臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第65號
原 告 蘇繼鴻
姜鄭素珠
兼 上二人
訴訟代理人 蘇繼棟
被 告 鄭榮廷
訴訟代理人 鄭振燿
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101 年
4 月12日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應於原告按每坪新台幣（下同）125,620 元計算給付 價金予被告後，將所有坐落新竹縣竹東鎮○○段580 地號 土地之應有部分000000000 分之000000000 之所有權各 3 分之1 ，分別移轉登記予原告蘇繼棟、蘇繼鴻、姜鄭素珠 。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）緣訴外人鄭書鑫、鄭如蘭與原告蘇繼棟、蘇繼鴻之父蘇木 榮及原告姜鄭素珠均為坐落新竹縣竹東鎮○○段580 地號 （面積123.09平方公尺）土地（下稱系爭土地）之共有人 。嗣原告蘇繼棟、蘇繼鴻之父蘇木榮過世後，由原告蘇繼 棟、蘇繼鴻繼承；後訴外人鄭書鑫、鄭如蘭二人於民國（ 下同）97年10月12日以新竹武昌街郵局第1700號、第1701 號存證信函向原告蘇繼棟、蘇繼鴻、姜鄭素珠表示，將系 爭土地應有部分出賣予第三人，價金每坪70,000元，經原 告姜鄭素珠表示優先承買，原告蘇繼棟、蘇繼鴻亦於97年 10月23日以新竹武昌街郵局第1775號存證信函回覆表示優 先承買，惟訴外人鄭書鑫、鄭如蘭無意依法律規定辦理土 地買賣及土地移轉登記事宜，前經本院於98年2 月27日以 97年度竹東簡字第196 號民事判決，准許原告蘇繼棟、蘇 繼鴻之請求，即訴外人鄭書鑫、鄭如蘭應於原告蘇繼棟、 蘇繼鴻給付價款後，將系爭土地應有部分分別移轉登記予 原告蘇繼棟、蘇繼鴻。然訴外人鄭書鑫、鄭如蘭不為履行 ，將原告蘇繼棟、蘇繼鴻給付之價金支票退回，並將應有 部分移轉登記於被告。
（二）被告復於100 年8 月25日依同樣方式，以新竹武昌街郵局 第1401號存證信函通知，表示出售其應有部分，出售價金 為每坪125,620 元，原告蘇繼棟、蘇繼鴻亦已於100 年 8 月26日以新竹武昌街郵局第1404號存證信函向被告表示優 先承買其應有部分，並附上金額為1,857,161 元之支票一 紙予被告；另原告姜鄭素珠亦於100 年9 月3 日以新竹武 昌街郵局第1441號存證信函向被告表明以每坪7 萬元之價 格承買被告應有部分；則原告蘇繼棟、蘇繼鴻、姜鄭素珠 三人不論於97年間或於本件，均依法表示願以同一價格承 買被告所有系爭土地之應有部分，原告三人既已表示優先 承買，被告應將系爭土地之應有部分移轉與原告，為此依 土地法第34條之1 第4 、5 項優先承買權之規定，提起本 件訴訟，並請求如聲明所示。
（三）對於被告答辯之陳述：
1.雖被告抗辯系爭土地上之新竹縣竹東鎮○○里○○路○段1 026 號房屋為訴外人張善福所有，新竹縣竹東鎮○○里○ ○路○ 段1020號房屋為訴外人鄭振宮所有，新竹縣竹東鎮 頭重里中興路4 段1022號房屋為訴外人劉黃秀鳳所有，惟 被告並未能證明系爭土地地上物之所有權人為何，且與系 爭土地上實際存在之建物為新竹縣竹東鎮○○路○ 段1020 號、1022號、1024號、1026號等四戶不符，顯然被告主張 與訴外人張善福、鄭振宮、劉黃秀鳳三人間就系爭土地存 有租賃契約，並不可採。
2.再者，被告所提出之訴外人張善福、鄭振宮、劉黃秀鳳三 人所有房屋稅單，屋籍與系爭土地租賃契約所載不符；況 房屋稅籍證明書僅供參考，不作產權及他項權利證明之用 ，是被告並未證明地上建物1020號、1022號、1026號（以 下合稱系爭建物）分別為訴外人鄭振宮、劉黃秀鳳、張善 福所有，被告主張系爭土地上之系爭建物全部為訴外人張 善福、鄭振宮、劉黃秀鳳三人所有，顯屬無據，則被告與 訴外人張善福、鄭振宮、劉黃秀鳳三人間就系爭土地存有 租賃契約，其契約顯屬通謀虛偽意思表示而無效，無土地 法第104 條第1 項規定適用之可能。
3.又系爭建物已存在100 年，則系爭建物並非張善福、鄭振 宮、劉黃秀鳳三人起造，而被告主張系爭土地、建物原為 其所有，贈與其子鄭振宮，然依民法第758 條之規定，其 贈與未經登記不生效力，可知訴外人鄭振宮並未取得所有 權，則系爭土地、建物皆仍為被告所有，建物及基地並非 分屬不同人所有，訴外人張善福、鄭振宮、劉黃秀鳳三人 對於系爭土地又無地上權、典權或租賃關係存在，即無土
