臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4947號
原 告 黃明和
訴訟代理人 顏枝梅
被 告 元霖建設股份有限公司
法定代理人 黃嘉薈
訴訟代理人 楊金順律師
複代理人 陳秀美律師
董家均律師
陳汐鋼
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於101年3月21日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬叁仟肆佰玖拾伍元，及自民國九十九年八月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬叁仟肆佰玖拾伍元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告黃明和與被告元霖建設股份有限公司（下稱元霖公司） 合意以本院為因房屋買賣契約書（下稱系爭契約書）涉訟之 第一審管轄法院，於系爭契約書第19條可稽（見本院卷第63 頁），是本院就本事件有管轄權，先予敘明。
二、查原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）228 萬2,000元及自99年8月16日起至清償日止，年息按百分之5 計算之利息（見本院卷第4頁）。嗣原告於99年12月14日以 民事準備狀變更訴之聲明為：被告應給付原告228萬元及自 99年8月16日起至清償日止，年息按百分之5計算之利息（見 本院卷第86頁反面），惟被告於100年12月26日再具狀擴張 訴之聲明為2,341,020元（見本院卷第273頁），又於101年3 月21日言詞辯論期日變更聲明請求被告給付228萬元，及陳 明願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第291頁反面）。 另原告於100年1月21日追加依民法第196條、第227條第1項 請求（見本院卷第172頁反面、第173頁），復於100年5月24 日就180萬元部分追加依民法第227條請求（見本院卷第241 頁）。核原告上開訴之變更或追加，所請求之基礎事實同一 ，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，被告復對之無異議而 為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第3
款、第2項規定，應予准許。
三、原告請求被告修繕期間造成原告裝潢及家俱受損，修護費用 3萬元及油漆費2萬元共計5萬元，因兩造已於99年5月20日就 吊料口瑕疵修繕於臺北市中山區調解委員會成立調解（見本 院卷第12頁），其中調解內容第2項記載「其他裝潢部分如 有損壞，對造人（指被告）同意修復」等語，並經本院准予 核定（見本院卷第118頁、第119頁），故此部分原告再提起 本件訴訟，依鄉鎮市調解條例第27條調解經法院核定後，當 事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴。經法院核定之民 事調解，與民事確定判決有同一之效力；經法院核定之刑事 調解，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標 的者，其調解書得為執行名義之規定，本院已另為駁回裁定 ，故本件僅就原告請求之223萬元及利息審酌，併此敘明。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告於97年5月3日與被告簽訂房屋買賣契約，購買桃園縣 中壢市○○里○○路8-15號房屋乙棟地下一層地上四層（ 下稱系爭房屋），雙方合意以總價1190萬元成交。被告於 97年6月21日交屋予原告，並出具房屋保固書，主體結構 保固15年，其他固定建材2年)。惟交屋後，原告尚未遷入 ，即陸續發現3、4樓地板磁磚脫落、預留管線不通等瑕疵 。原告即要求被告依約保固修護。
㈡原告於99年3月27日率工人進行裝潢之油漆施工時，發現 2、3樓天花板相同位置處，各有長寬約1.5公尺之龜裂情 形。用工具輕敲水泥，即整片掉落。立即通知被告派駐之 工地主任賴明傑到場查看，並請被告提出說明及善後。被 告遲於99年4月3日始承認該處為房屋興建時預留之吊料孔 ，因二次施工（回補吊料孔）不當所致。被告派人敲除表 層水泥後，發現樓板水泥層內尚存有整塊木製模板及保麗 龍。原告並自行請台北市土木技師公會派員鑑定初勘，亦 發現二樓天花板有模板用木棒及保麗龍碎片殘留於吊料口 周邊，但被告表示僅願進行表層剷除修補，且不願支付技 師公會之鑑定費用。
