臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第945號
原 告 林清隆
曾自成
曾秀幸
李奕橋
李寶龍
林陳桃
林岳峰
黃鳳珠
陳莊素珍
莊志銘
前十人共同
訴訟代理人 蘇明道律師
原 告 李進生
訴訟代理人 洪玉崑律師
蘇明道律師
被 告 郭楊玉換
訴訟代理人 徐建光律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國10
1年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認本院99年度司執字第62307號拍賣抵押物強制執行事件，被告郭楊玉換就坐落臺南市○○區○○段29地號、地目道、面積410.35平方公尺；臺南市○○區○○段38地號、地目旱、面積254.83平方公尺；臺南市○○區○○段39地號、地目道、面積175.75平方公尺土地之優先承買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告主張依土地法第107條第1項規定主張其有優先承買權云 云，惟按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優 先承買或承典之權，土地法第107條第1項固定有明文。被告 主張其係坐落於臺南市○○區○○段29、38、39地號土地（ 下稱系爭土地）之承租人，其就系爭土地有優先購買權，然 為原告所否認。查系爭29、39地號之土地地目均為道且供為 道路使用，系爭38地號之土地地目為旱，均非耕地，故被告 爰引土地法第107條第1項規定主張其有優先承買權，顯於法 無據。
㈡被告復主張依土地法第104條第1項前段規定，其亦具有優先 承買權云云，惟：
⒈土地法第102條至第105條，均係就租用基地建築房屋之當 事人間所生關係而為規定，其中第104 條，係規定承租人 於出租人之基地出賣時，有優先購買權，出租人於承租人 之房屋出賣時，有優先購買權，若非此種關係之當事人， 即無援用該條規定主張優先購買權之餘地。故基地租賃係 以使用他人之土地建築房屋為目的，即出租基地供人建築 房屋。
⒉被告於執行程序中主張「…本件系爭土地上之未保存鐵皮 造倉庫興建之前，經拍定人之一陳柚萁與郭楊玉換約定， 由郭楊玉換提供三筆承租土地交叉處供陳柚萁興建鐵皮造 倉庫，並約定興建完成之時即歸郭楊玉換所有，而陳柚萁 僅得免費使用該鐵皮倉庫東側部分為條件，西側部分由郭 楊玉換使用。是系爭鐵皮造倉庫之所有權於興建完成之時 即歸郭楊玉換取得。」云云，洵與事實不符。蓋系爭土地 上所搭建之鐵皮造倉庫為拍定人之一陳柚萁僱請工人曾永 任搭建並供為放置水管用途，此有鈞院99年度司執字第62 307 號執行卷所附照片可稽，且為被告所不爭執。陳柚萁 與被告間並無約定於興建完成之時即歸屬被告所有，即被 告始終未取得該鐵皮造倉庫之所有權或事實上處分權。又 被告主張西側石棉瓦造未保存建物部分為伊使用云云，惟 西側部分為100年2月26日拍定後，始由其配偶郭毓秋臨時 搭設，此有上開執行卷所附照片可證。
⒊且陳柚萁於鈞院101 年1月4日證稱：「（問：你當時有無 當場表示根本沒有約定系爭鐵皮造倉庫在興建完成後就歸 郭楊玉換所有？）…當初要搭建時並沒有說興建完成後就 歸郭楊玉換所有這句話…」、「（問：是否意思就是當初 沒有講好建好是郭楊玉換的，但郭楊玉換要用時我就要搬 走？）是。」等語，顯見該鐵皮造倉庫興建完成時係歸陳 柚萁所有，且該鐵皮造倉庫現今仍供陳柚萁放置塑膠管之 用，有兩造提出之現場照片為證，足徵陳柚萁現仍為該鐵 皮造倉庫之所有權人。是系爭三筆土地於拍定前所搭建之 鐵皮造倉庫既非被告所有，被告於系爭三筆土地上亦並未 建築房屋，按土地法第104 條係規定租用基地建築房屋之 承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租 人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上 之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如 基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當然無該條 之適用（最高法院65年台上字第530 號判例參照），故被 告就系爭三筆土地之拍賣，無土地法第104條第1項規定之 優先承買權。
