臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第377號
原 告 徐陳寶貴
訴訟代理人 袁健峰律師
陽文瑜律師
李承訓律師
黃忠成
被 告 徐明煌
訴訟代理人 蔡榮德律師
複 代理人 李明誌
被 告 徐金福
上 一 人
訴訟代理人 陳慶瑞律師
徐陳寶蓮
被 告 徐錦
上 一 人
訴訟代理人 徐周素貞
被 告 徐清雲
上 一 人
訴訟代理人 徐志長
被 告 徐萬金
上 一 人
訴訟代理人 林秀婉
被 告 徐燕輝
上 一 人
訴訟代理人 徐燕龍
被 告 徐簡却
徐財鈴
徐漢標
徐深淵
徐深波
徐深銘
徐宏滄
徐信助
徐淑敏
徐政勝
徐政權
徐政中
徐清港
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國101 年3 月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有桃園縣龜山鄉○○段一二三地號土地准予分割。分割方法為：附圖所示編號A 部分面積八六平方公尺、編號B 部分面積八三平方公尺，合計一六九平方公尺分歸被告徐明煌取得；編號C 部分面積六一平方公尺分歸被告徐簡却取得；編號D 部分面積六八平方公尺分歸被告徐財鈴、徐漢標按應有部分各二分之一之比例共同取得；編號E 部分面積四二平方公尺分歸被告徐金萬取得；編號F 部分面積四三平方公尺、編號G 部分七十平方公尺，合計一一三平方公尺分歸被告徐宏滄取得；編號H 部分面積一二七平方公尺分歸被告徐錦取得；編號J 部分面積三八平方公尺、編號T 部分面積四六平方公尺，合計八四平方公尺分歸被告徐金福取得；編號K 部分面積四一平方公尺、編號O-3 面積一一三平方公尺，合計面積一五四平方公尺分歸被告徐燕輝、徐信助按應有部分各二分之一之比例共同取得；編號L 部分面積六五平方公尺分歸被告徐清雲取得；編號M 部分面積七八平方公尺由被告徐清港取得；編號P 部分面積四三平方公尺、編號Q 面積四三平方公尺，合計八六平方公尺分歸被告徐深淵、徐深波、徐深銘按應有部分各三分之一之比例共同取得；編號R 部分面積八一平方公尺分歸被告徐萬金取得；編號I 部分面積三四平方公尺、編號O-4 部分面積六六平方公尺，合計面積一○○平方公尺由原告、被告徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中按應有部分各五分之一之比例共同取得；編號A-1 部分面積42平方公尺分歸兩造按如附表一所示應有部分比例共同取得。
被告徐明煌、徐簡却、徐財鈴、徐漢標、徐金萬、徐金福、徐信助、徐燕輝、徐萬金應各按如附表四所示應為補償金額分別補償原告、被告徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中、徐深淵、徐深波、徐深銘、徐宏滄、徐錦、徐清雲、徐清港。
訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；當事人喪失 訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在 有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然 停止；而承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。他 造當事人亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168 條、第170 條及第175 條分別定有明文。本件原告起訴後，原列為被告 之徐邁、徐來旺分別於民國98年1 月8 日、98年10月19日死 亡，徐邁、徐來旺就系爭土地之應有部分分由被告徐明煌、 徐燕輝辦妥繼承登記，有戶籍謄本、土地登記第二類謄本附