㈢原告99年4月間向臺北市中山區調解委員會請求調解，並 於同年5月20日與被告就瑕疵修繕部分達成協議，調解書 記載：被告應於99年7月10日前，將1至3樓頂板吊料孔全 部拆除重灌水泥漿，裝潢部分如有損害，被告應予修復。 對於減少系爭房屋買賣價金部分則留待修繕完成後續調解 ，前述調解書並由臺灣臺北地方法院於99年7月28日核定 。惟被告並未依約完成油漆、裝潢損壞修復及確實清潔工
作。
㈣原告嗣與被告於99年8月16日至臺北市政府消費者保護官 室進行協商，原告主張，就修繕瑕疵損壞裝潢部分，被告 應支付3萬2,000元，由原告自行僱工修繕。對於系爭房屋 之價值減損，請求減少價金。及瑕疵修復期間之花費等損 害賠償。消保官並命被告，將以上主張攜回研議，並於同 年8月26日前以書面回覆原告。詎被告竟於同年8月24日透 過景德法律事務所函覆原告，謂系爭房屋已經修繕完成， 並由原告之妻顏枝梅確認無誤云云，與事實不符 。 ㈤上開在每層樓地板之吊料孔，係在房子完成後方為補填， 為二次施工，與原本一次施工一體成型之混凝泥土黏合度 及堅固性不同，品質自然也不同，其價值必然會較左鄰右 舍未開吊料孔者為低。賣方負有告知義務，而買方亦必然 會以此要求減價。爰依民法第359條及第179條、第227條 規定，請求解少買賣價金並返還不當得利180萬元。 ㈥自99年3月發現吊料孔瑕疵以來，經協調及進行修繕施工 期間長達5個月（3月至7月），原告無法搬入居住，衍生 房租（25萬元）、管理費（2萬5千元）、水費（5千元） 、電費（5千元）、電話費（1萬元）及交通費支出（2萬 元）共31萬5千元；原告聘請台北市土木技師公會鑑定初 勘費5千元；及修繕期間被告造成裝潢及傢俱受損之清潔 費1萬元，合計33萬元（油漆費2萬元及裝潢、傢俱受損修 復費3萬元已另裁定駁回，故不計入），依民法第196條、 第227條第1項、第2項，請求被告賠償。
㈦原告為解決此買賣瑕疵，致身心備受煎熬，依民法第227 條之1，請求精神損失賠償10萬元。
並聲明：被告應給付原告223萬元（原告係請求228萬元，惟 須扣除已調解成立本院另裁定駁回之5萬元），及自99年8月 16 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
㈠系爭房屋施工期間預留於1至3樓頂版之吊料孔，係為便利 工程施作所預留之管路，此為建築施工之慣例，不會影響 結構安全或造成建築物龜裂，故系爭房屋並無滅失或減少 其價值之瑕疵存在。又物之瑕疵擔保請求權雖包括得解除 契約、請求修繕或減少價金，惟系爭房屋之吊料孔已經修 繕完成，並由顏枝梅即原告之妻代理原告於修繕完成同意 書上簽認，被告給付義務已完全，原告自無從再主張系爭 房屋價值減損而請求減少價金。又本件係成屋買賣，買賣 標的物於締約時即已存在，兩造爭執之瑕疵於兩造契約成
立時即已存在，被告僅須就瑕疵依民法第354條規定負物 的瑕疵保責任，不構成不完全給付之債務不履行問題。 ㈡原告縱得行使物之瑕疵擔保請求權，但修繕期間甚短，並 無致系爭房屋交易價值貶損之情。原告要求補償5個月之 期間自屬無據。另原告所主張之房租、管理費及水電費係 原告取得系爭房屋所有權後即當然應自付之費用，交通費 及電話費，核係原告私人支出，與修繕無關，況原告亦未 舉證上開費用之明細及該費用與被告修繕吊料孔有何因果 關係。原告雖另提出照片，然未足以證明修繕時損壞系爭 房屋屋內裝潢，原告請求給付其自行僱工修繕之費用，仍 非有理。
㈢原告又稱預留網路管不通，惟被告已於99年4月3日支付網 路傳輸設備費用5398元，同年4月17日支付精神耗損費用 3萬元。原告日後又主張3、4樓地板磁磚脫落及預留網路 管線等瑕疵問題，亦失所據。
㈣原告瑕疵擔保減少價金及不完全給付損害賠償乃重複請求 。又原告請求權已罹於時效，且原告於交屋後對上開吊料 孔之瑕疵並未履行檢查通知義務，應視為已受領物。 並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於97年5月3日與被告簽訂房屋買賣契約，購買系爭房 屋及坐落土地，價金分別為476萬元、714萬元，總價1,19 0萬元，原告已繳納全部價金，被告於97年6月21日連同房 屋保固書併交屋予原告，有土地買賣契約書、房屋買賣契 約書、保固書等件影本在卷足稽（見本院卷第58頁至第75 頁）。
