臺灣新竹地方法院民事判決 100年度簡上字第79號
上 訴 人 戴梅桂
訴訟代理人 龍其祥律師
被 上訴 人 劉美君
訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師
洪坤宏律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100 年6
月22日本院新竹簡易庭99年度竹簡字第288 號第一審判決提起上
訴，本院於民國101 年4 月11日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）25 0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率 百分之5 計算之利息。
二、陳述：關於上訴部分，除引用原審提出之書狀及陳述外，並 補充如下：
（一）原判決略以系爭房屋並非被上訴人一人單獨與上訴人成立 租賃關係，且上訴人知悉除被上訴人以外之其他5 人亦係 系爭房屋之承租人，又訴外人王盛弘、彭盈維使用系爭房 屋並非被上訴人同意，亦非被上訴人帶進入住，認被上訴 人並未違反租約等情，而為上訴人敗訴之判決，殊難認同 。實則，被上訴人係透過仲介向上訴人承租系爭房屋，上 訴人僅知係被上訴人及其小林髮廊之同事要做宿舍之用， 由被上訴人與上訴人訂立租約，上訴人特別明白表示租約 要經公證方式為之，以求租約當事人法律關係明確，俾杜 將來徒生爭議，故系爭房屋租約當事人係上訴人與被上訴 人，且依公證法規定製作之公證書，而公證書記載之內容 事項除有明確之反證外，自不得任意推翻，否則公證制度 必將蕩然。詎原判決竟無視公證書之效力，率以證人黃逢 裕之不實證詞，認系爭房屋係被上訴人與他人等「共同承 租」，自有未洽。
（二）再者，雙方在楊國勝公證人事務所簽約時，證人黃逢裕並 不在場，在場者除1 名陪被上訴人一起到公證人事務所簽 約之身材嬌小女子外，另只有上訴人夫婦、仲介蘇漢漳及
公證人夫婦，證人黃逢裕卻稱「林姿君和何玉婷」2 人也 在場，陪被上訴人在場簽約之嬌小女子或係林姿君、何玉 婷其中1 人，但林姿君和何玉婷2 人不可能同時在場。上 訴人夫婦是在帶被上訴人點交系爭房屋時，才看到證人黃 逢裕，是證人黃逢裕證稱林姿君與何玉婷2 人同時在場各 節，已涉犯偽證罪。此外，證人於證詞刻意強調系爭房屋 是「分租」，謂「我知道是分租的」、「之所以知道是分 租」、「劉美君她們同事幾個人要分租房屋」，顯然是有 意配合被上訴人之詞。蓋只有在「分租」情形下，將被認 為是上訴人與各個承租人分別訂定之數個不同租約，被上 訴人始無庸負責。實則，被上訴人確曾表示渠髮廊之同事 要一起租系爭房屋做宿舍，此點上訴人從不爭執，惟上訴 人自始即表明只針對被上訴人一人締約，有問題也只找被 上訴人一人。換言之，被上訴人與其他同事如何分擔租金 、分配房間等內部關係，上訴人無權置喙。衡諸常情，被 上訴人與其他人如係分租系爭房屋，上訴人豈可能未與其 他承租人見過面，更不可能不知何人分租一樓層？房間？ 個人分擔之租金若干？發生糾紛要找何人協調？故被上訴 人縱與其他人一起「合租」系爭房屋，但上訴人僅與被上 訴人一人接洽，並為租賃意思表示合致，訂立經公證之租 賃契約，其「契約當事人」係被上訴人，不可能是公證契 約之第三人。