⒋按不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1 項定有 明文。而所謂定著物係指繼續密切附著於土地，不易移動 其所在，依社會交易觀念認為非土地構成部分，而有獨立 的使用價值者，最主要為房屋及其他各種建築物。然訴外 人陳柚萁所搭建之鐵皮造倉庫並未繼續密切附著於土地， 且易移動其所在，此有上開執行卷所附照片可證，顯非其 他各種建築物，更遑論為房屋供人居住。
⒌又查證人王麗雪證稱：「（問：是否知道被告為何要承租 該土地？）他說要整理後種植。」，被告供稱：「（問： 你租賃該土地要做什麼？）種果樹。」云云，則縱或被告 有使用系爭土地之事實，其使用目的乃為「種植果樹」， 核與土地法第104 條基地租賃係以使用他人之土地為建築 房屋之目的相違，若非此種關係之當事人，即無援用該條 規定主張優先購買權之餘地。
㈢被告與訴外人王麗雪間應無租賃關係存在：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。次按確認法律 關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被 告負舉證責任（最高法院42年度台上字第170 號判例參照 ）。本件原告主張被告與訴外人王麗雪間無租賃關係存在 ，而被告則主張有租賃關係存在，揆諸前揭法條規定及判 例意旨，自應由被告就其與王麗雪間有租賃關係存在之事 實負舉證責任。又私文書應由舉證人證其真正。但他造於 其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357 條定有明 文。被告主張其與王麗雪間就系爭土地有租賃關係乙節， 固據提出合約書1 份為證，然原告否認該合約書之真正， 此亦應由被告就合約書之真正負舉證責任。
⒉再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收 益，他方支付租金之契約，為民法第421 條所明定，則依 該法條文義觀之，租賃關係之成立，係以一方有將物出租 予他方使用收益而收取租金之意思，他方有對該物為使用 收益而支付租金之意思，雙方意思合致而成立。當事人訂 立租賃契約時，租金為契約要素。被告提出之租賃契約書 雖約定「租金：每年租金為新臺幣（下同）6 萬元正，每 年八月三十日以現金一次給付」等語，然查①證人王麗雪 證稱：「契約書是被告打好拿到我家簽的。」，而被告則 供稱：「先在王麗雪家商量完後，再請朋友打這份契約書 後訂立的。」。②證人王麗雪證稱：「今年的租金是八月 中旬付的。（問：今年支付時間是上午、下午、晚上？） 我忘記了。（問：八十五年的事情就講得很清楚，為何今
年收租金的時間就忘記了？）今年如何付的我忘記了，我 拒絕回答。」，而被告則供稱：「（問：今年租金是何時 支付的？）也是八月底。（問：八月底付租金那天是上午 、中午、下午、晚上？）好像是下午，上午或下午我記不 清楚。」。③證人王麗雪證稱：「租金有時不方便不會一 次付清，會先付三、四萬。」，然被告則供稱：「（問： 六萬元是否分好幾次支付？）沒有，以往一年付一次。」 云云，可知被告與證人王麗雪上開就訂約之過程、租金是 否一次付清、最近一次租金給付時間等明確事項所為之陳 述已明顯不一致，則被告與證人王麗雪間若確就系爭土地 有租賃關係存在，為何連本件開庭前不久之事項已不復記 憶？足認原告主張被告與證人王麗雪間就系爭土地之租賃 契約係屬通謀虛偽意思表示而為無效一節應堪採信。 ⒊又證人王麗雪證稱：「跟被告借錢加利息約一千萬，借錢 後都沒有付過利息。」，然被告則供稱：「八十五年那時 借的，借一千萬，利息有時有付，有時沒有付。」云云， 足見被告就借款金額及有無支付利息一節，與證人王麗雪 之證詞亦不相符。況依一般經驗法則判斷，倘證人王麗雪 確有積欠被告鉅額之欠款，則被告以積欠之本金或利息抵 充租金方符常情，焉有另外再交付租金之理？此核與常情 相悖。