㈡系爭房屋於施工期間曾於一至三樓頂板預留吊料孔。 ㈢兩造於99年5月20日就瑕疵修繕部分於臺北市中山區調解 委員會達成：系爭房屋1至3樓頂板的吊料孔全部拆除重灌 水泥漿，原告於99年5月21日交付系爭房屋鑰匙予被告並 簽訂修繕同意書。另被告定於99年7月10日前完成上述工 程。磁磚剝落部分以同廠牌、同型號、同品質修復，且於 100年6月30日前完成。被告同意就一樓頂板裝潢拆除部分 回復原狀；其他裝潢部分如有損壞，被告同意修復。兩造 僅就瑕疵修繕部分不再異議等協議內容，有調解筆錄影本 在卷可參（見本院卷第12頁）。
㈣兩造於99年4月3日就系爭房屋預留網路管不通問題達成被 告派員施工將4樓網路管不通段利用電管管路系統替代方 式施工，並願意保證無影響使用功能、生活品質及相關安
全開題，同時負擔由原告自行購置備用無線網路傳輸設備 一套之費用5,398元之協議。另於99年4月17日達成被告再 補貼原告3萬元補償原告精神上耗損之補充協議，有協議 書、協議書（補充條款）等件影本在卷可考（見本院卷第 152頁、第153頁）。
㈤被告與原告之妻顏枝梅於99年7月7日簽立修繕完成同意書 （見本院卷第153之1頁）。
四、得心證之理由：
本案爭點為：㈠原告依民法第359條、第179條、第227條規 定請求被告給付180萬元有無理由？㈡原告依民法第227條第 1項、第2項、第196條規定請求被告給付33萬元有無理由？ ㈢原告依民法第227條之1規定請求被告給付10萬元有無理由 ？以下分述之：
㈠原告依民法第359條、第179條、第227條規定請求被告給 付180萬元有無理由？
１、查證人黃俊青即土木技師到庭證述：預留口對房屋整 體，除該預留口所在房間之樓板以外，沒有結構上影 響，也就是無安全疑慮。如果樓板的吊料口能妥善處 理，樓板的承載力與一般相同，不會較弱等語（見本 院卷第234頁反面、第235頁）。又桃園縣建築師公會 經本院委請鑑定系爭房屋是否因建築吊料口設置於屋 內而有結構安全之虞慮及是否因此減損價值，經該會 鑑定後認為：原建築物因施工需求於本標的物設置吊 料口，臺灣現有施工方式為常見之施工法，並無規定 禁止之行為，一般施工單位為彌補二次施工之缺陷， 於工程復原施工時通常特別要求施工品質以避免影響 品質及減少糾紛。本標的物之吊料口位置經現場採用 超音波檢測結果發現鋼筋排列不整、間距不一致、鋼 筋搭接長度不一致（部分有不足之現象），與原告所 提文件內容比對除原先部分木材、保麗龍、垃圾等雜 物無法研判外，鋼筋型式研判與原告提供相片相符， 施工品質相當不良。樓板穿孔應力檢核，可符合一般 生活載重需求，依建築技術本案在正常使用下尚無安 全之虞，唯工程品質不良應以價值折損減價承受方式 辦理，較符合工程慣例。本鑑定依兩造指定位置，現 場採用超音波儀器進行掃描，其結果研判工程施工不 良，雖經被告修復完成，該區域屬於不可逆之工程等 詞，亦有鑑定報告在卷可參。
２、按買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人 得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付
無瑕疵之物。民法第364條第1項定有明文。是種類之 債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵 擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。 此際，出賣人應負之責任係屬併存，買受人得選擇行 使（最高法院87年度台上字第125號判決意旨參照） 。次按最高法院77年度第7次民事庭會議決議雖謂「 出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵 ，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出 賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任 外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此 係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約 成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形 為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就 該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之 範疇，自難據前開闡釋逕為相反之解釋，而認出賣人 應負物之瑕疵擔保責任，其瑕疵係於契約成立前發生 ，即無須負不完全給付之債務不履行責任。