卷可稽，且經原告於98年5 月19日、98年12月17日分別具狀 向本院聲明承受本件訴訟，核於上開法律之規定即無不合， 應予准許。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日 到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到 場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起， 10 日 內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項定有明文。本件原告起訴時除被告外，原 列被告林聖財，然林聖財死亡後，原告於98年9 月25具狀追 加林聖財之繼承人林冬梅、林聖旺、林聖星、林桂美等4 人 （下稱林冬梅等4 人）為本件被告，嗣因林冬梅等4 人就系 爭土地之應有部分已移轉登記予被告徐萬金，有系爭土地登 記第二類謄本在卷可稽，原告遂於99年10月29日以書狀撤回 對林冬梅等4 人之起訴，而本院已於100 年3 月4 日通知林 冬梅等4 人於收受後10日內提出異議，該通知已合法送達於 其4 人，其4 人均未於10日內向本院提出異議，經核原告此 部分所為訴之撤回，與上開規定相符，亦應准許。三、本件被告徐財鈴、徐漢標、徐金萬、徐深淵、徐深波、徐深 銘、徐宏滄、徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中、徐錦、徐 清港、徐萬金經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落桃園縣龜山鄉○○段123 地號，面積1,270 平方公尺之土地（下稱系爭土地），係原告與被告徐明煌、 徐簡却、徐財鈴、徐漢標、徐金萬、徐金福、徐深淵、徐深 波、徐深銘、徐萬金、徐宏滄、徐燕輝、徐信助、徐淑敏、 徐政勝、徐政權、徐政中、徐錦、徐清雲及徐清港所共有。 系爭土地並無不能分割之情形，且兩造間亦未曾訂立分割或 不分割協議，而原告在系爭土地雖有應有部分，並每年繳納 地價稅，然卻無分管使用之部分，對原告自屬不合理，是前 曾洽其他共有人協議分割系爭土地，然因共有人甚多，且部 分共有人連繫困難，部分共有人實際使用範圍超過應有部分 換算之面積，以致長期來無法達成分割之協議，爰依民法第 823 條第1 項規定提起本件訴訟，請求判決分割系爭土地， 以利共有人就各自取得之土地為管理使用。本件原告所提出 之分割方案，係盡量依現狀使用情形，使被告等人多數維持 土地原本之使用區域且分得之土地地形均屬完整，應為合理 公平之方案。被告雖辯以不願分擔通道部分之面積，然原告
提出之現況分割方式，已係尊重各共有人之使用現況，且分 得山鶯路部分之共有人，其土地價值顯較未分得面臨山鶯路 之共有人為高（可作店面使用又可直接面臨道路），苟須由 未面臨山鶯路共有人單獨分擔通道面積，顯非公平妥適。並 聲明：㈠准就兩造所共有之系爭土地，予以分割，其分割方 式如下：附圖所示編號A 面積86平方公尺、編號B 面積83平 方公尺合計169 平方公尺部分之土地由被告徐明煌取得。附 圖所示編號C 面積61平方公尺部分之土地由被告徐簡却取得 。附圖所示編號D 面積68平方公尺部分之土地由被告徐財鈴 、徐漢標2 人取得，並按應有部分比例維持共有。附圖所示 編號E 面積42平方公尺部分之土地由被告徐金萬取得。附圖 所示編號F 面積43平方公尺、編號G 面積70平方公尺，合計 11 3平方公尺部分之土地由被告徐宏滄取得。附圖所示編號 H 面積127 平方公尺部分之土地由被告徐錦取得。附圖所示 編號J 面積38平方公尺、編號T 面積46平方公尺，合計84平 方公尺部分之土地由被告徐金福取得。附圖所示編號K 面積 41平方公尺、編號O-3 面積113 平方公尺，合計149 平方公 尺部分之土地由被告徐燕輝、徐信助2 人取得，並按應有部 分比例維持共有。附圖所示編號L 面積65平方公尺部分之土 地由被告徐清雲取得。附圖所示編號M 面積78平方公尺部分 之土地由被告徐清港取得。附圖所示編號P 面積43平方公尺 、編號Q 面積43平方公尺，合計86平方公尺部分之土地由被 告徐深淵、徐深波、徐深銘3人 取得，並按應有部分比例維 持共有。附圖所示編號R 面積81平方公尺部分之土地由被告 徐萬金取得。附圖所示編號I 面積34平方公尺、編號O-4 面 積66平方公尺，合計100 平方公尺部分之土地由原告、被告 徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中5 人取得，並按應有部分 比例維持共有。