求按百分之五計算不當得利，實屬過 高。
理 由
甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰 准臺北市政府之聲請，由其一造辯論而為判決。臺北市政府主張：系爭三七一號及六四等號土地為其所管有，其中三七一號如附圖 一斜線部分所示土地，為乙○○○所有臺北市○○路○段四二巷二號建物所占用， 六四等號土地如附圖二Ａ、Ｂ部分所示土地，為甲○○所有同市○○街四巷四號建 物所占用，伊因而受有相當於租金之損害，為此依不當得利之法則，求為命㈠乙○ ○○給付一百零三萬八千五百五十六元及自八十七年三月一日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，並自八十七年三月一日起至返還系爭三七一號土地如附圖 一斜線部分所示之日止，按年給付依土地面積五十八平方公尺，每平方公尺以當年 度土地公告地價百分之五計算之數額，㈡甲○○給付一百八十六萬四千二百零七元 及自八十七年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十七年 三月一日起至返還系爭六四等號土地如附圖二Ａ、Ｂ部分所之日止，按年給付依土
地面積八十三平方公尺、十二平方公尺，每平方公尺以當年度土地公告地價百分之 五計算之數額之判決。原審判令乙○○○給付五十九萬四千八百八十八元及自八十 七年四月五日起計算之利息，甲○○給付一百零三萬九千六百三十五元，及自八十 七年四月八日起算之利，將來給付部分均按土地公告地價百分之三計算，而駁回臺 北市政府其餘請求。乙○○○就其所受不利判決提起上訴，臺北市政府亦就如上訴 聲明所示部分上訴，甲○○則未聲明不服。
乙○○○以：系爭三七一號土地係由原所有權人周可安祭祀公業於五十六年間出租 予伊，租賃期間由五十六年六月一日至五十九年六月一日，於承租期間之五十九年 三月三日由臺北市政府依平均地權條例以申報地價過低為由照價收買，並辦妥所有 權移轉登記，依民法第四百二十五條規定，其租約應對臺北市應繼續存在。於租賃 期間屆滿後，伊繼續使用土地，臺北市政府未為反對之意思表示，應自租賃期間屆 滿翌日起，視為有不定期租賃關係存在，伊占有該土地非無法律上原因等語，資為 抗辯。甲○○則以：占用系爭六四等號土地之房屋係百年老屋，臺北市政府請求依 公告地價百分之五計算不當得利，顯屬過高等語抗辯。臺北市政府主張：系爭三七一號及六四等號土地為其管理之臺北市所有土地，其中 三七一號如附圖一斜線部分所示土地，為乙○○○所有臺北市○○路○段四二巷二 號建物所占用，六四等號如附圖二Ａ、Ｂ部分所示土地，為甲○○所有同市○○街 四巷四號建物所占用之事實，為乙○○○及甲○○所不爭，並據臺北市政府提出土 地登記簿謄本為證，並經原法院履勘現場，囑託臺北市古亭地政事務所測量，製有 如附圖一及附圖二所示之複丈成果圖附卷可稽，臺北市政府此部分主張應堪信為真 實，各該房屋占用面積如複丈成果圖所示。
臺北市政府主張乙○○○占用系爭三七一號土地無合法權源，受有相當於租金之不 當得利，而訴請返還。乙○○○則以：伊向原土地所有人周可安祭祠公業承租該土 地，於占有使用中，臺北市以「照價收買」方式取得土地所有權，其租賃契約應對 臺北市繼續有效等語抗辯。經查：
㈠乙○○○確於五十六年六月十五日向祭祀公業周可安所承租系爭三七一號土地， 租賃期間自五十六年六月一日起至五十九年六月一日止，嗣於五十七年十二月六 日，該土地經臺北市照價收買，並於五十九年二月二日辦妥所有權移轉登記，有 土地租用契約、租金收據、土地登記簿謄本、建物所有權狀附卷可稽，並為臺北 市政府所不爭。兩造爭執之要點厥在：乙○○○與祭祀公業周可安間之租賃關係 是否因照價收買而消滅？⒉該租賃關係如於照價收買後對臺北市繼續有效存在， 是否亦應於其租賃期限屆滿時消滅？
㈡按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍 繼續存在，為修正前民法第四百二十五條所明定。此等規定雖屬私法範疇，為貫 徹憲法保障人民財產權之精神及民法第四百二十五條之立法本旨，倘租賃關係之 存在，於公法行為之目的無所違背，自亦應有其適用，如租賃權之存在，有背公 法行為之目的，公法機關於原始取得該等財財時，仍應對該財產上存立之其他權 利人為妥適處理，予以合理補償始得認為消滅，以符憲法保障人民財產權之意旨 。
㈢系爭三七一號土地係臺北市照價收買取得者如前述。參諸平均地權條例第十六條
、第二十六條、第二十六條之一、第二十八條等規定，照價收買之目的在防止低 報地價或移轉現值及制裁閒置未使用之土地，乃以取消土地所有人之所有權為手 段，以達其制裁之目的，此與徵收之目的在取得土地以供公用者，大是不同，是 照價收買雖與徵收同屬國家公權力之行使，不得即援引徵收相關規定，而為同一 解釋。依土地法第二百十五條規定，徵收土地時，其改良物亦一併徵收，依同法 第二百二十八條、二百四十二條規定，他項權利人及土地上之農作改良物均得受 補償，是徵收結果，土地上之一切權利均不復存在，而由徵收者原始取得。而現 行平均地權條例第三十四條「照價收買之土地，地上建築良物同屬土地所有權人 所有者，應一併收買，但不屬土地所有權人所有者，不在此限」之規定，係六十 六年將原實施都市平均地權條例修正為平均地權條例時所修正，所以修正乃因： 據歷年實施之經驗，低報地價之土地，多為地上建有建築物者，因土地所有人洞 悉政府不能連同建物一併收買，乃故意低報，為期匡補及貫徹照價收買之執行， 並便於改良、利用或處分收買後之土地，而為修正，有乙○○○提出之修法意旨 記載可按。若照價收買之結果為原始取得，自應於立法之時與土地法為相同之規 定，其未規定應併同收買地上改良物，足證並非原始取得照價收買之土物。