地法第104 條第1 項規定之適用。何況，訴外人鄭振宮亦 為系爭土地之共有人，是被告本件出售系爭土地僅係共有 人間互為買賣應有部分，更無土地法第34條之1 及第 104 條第1 項之適用。
4.系爭土地上之系爭建物起造時並未經全體共有人之同意， 係無權占有使用，被告並無租賃之正當法律權源存在，是 依內政部95年1 月11日內授中辦地字第0950724916號函規 定，系爭建物既係無權占用系爭土地，非屬合法之建物， 縱被告自認其出租予訴外人鄭振宮等三人，訴外人鄭振宮 三人亦無優先承買權規定之適用。
5.被告於98年11月27日以新竹市○○街郵局第2021號存證信 函告知原告，將系爭土地出租予他人，租期為3 年，何以 被告又能於99年9 月3 日將系爭土地出租予訴外人鄭振宮 等三人，被告顯已給付不能，可證被告與訴外人鄭振宮三 人就系爭土地租賃契約除為通謀虛偽意思表示外，亦為給 付不能之契約，則亦無土地法第104 條第1 項規定適用。三、證據：提出本院97年度竹東簡字第196 號判決及確定證明書 、支票、臺灣高等法院97年度上字第446 號民事判決及確定 證明書（以上均為影本）、土地登記第二類謄本、新竹武昌 街郵局存證信函等件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔
二、陳述：
（一）原告前與訴外人鄭書鑫、鄭如蘭等人間，於97年間共有物 處分事宜與本件無關，原告亦已於97年間因共有人之一鄭 鶯妹亡故，終止辦理土地法第34條之l 共有物處分程序， 而業已取回其票款，故該案不符合優先購買權行使要件。 嗣後由被告以一般共有人優先購買關係取得訴外人即其他 共有人土地持分，而達系爭土地所有權權利範圍超過3 分 之2 以上。
（二）系爭土地於99年間，被告依民法第820 條第1 項、第 826 條之1 第1 項等規定，辦理系爭土地租賃予承租人鄭振宮 、劉黃秀鳳、張善福等三人，完成公證後並已通知原告等 共有人在案。是承租人鄭振宮、劉黃秀鳳、張善福等三人 依土地法第104 條之規定有最優先承買權。
（三）被告於100 年8 月25日以土地法第34條之1 、第104 條等 規定處分系爭土地，均合法通知共有人及承租人依同一條 件行使優先購買權。惟原告等人未於函到10日內同意以每
坪12,520元優先購買，反觀承租人鄭振宮、劉黃秀鳳、張 善福隨即同意以同一條件，行使承租人具有物權效力之最 優先購買權，故本件依法由承租人鄭振宮、劉黃秀鳳、張 善福取得優先購買權，原告未依同一條件行使本案土地之 優先購買權，逕為提起本件訴訟，無權利保護之必要。三、證據：提出新竹民主路郵局存證信函及收件回執、新竹武昌 街郵局存證信函及支票與收件回執、公證書暨土地租賃契約 書、房屋稅籍證明書（以上均為影本）等件為證。參、本院依職權調取本院97年度竹東簡字第196 號民事全卷。肆、兩造不爭執事項：
一、被告於100 年8 月25日就坐落新竹縣竹東鎮○○段580 地號 土地予以處分，並依土地法第34條之1 第4 項及第104 條規 定，合法通知共有人及承租人以同一條件行使優先承買權。二、原告蘇繼鴻、蘇繼棟為系爭土地之共有人之一，於收受被告 100 年8 月25日寄發存證信函後，曾以存證信函表示優先承 買。
伍、本件爭點事項整理如下：
一、原告蘇繼鴻、蘇繼棟於100年8月26日所寄發之存證信函，及 原告姜鄭素珠於100 年9 月3 日所寄發之存證信函是否均生 優先承買之效力？即原告三人究係主張以每坪70,000元優先 承買、抑或係主張以每坪125,620 元優先承買？二、被告就系爭土地是否與第三人鄭振宮、張善福、劉黃秀鳳締 訂土地租賃契約？
三、訴外人鄭振宮、張善福、劉黃秀鳳係以土地法第104 條主張 其優先承買權，是否優於原告主張土地法34條之1 第4 、5 項之優先承買權？
四、原告訴請於給付價款之同時，被告應將系爭土地之應有部分 移轉予原告，有無理由？
陸、法院之判斷：