附圖所示編號A-1 面積42平方公尺部分之土 地由全體共有人按應有部分比例維持共有。㈡金錢補償部分 ：⑴被告徐明煌應提出新台幣（下同）418 萬5,456 元，分 別補償徐深淵6,147 元、被告徐深波6,146 元、被告徐深銘 6,146 元、被告徐宏滄73萬7525元、被告徐燕輝4 萬6,095 元、被告徐信助4 萬6,095 元、原告38萬7,200 元、被告徐 淑敏38萬7,201 元、被告徐政勝38萬7,201 元、被告徐政權 38萬7,201 元、被告徐政中38萬7,201 元、被告徐錦88萬5, 031 元、被告徐清雲33萬1,886 元、徐清港18萬4,381 元。 ⑵被告徐簡却應提出247 萬3,224 元，分別補償被告徐深淵 3,631 元、被告徐深波3,631 元、被告徐深銘3,632 元、被 告徐宏滄43萬5,810 元、被告徐燕輝2 萬7,238 元、被告徐 信助2 萬7,238 元、原告22萬8,800 元、被告徐淑敏22萬8,
801 元、被告徐政勝22萬8,801 元、被告徐政權22萬8,801 元、被告徐政中22萬8,801 元、被告徐錦52萬2,972 元、被 告徐清雲19萬6,115 元、被告徐清港10萬8,953 元。⑶被告 徐財鈴、徐漢標應各提出145 萬8,568元，分別補償被告徐 深淵4,284 元、被告徐深波4,284 元、被告徐深銘4,284 元 、被告徐宏滄51萬4,033 元、被告徐燕輝3 萬2,127 元、被 告徐信助3 萬2,127 元、原告26萬9,867 元、被告徐淑敏26 萬9,867 元、被告徐政勝26萬9,867 元、被告徐政權26萬9, 867元、被告徐政中26萬9,867 元、被告徐錦61萬6,839 元 、被告徐清雲23萬1,315 元、被告徐清港12萬8,508 元。⑷ 被告徐金萬應提出6 萬3,416 元，分別補償被告徐深淵93元 、被告徐深波93元、被告徐深銘93元、被告徐宏滄1 萬1,17 5 元、被告徐燕輝698 元、被告徐信助698 元、原告5,867 元、被告徐淑敏5,867 元、被告徐政勝5,867 元、被告徐政 權5,867 元、被告徐政中5,867 元、被告徐錦1 萬3,409 元 、被告徐清雲5,028 元、被告徐清港2,794 元。⑸被告徐金 福應提出209 萬2,728 元，分別補償被告徐深淵3,073元、 被告徐深波3,073 元、被告徐深銘3,073 元、被告徐宏滄36 萬8,763 元、被告徐燕輝2 萬3,048 元、被告徐信助2 萬3, 048元、原告19萬3,601 元、被告徐淑敏19萬3,600 元、被 告徐政勝19萬3,600 元、被告徐政權19萬3,600 元、被告徐 政中19萬3,600 元、被告徐錦44萬2,515 元、被告徐清雲 16萬5,943 元、被告徐清港9 萬2,191 元。⑹被告徐萬金應 提出266 萬3,472 元，分別補償被告徐深淵3,911 元、被告 徐深波3,911 元、被告徐深銘3,911 元、被告徐宏滄46萬9, 334 元、被告徐燕輝2 萬9,333 元、被告徐信助2 萬9,333 元、原告24萬6,400 元、被告徐淑敏24萬6,40 1元、被告徐 政勝24萬6,401 元、被告徐政權24萬6,401 元、被告徐政中 24萬6,401 元、被告徐錦56萬3,201 元、被告徐清雲21萬1, 200 元、被告徐清港11萬7,334 元。
二、被告之答辯略以：
㈠被告徐明煌部分：被告徐明煌房屋乃面臨「山鶯路」，得逕 以山鶯路通行，無需以原告規劃之通道A-1 對外通行，而A- 1 部分前半段（臨山鶯路）部分，其上亦為毗鄰R 建物（徐 萬金所有）之三層樓所履蔽使用中，後半段則有一鐵皮屋佔 據，是系爭通道之所有權既無法由共有人行使，則不宜由全 體共有人保持共有，否則共有人之一在使用通道享有所有權 之權能而由其他共有人分攤，亦有不公。又系爭土地乃一、 二百年來由祖先按各房之分管位置佔有使用，相延數代傳承 至今，在「山鶯路」開闢之前，對外之道路乃在後側（即39