⒋復查被告提出其與證人王麗雪於85年間訂立之租賃契約一 件為證，若被告果於85年間與證人王麗雪訂立此書面契約 ，則歷經十五年之歲月，該書面契約應略呈斑黃貌，且其 上之字跡、印文均可能因空氣中蘊含之水份而暈散，然觀 之該契約書，紙張新穎，其上之字跡、印文均清晰可見， 並無歷經歲月暈黃之痕跡，顯難認該契約書即為被告於85 年間製作而成，是要難依該租賃契約書即遽以認定被告與 證人王麗雪間就系爭土地有租賃關係存在。
⒌系爭3筆土地之公告現值共15,977,670 元，有土地登記簿 謄本3份可稽，訴外人王麗雪僅以每年6萬元之租金將系爭 3筆土地租給被告，其租金額與系爭3筆土地之價值顯不相 當，實與常情有違。再者，依被告所提土地租賃契約書之 內容，租期20年，租金每年6 萬元，該租約之租期長達20 年，租金則不漲價，此亦與社會上一般租賃之常情迥異。 ㈣並聲明：⒈確認被告郭楊玉換就坐落臺南市○○區○○段29 地號、地目道、面積410.35平方公尺；臺南市○○區○○段 38地號、地目旱、面積254.83平方公尺；臺南市○○區○○ 段39地號、地目道、面積175.75平方公尺土地之優先承買權 不存在。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、原告李進生並補充主張：
㈠被告與王麗雪間就系爭三筆土地於85年8 月30日簽立之租賃 契約，乃通謀而為虛偽意思表示，依民法87條第1 項前段之 規定，該租賃契約當然無效，則被告對系爭三筆土地之拍賣 ，無優先承買權：
⒈王麗雪於85年8 月30日與被告簽立系爭三筆土地租賃契約 時，已積欠被告借貸款1000萬元，約定利息一分，並以系 爭三筆土地於85年7月29日設定存續期間自85年7月27日至 85年8月26日、清償期85年8月26日之本金最高限額1000萬 元之抵押權，迄今未清償本息，有土地登記謄本及王麗雪 於鈞院100 年11月23日證述：「（問：被告為何在該土地 上設定抵押權？）那時我有投資，後來董事長跑路，我就 欠資金，就跟被告借錢加利息約一千萬。（問：這一千萬 是否有還被告？）還沒有。（問：你借錢後，有無付利息 ？）包括利息約一千萬，利息一分。（問：利息付多少？ 如何支付？）借錢後都沒有付過利息，我是設定最高限額 。」等語及被告當庭陳述：「 (問：王麗雪是否有跟你借 過錢？）有。（問：何時借的？借多少？）八十五年那時 借的，借一千萬。（問：利息如何約定？）利息一分。（ 問：是否有按時付利息？）有時有付，有時沒有付，後來 到八十五年結算。」等語為證（見100 年11月23日言詞辯 論筆錄第7 頁、第12頁）。
⒉系爭三筆土地面積840.93平方公尺，扣除供公眾通行之柏 油路面積273.90平方公尺（見100年9月27日台南市麻豆地 政事務所土地複丈成果圖所載E1、E2部分），為567.03平 方公尺，以85年土地公告現值每平方公尺19,000元計算， 總共價值10,773,570元。依前揭所述王麗雪於85年8 月30 日已積欠被告借貸款1000萬元所約定之利息一分即年息10 ％，但被告提出其與王麗雪於85年8 月30日簽立總共價值 超過10,773,570元土地之租賃契約書所載租金約定每年為 6萬元，年收益不到年息1％，殊有違常情，已難認被告與 王麗雪間就系爭三筆土地有租賃關係。