一、原告蘇繼鴻、蘇繼棟於100年8月26日所寄發之存證信函，及 原告姜鄭素珠於100 年9 月3 日所寄發之存證信函是否均生 優先承買之效力？即原告三人究係主張以每坪70,000元優先 承買、抑或係主張以每坪125,620 元優先承買？（一）按土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨 無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人 享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應 有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共 有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、 陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權，最
高法院72年度台抗字第94號判例著有明文。查本件原告蘇 繼鴻、蘇繼棟主張其等二人前曾對訴外人鄭書鑫、鄭如蘭 主張優先承買該二人就系爭土地之應有部分，並訴經本院 以97年度竹東簡字第196 號判決原告蘇繼鴻、蘇繼棟勝訴 確定，然訴外人鄭書鑫、鄭如蘭竟將其等應有部分移轉登 記予被告，今原告既已再向被告表示優先承買，被告即應 承受，並由原告取得優先購買權等語。經查，雖被告坦認 自訴外人鄭書鑫、鄭如蘭處取得該二人就系爭土地之應有 部分，然被告向訴外人鄭書鑫、鄭如蘭購買系爭土地應有 部分時既為系爭土地共有人之一，有原告提出之土地登記 第二類謄本附卷可稽，揆之前揭判例意旨，原告於被告向 訴外人鄭書鑫、鄭如蘭購買系爭土地應有部分時，即無優 先購買權可言，原告此部分主張顯有誤會。
（二）次按土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於 該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生 「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即 係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其 與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該 權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時 ，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權 而言（本院65年台上字第853 號判例參照）。因此，出賣 之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承 購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權； 倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之，有 最高法院100 年度台上字第432 號判決意旨可參。經查， 原告蘇繼鴻、蘇繼棟、姜鄭素珠於接獲被告100 年8 月25 日寄發之存證信函後，隨即均於10日內以存證信函向被告 表示願優先購買之事實，業據原告提出存證信函為證，並 為被告所不爭執，應堪信為真。然⑴細譯原告蘇繼鴻、蘇 繼棟二人所寄發予被告之表示願優先承買之存證信函內容 ，其二人顯係主張願以每坪70,000元優先購買；⑵再依原 告蘇繼鴻、蘇繼棟二人併於前揭存證信函同時寄出之支票 金額1,857,161 元觀之，亦係以每坪70,000元為計算基礎 ，可認原告蘇繼鴻、蘇繼棟係表示願每坪70,000元優先承 買，而非表示以被告欲出賣之每坪125,620 元價格購買。 另原告姜鄭素珠寄發予被告之表示願優先承買之存證信函 內容，更明白表示僅願以每坪70,000元優先購買，是原告 等願買之價格既與被告願賣之價格不同，揆之前揭判決意 旨，既難認原告等係合法行使優先購買權。準此，原告等 既未合法行使優先購買權，渠等即無主張優先承買之權利
，從而，渠等訴請被告移轉登記如聲明所示，即無理由， 應予駁回。
二、原告之訴既經駁回，則被告就系爭土地是否與第三人鄭振宮 、張善福、劉黃秀鳳締訂土地租賃契約，及該等三人之優先 承買權是否優於原告，即無探究之必要。
三、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列 ，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 26 日
民事庭 法 官 張百見
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 26 日
書記官 黃詩傑