9 地號位置），當時位於現今山鶯路旁之共有人出入均須遶 道，在「山鶯路」開闢之後通道才反轉過來，本來需繞道之 共有人反與山鶯路相鄰，雖被告徐明煌分配位置為自前側貫 穿至後側，並無價值多寡須補償之問題，但若考量現今山鶯 路之共有人過去乃長久承擔需遶道通行之不利益，現今實不 宜以補償方式辦理始符公平。另系爭土地經全國不動產估價 師事務所鑑定出每平方公尺價值6 萬3,416 元，此鑑定價格 實悖離市場行情，又系爭土地與鄰地122 地號之界址經桃園 縣桃園地政事務所鑑界後，界樁定在被告徐明煌所有如附圖 編號A 所示之建物內，故該A 部分建物實際坐落系爭土地之 面積應少於歷次複丈成果圖所載之86平方公尺。 ㈡被告徐簡却部分：不同意分割。系爭土地乃先祖時代即定居 於此，而被告現居住之土地均有與原告之公公用金錢及實物 購買，歷時已有百年，當年交易未立下字據，僅有當事人及 天地神明為證，如今先人雖已死亡，惟若當時無對價關係豈 能歷經百年而無事。又鑑價報告所載之土地價值高於市價之 三倍，顯不足採。
㈢被告徐財鈴未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為 陳述略謂：其同意與被告徐漢標共有附圖所示編號D 部分土 地，因該D 部分土地可藉由前方之山鶯路對外通行，無使用 如附圖所示編號A-1 通道之必要，故其不同意分擔該通道之 面積。
㈣被告徐金萬未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為 陳述略謂：其有房屋在系爭土地上，但分不分割都沒有關係 。
㈤被告徐金福部分：同意以原物分割，並由其分得如附圖編號 J 、T 部分土地。惟系爭土地所在區域因無學校、商圈、政 府機關仳鄰，顯非住宅密集、生活機能方便之環境，縱有稀 疏店家營業，因附近仳鄰公司廠房且無人潮，均係慘澹經營 ，且其地理位置與鑑定報告所載之比較標的D 、E 相隔數百 公尺，而附近亦均有工廠廠房，衡酌系爭土地所在位置之住 居環境與比較標的D 、E 之環境相近似，且相隔約200 公尺 ，是系爭土地價金應與比較標的D 、E 之地價相差無幾，惟 全國不動產估價事務所就系爭土地與比較標的之鑑定價額竟 高達2 倍餘，足見其鑑價顯有疏漏，且與客觀事實不符。再 被告徐金福曾以3,000 元之代價向被告徐金萬及原告之被繼 承人徐金夫購買系爭土地30平方公尺之土地，是被告所得分 得之面積應以登記以外者另加計30平方公尺，而原告及徐金 萬應各少分得15平方公尺。
㈥被告徐錦未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳
述略謂：同意原告提出之分割方案。
㈦被告徐清雲部分：同意以原物分割，並由其分得如附圖編號 L 部分土地。惟其所有坐落如附圖編號L 部分之建物現係透 鄰地399 地號土地上廠房圍牆外之小路通行，該小路係位在 399 地號土地範圍內，已供人通行約40年。倘日後399 地號 土地所有權人不讓其通行，其將陷於無道路可供對外聯絡之 窘境。
㈧被告徐清港未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為 陳述略謂：同意分配到如附圖所示編號M 部分土地，不足部 分則以金錢補償，然其認為應受補償金額應高於原告所稱之 63萬元。
㈨被告徐萬金未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為 陳述略謂：目前系爭土地臨山鶯路部分在山鶯路未開闢之前 ，係處於土地後側，價值較低，故當時蓋在後側建物之面積 均超出其應有部分。再鑑定報告所載土地價值高於土地市價 ，並不足採。