⒊再就被告與王麗雪如何支付、收取租金之情節，依王麗雪 於鈞院100 年11月23日證述：「（問：之後的租金如何支 付？）每年的八月就要付。（問：今年的租金何時付的？ ）他大概都在八月付的，今年是在八月中旬。（問：今年 支付時間是上午、下午、晚上？）我忘記了。（問：八十 五年的事情就講的很清楚，為何今年收租金的時間就忘記 了？）有時不方便不會一次付清，會先付三、四萬，今年 如何付的我忘記了，我拒絕回答。」對照被告當庭陳述：
「（問：約定在何時支付？）一年拿一次，都在八月底。 （問：今年租金是何時支付？）也是八月底。（問：八月 底付租金那天是上午、中午、下午、晚上？）好像是下午 ，上午或下午我記不清楚。（問：六萬是否有分好幾次支 付？）沒有，以往一年付一次。」等語（見100 年11月23 日言詞辯論筆錄第5 頁、第10頁、第11頁），顯見被告與 王麗雪兩人就歷年所支付、收取租金之日期，說詞不一致 ，且就今年支付、收取租金之時間是上午、下午或晚上， 兩人竟然均無法具體回應而推稱忘記或記不清楚，足證被 告與王麗雪間就系爭3筆土地於85年8月30日簽立之租賃契 約，乃通謀而為虛偽意思表示，無存在租賃關係。 ⒋又王麗雪於85年8 月30日與被告簽立系爭三筆土地租賃契 約時，既已積欠被告借貸款1000萬元，迄今未清償本息， 若被告確有向王麗雪承租系爭三筆土地，並以被告提出其 與王麗雪於85年8 月30日簽立之土地租賃契約書所載租金 約定年租金6 萬元計算，衡之常情，被告自當以王麗雪所 積欠之借款抵償每年應付租金，豈有再給付王麗雪租金之 理，亦證被告與王麗雪間就系爭三筆土地無存在租賃關係 。
⒌末查系爭土地上種有白柚樹、文旦樹各五棵、柳丁樹九棵 、木瓜樹、桑樹、釋迦樹各一棵，縱被告稱亦有種植檸檬 、梨子、羅李亮果樹，然最多亦各重一棵而已，一般每年 之收入絕不逾6000元，被告供稱其每年收益至少6、7萬元 以上，確與事實不符，而被告豈有甘冒租金之損害，以每 年6萬元之租金向證人王麗雪承租系爭土地，此亦顯與常 情有違。況一般果農係以收益為目的，在一塊土地上大皆 僅種植一種果樹，然被告卻於系爭土地上種植多種果樹， 且數量不多，固被告種植果樹應僅供己食用，並非販售獲 利為目的，被告誆稱其在系爭土地上種植水果、養雞每年 收益6、7萬以上，顯係臨訟編飾之詞，不足採信。 ㈡退而言之，縱認被告與王麗雪間就系爭三筆土地存在租賃關 係，被告無土地法第104條第1項所規定之優先承買權： ⒈土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基 地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之 先後定之。
⒉按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者 ，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該 基地，皆應解為租地建屋契約，方符合立法意旨（最高法 院74年台上字第2562號判例參照）。土地法第104條第1項
所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其 承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當 之 (最高法院77年度台上字第1243號判決參照）。從被告 與王麗雪所立土地租賃契約書約定：「（四）乙方向甲方 承租前述地號之土地，為農業用途種植農作物、果樹，乙 方未經甲方同意不得變更土地使用用途。」觀之，被告租 用系爭三筆土地之目的乃在種植農作物，而非以建築房屋 或以在土地上有房屋為目的，揆諸上開最高法院見解，被 告就系爭三筆土地之拍賣，顯無土地法第104條第1項所規 定優先購買之權。