（三）被上訴人於原審，無論在答辯狀或其所提錄音帶譯文之內 容，均指稱與其他人「合租」，與證人黃逢裕所稱係「分 租」情形顯有不同，如係「合租」卻由被上訴人代表與上 訴人締結書面租約並依公證法予以公證，其他合租之人並 未在契約上列名，租金亦均由被上訴人一人給付，則系爭 契約當事人自係上訴人與被上訴人，迨無可能存在於與上 訴人從未謀面，並無契約意思合致之人當事人間，更遑論 ，上訴人與其他人締約之租約內容亦無從確定。至於被上 訴人與林婕歆之間發生爭執，而林婕歆遷出系爭房屋後， 被上訴人曾告知上訴人，表示林婕歆遷出房租會短收其他 人不願分擔等語，惟上訴人係告稱依據租約只能針對被上 訴人，如被上訴人違反租約會終止租約，故嗣後租金從原 來1 次給付3 萬元改分別給付2 萬4 千元及6 千元，就被 上訴人而言，並無任何區別，而被上訴人自第2 期即未依 照租約第3 條約定，於每月5 日付租金，故上訴人對於被 上訴人為何分2 次給付租金，並未加以追問，亦無必要追 究。再者證人廖巧姈因家中有空房，2 人先後遷出，被上 訴人為補貼租金將4 樓供訴外人王盛弘使用，以補訴外人
林婕歆及證人廖巧姈2 人應分擔之租金。上訴人於98年9 月間接獲訴外人林婕歆之電話，告稱常有外人進出租屋處 所以遷出，但伊遷出後因被上訴人說其仍需分擔租金，請 上訴人不要收取伊之租金等語，但上訴人不同意，表示房 子是出租給被上訴人，不是租給林婕歆，因而林婕歆表示 房租要另外匯給上訴人，故98年10月開始租金給付方式雖 由林婕歆另外匯款6 千元，但租約並不因而改變。惟證人 王盛弘於100 年11月18日在鈞院作證時，證稱伊支付被上 訴人5 千元，該5 千元與林婕歆所匯的6 千元是不同的款 項，換言之，被上訴人另外多收取王盛弘的5 千元租金， 是被上訴人違反租約，至為灼然。
（四）按建物發生非自然死亡事故，依通常觀念足令住戶心生不 安、畏怖而有所忌諱，在房地產交易市場實務中，必會影 響一般人購買意願，進而造成市場接受程度低、交易價格 減損甚至無法交易等損害。被上訴人違反租約，擅將系爭 房屋出借及另出租與訴外人王盛弘，嗣借用人於屋內發生 非自然死亡情事，經委託正合不動產估價師事務所鑑定後 ，認系爭建物因此所減損之價值為新臺幣（下同）2,504, 352 元，與被上訴人違約出借系爭房屋之行為有相當因果 關係，民法第433 條規定，因承租人之同居人或因承租人 允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租 賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。舉輕明重， 於承租人違約擅自將承租之房屋出借予他人時，自亦應類 推適用。又民法第432 條第1 項規定，承租人應以善良管 理人之注意，保管租賃物，於承租人立場而言，此一保管 義務亦屬給付債務之一。準此，如債務人給付之內容不合 債之本旨，係屬債務不履行中「不完全給付」，此種不完 全給付，如有可歸責於債務人之事由，債務人即應負責任 。被上訴人未以善良管理人之注意保管租賃物，擅將系爭 房屋出借於他人使用，且係可歸責於被上訴人，自應負債 務不履行之損害，原判決認系爭租約係上訴人與被上訴人 及其同事分別定訂立之租約，並由被上訴人代表所有分租 人簽約，惟此不僅與公證書所載不符，且由證人楊國勝在 鈞院具結證稱系爭租約之承租人係被上訴人；證人王盛弘 證稱其另交付5 千元租金予被上訴人，而該租金並非由上 訴人收取等節，在在證明系爭租約為兩造所訂立，被上訴 人承租之目的，係做為其與小林髮廊同事住宿之用，惟此 係被上訴人承租系爭房屋之動機而已，與租賃契約之法律 關係無涉。原判決以系爭房屋實係被上訴人與其他人向上 訴人分租，訴外人王盛弘、彭盈維使用系爭房屋並非被上