㈩被告徐燕輝、徐信助部分：系爭土地早於日據時代即為被告 之祖宗所有，並各自建造房屋，歷經數十年後又由其等之繼 承人各自增建或改建，故系爭土地上有9 棟未辦理保存登記 之房屋及7 棟已辦理保存登記之房屋，分別由被告家族居住 使用，另有3 塊空地用以農作自給自足，並留有通道供眾人 行走，系爭土地早已成立分管使用契約，僅因祖先多目不識 丁，故未以書面為之。而原告雖於71年間因繼承而成為系爭 土地之共有人，然原告繼承其應有部分後，未請求全體共有 人變更分管契約，多年來對系爭土地之現行使用並無異議， 惟今原告竟主張系爭土地上無分管契約存在，而請求分割系 爭土地，核其所為，顯違反系爭土地原共有人成立之分管契 約。原告主張系爭土地分割後由原告及被告徐淑敏等5 人取 得，並依其等應有部分比例維持共有之附圖所示編號O-4 土 地，然該部分土地自日據時代時起即為被告徐燕輝、徐信助 之祖先用以農作，並與被告徐燕輝、徐信助之祖先所建於如 附圖所示編號O-3 土地上建物（現已毀壞滅失）比鄰，依被 告等祖先當時成立之分管契約，民國後歷經被告徐燕輝之曾 祖父徐文金、被告徐燕輝之父徐來旺、徐燕輝之三叔徐信助 繼承使用，目前如附圖所示編號O-3 、O-4 土地仍為被告徐 燕輝、被告徐信助之家人繼續使用中，故原告主張之分割方 法，顯對被告徐燕輝、被告徐信助有重大不利之處。再者， 原告主張將如附圖所示編號K 之土地，分割予被告徐燕輝、 徐信助之理由，無非因該K 部分土地上有訴外人鄭黃粉所占 用興建之一棟五層樓高之建物，而鄭黃粉復稱曾向被告徐燕
輝、徐信助之被繼承人購買K 部分土地，然被告徐燕輝、徐 信助從未聽他人提及有出售土地予鄭黃粉一事，鄭黃粉主張 之買賣契約存在與否不得而知，且系爭土地為多人共有，非 經全體共有人同意，無法移轉特定部分之土地所有權，遑論 蕭昌德非系爭土地之共有人，亦無權處分系爭土地，自不宜 強命被告徐燕輝、徐信助分得此已遭他人無權占用之土地， 而應將如附圖所示編號O-3 、O-4 部分土地分割予長久以來 依分管契約使用管理之共有人即被告徐燕輝、被告徐信助最 為恰當。
被告徐漢標、徐深淵、徐深波、徐深銘、徐宏滄、徐淑敏、 徐政勝、徐政權、徐政中未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示， 兩造並無分割之特約，且無因使用目的不能分割之情形，惟 迄未達成分割之協議；系爭土地如附圖編號A 、B 部分土地 上有被告徐明煌所有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路236 號 、238 號建物（含承受徐邁部分），編號C 部分土地上有被 告徐簡却所有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路240 號建物， 編號D 部分有被告徐財銓、徐漢標共有之門牌號碼桃園縣龜 山鄉○○路242 號建物，編號E 部分土地上有被告徐金萬所 有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路244 號建物，編號F 、G 部分土地上有被告徐宏滄所有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○○ 路244-1 、244-2 號建物，編號H 部分土地上有被告徐錦所 有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路246-2 號建物，編號I 部 分土地現況為通道（供編號F 、G 、K 、T 等部分土地上對 外聯絡之用），編號J 、T 部分土地上有被告徐金福所有之 門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路246 、250-1 號建物，編號K 部分土地上有訴外人鄭黃粉所有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○ ○路246-1 號建物，編號O-3 、O-4 地號土地部分為雜草、 廢棄物及廢棄之土角厝，一小部分種植農作物，編號L 部分 土地上有被告徐清雲所有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路25 0-3 號建物，編號M 部分土地上有被告徐清港所有之門牌號 碼桃園縣龜山鄉○○路250-2 號建物，編號P 、Q 部分土地 上有被告徐深淵、徐深波、徐深銘共有之門牌號碼桃園縣龜 山鄉○○路248 、248-1 號建物，編號R 部分土地上有被告 徐萬金所有之門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路250 號建物，編 號A-1 部分土地現為道路使用（供編號O-3 、O-4 、M 、L 等部分土地對外聯絡），惟鄰編號R 部分上有懸空之二、三 樓建物等情，業據其提出土地登記謄本為證（見本院卷三第 第144-151 頁），並經本院現場履勘並囑請桃園縣楊梅地政