⒊次按土地法第104 條係規定租用基地建築房屋之承租人， 於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租 人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合 歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租 人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用 （最高法院65年台上字第530 號判例參照）。被告所提陳 柚萁之確認書，係本件系爭三筆土地於100年1月27日拍定 後始由陳柚萁配合被告為行使優先承買權所臨時製作，則 其所載內容之真實性，已然存疑。又該確認書雖記載「就 坐落台南市○○區○○段29、38、39等三筆土地上之未保 存登記鐵皮造倉庫，係由陳柚萁先生僱工購料興建…，惟 同意該鐵皮造倉庫興建完成時即歸郭楊玉換女士所有」， 但該鐵皮造倉庫既為陳柚萁所僱工購料興建，係未保存登 記之建築物，該鐵皮造倉庫自屬陳柚萁原始所有。又依陳 柚萁於鈞院101 年1月4日證述：「（問：你當時有無當場 表示根本沒有約定系爭鐵皮造倉庫在興建完成後就歸郭楊 玉換所有？）…當初要搭建時並沒有說興建完成後就歸郭 楊玉換所有這句話…（問：是否意思就是當初沒有講好建 好是郭楊玉換的，但郭楊玉換要用時我就要搬走？）是。 」等語，顯見該鐵皮造倉庫興建完成時係歸陳柚萁所有， 且該鐵皮造倉庫現今仍供陳柚萁放置塑膠管路之用，有兩 造提出現場照片為證，足徵陳柚萁現仍為該鐵皮造倉庫之 所有權人。是系爭三筆土地於拍定前所搭建之鐵皮造倉庫 既非被告所有，且被告於系爭三筆土地上並未建築房屋， 依上開最高法院判例所示，被告就系爭三筆土地之拍賣， 無土地法第104條第1項規定之優先承買權。 ⒋土地法第104 條就「房屋」之定義雖無明文，但參上開最 高法院48年台上字第1920號判例、69年台上字3673號判決 及72年台上字第2362號判決之見解，牛圈、豬舍、宗祠等 非供居住或營業使用之建築物，均非屬租地建屋之房屋，
則訴外人陳柚萁於系爭三筆土地上所搭設未保存登記之簡 易鐵皮造倉庫，既供儲放水管之用，自非屬土地法第104 條之房屋，縱然該簡易鐵皮造倉庫為被告所有，被告就系 爭三筆土地之拍賣，亦無土地法第104條第1項所規定優先 購買之權。
㈢縱認被告與王麗雪間就系爭三筆土地存在租賃關係，被告無 土地法第107條第1項所規定之優先承買權： ⒈土地法第107條第1項固有明文規定出租人出賣耕地時，承 租人有依同樣條件優先承買之權。然所謂耕地，係指農地 與漁牧地而言，土地法第106 條定有明文，又依85年間之 農業發展條例第3 條第11款規定，耕地指農業用地中依區 域計畫法編定之農牧用地或依都市計畫法編為農業區、保 護區之田、旱地目土地或依土地法編定之農業用地，或未 依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地。 ⒉本件被告向王麗雪承租之系爭三筆土地，屬都市計畫（麻 豆交流道特定區計畫民國66年6月2日府建都字第48461 號 ）之「住宅區」土地，既非農業區、保護區之田、旱地目 土地，顯然非屬耕地，被告就系爭三筆土地之拍賣，自無 土地法第107條第1項所規定之優先承買權。 ⒊承上所述，被告於85年8 月30日向王麗雪承租系爭三筆土 地時，系爭三筆土地已屬都市計畫之「住宅區」土地，非 屬耕地，且系爭三筆土地至今未變更土地使用編定，自不 因被告於承租系爭三筆土地迄今仍繼續於土地上種植果樹 而改變非屬耕地之事實，即無土地法第83條規定：「編為 某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為 從來之使用。」之適用問題，是被告依土地法第83條規定 主張其承租系爭三筆土地於地上種植果樹等植物迄今，而 謂系爭三筆土地屬土地法所稱之耕地租用之農地云云，自 不足採。
三、被告辯以：