訴人同意，亦非被上訴人帶進入住，認被上訴人並未違反 租約，顯有未洽。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：抗辯除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：（一）上訴人所有之系爭新竹市○○路183 巷27號房屋，係由6 人所共同承租，租金總額為3 萬元，分別為二樓部分，由 訴外人林佳鈺與何玉婷承租，林佳鈺房租為6 千元，何玉 婷4 千元；三樓部分則由被上訴人與被上訴人之胞弟，被 上訴人房租6 千元，被上訴人之胞弟為4 千元；另四樓部 分則由訴外人林婕歆與廖巧姈承租，林婕歆房租為6 千元 ，廖巧姈房租為4 千元，系爭房屋是由訴外人林佳鈺透過 房屋仲介所選定之房屋，原係由上訴6 人分別與上訴人簽 訂租約，但因6 人之中，被上訴人與上開共同承租之人分 別為姐弟及小林髮廊同事，上訴人認為與6 人分別簽訂租 賃契約及收取租金過於麻煩，被上訴人熟識之人較多將來 可請被上訴人幫忙一起收齊6 人之租金之後，再交由上訴 人較為方便，因此請被上訴人代表與上訴人簽訂系爭租賃 契約。此情為上訴人所明知，並非被上訴人有違反租約第 5 條第2 項之規定有違法轉租或出借使用之情形，此亦由 訴外人林婕歆於承租約3 、4 個月後，即提前與上訴人終 止租約，被上訴人嗣亦僅就其餘5 人共2 萬4 千元之租金 代為收齊後轉交予上訴人之事實即為可證。此據證人廖巧 姈、黃逢裕於原審證稱各節，即足認系爭房屋並非由被上 訴人一人承租再轉租予其他房客，而是由房客分別與房東 成立租賃契約，被上訴人僅為一代表簽約之人之事實，應 為上訴人所明瞭，另以上訴審亦已傳喚系爭租約之公證人 楊國盛證明系爭租約係多數承租人推由1 人出面簽約之可 能性，且與證人黃逢裕證稱：公證人說因為是分別承租， 所以所有的承租人都要到場來簽約，因為房東覺得太麻煩 ，上訴人就先提議找1 人代表來簽約，最後大家討論由被 上訴人出面代表，上訴人亦請被上訴人幫忙收房租及水電 費等語相符，並無扞格之處。
（二）證人王盛弘明確證稱：自殺之彭盈維係來訪友，即找訴外 人林佳鈺、何萬春夫婦及其本人，被上訴人並不認識彭維 盈，證人王盛弘且稱是由伊及林佳鈺、王萬春夫婦同意讓 彭盈維住在證人王盛弘之房間，是以被上訴人實不認識彭 維盈，亦不知彭盈維係何時進住系爭房屋，亦即並非被上
訴人同意轉租系爭房屋予該自殺之彭盈維，是以上訴人訴 請無可歸責於被上訴人之事由負擔損害賠償之責，實屬無 據，為此聲明：駁回上訴；訴訟費用由上訴人負擔。叁、兩造不爭執之事項：
一、上訴人為系爭房屋之所有權人，於98年4 月29日與被上訴人 簽訂系爭房屋之租賃契約，約定租期為98年5月5日起至99年 5月4日止，租金每月為3萬元，於每月5日前匯入上訴人指定 之金融機構帳戶內，並在本院所屬民間公證人楊國勝事務所 辦理租約公證。
二、上訴人於與被上訴人簽訂系爭租約時，即知被上訴人承租之 目的係為供作小林髮廊員工住宿之用。
三、原居住在系爭房屋內之小林髮廊員工之一即訴外人林婕歆因 故搬離系爭房屋，另證人廖巧姈亦因家中有空房搬離，訴外 人林婕歆乃於98年10月起單獨將租金6 千元匯入上訴人之國 泰世華銀行活期存款帳戶內，而被上訴人則係另匯2萬4千元 至上訴人上開帳戶內。
四、訴外人彭盈維於99年2 月7 日前來系爭房屋探訪分別居住在 系爭房屋二樓之林佳鈺、何萬春夫婦及四樓之王盛弘等友人 ，並暫借住在四樓王盛弘之房間內，嗣於同年月9日下午2時 30分許，經證人王盛弘發現訴外人彭盈維以手槍朝頭部射擊 死亡在四樓房間之床上。
五、系爭房屋因發生上開自殺死亡案件造成房屋減損交易價格為 250萬4,352元。