況依民法 第354條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物 依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失 或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，並 未區分該瑕疵係於契約成立前或成立後存在而異其法 律效果。準此，出賣人因交付之買賣標的物有瑕疵， 不符合債務本旨，須負不完全給付責任時，自不因該 瑕疵係發生於契約成立前，即免除出賣人應負不完全 給付之債務不履行責任。
３、承前，系爭房屋因有吊料口裝置於屋內，雖未造成系 爭房屋有結構安全之虞，惟因被告就該吊料口施工不 良，縱經修繕至與其他無吊料口樓板結構完全相同， 然因房屋為市場上特重安全性之標的物，仍可能因市 場心理之影響，使系爭房屋交易價值與一般無吊料口 設置之房屋存在相當之落差，故縱系爭房屋吊料口修 復或無安全疑慮，系爭房屋之交易價值仍有折損，是 以，原告主張該吊料口設置為兩造買賣契約成立前系 爭房屋交付時已存在不可回復之瑕疵及不完全給付， 請求被告依民法第359條規定減少價金後依民法第179 條規定返還不當得利及依民法第227條規定賠償損害 ，自屬有理由。
４、至被告固辯稱原告之瑕疵減少價金與修補請求權重覆 行使，並且已逾6個月除斥期間云云，惟查，兩造固 曾於臺北市中山區調解委員會達成吊料口修繕之協議
，然此係指吊料口本身施工不良瑕疵之修補，與吊料 口設置之交易價格減損之瑕疵不同，二者並無重覆請 求之問題。又系爭房屋有吊料口存在，被告並未於買 賣契約成立前告知原告，已有故意不告知瑕疵之情事 ，且該吊料口經二次施工後與其他樓板無異，由外觀 並無法以目視即知，一般無工程經驗之買屋者亦無法 得知有此施工法，故課予原告應於系爭房屋買賣或交 屋時即加以檢查、詢問始屬不能，是以被告辯稱原告 應於交屋時迅速檢查有無吊料口，否則視為受領云云 ，顯不可採。而本件原告陳稱係於99年3月27日率工 人進行裝潢油漆時始發現各樓層均有1.5公尺的龜裂 情況，至同年4月3日被告始承認有預留吊料孔等語， 本院綜觀原告於99年4月3日始因網路管路問題與被告 達成協議，99年4月20日始委請土木技師為初勘，並 無任何證據足以顯示原告於99年4月3日以前已知悉有 吊料口存在，則原告於99年9月1日即提起本件訴訟， 有民事起訴狀上收狀戳可稽（見本院卷第3頁），顯 未逾民法第365條第1項規定6個月之除斥期間。 ５、系爭房屋因吊料口設置減損之價值為何，桃園縣建築 師公會雖有二種計算方式，惟本院審酌吊料口對於土 地價值應無減損，故只能以房屋之價值減損計算，是 故，系爭房屋建物價格為476萬元，依吊料口約1.5公 尺×1.5公尺，影響範圍採用各30公分計算為2.1公尺 ，面積為2.1公尺×2.1公尺×3層樓×0.3025＝4坪（ 小數點以下四捨五入），而系爭房屋主建物面積75.1 1坪，減損比例金額為4坪÷75.11坪×476萬元＝253 ,495元（元以下四捨五入），故原告請求吊料口價值 減損之減少價金後返還不當得利及不完全給付損害賠 償253,495元為有理由，應予准許，逾此部分之請求 即非正當，應予駁回。
㈡原告依民法第227條第1項、第2項、第196條規定請求被告 給付33萬元有無理由？
１、按損害賠償之債之成立，其損害之發生與有責原因事 實間，所謂之相當因果關係，係指依經驗法則，綜合 行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，在 一般情形上，有此環境、有此行為之同一條件，足以 發生同一之結果者，該條件即為發生結果之相當條件 ，其行為與結果為有相當之因果關係。反之，若在一 般情形上，有此同一條件存在，依客觀之審查，不必 皆發生此結果，該條件與結果尚非相當，而僅屬偶發