㈠系爭三筆土地為被告於85年8 月30日向債務人王麗雪承租， 租賃期間自85年8 月30日起至105年8月29日止，計20年，被 告與債務人王麗雪約定除得為農業用途種植農作物、果樹外 ，應自行加填土方、整地等土地改良，得興建未保存登記地 上建物或農舍，並經其中系爭38地號地上權人黃中宏同意， 此有土地租賃契約書1 份可憑。
㈡被告就本件系爭三筆土地，依土地法第104條第1項規定，具 有優先承買權：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件
優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。其立法意 旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或 房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買 其基地或房屋之權利（最高法院62年台上字第2962號判例 ）。
⒉依被告與王麗雪土地租賃契約之約定，於興建本件系爭土 地上之未保存鐵皮造倉庫之前，與訴外人即拍定人之一陳 柚萁約定，由被告提供系爭三筆承租土地交叉處供訴外人 陳柚萁僱工興建鐵皮造倉庫，並約定興建完成之時即歸被 告所有，而被告不向訴外人陳柚萁收取租金或使用費，訴 外人陳柚萁得免費使用該鐵皮倉庫，以此方式互為對價條 件。是系爭鐵皮造倉庫之所有權於興建完成之時即歸被告 取得，此有訴外人陳柚萁親簽之確認書可憑。是被告向債 務人王麗雪承租系爭土地，並約定得於系爭土地上興建未 保存登記建物，自屬租地建屋，則依土地法第104條第1項 規定，被告即具有優先承買權。
⒊查證人陳柚萁於鈞院101 年2月8日審理時，經鈞院提示該 確認書予其閱覽後，證稱：「（上面陳柚萁是否你的簽名 ？）是。（契約書是否看過？）有。（對確認書內容有何 意見？是否你簽的？有無受到脅迫、利誘？）沒有脅迫、 利誘。（是否承認裡面的內容？）是。（確認書的內容是 否為真正？是否受到利誘、脅迫？）是，我沒有受到利誘 、脅迫，我是在自由意志下同意的」等語，足見系爭鐵皮 造倉庫之所有權於興建完成之時即歸被告取得至明。 ⒋又證人陳柚萁另證述：「（你當時有無當場表示根本沒有 約定系爭鐵皮造倉庫在興建完成後就歸郭楊玉換所有？） 我的印象就是當初並無這個說法，但沒關係給你用，但我 要使用就要留著。當初要搭建時並沒有說興建完成後就歸 郭楊玉換所有這句話，但我給他搭沒關係，但如果我要用 ，你東西要搬走，房子不能拆，我要用，我說好，無條件 搭建，也沒有租金。（當時這個說法，房子是算誰的？） 這樣想起來，像是他的，因為他要用，我就要搬走，房子 要留給他，這樣想房子就歸郭楊玉換。（是郭楊玉換跟你 說要用的時候房子才算他的？還是建完後就算是郭楊玉換 的？）你們自己想，我沒有想那麼細。（那時律師有問你 建完後就屬於郭楊玉換，還是他叫你搬走時，才算是郭楊 玉換？）當初沒有講說建好就是他的，就是他要用時我就 要搬走。（是否意思就是當初沒有講好建好是郭楊玉換的 ，但郭楊玉換要用時我就要搬走？）是。」等語。雖證人 陳柚萁就約定使用系爭土地建築倉庫時未明講興建完成後
就歸被告所有這句話，但其上開證詞已就如何約定的過程 說明，參照其所証稱在沒有受到利誘、脅迫情形下，在自 由意志下親自所簽確認書內容，可知當初確係有上開約定 興建完成後即歸被告所有之意思。茲原告提出證人陳柚萁 與原告莊志銘等人之錄音帶及其譯文，主張證人陳柚萁與 被告間並無約定於興建完成之時即歸屬被告所有云云，殊 無足採。