事務所測量複丈，分別製有勘驗測量筆錄、複丈成果圖在卷 足憑（見本院卷二第228-231 頁），且為到場被告徐明煌、 徐簡却、徐財鈴、徐金萬、徐金福、徐信助、徐淑敏、徐錦 、徐清雲、徐清港、徐萬金、徐燕輝所不爭執，另被告徐漢 標、徐深淵、徐深波、徐深銘、徐宏滄、徐淑敏、徐政勝、 徐政權、徐政中則經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述，堪認原告主張之事實，應屬真 正。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。本件兩造所共有之 系爭土地，依前所查，既無因物之使用目的不能分割之情形 ，復無不為分割之約定，且兩造又未能協議決定分割方法等 情事，揆諸上揭法律規定，原告請求裁判分割系爭土地，自 屬有據，應予准許。
五、另按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時 ，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍 維持共有。」，民法第824 條第1 項至第4 項定有明文。經 查：㈠原告主張依系爭土地上建物之所有權歸屬，以原物分 割之方式將建物坐落基地分歸所有建物之各共有人，此為被 告所不爭執，且符合使用現況，避免拆除現有建物，應屬可 採；被告徐明煌固抗辯其所有如附圖編號A 所示之建物有部 分坐落在鄰地122 地號上，故該建物使用系爭土地之面積應 少於86平方公尺云云。然經本院就此函詢桃園縣桃園地政事 務所有關桃園縣桃園地政事務所98年8 月4 日複丈成果圖編 號A 所示建物是否完全坐落在系爭土地，抑或包括該建物占 用122 地號土地面積，該所覆稱：編號A 建物確實完全坐落 桃園線龜山鄉○○段123 地號土地內，此有100 年8 月3 日 桃地測字第1000005710號函在卷可參（見本院卷三第51頁） ，則附圖編號A 所示土地上之門牌號碼龜山鄉○○路236 建 號建物占用系爭土地之面積確為86平方公尺無訛，被告徐明 煌此部分之抗辯，並無可採。㈡又如附圖編號K 部分土地，
現為訴外人鄭黃粉所有之建物占用，而鄭黃粉陳稱該部分土 地係其於56年間向徐信助父親蕭昌德（徐燕輝祖父）購買， 並提出房屋稅繳納通知書、房屋稅繳納證明書、佐證書等為 證，被告徐信助、徐燕輝固否認蕭昌德曾出售該部分土地予 鄭黃粉，然被告徐財鈴表示曾聽其父親說過鄭黃粉有拿錢跟 蕭昌德購買建物坐落土地乙事（見本院卷一第284 頁背面） ，另被告徐錦訴訟代理人徐周素真亦表示上開佐證書中徐錦 之簽名為真正，鄭黃粉已經在系爭土地住了很久了，之前鄭 黃粉為了購買該土地有向徐錦借錢，當初鄭黃粉興建房子時 與徐清港有點糾紛，蕭昌德有出面協調說要讓鄭黃粉他們蓋 房子，而徐萬金也有出來當公證等語（見本院卷三第33頁背 面），則原告主張編號K 部分土地係徐信助、徐燕輝之被繼 承人蕭昌德出售予鄭黃粉使用乙情，尚非全然無憑。被告徐 信助、徐燕輝另辯稱蕭昌德並非系爭土地之登記名義人，無 處分土地之權能云云，然買賣契約為債權契約，契約當事人 之出賣人並不以所有人為限，如蕭昌德確有與鄭黃粉成立買 賣契約，縱蕭昌德並非系爭土地之所有人，該買賣契約亦不 因此無效，又被告徐信助、徐燕輝既為蕭昌德之概括繼承人 ，對於蕭昌德之債務原負無限責任，其等自負使鄭黃粉取得 該部分土地所有權之義務，而鄭黃粉又不能持該買賣契約對 抗其餘共有人，則該K 部分土地上建物是否無權占有，應由 蕭昌德之繼承人即被告徐信助、徐燕輝排除，故此部分土地 分歸徐信助、徐燕輝取得，較為適當。㈢再被告徐清雲辯稱 其所分得之編號L 部分土地目前係透過鄰地399 地號土地廠 房圍牆外之水泥小路接至編號A-1 通道後對外聯絡，日後39 9 地號土地所有權人若不讓其通行，將使其分得之土地變成 袋地云云。