肆、本件經兩造同意整理爭點為：（一）系爭房屋租約之承租人 為何人？（二）上訴人主張訴外人彭盈維之自殺行為，造成 房屋交易價值減損，並依據民法第433 條之未盡承租人善良 管理人注意責任造成系爭房屋交易價值減損之債務不履行損 害賠償請求權及民法第227 條之規定主張不完全給付之損害 賠償是否有理由？
伍、本院得心證之理由：
一、上開兩造不爭執之事實，業據證人廖巧姈、黃逢裕各於原審 及證人楊國勝、王盛弘分別於本院準備程序時證述綦詳，另 有上訴人提出之系爭房屋租賃契約書、系爭房屋出租附則、 98年度新院民公國字第0363號公證書、上訴人國泰世華銀行 活期儲蓄存款帳戶存款明細各1 份（以上均為影本）、正和 不動產估價師事務所100 年2 月17日99估字第288 號估價報 告書1 份等資料附卷可參（見原審卷第8 至12頁、第35頁） ，另經本院依職權調閱臺灣新竹地方法院檢察署99年度相字 第121 號相驗卷宗核閱無訛，堪信為真實，合先敘明。二、本院針對上開兩造上開爭點之判斷，則分述如下：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 上字第1118號判例意旨參照）。又按稱租賃者，謂當事人 約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約 ，民法第421條第1項定有明文。經查：
１、本件據證人即公證人楊國勝於本院100 年11月18日準備程 序中結證稱：系爭房屋之租賃契約係由他於98年4 月29日 在事務所公證，然因時隔2 年之久，公證時的實際情形， 已不復記憶，而依他承辦公證業務30餘年之職業生涯中， 多數人表示分租一棟建物時，公證人一定會要求所有承租 人攜帶身分證、印章到場，並各自立一份租賃契約書，倘 不能到場之當事人必須要提出印鑑證明及授權書，若要訂 立同一份契約書，公證人也必定會要求當事人將每人所使 用的房間繪圖附在契約書後面，因為標的物要明確、租金 要明確、租期要明確，以上3 個要件均符合，目的在保期 滿後，承租人倘有拒不遷讓房屋之情形，得向法院聲請強 制執行，此外，倘若契約兩造當事人間倘均同意由多數承 租人中一人代表出面訂立租賃契約，公證人也不會拒絕公 證，因為標的物就是系爭不動產，很明確，也不需要繪圖 ，此際公證人只針對代表締約及公證之承租人進行協商， 不會過問兩造及多數承租人間私下之約定（見本院卷第88 背面至90頁正面），是認據本件租賃契約公證人即證人楊 國勝之上開證述，並未排除本件租賃契約係由多數承租人 中一人代表出面簽訂系爭租賃契約之可能。
２、另證人廖巧姈則於原審證稱：她是因為來新竹找工作，故 透過訴外人林佳鈺找屋租賃，因是多人承租，故約定各別 繳交租金，找到房子後，各自挑選房間後才承租系爭房屋 ，她的部分是委託訴外人林佳鈺處理，租金1 個月4 千元 ，她本人沒有出面簽約，也沒有跟房東接觸過，因為共同 承租的人都是同事或彼此認識的人，所以簽約的方式是以 方便為主，實際是由何人簽約，她並不是很清楚，只知道 是各自拿出押金和租金，在發生訴外人彭盈維自殺事件後 ，上訴人有打電話到公司，她有向上訴人表明有事找她也 可以，因為她也是承租人之一，她認為上訴人原本即知道 她也是承租人，且上訴人還向她表示若沒有要繼續居住， 連同出事的房間要清理乾淨，鑰匙要一併寄還給上訴人等 語（見原審卷第71頁正、反面、第72頁正面），證人黃逢 裕則於原審結證稱：他與被上訴人是高中同學，有陪同被 上訴人簽訂系爭房屋租約，他知道被上訴人與幾位同事要