⒌並檢呈系爭三筆土地現況暨其上建物相片10張即被證五， 並說明如下：按不動產者，謂土地及其定著物，民法第66 條第1 項定有明文。復按建築法第六條規定，本法所稱建 築物，為定著於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁 ，供個人或公眾使用之構造物，或雜項工程」。經查系爭 土地上之未保存登記鐵皮造倉庫，由照片顯示鐵皮屋上方 ，具有頂蓋及橫樑，正門兩側均有矩形鋼柱，且鋼柱埋設 於地面下而定著於系爭土地，不僅有鐵捲門，四面均釘上 鐵板牆壁，而作為放置水管或農具使用，自有其獨立的使 用價值，符合建築法第六條所稱之建築物，亦屬民法第66 條第1 項所稱之不動產。是原告主張該鐵皮造倉庫底下為 泥土，並未密切附著於土地上等語，殊非足採。 ㈢另依土地法第107條規定，被告亦具有優先承買權： ⒈按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承 買或承典之權，土地法第107條第1項定有明文。經查，系 爭三筆土地為被告向債務人王麗雪承租，約定除得為農業 用途種植農作物外，出租人及地上權人亦無條件同意被告 得在系爭土地興建未保存登記之農舍等情，已如前述。嗣 被告承租後旋即在系爭三筆土地上種植作物，果樹等物迄 今，是地上作物、果樹為被告所有，應無爭執，除依土地 法第104條第1項規定外，另依土地法第107條第1項規定， 被告亦具有優先承買權。
⒉次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使 用他人之「農地」者而言，土地法第106條第1項定有明文 。又土地法第83條規定，編為某種使用地之土地，於其所 定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用；另地目制度自 日據時期沿襲至今，其記載使用現況常有失實，為避免土 地登記簿所載地目與使用編定不符，…准予受理民眾中請 塗銷該土地之地目，並將其地目欄以空白方式處理。由於 都市土地之使用管制，係依都市計劃及相關法令規定辦理 ，而非以地目實施使用管制，其情形與非都市土地類似， 此有內政部91年9月9日台內地字第0910061611號函示可按 ，是使用分區並非以地目實施使用管制。經查，系爭土地
其中油車段38地號土地，地目仍為「旱」，其餘二筆雖地 目為「道」，均由被告自承租之時起即於地上種植果樹等 植物迄今，其中除油車段39地號土地部分面積9.07平方公 尺及油車段29地號部分面積264.8 平方公尺土地，目前遭 麻豆區公所於部分土地上舖設柏油路面，然其他部分土地 均仍種有柚子等果樹，是雖編為住宅區，既得為繼續從來 之使用，自不得以系爭土地編為住宅區○地○○道，即謂 系爭三筆土地非屬土地法所稱之耕地租用之「農地」。則 依土地法第107條第1項規定，出租人出賣耕地時，承租人 有依同樣條件優先承買之權。
㈣另證人王麗雪之証述與被告郭楊玉換就土地租賃契約書簽立 之過程，亦即在何處簽立、何人在場以及租金約定如何支付 等情之回答，均大致相符；原告徒空言臆測被告與證人王麗 雪所簽土地租賃契約書係通謀意思表示所為，並不足採： ⒈證人王麗雪證述：「（該租賃契約書有關甲方是否妳自己 簽名蓋章的？）是我自己簽名蓋章的。（你簽名、蓋章是 否要將租賃契約所載土地出租給乙方郭楊玉換？）對。（ 該契約書是何時訂立的？）應該是85年8 月30日。在我家 簽的，正興街145 號。（契約書是誰寫的？）是被告打好 拿到我家簽的。（當時有何人在場？）被告、郭先生（指 被告之夫）一起過去。（訂的時間？）應該是下午，那是 八十幾年的事，我不太記得，如果不是下午就是上午，不 會是晚上。（租金一年六萬，是約定如何支付？）現金六 萬元。（何時支付？）當日簽約就付給我了。（之後的租 金如何支付？）每年的八月就要付。（今年的租金何時支 付？）他大概都在八月付的，今年是在八月中旬。（何地 支付？）拿來我家。」等語。
⒉被告回答原告訴訟代理人之詢問答稱：「（你訂該契約書 之前，是否有針對租賃內容先討論？）有。（該契約書是 在何地訂立？）在王麗雪家。（該契約書是何人寫的？） 那時請朋友打的。（你在王麗雪家商量完後，請朋友打這 份契約書？）對。（你們訂立契約書時，有何人在場？） 我先生、我、王麗雪。（你和王麗雪為何要訂立該契約書 ？）要跟他租土地。（該租賃契約有無約定租金？）有。 （如何約定？）就跟她說要種果樹，一年六萬。（約定在 何時交付？）一年拿一次，都在八月底。（今年租金是何 時支付？）也是八月底。」等語。