經查，如附圖編號L 部分土地目前可經由其西南 側與鄰地399 地號土地間之私設道路（見外放不動產估價報 告書地鑑估標的現況照片第3 張）接至編號A-1 通道，再通 行至山鶯路，以與公路聯絡等情，業據本院至現場履勘屬實 ，製有勘驗筆錄附卷足稽（見本院卷二第229 頁），又被告 徐清雲表示已藉該水泥小路對外通行約40年，期間鄰地所有 權人從未阻撓，則如附圖編號L 部分土地目前既可經由其西 南側之水泥小路、編號A-1 通道通行至山鶯路，即得與公路 聯絡，尚非屬袋地，且系爭土地現已蓋滿建物，如欲另留通 道，勢必拆除部分現有建物，甚至可能影響建物之結構安全 ，此有上開複丈成果圖在卷可參，並為徐清雲所不爭執，本 院認如附圖編號L 部分土地現既有已供通行達40年之道路可 供對外聯絡，尚無以拆除其他建物之方式另設通道之必要。 ㈣至編號O-3 、0-4 部分現為空地，業如前述，而被告徐信
助、徐燕輝表示希望分得編號O-3 、O-4 部分土地，原告、 徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中則稱希望分得編號O-4 部 分土地，查兩造對於編號O-3 部分土地分歸被告徐信助、徐 燕輝取得均無意見，且編號O-3 部分土地與前開所述應分歸 被告徐信助、徐燕輝取得之編號K 部分土地緊鄰，如被告徐 信助、徐燕輝日後得以排除鄭黃粉就K 部分土地之占用，其 等亦得合併使用編號K 、O-3 部分土地，對其等並無不利。 又以徐信助、徐燕輝就系爭土地之應有部分各7/112 換算， 其等應分配之土地面積合計158.76平方公尺，而編號K 、O- 3 部分土地面積合計為154 平方公尺，加計被告徐信助、徐 燕輝應分擔編號A-1 通道之面積合計5.24平方公尺（詳如後 述），被告徐信助、徐燕輝所分配之面積已達159.24平方公 尺，超出其等應受分配之面積，則編號O-4 部分土地自應分 歸在系爭土地上亦無建物之原告、徐淑敏、徐政勝、徐政權 、徐政中取得，較為恰當。㈤末原告主張如附圖編號A-1 之 通道應由系爭土地全體共有人維持共有，惟被告徐明煌、徐 簡却、徐財鈴、徐漢標、徐金福、徐金萬、徐萬金等人辯稱 ：其等分得土地可透過山鶯路對外聯絡，無須使用編號A- 1 之通道，編號A-1 通道面積不應由其等共同分擔云云。查被 告徐明煌、徐簡却、徐財鈴、徐漢標、徐金福、徐金萬、徐 萬金所有坐落如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 、J 、R 部分 土地上之建物，均直接臨約18公尺寬之桃園縣龜山鄉○○路 （見外放不動產估價報告書第4 頁），既為被告徐明煌、徐 簡却、徐財鈴、徐漢標、徐金福、徐金萬、徐萬金等人所自 承，而被告徐清雲、徐清港、徐信助、徐燕輝、原告、徐淑 敏、徐政勝、徐政權、徐政中所分得之如附圖編號L 、M 、 O-3 、O-4 部分土地則須藉由如附圖編號A-1 之狹窄通道始 得連接至山鶯路，查土地直接鄰路與否對土地價值之影響甚 鉅，此為眾所周知之事，是上開緊鄰山鶯路之編號A 、B 、 C 、D 、E 、J 、R 部分土地與須藉由編號A-1 通道對外聯 絡之編號L 、M 、O-3 、O-4 地號土地，兩者價值本已相差 懸殊，如再要求分得編號L 、M 、O- 3、O-4 地號土地之共 有人，尚須自行負擔道路面積，對其等顯失公平（後述之金 錢補償係就分配面積不足應有部分所為之補償）；再者，本 件既係因分割造成共有人對外通路之問題，而必須保留一條 供共有人對外通行之道路，依理即應由全體共有人按應有部 分比例分擔通路，始符公平，是原告主張該編號A-1 通道面 積應由全體共有人按應有部分比例維持共有乙情，較為可採 ，至編號A-1 通道鄰編號R 部分上空目前雖有懸空之2 、3 樓建物，惟此乃日後拆除與否之問題，並不影響該部分土地