要分租房屋，簽約當時，他與被上訴人、上訴人、上訴人 之夫、林佳鈺與何玉婷等人在場，另一位房屋仲介也有到 場，因為公證人表示是分別承租，所以請所有的承租人一 起到場簽約，後來上訴人覺得太麻煩，上訴人就提議要承 租人的這一方找一個代表來簽約，最後推由被上訴人出面 締約，並代收房租及水電費，因為有6 個人承租系爭房屋 的6 個房間，他還記得原本是由被上訴人收齊所有租金後 ，再匯給上訴人，但其中有1 位小姐不租了，上訴人亦知 情，該名小姐就不透過被上訴人而自己匯款予上訴人等語 （見原審第114 頁背面），上開證人廖巧姈與黃逢裕均一 致證稱上訴人對於系爭房屋原本即係多人共同承租，且實 際上亦係多人進入居住等情況了然於胸，雖然名義上推由 被上訴人一人出面簽訂系爭房屋之租賃契約，仍無礙於事 實上係多人共同承租且入住等情之認定。
３、本件系爭房屋租賃契約其上固記載出租人為上訴人，承租 人為被上訴人，然據上訴人自認知悉被上訴人出名承租系 爭房屋係為供小林髮廊員工宿舍之用，理應知悉系爭房屋 將有多數人進住之事實，且系爭房屋實際之居住狀況為： 由訴外人林佳鈺（及其夫何萬春）與何玉婷居住在系爭房 屋二樓房間、被上訴人及被上訴人之胞弟則居住在系爭房 屋三樓房間、另四樓部分則由訴外人林婕歆與廖巧姈居住 ，核與上訴人所認知之系爭房屋將成為小林髮廊員工宿舍 之多數人居住之狀態相符。再者，訴外人林婕歆在終止居 住事實後，上訴人亦同意收受訴外人林婕歆單獨為租金6 千元之給付，是認上訴人自始即明知且肯認系爭房屋由多 數人居住之事實，若上訴人有不同意之意思表示，自得於 租賃關係存續中為反對之意思表示，要無可能接受實際上 多人進住及除簽訂契約之被上訴人以外之人單獨給付租金 之情事。是以本件名義上固然係由被上訴人一人出面與上 訴人簽訂系爭租賃契約，然上訴人對於實際承租（即給付 租金進住）之人為多數人，且事實上亦係多人進住等情， 誠難謂為不知。
（二）按「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、 收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承 租人負損害賠償責任。」，民法第433條定有明文，依上 開條文規定，承租人對於就租賃物應負損害賠償責任之情 形為承租人之同居人或經其允許為租賃物使用、收益之第 三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者。又上開所謂 同居者係指與承租人居住一處共同生活者而言，而所謂經 承租人允許使用、收益租賃物之第三人，係指經承租人同
意容忍其就租賃物為使用、收益行為者，其對租賃物有一 定程度之管領力者而言，若僅在承租房屋內短暫停留、過 夜等情，並無與承租人有共同生活關係者，或對於租賃房 屋無一定程度之管領力者，即非上開法條所稱之同居人、 或經允許為使用收益租賃物之第三人；且民法第433 條係 規範租賃物之物理上毀損、滅失，不包括非物理上之經濟 上損失在內。復以因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並 得請求賠償，民法第227 條定有明文，是本件依上訴人主 張依民法第433 條、第227 條之規定主張被上訴人應負損 害賠償責任，應審究者為：⒈上訴人主張上開自殺事件造 成房屋交易價值減損之損害性質為何？⒉上訴人主張訴外 人彭盈維係被上訴人違法轉租之王盛弘之同居人，訴外人 彭盈維自殺造成房屋交易價值之減損，被上訴人應依民法 第433 條規定負損害賠償責任，是否可採？⒊訴外人彭盈 維自殺造成系爭房屋交易價值之減損，是否可歸責於被上 訴人？經查：