其於 立法之初，未規定併為收買地上建築物，嗣於修法，仍只將同屬土地所有人所有 之地上建築物列入收買範圍，非土地所有人所有原有合法權源存在於土地之建築 物，既未經收買，其權利即應受保障，不能認屬無權占有而除去，換言之，應認 照價收買為繼受取得土地，土地上之權利於經合法除去前仍然存立。依平均地權 條例第十一條規定，照價收買之土地為出租耕地時，承租人應獲得補償，是其施 行細則第四十七條規定耕地租約應予註銷，自為當然。臺北市政府援引該條規定 ，主張未為公示之租賃契約亦應消滅云云，尚無足採。照價收買並非原始取得收 買之土地，揆諸首揭說明，民法第四百二十五條規定於系爭三七一號土地應有其 適用，乙○○○與祭祠公業周可安間之租賃契約對於臺北市繼續存在。 ㈣乙○○○與祭祀公業周可安間之租賃係約定租期於五十九年六月一日屆滿，屆滿 後乙○○○仍繼為租賃土地之使用收益，為臺北市政府不爭之事實。乙○○○辯 稱：依民法第四百五十一條規定，與臺北市間即成不定期租賃云云，惟為臺北市 政府所否認。查民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意 思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物 繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境 而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際， 訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。乙 ○○○與祭祀公業周可安間之租賃契約第二條後段記載：「如乙方（即乙○○○ ）仍需用該土地時雙方再協議得繼續承租。」等語，有土地租用契約書可憑。既 約定如仍需用土地時，應由雙方再為協議，其真意應係租期屆滿，租約當即消滅 ，若欲續租應由雙方再為協商，蓋協議是否成立仍在未定之天，並非必然續租， 自不宜解為租期屆滿後當然繼續租賃，揆諸前揭說明，應認此等約定有阻止民法 第四百五十一條適用之效力。乙○○○抗辯：上開約定僅係說明一般契約期滿之 法律效果，伊就系爭三七一號土地應存有不定期租賃關係等語，尚不足採，既未 證明曾與臺北市協議續租，其與臺北市間於照價收買後仍存續之租賃關係已於租
期屆滿時消滅，乙○○○其後之占用土地即成無權占有。 ㈤乙○○○於租期屆滿後使用系爭三七一號土地既成無權占有，臺北市政府主張乙 ○○○受有相當租金之不當得利，致臺北市受有損害，訴請返還自八十年五月起 所受不當得利，自非無據。依民法第一百八十一條規定可知，不當得利人所應返 還者為其所受之利益及本於該利益更有所取得者。依臺北市市有土地出租租金計 收基準第二條第六款規定，承租戶設有戶籍並自住者，其承租面積在一００平方 公尺以內者，其租金依第一條所定之土地申報地價年息百分之五之百分之六十計 收，有該基準在卷可按。乙○○○占用面積為五十八平方公尺，辯稱如自動承租 應按該基準第二條第六款之優惠租金計付，為臺北市政府所不爭。臺北市政府既 係請求乙○○○返還所取得相當租金之利益，以補償其損失，自應以乙○○○向 臺北市政府承租時應付之租金為計算標準。如此計算租金，未逾土地法第九十七 條第一項規定，於法要無不合。依此計算，乙○○○應給付者如原判決附表所示 ，即八十年五月至八十七年二月計五十九萬四千八百八十八元，兩造就此計算未 為爭執，臺北市政府請求給付不當得利之支付命於八十七年四月四日送達乙○○ ○，有送達回證可按，原審判命乙○○○為此給付，並自八十七年四月五日起至 清償時止，按年息百分之五計算之利息，並自八十七年三月一日起，至返用土地 之時止，按當年度土地公告地價百分之三計算，計付不當得利，而駁回臺北市政 府超過之請求，並酌定擔保金額，為准免假執行之諭知，即無不當。乙○○○及 臺北市政府分就其不利部分上訴，聲明廢棄原判決各該部分，不能認為有理由。至於臺北市政府主張甲○○無權占有系爭六四等號土地，亦應按公告地價百分之五 計付相當於租金之不當得利，經原判決判命甲○○按公告地價百分之三計付不當得 利及利息，而駁回其餘超過之請求，臺北市政府對其不利部分提起上訴，所持應以 百分之五計付相當租金之不當得利，而不能依前述基準第二條第六款之優惠租金計 算之理由，與乙○○○部分之主張相同。甲○○占用之面積為六四號土地十二平方 公尺，六五號土地八十三平方公尺，合計未逾一００平方公尺，又屬自用，自亦有 該優惠租金之適用，原判決以百分之三計算，尚無不當。臺北市政府指摘原判決以 百分之三計算為不當，而對其不利部分上訴，亦不能認為有理由。本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，於本件判 決結果已不生若何生影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件臺北市政府乙○○○之上訴均無理由。依民事訴訟法第四百九十二 條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主 文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十一 日 民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 鄭 傑 夫
法 官 詹 文 馨右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附
繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十七 日 書記官 姚 麗 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。