維持共有，並供道路使用。㈥綜上，系爭土地於原告訴請分 割時，其上大部分土地均由共有人營建地上物而為使用，且 多數為RC造之3 層以上建物，拆除不易，且拆除有礙社會經 濟，故系爭土地之裁判分割，應以維持現況為優先考量，並 酌留通路使分得未臨馬路部分之共有人均得對外通行。依此 ，①編號A 、B 部分土地面積合計16 9平方公尺，為被告徐 明煌所有之房屋占用，應分配由被告徐明煌單獨所有。②編 號C 部分土地面積計61平方公尺，為被告徐簡却所有之房屋 占用，應分配由被告徐簡却單獨所有。③編號D 部分土地68 平方公尺，由被告徐財銓、徐漢標共有房屋占用，且徐財銓 、徐漢標對共有編號D 部分土地俱無爭執，是編號D 部分土 地應分配由徐財銓、徐漢標維持共有，並以徐財銓、徐漢標 就系爭土地之原應有部分，作為計算其等就編號D 部分土地 之應有部分基準，即徐財銓、徐漢標就編號D 部分土地之應 有部分各為1/2 。④編號E 部分土地面積42平方公尺，由被 告徐金萬所有之房屋占用，應分配由徐金萬單獨所有。⑤編 號F 、G 部分土地面積合計113 平方公尺，由被告徐宏滄所 有之房屋占用，應分配由徐宏滄單獨所有。⑥編號H 部分土 地面積127 平方公尺，由被告徐錦所有之房屋占用，應分配 由徐錦單獨所有。⑦編號I 部分土地面積34平方公尺，現況 係作為編號F 、G 、T 、K 部分土地對外通行之道路使用， 而原告表明願與被告徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中共有 該部分土地，日後仍作為通道使用，而被告徐淑敏、徐政勝 、徐政權、徐政中對此亦表同意等情，有同意書在卷可參， 而其餘共有人均無意分得該編號I 部分土地，則編號I 部分 土地應分配由原告、被告徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中 維持共有，並以原告、徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中就 系爭土地之原應有部分，作為計算其等就編號I 部分土地之 應有部分基準，即原告、徐淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中 就編號I 部分土地之應有部分共為1/ 5。⑧編號J 、T 部分 土地面積合計84平方公尺，由被告徐金福所有之房屋占用， 應分配由徐金福單獨所有。⑨編號K 部分土地面積41平方公 尺，由鄭黃粉所有之房屋占用，另編號O-3 部分土地面積11 3 平方公尺，現為空地，均應分配由徐信助、徐燕輝取得， 並以徐信助、徐燕輝就系爭土地之原應有部分，作為計算其 等就編號K 部分土地之應有部分基準，即徐信助、徐燕輝就 編號K 、O-3 部分土地之應有部分各為1/ 2。⑩編號O-4 部 分土地面積66平方公尺，現為空地，應分配由原告、被告徐 淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中維持共有，並以原告、徐淑 敏、徐政勝、徐政權、徐政中就系爭土地之原應有部分，作
為計算其等就編號I 部分土地之應有部分基準，即原告、徐 淑敏、徐政勝、徐政權、徐政中就編號I 部分土地之應有部 分共為1/ 5。⑪編號L 部分土地面積65平方公尺，現由被告 徐清雲所有之房屋占用，應分配由徐清雲單獨所有。⑫編號 M 部分土地面積78平方公尺，現由被告徐清港所有之房屋占 用，應分配由徐清港單獨所有。⑬編號P 、Q 部分土地面積 合計86平方公尺，現由被告徐深淵、徐深波、徐深銘共有之 房屋占用，應分配由徐深淵、徐深波、徐深銘維持共有，並 以徐深淵、徐深波、徐深銘就系爭土地之原應有部分，作為 計算其等就編號P 、Q 部分土地之應有部分基準，即徐深淵 、徐深波、徐深銘就編號P 、Q 部分土地之應有部分各為1/ 3 。⑭編號R 部分土地面積81平方公尺為被告徐萬金所有之 房屋占用，應分配由徐萬金單獨所有。⑮編號A-1 部分土地 面積42平方公尺，係供道路使用，並應由全體共有人維持共 有，業如前述，故應由兩造各按其等就系爭土地之原應有部 分基準維持共有。
六、按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之。民法第824 條第3 項定有明文。又 共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人 就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得