１、訴外人彭盈維在上訴人所有之系爭房屋內自殺，上訴人就 系爭房屋法律上所有權權能之行使並未受到限制，亦無造 成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞，而系爭房屋因上情而 成為凶宅，造成房屋貶值，經正和不動產估價師事務所鑑 定後認因發生上開自殺死亡案件造成房屋減損交易價格為 250萬4,352元，此損害核屬系爭房屋在不動產交易市場上 ，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減 少，應屬於「純粹經濟上損失」。
２、本件據證人王盛弘於本院結證稱：他因為沒有地方住，經 訴外人林佳鈺、何萬春夫妻的邀請才進住系爭房屋，他有 給付租金，在自殺事件發生前他住不到1 個月，並給付5 千元與訴外人林佳鈺，他不認識上訴人，也非小林髮廊員 工，而訴外人彭盈維也沒有住在系爭房屋內，只是來找他 與何萬春夫妻，訴外人彭盈維就自己留宿2 晚，他並未告 知被上訴人此情等語（見本院卷第91頁正面至92頁背面） ，是認訴外人彭盈維留宿在系爭房屋內，應係短暫停留、 過夜，難認對於系爭房屋有無一定程度之管領力，且非與 實際之承租人有共同生活關係，誠難認係民法第433 條所 稱之同居人、或經允許為使用收益租賃物之第三人。且民 法第433 條係規範租賃物之物理上毀損、滅失，不包括非 物理上之經濟上損失在內，是認上訴人請求承租人即被上 訴人應依民法第433 條規定負賠償責任部分，洵無足採。
３、本件系爭租約之簽訂實質上為多數人承租之態樣，此據上 訴上自承知悉承租人係為供作小林髮廊員工宿舍所用即可 認定，上訴人固稱原本以為係小林髮廊女性員工，成員較 單純故而同意出租，惟查，於兩造締約之初，即有非女性 且小林髮廊員工之被上訴人胞弟居住該系爭房屋，倘若承 租人之成員屬性、性別為上訴人判斷承租予否之重要之點 ，理應於訂立系爭租約時就此為明確約定，惟系爭租約就 承租人之成員屬性及性別，甚至是否限於小林髮廊之員工 等限制，均付之闕如，誠難認上訴人對於將為多數人進住 之系爭房屋，於出租時針對進住成員之屬性抑性別有所限 制。本件訴外人彭盈維之留宿係因探訪友人即原承租人之 訴外人林佳鈺、何萬春及承租四樓房間之證人王盛弘所致 ，並非被上訴人邀約前來，亦未經被上訴人同意訴外人彭 盈維之留宿，且訴外人彭盈維在系爭房屋內舉槍自盡復無 證據證明係可歸責於被上訴人所致，準此，系爭房屋縱因 訴外人彭盈維於其內自殺致市場價格減損，亦非可歸責於 被上訴人之事由所致。
三、綜上所述，本件上訴人分別依民法第433 條、第227 條之規 定，認被上訴人違背承租人之善良管理人注意義務及可歸責 於被上訴人之事由，主張被上訴人對於訴外人彭盈維在系爭 房屋內自殺造成系爭房屋交易價值之減損，請求被上訴人給 付250 萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率 百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許，原審為上訴人 敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐 一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
民事第二庭審判長法 官 林南薰
法 官 張百見
法 官 劉兆菊
以上正本係照原本作成
本判決得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
書記官 馮玉玲