之事實，其行為與結果間即難認為有相當因果關係（ 最高法院96年度台上字第2032號判決要旨參照）。次 按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應 以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形 ，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期 之利益，視為所失利益，民法第216條復有明文。 ２、承上，被告交付之吊料口確有施工不良之瑕疵，並經 兩造協議修繕，則被告有不完全給付之債務不履行情 事，除瑕疵修補外，原告依民法第227條規定請求被 告賠償不完全給付之損害，即屬有據，惟如前述，原 告就損害發生及因果關係仍負有舉證之責。查原告主 張因被告不完全給付而受有房租25萬元、管理費2萬5 千元、修繕期間清潔費1萬元、因協調需要車資2萬元 、電話聯絡費1萬元、水費及電費各5千元、瑕疵鑑定 費5千元共計33萬元之損害，固據其提出照片、管理 費繳費收據、臺北市土木技師公會函、初勘紀錄表、 存摺類存款憑條、電費收據、電話通話明細、上上吉 清潔有限公司估價單等件影本為證（見本院卷第23頁 、第24頁、第33頁、第95頁、第96頁、第97頁、第10 1頁、第103頁、第104頁、第105頁、第130頁、第131 頁、第136頁、第204頁、第225頁），然已為被告所 否認，經查：
⑴原告請求被告給付房租25萬元部分，原告並未提出 此部分支出之證明文件，亦未提出任何證據證明其 已有預定出租之計畫，則原告此部分請求尚未證明 為所受損害或所失利益，即非可採。
⑵原告請求車資2萬元及電話聯絡費1萬元部分，原告 僅提出電話通話明細表，惟並未提出任何證據證明 有支出此二部分費用及金額，則原告此部分請求， 亦非足取。
⑶原告請求管理費2萬5千元、瑕疵鑑定費5千元、清 潔費1萬元部分，原告雖提出收據或估價單為證， 惟管理費乃原告買受系爭房屋後本應支付大樓管理 委員會之費用，與系爭房屋有無修繕或原告有無居 住系爭房屋無涉，尚難認係系爭房屋瑕疵所致之損 害。另瑕疵鑑定初勘費非原告於起訴前必須支出費 用，原告亦可自行清潔系爭房屋，故是否有清潔費 用支出必要復屬有疑，是以，此三筆費用之支出非 屬系爭吊料口瑕疵通常均會發生之損害結果，難認 二者間有因果關係存在，原告此三筆費用之請求即
非有據。
⑷原告請求水、電費各5千元共1萬元部分，原告僅提 出部分收據，且此二部分本屬原告使用系爭房屋應 支出之費用，原告並未舉證證明此部分費用支出與 本件系爭房屋瑕疵有何因果關係，原告此二部分之 請求，亦非足採。
⑸綜上，原告請求被告給付33萬元，均屬無據，應予 駁回。
㈢原告依民法第227條之1規定請求被告給付10萬元有無理由 ？
查系爭房屋固有因吊料口設置價值減損之瑕疵，業如前述 ，然而，系爭房屋經桃園縣建築公會鑑定結果認樓板穿孔 應力檢核，可符合一般生活載重需求，且依建築技術本案 在正常使用下尚無安全之虞，則系爭房屋並無原告主張會 有承載受限、利用不便或安全之虞，原告主張因煩惱擔心 此吊料口之危險轉移及麻煩而有精神上痛苦，已屬無據， 原告復未提出任何證據證明其身體、健康或其他人格法益 受有損害，原告請求被告賠償精神慰撫金10萬元，亦非有 理由。
五、綜上所述，原告請求被告給付253,495元，及自催告日（兩 造於臺北市政府消費者保護官協商日，見本院卷第93頁）即 99年8月16日之翌日即99年8月17日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此部分之 請求，即非正當，應予駁回。
六、原告勝訴部分，乃所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰職 權宣告假執行，並依被告之聲請，宣告被告供相當之擔保後 ，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響 ，爰不一一論述，併此敘明。
叁、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第389條第1項第5款、第79條、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 6 日
民事第四庭 法 官 鄭佾瑩
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 6 日
書記官 李云馨
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