⒊由上開證人王麗雪之證述及被告郭楊玉換之回答，就契約 之簽訂過程及租金之支付等情，均大致相符，雖其中就今 年租金是何時支付乙節，證人王麗雪證述「今年八月中旬
」，而被告回答「八月底」兩相稍有不一。惟證人王麗雪 及被告郭楊玉換年齡不小，且八月中旬與八月底僅相差未 幾，均同為八月，或許因其中一人於庭訊即時回答時，記 憶稍有所誤，乃人之常情，自不能以其中一小細節稍有未 符，遽認被告與證人王麗雪所簽土地租賃契約書有通謀虛 偽意思表示之情。
⒋另原告李進生之訴訟代理人洪玉崑律師主張依85年土地公 告現值，可換算當時土地價值超過1000萬元，租金僅一年 6萬元，年息不到1％，謂租賃契約有關問題等語；惟原告 等人之共同訴訟代理人蘇明道律師則主張租金那麼高，一 年6 萬元，不符種植果樹之年收益，謂被告豈有干冒租金 之損害，以每年6 萬元之租金向證人王麗雪承租系爭土地 ，顯與常情有違云云。前開主張兩相矛頓，殊不足採。 ㈤末按強制執行法之拍賣，應解為買賣之一種，即拍定人為買 受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位 (最高法 院49年台抗字第83號判例參照），亦為目前實務上一致之見 解，又「優先承買權屬形成權性質，因優先承買人一方表示 願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。…蓋執 行法院為拍定之意思表示，原係有以優先承買權人行使優先 承買權利即不為拍定之解除條件。今優先承買權人既已行使 其權利，解除條件既已成就，原拍定之意思表示已失其效力 …」，此有司法院 (76）廳民二字第1889號函可參。故於10 0年1月27日系爭三筆土地為原告等人拍定後，被告即於法定 期限內且未核發權利移轉證書予原告等人前，在100年1月31 日具狀向執行法院為行使優先承買權之意思表示，被告與債 務人間就系爭三筆土地，應已成立買賣契約，而同時間原由 原告等人拍定之意思表示即已失效。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭臺南市○○區○○段29、38、39地號土地為訴外人王麗 雪所有，經王麗雪之債權人郭蓉蓉聲請本院強制執行，經本 院99年度司執字第62307號強制執行之結果，由原告與訴外 人陳柚萁於100年1月27日共同以5,189,000元拍定。 ㈡系爭土地上拍定前，其上已有由陳柚萁搭設之一未保存登記 鐵皮造倉庫供儲放水管之用，其餘部分種植白柚樹、文旦樹 各五棵，柳丁樹九棵、木瓜樹、桑樹、釋迦樹、羅李果樹、 檸檬樹、梨子樹各一棵。
㈢原告於100 年12月29日陳報狀所附錄音譯文，係陳柚萁與拍 定人莊志銘、訴外人林文泰、楊秀燕等人於100年3月17日早 上8時40分許在陳柚萁位於臺南市麻豆區○○○路452號住處
之對話內容。
㈣系爭土地係都市計劃內土地，其使用分區為住宅區，其中29 、39地號之土地地目均為道，且部分供為道路通行數十年。 ㈤對臺南市麻豆地政事務所100年9月27日複丈成果圖不爭執。五、兩造爭執事項：
㈠被告就系爭土地與土地所有權人王麗雪間有無租賃關係？ ㈡被告依土地法第104條、第107條規定主張有優先承買權，是 否有理由？
六、本院得心證之理由
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之 存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法 院42年台上字第1031號判例判例意旨參照）。次按強制執 行法上之拍賣，亦為買賣方法之一種，以債務人為出賣人 ，以拍定人為買受人，關於出賣人允為出賣之意思表示， 由執行法院以拍定代為之，倘耕地或基地租約確屬存在， 承租人非不得對於拍定人主張優先承買權或優先購買權（ 參見最高法院49年台抗字第83號判例意旨及62年度第2次